吴亦凡真的在牢里吗，吴亦凡为什么被关进牢里

　　近两年火(huǒ)爆的创新产品公募REITs进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来(lái)除(chú)息(xī)日，公(gōng)募REITs整体呈现出(chū)高(gāo)比例稳定分红(hóng)，15只公告(gào)2022 年(nián)可(kě)供分(fēn)配(pèi)金额(é)的REITs产品，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多位业内人士对此表示(shì)，强制(zhì)分红机(jī)制是公募REITs主要特征之(zhī)一，稳定分(fēn)红(hóng)体(tǐ)现出该(gāi)类产品长期(qī)投(tóu)资价值，通(tōng)过(guò)观测经营活动现(xiàn)金流(liú)、可(kě)供分配(pèi)现金等指标，也是观察(chá)REITs项目(mù)底层(céng)资产运(yùn)营(yíng)情况的“窗口”。他们也提醒普通投(tóu)资者注意，与产权类(lèi)项目相(xiāng)比，特许经营(yíng)REITs项目在经(jīng)营权到(dào)期后(hòu)不再产生现(xiàn)金收益，特(tè)许经(jīng)营权分红目(mù)前已包含了(le)利润分(fēn)配和(hé)本金的(de)归还，在(zài)选择投资标(biāo)的时应了解资产类型和(hé)分红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平(píng)均分(fēn)红(hóng)比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息日(rì)，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分配情(qíng)况尚未(wèi)公布。整体来(lái)看，公募(mù)REITs呈现出(chū)了高比例的稳定分红(hóng)，15只公告(gào)2022 年(nián)可供分配金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配(pèi)金额占可供(gōng)分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金(jīn)基(jī)金相关(guān)负责人对此表示，投资公募REITs的主要收(shōu)益(yì)来(lái)源为持(chí)有(yǒu)期分红(hóng)收(shōu)益(yì)，以及(jí)基金份额交易(yì)价格的变化。基金(jīn)份额二级市场价格(gé)受到公募REITs资产运营(yíng)情况及市(shì)场因素的综(zōng)合影响，较易引起波动。与此相(xiāng)比，基金(jīn)分红预期则更有规律(lǜ)可(kě)循。公募(mù)REITs的分红主要来(lái)自(zì)基础(chǔ)设施资产的经营(yíng)现金流，投资人通(tōng)过(guò)基金募(mù)集(jí)材料(liào)和(hé)信(xìn)息披露(lù)文件(jiàn)，结合行业及市场情况，可以分析基(jī)础设施项目的经营业绩，作为(wèi)进行投资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对(duì)于基(jī)金份额二级市场(chǎng)价(jià)格变化(huà)导致(zhì)的浮(fú)盈或(huò)浮(fú)亏，分红作为基金(jīn)份额持有人(rén)实际获得的现金收益，对于(yú)长期(qī)投资者更具参(cān)考价值。”中金基金相关(guān)负责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心(xīn)运营高级副(fù)总监李华平也表示(shì)，根据《公开募(mù)集基础设施证券(quàn)投资基金指引（试行）》及相关法规要求，基(jī)础(chǔ)设施(shī)基(jī)金应当将90％以(yǐ)上(shàng)合(hé)并后基金年(nián)度(dù)可分配金额以现金形(xíng)式分配给投(tóu)资者，强制分红机(jī)制是公募REITs的(de)主要特征之一，稳定的分红(hóng)机制体(tǐ)现(xiàn)出REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基础设施(shī)公募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性(xìng)”双重特点。二级市场价格反(fǎn)映(yìng)这类产品(pǐn)“股性”的(de)一(yī)面(miàn)，分红(hóng)体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强制分红(hóng)要求(qiú)，分(fēn)红类似于债券(quàn)派息，但不(bù)等同于债券的(de)固定(dìng)利(lì)息回(huí)报，而(ér)是由可供分配现金决定。

　　从机构投资(zī)者的角度(dù)来看，一方面(miàn)是公募REITs丰富了机构(gòu)投资者(zhě)的(de)投(tóu)资品(pǐn)类，为(wèi)资产配(pèi)置(zhì)多元化(huà)提(tí)供抓手，具有较强的配(pèi)置价值。另一方面，公募REITs的(de)分红能够帮助机(jī)构投资者稳(wěn)定收(shōu)益。机构投资者公募REITs能够通过分红获(huò)取相(xiāng)对(duì)于投资债券相对(duì)高的收益性，在有效(xiào)控制风险(xiǎn)的前(qián)提下，增(zēng)厚(hòu)资产包收益(yì)，起到投资(zī)“压舱石(shí)”的作(zuò)用(yòng)。

　　分(fēn)红除了投资收(shōu)益“落袋(dài)为安”外，市场对于未来分红(hóng)水(shuǐ)平的预期，也是影(yǐng)响REITs基金二级市场价格走势的关(guān)键因素之一。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市(shì)场(chǎng)表现看，截至4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只(zhǐ)公募REITs发布了(le)2022年年(nián)报，部分产品(pǐn)受宏观经济的影响，可分配金额完成(chéng)率(lǜ)不达预期，一定程度上影响了公募REITs二(èr)级市场的价(jià)格(gé)。”李华平称，公募REITs二级(jí)市(shì)场的(de)价格波动受(shòu)多(duō)重因(yīn)素的影响，投资(zī)收益是影响REITs二级市场价(jià)格的主要(yào)因素(sù)之一，而稳定的分(fēn)红有利于吸引投资者参与公(gōng)募REITs二级(jí)市场的(de)投资。

　　中金基金相关负责人也(yě)表示，近期经济(jì)预期恢复，一方面(miàn)市场(chǎng)热点(diǎn)呈现向股(gǔ)票和债券回归的过(guò)程；另一方面，基础设施项目(mù)的经营业绩相(xiāng)对经(jīng)济活力的改善有一定的滞后性(xìng)。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除(chú)权(quán)日(rì)，将对基金份额(é)的(de)开盘指导价做调减(jiǎn)处理，调减金额根据单(dān)位基(jī)金份(fèn)额的分红金(jīn)额进行计算。除权操作是(shì)对(duì)分(fēn)红(hóng)前后(hòu)基金份(fèn)额净值(zhí)变(biàn)化的修正(zhèng)，使投资人(rén)在基金分红前后均可以获得公(gōng)平的投(tóu)资机(jī)会。

　　“分红可增(zēng)强投资者长期投(tóu)资(zī)的信心(xīn)，同(tóng)时需结合持有产品的特(tè)性，关注二级市(shì)场扰动对整体收益(yì)的影响程度。”中(zhōng)航(háng)基(jī)金相(xiāng)关人士也称。

　　特许经(jīng)营权分红包括(kuò)利润分配和本金归(guī)还

　　普(pǔ)通投资者应了解底层资产情(qíng)况

　　多位业内(nèi)人士还提醒，与现有公募(mù)基金分红前提(tí)是本(běn)金(jīn)之上(shàng)的增值部分不(bù)同(tóng)，特许经营权REITs基金(jīn)运作期(qī)间(jiān)的“分红”界定(dìng)为“分派”更为准(zhǔn)确，分派(pài)的是(shì)本金与增(zēng)值两个部分，两个(gè)部分之间的(de)比例是变(biàn)动的，与(yǔ)现有(yǒu)公募(mù)基金分红(hóng)差(chà)异很大，大(dà)多数普通投资(zī)者可能把“分(fēn)派”金额误认为是持续(xù)分红(hóng)。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合(hé)同年限到期后基金价值面临极大不确(què)定性(xìng)，这是该类投资(zī)者应该注意(yì)的(de)情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许(xǔ)经营权类和产权类两(liǎng)大资产类型，持有产(chǎn)权类产品的收益主要(yào)包括(kuò)每(měi)年的现金分(fēn)红(hóng)及资产增值的收益(yì)，而持有特许经营类(lèi)产品的(de)收益主(zhǔ)要来自项目每(měi)年(nián)的现金分红。其(qí)中，特许经营权类(lèi)资产的(de)分红包括了(le)利润分配和本金的(de)归还，两者的比率也(yě)是变动(dòng)的，对特许经营权类资产(chǎn)的公募REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来衡量投资(zī)收(shōu)益。普通投资者在(zài)选(xuǎn吴亦凡真的在牢里吗，吴亦凡为什么被关进牢里)择投资标的时，应了(le)解公募REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航基(jī)金也表示(shì)，从细分来看，各(gè)类公募REITs分红因底层资产属性不同而形成区(qū)别。特(tè)许经营(yíng)权类的(de)公募(mù)REITs产品因其分(fēn)红相(xiāng)当于包含“本(běn)金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的(de)公(gōng)募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更看重底层资(zī)产的(de)价值增值，所以相(xiāng)对股性偏(piān)强。普通投(tóu)资者在选择公募(mù)REIT时，需(xū)要(yào)考虑底层资产(chǎn)属性(xìng)，对所选择产品的(de)二级市场价格(gé)和分红有合理预期。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责人(rén)也(yě)认(rèn)为，与产权(quán)类项目相比(bǐ)，特许经(jīng)营项目在经营权到(dào)期后不再能产生现金收益，因此(cǐ)将可(kě)供(gōng)分配金额(é)的分配(pèi)理解(jiě)为“分(fēn)派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于这(zhè)个特点，剩余经营期限较短的特许经营(yíng)项(xiàng)目，通常具备(bèi)更(gèng)高的分派率水平。对于(yú)剩余期限较长的特(tè)许经营(yíng)权项(xiàng)目，即使分(fēn)派率相对(duì)较(jiào)低(dī)，也有足够年(nián)限收回本金(jīn)并取得收益。

　　中金(jīn)基金该负责人提(tí)醒(xǐng)投资者注(zhù)意(yì)，特许经营权项目的(de)分派金额(é)包含了(le)投资本金(jīn)，在不进行扩(kuò)募的情况下，基金份额单价随着(zhe)分派进度(dù)逐(zhú)年下降(jiàng)是正常现(xiàn)象(xiàng)，投资特(tè)许经营权REITs的收益来自项(xiàng)目剩余期限产(chǎn)生(shēng)的现金流。

　　“与特(tè)许经营(yíng)项(xiàng)目相比，产权(quán)类项目的(de)土地或建筑的剩余使用年限一(yī)般较长，再(zài)加(jiā)上到期后通(tōng)过(guò)对(duì)建筑的更新改造或补缴土地(dì)出让(ràng)金等追加投资，有机会进(jìn)一步延长(zhǎng)经营期限。这(zhè)种类似(shì)永续(xù)经营的假设反映在(zài)基础资(zī)产的估(gū)值上(shàng)，使产权类REITs具备(bèi)更显著的资产投(tóu)资属(shǔ)性。”该(gāi)负责人(rén)称(chēng)。

　　观测内部收益率(lǜ)等指标

　　评估项目底(dǐ)层资产运(yùn)营情况

　　在基金分红的时点，多(duō)位业内人士还表示，在产品(pǐn)分红期(qī)，投资者可以(yǐ)观(guān)测(cè)经营(yíng)活动现(xiàn)金流、可供分配现金(jīn)、内部(bù)收益率等指标，来(lái)观察(chá)和评估项(xiàng)目底(dǐ)层资产(chǎn)的运营(yíng)情况。

　　中(zhōng)航基金(jīn)表示，年(nián)报指标中，跟现金(jīn)相关的指标有两个：一是年报中披露的经营(yíng)活(huó)动(dòng)现(xiàn)金流，二是可供分配(pèi)现金，二者存在本质性区别。经营(yíng)活(huó)动(dòng)产(chǎn)生的现(xiàn)金净(jìng)流(liú)量是指(zhǐ)企业经营、筹资、投资产生的(de)现金流(liú)，基(jī)于企(qǐ)业本身经营(yíng)活动(dòng)产生(shēng)；可供分配的现(xiàn)金(jīn)实质上是从EBITDA出发(fā)，对非现金影响利润表的项目进行(xíng)调整，加期初(chū)现金，最终得到的账(zhàng)面(miàn)现金(jīn)。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作为资(zī)产配置新选择，投资价值体现在相对(duì)股债市(shì)场(chǎng)独立的资产配置功能，比较适合(hé)长期(qī)持有。建议(yì)投资者对(duì)经营权类的资产(chǎn)可以更(gèng)多关(guān)注内部收益率(lǜ)的高低，对(duì)产权类的资产更多关注分派率高(gāo)低。因为(wèi)公(gōng)募(mù)REITs可(kě)分配收益主(zhǔ)要来自底层资产的经(jīng)营净现金流，所以(yǐ)底(dǐ)层资产运营(yíng)情况直(zhí)接(jiē)影(yǐng)响(xiǎng)投资回报，投(tóu)资者可(kě)综合考虑原始(shǐ)权益人综合(hé)实力(lì)、运营管理机构(gòu)实力、公(gōng)募(mù)基金管(guǎn)理人实(shí)力等(děng)多重因素(sù)来选择投资标的。

　　中信证券研(y吴亦凡真的在牢里吗，吴亦凡为什么被关进牢里án)报也显示(shì)，公募REITs进入密集分红期，由于(yú)分红(hóng)交易带来的短期博弈机会仍在，叠加此前市场接连回调，建(jiàn)议投资者关注有基本(běn)面(miàn)支撑(chēng)、填权(quán)效(xiào)应相对明(míng)显、同时分红规模(mó)较(jiào)为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会(huì)载(zài)明REITs在发行首年及次年的可供分配金额(é)预测。投资者可(kě)以将REITs的(de)实际(jì)分(fēn)红金额与募集材料中披露预测进(jìn)行比较分析(xī)，结合经济及(jí)市(shì)场的实(shí)际环境，对基础设施项目的运营业(yè)绩及REITs的管理能力进行判断。”中(zhōng)金(jīn)基金上述负责人也(yě)称。

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