OPPO宣布关停旗下芯片(piàn)子公司哲库科(kē)技，引发了(le)公募REITs扩(kuò)募(mù)风波(bō)，如今，二级市场(chǎng)的影响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据显示，5月15日，华安(ān)张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)REIT开(kāi)盘继(jì)续延(yán)续此前几日(rì)的下(xià)跌走势，午后跌幅一度扩大，尾(wěi)盘有所拉(lā)升，全(quán)天收跌6.22％，最近3个交(jiāo)易日跌幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华(huá)安张江光大园REIT曾(céng)发布公(gōng)告，紧急回应称，哲库科技是其(qí)扩募(mù)拟新购入基(jī)础设施(shī)资(zī)产张润大厦的重要承(chéng)租方(fāng)之(zhī)一(yī)，目前未(wèi)收(shōu)到哲(zhé)库科技(jì)及(jí)OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的通知。同(tóng)时，在公告(gào)中，华安张江光大园REIT进(jìn)一步表示，原始权(quán)益人(rén)将继续密切关注哲库科技(jì)后续情况，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目的原(yuán)始(shǐ)权益人相关负责人也表示，近期已同步启动了(le)应急(jí)预案，排摸储备(bèi)租户，积极应对(duì)哲(zhé)库提前退(tuì)租的可(kě)能事项。由(yóu)于张润大厦是全国(guó)首批(pī)REITs申报扩(kuò)募项目，公司(sī)领导高度重视，浦东新(xīn)区国(guó)资委也高(gāo)度(dù)关注。

　　多位业内人士表示，华安张江光大园(yuán)REIT近期市场波动较大，但其实不动产公募REITs项目短期出租率下(xià)跌并(bìng)不(bù)会从根本上影响其内外价值，投(tóu)资者(zhě)应理(lǐ)性看待(dài)。

　　张江光(guāng)大园REIT

　　二(èr)级市场(chǎng)价格继(jì)续波动

　　本周，OPPO关(guān)停旗(qí)下(xià)芯(xīn)片子公司(sī)哲库科技的事件继续扰动公(gōng)募REITs市(shì)场。

　　Wind数据(jù)显示(shì)，5月15日，华安(ān)张(zhāng)江光大(dà)园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二(èr)级市场价格开始震(zhèn)荡走低，午盘(pán)收跌(diē)6.17％。午后(hòu)，华安张江光大园REIT跌幅(fú)一度扩大到8.30％，随后价格(gé)有所(suǒ)回(huí)升，最终报收3.512元，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近期不利(lì)消息(xī)影响，华安张江光大园REIT最近(jìn)几(jǐ)个(gè)交易日二级市场价格表现欠佳，5月11日以来，3个交(jiāo)易日跌幅达(dá)到9.69％，今年以来跌(diē)幅(fú)7.76％。不过，自2021年(nián)6月21日上(shàng)市以来，华(huá)安(ān)张江光大园(yuán)REIT累计涨幅超过24％，在(zài)全市(shì)场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日(rì)公募(mù)REITs市(shì)场整体表现上看，目(mù)前上(shàng)市的(de)8只产业园区基础设(shè)施REITs中，仅博时招商蛇口(kǒu)产业园REIT微幅上涨，其余7只均有不同程(chéng)度下跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以(yǐ)来平均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季报中已经(jīng)披露(lù)张江光大园(yuán)项目出租(zū)率(lǜ)有所下降(jiàng)，如今拟扩募的项(xiàng)目又遭(zāo)遇(yù)突(tū)发事件，因此导致二级市场价格出现波(bō)动。”一(yī)位(wèi)业(yè)内人士分析称。

　　不过，在上述人(rén)士看(kàn)来(lái)，尽管(guǎn)出于风险规避的(de)原因，最近几(jǐ)个交(jiāo)易日(rì)场内资(zī)金有所流出，但是，不动产公募(mù)REITs项目短期(qī)出租(zū)率下跌并(bìng)不会(huì)从根本上(shàng)影(yǐng)响其内外价(jià)值。

　　他也同时表(biǎo)示(shì)，目前随着二级(jí)市场(chǎng)价格下(xià)跌(diē)，风(fēng)险(xiǎn)也得到一定释放(fàng)，但是价(jià)格涨跌会受到(dào)基本面、情绪面(miàn)等(děng)多重因(yīn)素(sù)影响，不(bù)好(hǎo)判断价格是不(bù)是已经完(wán)全(quán)触底。

　　此外，还有一(yī)位业内人士表(biǎo)示，今年整体REITs市场表现低迷，不少产品年内二级市场(chǎng)跌(diē)幅较(jiào)大(dà)，其实有些(xiē)隐含(hán)收益率高的产品(pǐn)具备一(yī)定的投(tóu)资价(jià)值(zhí)，很适(shì)合稳健(jiàn)类投资者。此(cǐ)外，伴随着(zhe)经济复苏的步伐，产业园(yuán)区、物流类等REITs产品具备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰(chí)私募基金执行董(dǒng)事高如星对此(cǐ)表示，若张江园区最(zuì)终能(néng)顺利解决招商，平(píng)稳(wěn)过度(dù)对(duì)经营(yíng)现金(jīn)流没有造成大的影响，“事(shì)件性利(lì)空下(xià)调(diào)至得这么急、这么深，加上前期本身园(yuán)区(qū)类资产就回调不少了，这就是黄(huáng)金(jīn)坑。”不过，他也强调(diào)，最(zuì)终还是落到租金收(shōu)入(rù)受不受影响，影响多大，估计(jì)园区会最终解(jiě)决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩(kuò)募路上再(zài)迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停(tíng)旗(qí)下芯片子公司哲库科(kē)技。随后5月12日晚，华安张江光大园REIT发(fā)布公告(gào)，紧急回应(yīng)称，哲库科技(jì)是(shì)其扩募拟新购入基础(chǔ)设施资产张润(rùn)大厦的重要承租(zū)方之一，目前未收(shōu)到哲库科技及OPPO方面关(guān)于停止执(zhí)行已签(qiān)租(zū)赁协议的通知。同(tóng)时(shí)，在公告中，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT进一(yī)步表示，原(yuán)始权益人(rén)将(jiāng)继续密切关注(zhù)哲库科技(jì)后续情况，积极(jí)做好相关应(yīng)对。

　　此前(qián)，张江REIT因其一(yī)季(jì)报(bào)中披露的(de)张江光大园项目出租(zū)率下降事(shì)项，一度二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)出现回落。在随后召开的(de)业(yè)绩说(shuō)明会中管理(lǐ)人就相关事项进行了解释说明(míng)，市场信心得(dé)到了(le)一定提振，二(èr)级(jí)市场价格表现也趋(qū)于平稳(wěn)。据了(le)解(jiě)，张江 REIT在5月11日召开的(de)线上和线下的(de)扩(kuò)募说明(míng)会上，运营团(tuán)队表示了对(du在沙特打工一年挣多少钱，到沙特打工工资高吗ì)张江光大园项(xiàng)目的信心，预计签署(shǔ)意向书和合同谈判(pàn)中的储(chǔ)备租户正(zhèng)常转化后，项目出租率将得到回升。没想到仅过了不到三(sān)周的(de)时(shí)间，张江REIT的(de)扩(kuò)募之路(lù)又(yòu)迎(yíng)来(lái)了新的考(kǎo)验。

　　因(yīn)张(zhāng)江REIT的上述公告引(yǐn)起(qǐ)了(le)市(shì)场(chǎng)各(gè)方的广(guǎng)泛(fàn)关注，张(zhāng)江REIT拟扩(kuò)募(mù)购(gòu)入项目的原始权益人相(xiāng)关负责人坦言，事发突然确实始料未(wèi)及，在获悉OPPO关停哲库科技消息(xī)的(de)第一时间即奔赴现场进(jìn)行(xíng)了沟通和(hé)核实工作，并同步启动了应急预案(àn)，排摸储备(bèi)租户，积(jī)极应对哲库提前(qián)退租的可能事项。由于张润(rùn)大厦是全国首(shǒu)批REITs申报(bào)扩募项目，公司领导高度(dù)重(zhòng)视(shì)，据悉(xī)新区(qū)国(guó)资委也高度(dù)关注(zhù)。

　　当谈及储备(bèi)租户情况(kuàng)，相关(guān)负(fù)责人介绍说，目前(qián)储备租户还(hái)是比较丰(fēng)富的，覆盖(gài)了芯片测试(shì)、人工(gōng)智(zhì)能、航天(tiān)产业、信息技术(shù)等产业客户，租赁意(yì)向面(miàn)积超过(guò)了2万方。从(cóng)意向储备转化为实际租户需要一些(xiē)时间。

　　“我们正在着(zhe)手通(tōng)过签署(shǔ)租赁意向书来尽快锁定一(yī)些重要租(zū)户。虽然收(在沙特打工一年挣多少钱，到沙特打工工资高吗shōu)了三个月履约保证金给了(le)我们(men)一些(xiē)空(kōng)间，但本着(zhe)对首批(pī)扩募、对市场负责的态(tài)度，我们(men)肯定要全(quán)力与时间(jiān)赛跑，把这些面积在短期内完成去化(huà)。”相(xiāng)关负责人(rén)说道。

　　张江REIT已持有的同区(qū)域的张江光大园(yuán)项目(mù)一季度末也(yě)有将(jiāng)近30％的空(kōng)置(zhì)率，原始(shǐ)权益(yì)人有那么多储备租(zū)户(hù)，之前的空置率为何未能得到解决。

　　对此相关(guān)负责人解释，张江光大园一(yī)直以来(lái)都坚持以市(shì)场化(huà)运营(yíng)为导(dǎo)向，历史运营表现稳(wěn)定，租户(hù)的调租(zū)和换租都(dōu)属(shǔ)于正常(cháng)情况，而这次(cì)项目(mù)的大租户退租(zū)正好发(fā)生在市(shì)场活跃度的短期低点(diǎn)，目前市场(chǎng)情况已有所(suǒ)好(hǎo)转。在看到(dào)出(chū)租率下滑(huá)情况(kuàng)没有得到及时修复后，张江这边也作了一定的资源调(diào)配和倾斜，引入了一些(xiē)储备(bèi)租户。

　　另外，张润(rùn)大厦和张江光大园项(xiàng)目在给租户(hù)的分(fēn)隔空间、交付(fù)标准、租金水平等方面也有一些差异化，张润大厦多(duō)是两千多平的大(dà)平层，楼的(de)成新度(dù)高一(yī)些，单价也贵(guì)一(yī)些，张江光大(dà)园(yuán)单(dān)层以一千平的面积为(wèi)主，还有(yǒu)一些独栋形态的物(wù)业。租(zū)户自身也会(huì)有诉求，也会根(gēn)据自身(shēn)需求和(hé)预(yù)算挑选(xuǎn)区(qū)域内的不同物业。

　　“如果扩募完成以后，新老资产的(de)管理人都变成了(le)一家，后续(xù)我们在资源共享和联合营销方面能更加充分发挥协(xié)同(tóng)效(xiào)应(yīng)，相信可(kě)以做得更好。”上述(shù)负责人补(bǔ)充说道(dào)。

　　最后谈及对于张(zhāng)江REIT的(de)定位和(hé)展望，相(xiāng)关负责人表示，张江集团和张(zhāng)江高(gāo)科目前在管资产约五百万方，还有一些其他在(zài)开发的储备项目(mù)，这(zhè)些都将成(chéng)为张江REIT实(shí)现打造张(zhāng)江园区产业空间资(zī)产上(shàng)市平台目标的坚实后(hòu)盾和储备(bèi)资源(yuán)。“我们非常重视(shì)张(zhāng)江(jiāng)REIT这(zhè)个资(zī)本(běn)平(píng)台和它未(wèi)来的发(fā)展。”相关(guān)负责人表示(shì)，“这次扩募是我们实现基(jī)金扩容的第一步(bù)，也是(shì)至关重要(yào)的一步(bù)，眼下我(wǒ)们可能面临了(le)一些突发情况需要解决，但是这和(hé)我(wǒ)们在张江科学城(chéng)这(zhè)三十年建设发展过程中所经历(lì)的相比(bǐ)，只能算是一(yī)个非常小的插曲。我们有(yǒu)信心排(pái)除万难，尽一切可能(néng)化解当前(qián)突(tū)发事件(jiàn)的(de)所有负面影响，维持预(yù)期和市场的信心。”

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