5月以来(lái)，房地产板块(kuài)个股多(duō)出现(xiàn)小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月10日(rì)收盘，中信房(两害相权取其轻,两利相权取其重，两权相害取其轻正确说法是什么意思fáng)地产指数(shù)本月涨幅约为2％。而以(yǐ)公(gōng)募基金为代表的机(jī)构对于(yú)这一板(bǎn)块已经在悄然布局。数据显示，以南方和华夏(xià)的两只老牌ETF基金为例(lì)，5月(yuè)9日时所公布的总份额均较4月28日时(shí)有小(xiǎo)幅增(zēng)长。根据基金(jīn)一季报统(tǒng)计，龙头与地方国企央企(qǐ)获得增持(chí)，持(chí)仓数(shù)量占流通股比重增幅五只个股分别为华发(fā)股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产或(huò)“底(dǐ)部(bù)回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作(zuò)成共(gòng)识

　　从(cóng)公募(mù)基(jī)金对房地产(chǎn)的配置看，2019年末，公募所持有的房地(dì)产行业标(biāo)的市值约(yuē)1188亿元，占其(qí)所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但(dàn)公募所持房地产公司(sī)市值在股(gǔ)票资(zī)产中的(de)占比却断崖(yá)式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于(yú)出现(xiàn)了三年来的(de)首次(cì)回升，年底这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对房地产行业的持股(gǔ)比例也同(tóng)步回升，从(cóng)2021年底(dǐ)的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势(shì)头似乎(hū)在今年(nián)一季度得(dé)以延续。数据(jù)统计(jì)显(xiǎn)示，公募重仓持有房(fáng)地产板(bǎn)块(kuài)一季度(dù)市(shì)值(zhí)TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分别为(wèi)保利发(fā)展(zhǎn)、招商蛇口、万(wàn)科A、华(huá)发股份(fèn)、滨江集团，持仓市值占(zhàn)板块比(bǐ)重(zhòng)合(hé)计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对(duì)于(yú)房地产(chǎn)的投资愈发有集中于(yú)龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在(zài)公募基金一季报汇总(zǒng)的重(zhòng)仓股中，房(fáng)地产板块排名最高(gāo)的是保利发(fā)展，在基金(jīn)重仓第(dì)33位。排名第二的是招(zhāo)商(shāng)蛇口(kǒu)，排在第78位。而老牌(pái)龙(lóng)头股万科A排在第96位。对比去年四季报，变化之处首先在(zài)于几(jǐ)两害相权取其轻,两利相权取其重，两权相害取其轻正确说法是什么意思只房地产龙头(tóu)股(gǔ)从排位上看均(jūn)有退(tuì)步(bù)，尤其是万科最为明(míng)显；其次是金(jīn)地集团退(tuì)出百(bǎi)大之列。但考虑到房地产是复苏链上最后一(yī)环，且首季并非(fēi)行业销售旺季，其传导到二级(jí)市场乃至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈(quān)判断房地产已经进(jìn)入大分化时代(dài)，一二线城市好于三四线城市。而映射(shè)到(dào)二(èr)级(jí)市场(chǎng)投资上，配置房地产(chǎn)行业轻松收获(huò)行(xíng)业贝(bèi)塔的(de)红利期一去不(bù)返了。“如(rú)果按(àn)照产业周期(qī)来分类，包括房地产等几类行业在(zài)盖(gài)特纳曲线里属于成熟期或(huò)者衰退期的行业，传统认知上没有什么投(tóu)资机会的。但在这几年特(tè)殊的(de)行情里包(bāo)括煤(méi)炭、电解铝等类似的行业也(yě)出现了一些机会，背(bèi)后的(de)逻辑(jí)是供给侧发(fā)生了更(gèng)大的变化。”一不愿具名的(de)上海公募基(jī)金经理指出。

　　不过也有公募(mù)人(rén)士持谨慎乐观态度(dù)：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平(píng)方米(mǐ)的年销售(shòu)面积很难再出现(xiàn)了，2022年光是居民存款数(shù)量增(zēng)加了15万(wàn)亿元。中国存(cún)量有400亿平方(fāng)米建筑面积，考虑存量地(dì)产的更(gèng)新，也(yě)有近10亿(yì)平方米。需求端(duān)还需(xū)要(yào)有一定的(de)政策出来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房(fáng)地(dì)产研究员吕功绩(jì)也指出：“时至(zhì)今日(rì)，无论从城镇(zhèn)化的进程，还是人均住房面(miàn)积（接近(jìn)30平/人），我(wǒ)国均已告别住房短(duǎn)缺时代，而目前居民的杠杆率和(hé)房价收入也不支撑每年18万亿元的销售(shòu)额，以及过快上行(xíng)的(de)房(fáng)价，因(yīn)而行业高增(zēng)的时(shí)代已(yǐ)经过去，未来行业的需求或(huò)将回落，在此(cǐ)过程中，伴随(suí)着地产的高(gāo)杠(gāng)杆属性，就很容易(yì)出(chū)现信用风险问题（类似2022年的(de)民(mín)营地产爆雷），行业(yè)进(jìn)入到供(gōng)给(gěi)侧出清的(de)过程。这个过程(chéng)中，综合竞争力强的公司就能够(gòu)通过大鱼吃(chī)小鱼的(de)方式，获得市占率的提升。当(dāng)行业需求见顶回落时，行业(yè)的贝(bèi)塔已经过去了(le)，但不代表没有(yǒu)投资机(jī)会，机会在于(yú)城市、位置、产品的阿尔法，而对(duì)应到股票投资，就是强竞争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于这样的认识(shí)转变，精(jīng)耕(gēng)细作个股(gǔ)成为公募(mù)乃至整体机构的务(wù)实之举。

　　机构(gòu)配置(zhì)房地产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企(qǐ)、优质区域(yù)性标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个股多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。从具体的个股来看(kàn)，《红周刊》利(lì)用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统计的124只房地产类标的(de)股中，本月以来(lái)实现股价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰好排(pái)名前五的(de)公司月内涨幅(fú)超过了(le)10％，它(tā)们分别是上(shàng)实发(fā)展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地(dì)产。排名第一(yī)的上实发展，五一假期归来(lái)后日成(chéng)交量明显放大，4日(rì)、5日连续两个交易日收出涨停。从(cóng)该股的(de)基(jī)本面来看，上实发展的主营业务(wù)为(wèi)房地产开发与经营。公司的(de)主要产品(pǐn)及服(fú)务为(wèi)房地产销(xiāo)售(shòu)、房地产租赁(lìn)、物业管理(lǐ)服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿元(yuán)，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营业总(zǒng)收入(rù)27.87亿(yì)元(yuán)，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不(bù)过从(cóng)十大流通股股东来看(kàn)，各类机(jī)构都有对其布(bù)局的例子(zi)。以(yǐ)3月31日时(shí)的首季十大流通股股东来看， 具(jù)体(tǐ)包括公募的上银基金(jīn)、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央(yāng)汇(huì)金、长城(chéng)资产管理公司等(děng)都跻身前十(shí)的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排名第二的(de)浦东金桥也是上海本(běn)地房企(qǐ)，其第一季度的(de)收入(rù)利润(rùn)规模大幅度复(fù)苏。究(jiū)其原(yuán)因(yīn)，一方面是该公司后疫(yì)情时代出租率复(fù)苏(sū)至(zhì)近(jìn)年来最高，另一方面则(zé)是(shì)公(gōng)司拿地结算持(chí)续性向(xiàng)好，从数字上(shàng)看，一季度新增虹口135、138住宅地块(kuài)，总建筑面积(jī)约54万(wàn)平方米。

　　在这样的业绩(jì)势头向好背景下(xià)，自然也吸引了知(zhī)名机构在其中持续(xù)驻足。从第一(yī)季度十大流通股股东来看，知名私募(mù)高毅邓晓峰的两只产品依然在前十中，这也(yě)是连续第三(sān)个季度他有的(de)两只产品杀入前十(shí)。同时榜单中还有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资(zī)局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两(liǎng)家上海区域性地产公司外，荣安(ān)地产则是(shì)主(zhǔ)要(yào)布(bù)局在深圳的地产(chǎn)公司，一(yī)季报交出(chū)的也是一(yī)份报喜的成绩单(dān)：首季公司实现营(yíng)业(yè)收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属(shǔ)于上(shàng)市(shì)公司股东的净(jìng)利润6.48亿元，同比(bǐ)增(zēng)长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看(kàn)，《红周刊》注意到两只公(gōng)募(mù)指(zhǐ)基首季(jì)新(xīn)杀入十大(dà)流(liú)通股(gǔ)股东行列。具体说来， 南方中证全指(zhǐ)房(fáng)地(dì)产ETF上榜排名第(dì)七位(wèi)，富国(guó)中(zhōng)证指数1000增强则排名第(dì)九(jiǔ)位，此外联袂出现的机(jī)构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴证全球(qiú)基金(jīn)相关(guān)人士分(fēn)析(xī)：“经历过(guò)行业(yè)洗牌和兼并(bìng)重组(zǔ)后(hòu)，龙头(tóu)的价(jià)值更为笃定突出(chū)；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优(yōu)质土地供(gōng)给较多（券商测算(suàn)对应潜(qián)在毛(máo)利率在(zài)25％以(yǐ)上，目前(qián)房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房(fáng)企受限于信(xìn)用(yòng)问题(tí)或者(zhě)资金(jīn)紧张没法拿地，龙(lóng)头房企趁(chèn)机获取低成本土地，龙头房企(qǐ)的拿(ná)地力度(dù)（拿地(dì)金(jīn)额/销售(shòu)金额）基本在(zài)30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆(gān)率较低，净负债率基本在70％以下(xià)，而(ér)其他(tā)房企的净负(fù)债率普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空间有限，从融(róng)资(zī)成(chéng)本看，龙头房企的(de)融(róng)资成本不(bù)断下(xià)滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售(shòu)，龙头房企明显跑(pǎo)赢(yíng)行业，1～4月百强(qiáng)房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在当前中(zhōng)特估的浪潮(cháo)下，央(yāng)国企地产股(gǔ)或存在发展的大(dà)好机会(huì)。中信(xìn)证券(quàn)指出：“房(fáng)地产(chǎn)行业的结构性(xìng)机会依然存(cún)在，少部分公司尤其是(shì)央企(qǐ)占据显(xiǎn)著优(yōu)势，其主(zhǔ)要又体现为库存的优势。央企地产(chǎn)公司，现阶段表(biǎo)现出(chū)较低的融资(zī)成(chéng)本，优质的(de)开发资源(yuán)和良好(hǎo)的不动产资(zī)产运营能力的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估(gū)，国央企相较于民营(yíng)地(dì)产公(gōng)司也(yě)是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源(yuán)债权债务关(guān)系等问(wèn)题，市场对民营房开企业的(de)资(zī)产(chǎn)会有更多担忧和质(zhì)疑，所(suǒ)以(yǐ)在这一轮行业出清(qīng)的(de)过程中，央(yāng)国企相较于民企(qǐ)来说(shuō)估值的修复更明(míng)显。中特估的角(jiǎo)度从(cóng)中长期的(de)维(wéi)度看，行(xíng)业的逻辑在(zài)于(yú)集(jí)中(zhōng)度提升后(hòu)，行业(yè)进入高质(zhì)量发展(zhǎn)阶段(duàn)，具备较快速(sù)发展(zhǎn)阶段更(gèng)稳定且(qiě)可预(yù)期的盈利(lì)和(hé)现金流(liú)创造能力，以此带(dài)来估值中(zhōng)枢(shū)的(de)提(tí)升，应(yīng)该关注估(gū)值(zhí)相对较低，企(qǐ)业自身资产的质量(liàng)好、运营能(néng)力强(qiáng)、可以创造持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨(zhǎng)的概率比较低，行业内部将出现(xiàn)分化，要(yào)关注(zhù)将受(shòu)益于行(xíng)业集(jí)中度(dù)提升(shēng)的头部公司。”星(xīng)石(shí)投(tóu)资首席研究官方(fāng)磊也(yě)表(biǎo)示。

　　顺应(yīng)机构这一思(sī)路的(de)话(huà)，或(huò)许还是(shì)保利(lì)发展、招商蛇口等国资背(bèi)景(jǐng)龙头前途更(gèng)为光明。不过国投瑞银基金投资部副总(zǒng)监綦傅(fù)鹏表示：“需要客观(guān)地去持续观察国企央企在三(sān)个方(fāng)面(miàn)是否可以维(wéi)持，首先是融资成本保(bǎo)持低(dī)位，其次是销售份(fèn)额持续提升，再次是拿地份额持续提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需(xū)要多给(gěi)一些耐心

　　而《红(hóng)周刊(kān)》也根(gēn)据房企一季(jì)报梳理发现，对于2022年的业绩(jì)出现(xiàn)的整体下滑(huá)，2023年一季(jì)度的业绩(jì)分化更(gèng)趋明(míng)显，保利发展、滨江集(jí)团等房企营收、净利均(jūn)实现了(le)业(yè)绩的回正(zhèng)，甚至是较大增(zēng)速的增长。而这些公(gōng)司也(yě)是机构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知(zhī)名房地产业(yè)内人(rén)士张宏伟向《红(hóng)周刊》分析(xī)表示，业绩(jì)出现(xiàn)明(míng)显改善的房企，主要是因(yīn)为过去(qù两害相权取其轻,两利相权取其重，两权相害取其轻正确说法是什么意思)两三(sān)年(nián)时间(jiān)，尤其是在(zài)2021年(nián)下(xià)半年民营房企不怎么投资拿(ná)地之后(hòu)，国有企业(yè)仍在(zài)持续(xù)性(xìng)地(dì)拿地，且(qiě)主(zhǔ)要集中在核心城市，投资力度(dù)较大。投资的(de)驱动能够推动(dòng)房企销售业绩的增长，从(cóng)而在(zài)2023年一(yī)季度市场(chǎng)恢复但(dàn)仍处于(yú)调整的过程中，能(néng)够保有一个正增(zēng)长。

　　不过张(zhāng)宏伟同(tóng)时也提醒表示，在房地产的复苏过程中，还面(miàn)临着一些(xiē)不确定性(xìng)。其实整个市场(chǎng)从四月份开始又在往(wǎng)下掉。除了杭州、成都等极(jí)个别城市(shì)四月环(huán)比三月相对表现较(jiào)好之外，包括北京(jīng)、上海在内的绝大(dà)多(duō)数城(chéng)市都出(chū)现环比下滑的情况。而(ér)现在(zài)五(wǔ)月的市场(chǎng)表(biǎo)现也不(bù)太乐观。按照现(xiàn)在的经(jīng)济状况、收入(rù)情况，以及市场的去库(kù)存压(yā)力、企业的资金面压(yā)力(lì)，可能会出现，到六月份房企为了半年报冲业绩出现(xiàn)市场的(de)短期反弹外的一个(gè)市场乏力现象。也就是说，第二季度、第三季度增长(zhǎng)不确定性(xìng)的压力(lì)仍旧(jiù)较大。

　　上(shàng)海利檀投资董事长陈昊扬也向(xiàng)《红周刊(kān)》指出，现(xiàn)在整个房地产(chǎn)以(yǐ)及其上(shàng)下游产业链的复苏速度都比想象的要慢(màn)很多，我们要多给(gěi)一些耐心，这个(gè)时候，在房地产以及上(shàng)下游就不是赚快钱的时候，只能赚他(tā)基本(běn)面的钱。但这也意味(wèi)着，只有(yǒu)极为(wèi)少数的、做得比(bǐ)同(tóng)行好得多的企业，会伴随整(zhěng)个(gè)行业(yè)的弱复苏，业(yè)绩会逐步(bù)体现出来。所以只能耐心地去等待它(tā)的基本面不断地凸显出来，这(zhè)需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红(hóng)周刊》，文(wén)中提及个(gè)股仅(jǐn)为举例分析(xī)，不做买卖推(tuī)荐。）

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