近两年火爆的(de)创新产(chǎn)品公募REITs进入密集(jí)分红期，近日7只REITs陆续迎来(lái)除息日(rì)，公募REITs整体呈现出高比(bǐ)例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产品，平均(jūn)分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内人士对此(cǐ)表示(shì)，强制分红(hóng)机制是公(gōng)募(mù)REITs主要(yào)特征之一(yī)，稳定分红体现(xiàn)出(chū)该类产品长期投资价值，通过观测经营活(huó)动现金流、可供(gōng)分(fēn)配现金等指标，也是观察REITs项目底层资(zī)产运营情况的“窗口”。他们(men)也提(tí)醒普通(tōng)投资者注意，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营REITs项目在(zài)经营权到期(qī)后不再(zài)产生现(xiàn)金收益(yì)，特许经营权(quán)分(fēn)红目(mù)前(qián)已(yǐ)包含了利润分配和本金的归(guī)还(hái)，在(zài)选择(zé)投资标(biāo)的时应了解资产类型(xíng)和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分(fēn)红期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况(kuàng)尚未公布。整(zhěng)体(tǐ)来看，公(gōng)募REITs呈现出了高比例的稳定(dìng)分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年可供(gōng)分(fēn)配(pèi)金额的公(gōng)募REITs产品中，2022年全(quán)年分(fēn)配金额占可供(gōng)分配金额比(bǐ)例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基(jī)金相关负责人对此表示，投资公募REITs的主要收益来源为持(chí)有(yǒu)期(qī)分红收益，以及(jí)基金(jīn)份(fèn)额交易价格的变(biàn)化。基金(jīn)份(fèn)额二级市场价格受到公募REITs资(zī)产运营情(qíng)况及市场因(yīn)素的综合影(yǐng)响，较易引起波动。与此相比(bǐ)，基金分(fēn)红(hóng)预期则更有规律可循。公募REITs的分红(hóng)主要(yào)来自基(jī)础设施资产的经营现金流(liú)，投(tóu)资人通(tōng)过基金(jīn)募集(jí)材料和信息披露文件，结(jié)合行业(yè)及市场情况，可以分析基(jī)础设(shè)施(shī)项目的经营业(yè)绩，作为进行投资决策(cè)的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二级市场(chǎng)价格变化导致的浮盈或浮亏，分(fēn)红(hóng)作为基金份(fèn)额(é)持有人(rén)实际(jì)获得的现金收益，对于长期投资(zī)者更具(jù)参考价值。”中金(jīn)基金(jīn)相关负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心(xīn)运营(yíng)高级(jí)副总监李华(huá)平也(yě)表(biǎo)示(shì)，根据《公(gōng)开募集基础设施(shī)证券投资(zī)基金指引（试行）》及相关法规要求(qiú)，基础(chǔ)设施基(jī)金应当将90％以(yǐ)上合(hé)并后基金年(nián)度可分配金(jīn)额以现金形式分配给投资者，强制分红机(jī)制是公募REITs的主要特征之一(yī)，稳定的分红机(jī)制体现(xiàn)出REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中航基金也(yě)认为，从投(tóu)资角度来看(kàn)，基础设施公募REITs同时具(jù)备“股性”和“债性”双(shuāng)重特(tè)点。二(èr)级市场价格反映这类产品(pǐn)“股性(xìng)”的一(yī)面，分红体现(xiàn)了这类产(chǎn)品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制(zhì)分红要求，分红类似于债券派息(xī)，但(dàn)不等同于债券的固定(dìng)利息(xī)回报，而是由可供分配现金决(jué)定。

　　从(cóng)机(jī)构投资者的角度来看，一方面(miàn)是公募(mù)REITs丰富了机构(gòu)投资者的投(tóu)资品类，为资产配置多元化(huà)提供抓手，具有(yǒu)较强的配置价(jià)值(zhí)。另一方(fāng)面(miàn)，公募REITs的分(fēn)红能够帮(bāng)助机构投资者稳定(dìng)收益。机构(gòu)投资者公募(mù)REITs能够通(tōng)过分红获取相对于投资债券(quàn)相(xiāng)对高的收益性，在有效控制风险(xiǎn)的前提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除了投资收益“落袋为安(ān)”外，市场对于(yú)未来分红水平的预期(qī)，也是影响(xiǎng)REITs基金(jīn)二级市场价格走势的关键(jiàn)因(yīn)素之一。

　　从(cóng)近期公募(mù)REITs的(de)二级市场表现(xiàn)看，截至(zhì)4月21日，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数(shù)收于975.99 点，年(nián)内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股票和债(zhài)券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发(fā)布了2022年年报，部分(fēn)产(chǎn)品受宏观经济的影响，可分配金额完成率(lǜ)不(bù)达预(yù)期，一定(dìng)程(chéng)度上影响了公募REITs二(èr)级市场的价格。”李华平称(chēng)，公募REITs二级市场的价格波动受多重因素(sù)的影响，投资收益(yì)是影响REITs二级市场价(jià)格的主要因素之一，而稳定的分(fēn)红有利于吸引投资者参与(yǔ)公募REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也表示(shì)，近期经济(jì)预期恢复，一方面市(shì)场热点呈现向股票和债(zhài)券回归的过(guò)程；另一方面，基础(chǔ)设施(shī)项(xiàng)目的经营业绩相(xiāng)对(duì)经济活(huó)力(lì)的(de)改(gǎi)善(shàn)有(yǒu)一(yī)定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分红除权(quán)日(rì)，将对基(jī)金份额(é)的开(kāi)盘指导价做调减处理，调(diào)减(jiǎn)金(jīn)额根据(jù)单位(wèi)基金份(fèn)额(é)的(de)分红金额(é)进行计(jì)算。除权操作是对(duì)分(fēn)红前后基金份额净值变化(huà)的修正(zhèng)，使(shǐ)投(tóu)资人在基金(jīn)分红(hóng)前后(hòu)均(jūn)可以获得公(gōng)平的投资机会。

　　“分(fēn)红(hóng)可增强投资者长期投资的信心，同时需结合持(chí)有产品的特性(xìng)，关注二级市(shì)场(chǎng)扰(rǎo)动(dòng)对整体收(shōu)益的影响程度。”中航基金相关人士(shì)也(yě)称。

　　特许经营权分红包括利润分配和(hé)本金归还

　　普通投(tóu)资者应了解底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)情(qíng)况

　　多位业(yè)内人士还提醒，与现有公募基金分红前提是本金之上的增值(zhí)部分不(bù)同(tóng)，特许经营(yíng)权REITs基金运(yùn)作期(qī)间(jiān)的“分红”界(jiè)定为“分(fēn)派”更为准确，分(fēn)派的是本金与增值两个部分(fēn)，两(liǎng)个部分之(zhī)间(jiān)的比(bǐ)例是(shì)变动的(de)，与(yǔ)现有公(gōng)募基金分红差异很大，大多数普通(tōng)投资者可能把“分派”金(jīn)额(é)误认为是持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同(tóng)年限到期后(hòu)基金(jīn)价值面临极(jí)大不确定性(xìng)，这是(shì)该类投(tóu)资(zī)者(zhě)应该注意的情况(kuàng)。

　　李华平表(biǎo)示(shì)，目前公募REITs主(zhǔ)要(yào)有特许经营权类(lèi)和产(chǎn)权类两大资产类(lèi)型，持有产(chǎn)权类产品的(de)收益主要包括(kuò)每年的现金(jīn)分红及资产增值(zhí)的收益，而持有(yǒu)特许经营类产品的收益主要来自项目每年的现(xiàn)金(jīn)分红。其(qí)中，特许经(jīng)营权类资产的分红包括了利(lì)润(rùn)分配(pèi)和(hé)本金的归还，两者(zhě)的比(bǐ)率也是变动的(de)，对特许经营权类资产的公募REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资(zī)收(shōu)益。普通(tōng)投资者在(zài)选(xuǎn)择投资标的时(shí)，应了解公募REITs底(dǐ)层(céng)资产的类型。

　　中航基金也表示(shì)，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资产属性不同而形(xíng)成(chéng)区别。特(tè)许(xǔ)经营权类的公募(mù)REITs产品因其分(fēn)红相当于(yú)包含(hán)“本(běn)金+收(shōu)益(yì)”，分红相(xiāng)对(duì)较多，债(zhài)性偏强(qiáng)。而(ér)产权(quán)类的公募REITs分红主要(yào)为(wèi)“收益”，更看(kàn)重底层资产的价(jià)值增(zēng)值，所以相对股性偏强。普通投资者(zhě)在(zài)选择公募REIT时，需(xū)要考虑底层资产属(shǔ)性，对所选择产品的二级市场价格和分红(hóng)有合理预期。

　　中金基金相关(guān)负责人也认为，与产权类项目相(xiāng)比，特许经(jīng)营项(xiàng)目在经营(yíng)权到(dào)期(qī)后不再能产生(shēng)现金收(shōu)益，因此(cǐ)将可供分配金额的分配理解为“分(fēn)派”比(bǐ)“分红(hóng)”更加准确。基于这(zhè)个特点，剩(shèng)余经营期限较短(duǎn)的特(tè)许经营项目，通常具备更高的分派率水(shuǐ)平(píng)。对于剩余(yú)期(qī)限较长的特许经营权项目，即使分派率(lǜ)相对较低，也有足够(gòu)年限收(shōu)回本金并(bìng)取得收(shōu)益(yì)。

　　中(zhōng)金(jīn)基金该(gāi)负责人(rén)提醒投资者注(zhù)意，特许经营(yíng)权项目的分派金额包含了投资(zī)本金，在(zài)不进(jìn)行扩募的情况(kuàng)下，基金(jīn)份额单价随着分派(pài)进(jìn)度逐年(nián)下降是正常现象(xiàng)，投资(zī)特许(xǔ)经营权(quán)REITs的收益来自项目剩余期限产生(shēng)的现金流。

　　“与特(tè)许(xǔ)经营项(xiàng)目相(xiāng)比(bǐ)，产权(quán)类项目(mù)的土地或建筑(zhù)的(de)剩余使(shǐ)用(yòng)年(nián)限一(yī)般较长，再加上到期(qī)后(hòu)通过对建筑的更新改(gǎi)造或补缴土(tǔ)地出让金等追加投(tóu)资，有机会进一步延长经营期(qī)限。这种类似永(yǒng)续经营的假设(shè)反映在(zài)基础(chǔ)资产的估(gū)值(zhí)上，使产权类(lèi)REITs具备更(gèng)显著的资(zī)产(chǎn)投资属性。”该负(fù)责人(rén)称。

　　观测(c成都高新区属于哪个行政区划，成都高新区是哪个行政区è)内(nèi)部收益率等(děng)指标

　　评估项目底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况

　　在基金分红的时(shí)点，多位业(yè)内人士还表示，在产品分红期，投资者(zhě)可以(yǐ)观测经营(yíng)活动现金流、可供分(fēn)配现金(jīn)、内(nèi)部收益率等指标，来观察和评(píng)估项目底(dǐ)层资(zī)产的运营情况。

　　中(zhōng)航(háng)基金表示，年报(bào)指标中，跟现金(jīn)相关的指(zhǐ)标有两个(gè)：一(yī)是年报(bào)中披露的经(jīng)营活动现金流(liú)，二是可(kě)供分配现金(jīn)，二者存(cún)在本质性区别。经营(yíng)活动产生的现金净流量是指企业经营、筹资、投资产生的现金流，基(jī)于企业本(běn)身(shēn)经营(yíng)活动产生；可供分配的(de)现(xiàn)金实质上是(shì)从EBITDA出发(fā)，对非现金影响利润表的项目进行调整，加(jiā)期(qī)初现金，最终(zhōng)得(dé)到(dào)的账面现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作为资产(chǎn)配置新选择，投资(zī)价值体现在相对股债市场独立的资产配(pèi)置功能(néng)，比(bǐ)较适合长期持有(yǒu)。建议投资者对经(jīng)营权(quán)类的资产可以更多关注内部收益率的高低，对产(chǎn)权(quán)类的资产更多关注分派率高低。因为公募REITs可分配收益主(zhǔ)要来(lái)自底层资产的(de)经营净现金流，所以底层资产运(yùn)营(yíng)情况直(zhí)接影响投资(zī)回报，投资(zī)者可综(zōng)合考虑原(yuán)始权益(yì)人综(zōng)合实力、运营管理机构(gòu)实力、公募基金(jīn)管理人实力等多重因素来(lái)选择投资标的。

　　中信证券(quàn)研(yán)报也(yě)显示，公(gōng)募REITs进入密集分红期(qī)，由于分红交易带(dài)来的短(duǎn)期博弈机(jī)会仍在，叠加(jiā)此前市场接(jiē)连回调，建(jiàn)议投(tóu)资者关注有(yǒu)基(jī)本面(miàn)支撑、填权效应(yīng)相对(duì)明显(xiǎn)、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会(huì)载明REITs在(zài)发(fā)行首年及次年(nián)的(de)可供分(成都高新区属于哪个行政区划，成都高新区是哪个行政区#ff0000; line-height: 24px;'>成都高新区属于哪个行政区划，成都高新区是哪个行政区fēn)配金额预测。投资者(zhě)可以将REITs的实际(jì)分红金额与募集材(cái)料中(zhōng)披露预测进行比较分(fēn)析，结合经济及市场的实际环境，对基(jī)础设施项目的运(yùn)营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述负(fù)责(zé)人也称(chēng)。

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