OPPO宣布关停(tíng)旗(qí)下(xià)芯片子公司哲库科技，引发了公(gōng)募REITs扩募风波(bō)，如今，二级市场的影响仍(réng)未(wèi)停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大(dà)园REIT开盘继续延续此(cǐ)前(qián)几日的(de)下跌走势，午后(hòu)跌幅一度扩大，尾盘有(yǒu)所拉升，全天收跌(diē)6.22％，最近3个交易日(rì)跌幅(fú)超过(guò)9.69％。

　　此前，华安(ān)张江光大(dà)园REIT曾发(fā)布公告(gào)，紧急回应称，哲库(kù)科(kē)技(jì)是其扩募拟新购(gòu)入基础设施资产(chǎn)张润大(dà)厦的(de)重要承租方之一(yī)，目(mù)前未收(shōu)到哲库科技及OPPO方面(miàn)关于停止(zhǐ)执行(xíng)已(yǐ)签租赁协(xié)议的通(tōng)知。同时(shí)，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始(shǐ)权益(yì)人将继续(xù)密切关(guān)注哲库科技(jì)后续(xù)情况，积极做好相关(guān)应对。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目的(de)原始(shǐ)权益(yì)人(rén)相(xiāng)关负责人也表示，近期已同步(bù)启动了应急(jí)预案，排摸储备租户(hù)，积极(jí)应对哲库提(tí)前(qián)退租的可能事项(xiàng)。由于(yú)张(zhāng)润大厦是(shì)全国首批REITs申报扩募项目，公(gōng)司领导高度重视，浦东新区(qū)国(guó)资委也高度关注。

　　多位业内人士(shì)表示(shì)，华安张(zhāng)江光大园REIT近期市场波动较大，但其实不动产公募REITs项目短(duǎn)期出租率(lǜ)下(xià)跌并不会(huì)从根本(běn)上(shàng)影响其内外价(jià)值，投资者(zhě)应(yīng)理性看待。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二级市场价格(gé)继续波动

　　本(běn)周，OPPO关停旗下芯(xīn)片子公司哲库科(kē)技的事(shì)件(jiàn)继续扰(rǎo)动公募(mù)REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT以3.726元的价格小幅低开(kāi)，此后二级市场(chǎng)价格开始(shǐ)震荡走低，午盘收跌(diē)6.17％。午后，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后(hòu)价格有所回(huí)升，最终(zhōng)报收3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受近(jìn)期不利消息影(yǐng)响，华安张江光大(dà)园REIT最近几(jǐ)个交易日二级市场价格表现(xiàn)欠佳(jiā)，5月11日以国家常务委员7人，国家常务委员7人简历来，3个交易日跌幅(fú)达到9.69％，今(jīn)年以来(lái)跌幅(fú)7.76％。不(bù)过，自2021年6月(yuè)21日上市以来，华安张(zhāng)江光大园REIT累(lèi)计涨幅超过24％，在全(quán)市场公募REITs中位居(jū)前列(liè)。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上看，目(mù)前(qián)上市的8只产(chǎn)业园(yuán)区(国家常务委员7人，国家常务委员7人简历qū)基础设(shè)施REITs中，仅博时招商蛇口(kǒu)产业园REIT微幅上涨，其余(yú)7只(zhǐ)均有不同程度下跌，8只产业园(yuán)区基(jī)础设(shè)施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均(jūn)跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一(yī)季报中(zhōng)已经披露张江光大园项目出租率有所下降，如(rú)今(jīn)拟扩募的项(xiàng)目又遭(zāo)遇突(tū)发事(shì)件，因此导(dǎo)致二级市(shì)场价(jià)格出现波动(dòng)。”一位业内人(rén)士分析称(chēng)。

　　不过，在上述人(rén)士(shì)看来，尽(jǐn)管出于风(fēng)险规避(bì)的原(yuán)因，最近(jìn)几(jǐ)个交易日场(chǎng)内(nèi)资金有所流出，但是，不(bù)动产公募REITs项目短期出租率下(xià)跌并不会从根本上影响其内(nèi)外价值。

　　他也同时表示，目前随着二(èr)级市场价格下跌(diē)，风险也(yě)得到(dào)一(yī)定释放，但是价格涨跌会受到(dào)基本(běn)面、情绪面(miàn)等多(duō)重因素影(yǐng)响(xiǎng)，不好判断价格是(shì)不是已经完全(quán)触底。

　　此(cǐ)外，还有一位业内人士表示，今年(nián)整体REITs市场表现低迷(mí)，不少产(chǎn)品年内二(èr)级市场跌(diē)幅(fú)较大，其实(shí)有些隐含收益率高(gāo)的产品具备(bèi)一定的投资价值，很适合稳健类(lèi)投资(zī)者。此外，伴随着经济复苏的步伐，产业园区、物(wù)流类等(děng)REITs产(chǎn)品具备一定的(de)投资(zī)价值。

　　先(xiān)锋瑞驰私募基(jī)金(jīn)执行董事高如星对此表示，若张江(jiāng)园区最(zuì)终能顺(shùn)利解决招商，平稳过度对(duì)经(jīng)营现金流没(méi)有(yǒu)造成大的影响(xiǎng)，“事件性利空下调至得这么(me)急、这么深，加(jiā)上前(qián)期本身园区类资产就(jiù)回调不少(shǎo)了，这就是(shì)黄金坑。”不(bù)过，他(tā)也强调，最(zuì)终(zhōng)还是落(luò)到(dào)租金收入受不受影(yǐng)响，影(yǐng)响多(duō)大，估计园区(qū)会最终解(jiě)决(jué)。

　　张(zhāng)江REIT紧急回(huí)应

　　扩(kuò)募路(lù)上再迎接(jiē)考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关停(tíng)旗下(xià)芯片子公(gōng)司哲库(kù)科技(jì)。随后5月(yuè)12日晚，华安张江光大园(yuán)REIT发布公告，紧急(jí)回应称，哲库(kù)科技是其(qí)扩募拟新购入(rù)基础设施资产张润大厦的重要承租方(fāng)之一，目(mù)前未收(shōu)到哲库(kù)科技及(jí)OPPO方面(miàn)关于停止执行已签租赁(lìn)协(xié)议(yì)的通知。同时，在(zài)公告中，华安(ān)张江光大园REIT进一步表示(shì)，原始权益(yì)人将继(jì)续密切关注哲库科技后(hòu)续(xù)情况，积极做好(hǎo)相(xiāng)关应对。

　　此前，张江REIT因(yīn)其(qí)一季报(bào)中披(pī)露的张江光大园(yuán)项目出租率下降(jiàng)事项，一度二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格出现回落(luò)。在(zài)随(suí)后召开的业绩说明会中管理(lǐ)人就相关事项进行了解释说明，市场信(xìn)心得到了一定(dìng)提振，二(èr)级(jí)市场价(jià)格表现也趋于平稳。据(jù)了解，张(zhāng)江(jiāng) REIT在5月11日(rì)召(zhào)开的线上和线下的扩募说明会上(shàng)，运营团(tuán)队表示了对张江光大园项目的(de)信心，预计签署意向书和合同谈判中(zhōng)的(de)储备(bèi)租户正常转化后，项目(mù)出租率将得到回升。没想到仅过了(le)不(bù)到(dào)三周的时(shí)间，张(zhāng)江REIT的扩(kuò)募之(zhī)路(lù)又迎(yíng)来了(le)新的(de)考验。

　　因张江REIT的(de)上述公告引起(qǐ)了市场各方的广泛关(guān)注，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目的原(yuán)始(shǐ)权益人相关负责人坦言，事发突然确实(shí)始料未及，在获悉OPPO关停(tíng)哲(zhé)库科技消息(xī)的第一(yī)时间即奔赴现(xiàn)场进行了沟(gōu)通和核实工作，并同(tóng)步启动了应急预案(àn)，排(pái)摸储备租户，积极(jí)应对(duì)哲库提前退租的可能事项。由于(yú)张润大厦是全国首批REITs申(shēn)报扩募项目，公司领导(dǎo)高(gāo)度重视(shì)，据悉新(xīn)区国资委也高度关注。

　　当谈及储备租户情况，相(xiāng)关负责人介绍说(shuō)，目前储备租户(hù)还(hái)是(shì)比较(jiào)丰富(fù)的，覆盖了芯片测(cè)试、人(rén)工智能、航天产业、信息技(jì)术等产(chǎn)业客(kè)户，租赁(lìn)意向面积超过了2万(wàn)方。从意向储备转化为实际(jì)租户需要一些(xiē)时间。

　　“我们正(zhèng)在着(zhe)手(shǒu)通过签署租(zū)赁意向书来尽快(kuài)锁定(dìng)一些重(zhòng)要租(zū)户(hù)。虽(suī)然收了(le)三个月履约保证金给了我们一些空间，但本着对(duì)首批扩募、对市场负责的(de)态度，我们肯定要(yào)全(quán)力与时间赛(sài)跑，把(bǎ)这些(xiē)面积在短(duǎn)期内完成去化。”相(xiāng)关负责人(rén)说道。

　　张江REIT已(yǐ)持有的同区域的张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)项目一(yī)季度末也有将近30％的空(kōng)置(zhì)率，原始权益(yì)人有那(nà)么多储(chǔ)备租户，之前的空置(zhì)率为何未能得(dé)到解决。

　　对(duì)此相(xiāng)关(guān)负责人解释(shì)，张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)一(yī)直以来(lái)都坚(jiān)持以(yǐ)市(shì)场化运营为(wèi)导(dǎo)向(xiàng)，历史运营表现稳定(dìng)，租户的调租和换租(zū)都属于正(zhèng)常情况，而这(zhè)次项目的大(dà)租户退租正好发(fā)生在市场活跃度的短(duǎn)期(qī)低点，目前市场情况已有(yǒu)所好(hǎo)转。在看到出租(zū)率下滑(huá)情况没(méi)有(yǒu)得到及(jí)时(shí)修复(fù)后(hòu)，张江这边也作了一(yī)定(dìng)的资源调(diào)配(pèi)和倾斜，引入了一些储备租户(hù)。

　　另外，张润(rùn)大厦和张江光(guāng)大园项目在给租(zū)户的(de)分隔(gé)空间、交付标(biāo)准、租(zū)金水平等方面(miàn)也有一些差异化(huà)，张润大厦多(duō)是两千多平的大平(píng)层，楼的(de)成新度高一些，单(dān)价也贵一些，张江光大(dà)园单层(céng)以一千平的面积(jī)为主，还有一些(xiē)独栋(dòng)形(xíng)态的(de)物(wù)业。租户自身也(yě)会有诉求(qiú)，也会(huì)根据自身需求(qiú)和预(yù)算挑选区域内的不同物业。

　　“如果扩募完成以后，新老资产的管理人都(dōu)变成了一家，后续(xù)我们在(zài)资源共享和联合营销方(fāng)面能更加充(chōng)分发挥协同效应，相信(xìn)可以做得更好。”上(shàng)述负责(zé)人补充说道。

　　最后(hòu)谈及对于(yú)张江REIT的定位和展望，相关负责人表示，张江(jiāng)集团(tuán)和张江高科(kē)目(mù)前在管资产约五(wǔ)百(bǎi)万方，还(hái)有(yǒu)一些其(qí)他在开发的(de)储备(bèi)项目，这些(xiē)都(dōu)将成(chéng)为张江REIT实现打造(zào)张(zhāng)江园区产(chǎn)业空间资产上市平台目标的坚(jiān)实后盾和(hé)储备资(zī)源。“我们非(fēi)常重视张江(jiāng)REIT这个资(zī)本平台和它未来的发展。”相(xiāng)关负责人表(biǎo)示，“这次扩募是我们实现基(jī)金扩容的第一步，也是(shì)至关重要的一步，眼下(xià)我(wǒ)们可能面(miàn)临了一(yī)些突发(fā)情况需要解决(jué)，但(dàn)是这和我们(men)在(zài)张江(jiāng)科学城(chéng)这(zhè)三十年建设发展过程中所经历的相比(bǐ)，只能算是一个(gè)非(fēi)常(cháng)小的插曲。我们有信心排除万难，尽一切可能(néng)化解当前突发事件的(de)所(suǒ)有负面影响(xiǎng)，维持预期和市(shì)场的信心。”

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