饱受争议的(de)二手房交(jiāo)易中介费问(wèn)题(tí)，正(zhèng)逐渐得到监管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联(lián)合发布(bù)了关于规(guī)范房地产经纪(jì)服务的意(yì)见。意(yì)见提及，近年来(lái)，部分(fēn)房地产(chǎn)经纪机构存在利用房源(yuán)客源优势收取过高费(fèi)用(yòng)、未明码标价、捆绑(bǎng)收费(fèi)、滥(làn)用客(kè)户(hù)个人(rén)信(xìn)息(xī)等(děng)问题，加重交易(yì)当事人(rén)负担、侵害(hài)其(qí)合法权(quán)益。

　　基于(yú)上述背景，两(liǎng)部(bù)门从加强从业主体(tǐ)管理、明(míng)确经纪(jì)服务内(nèi)容、合理确定经纪服务收费、严格实行明码标价(jià)等十(shí)方面，提出(chū)了(le)意见。

　　中原(yuán)地产首席分析师张大伟称，随着(zhe)城市发(fā)展(zhǎn)，一(yī)二线城(chéng)市二手房(fáng)交易占比逐渐增(zēng)加(jiā)。以(yǐ)北京、上海为例(lì)，二手房占市场成交(jiāo)比(bǐ)例超(chāo)过80％，大量二(èr)手房成交依赖中(zhōng)介居间成交，房地产调控重心逐渐从开发商(shāng)过渡到中介公司。

　　广(guǎng)东省(shěng)城规院(yuàn)住房(fáng)政策研究中心(xīn)首席研究员李宇嘉表示，买(mǎi)房对居(jū)民来说属于金额不低的大宗交易(yì)，由(yóu)于二(èr)手房(fáng)交易成本(běn)较高(gāo)、交易周期较长(zhǎng)，具有非(fēi)常强的专(zhuān)业(yè)性，居民往往通过中介来完成。但(dàn)很多中(zhōng)介利用信息(xī)不对称(chēng)等问(wèn)题(tí)，将非必要的(de)收费夹(jiā)带其中，如(rú)收取过(guò)桥融资、按揭费、担(dān)保费(fèi)等(děng)，对居(jū)民造成额外的负担，而且这些(xiē)服务事(shì)项并未明码标价。

　　对于二手房市(shì)场交易(yì)过程中存在的(de)“乱(luàn)象(xiàng)”，李宇嘉指出，对包括经纪(jì)服(fú)务(wù)在内的(de)相关市场交(jiāo)易行为及其主体进行规(guī)范(fàn)和秩序整顿，是(shì)房地产市场管(guǎn)理和调控(kòng)的主题。“当下(xià)，推进这项工作的(de)意义更大，也更急迫。”

　　中介收费(fèi)问题(tí)成监管重点

　　二手房市场中，历来对房地产经纪(jì)服务行业关注最多的一个话题，便(biàn)是房地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)服务(wù)费(fèi)的(de)家用炒菜锅生铁好还是熟铁好，铸铁锅和生铁锅哪个对身体好问题。

　　张大伟认为，未来(lái)相关(guān)部门(mén)主要监(jiān)管的(de)重点，将是对房地产经纪服务收费及中介交易(yì)进行规(guī)范。

　　在热点(diǎn)城市，二手房(fáng)屋(wū)交(jiāo)易过程中，部分(fēn)价值不菲(fēi)的房屋，往往要缴纳一笔金额不低的中介费。以北京(jīng)某房地产(chǎn)经纪服务机构2.7％的(de)服务(wù)费率计算，一套1000万(wàn)元(yuán)的房屋，中介费约为(wèi)27万。

　　在合理确定经(jīng)纪服务收(shōu)费上，两部门在此次(cì)意见中提及(jí)，房地产经纪机构要合(hé)理降低住房买卖和租赁经纪服务(wù)费用。鼓励按照成交价(jià)格(gé)越高、服务(wù)费率越(yuè)低(dī)的原则实行(xíng)分档定价。引导(dǎo)由交(jiāo)易双方共同承(chéng)担经(jīng)纪服务(wù)费用。

　　据张大(dà)伟介绍，目(mù)前房地产经纪(jì)服务收费标准(zhǔn)的最(zuì)早依据是(shì)1995年国家计(jì)委建设部(bù)下发的《关(guān)于房地产中介服务收费的通知》（971号文），其(qí)中第六条(tiáo)规定：房(fáng)屋买卖代(dài)理收费，按成交价格总额(é)的(de)0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京为例(lì)，目前北京市执行的2014年更新(xīn)后的收(shōu)费标准(zhǔn)，即根据这样的规(guī)定(dìng)：“少数(shù)特别复杂的住(zhù)宅(zhái)买卖经纪服务(wù)，经(jīng)交易(yì)各方协商同(tóng)意，可在规定的收费标(biāo)准(zhǔn)基础上适当上浮，上浮(fú)幅度最高不(bù)得超(chāo)过10％。”这意味着，当前北京二手(shǒu)房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表(biǎo)示，本着(zhe)“简政放权(quán)”的(de)精(jīng)神(shén)，北京2015年(nián)取消了房(fáng)地产(chǎn)中(zhōng)介服务等(děng)57个政府定价(jià)，房地产经纪服务收费多少由各(gè)中介(jiè)机构自行决定。

　　“房产中介(jiè)机构(gòu)在实际收(shōu)取费用过程中(zhōng)，相关监管部门当前并未明确具体的(de)中介费率，中介机(jī)构仅需在(zài)服务过程中对收(shōu)费标(biāo)准进(jìn)行明(míng)码标价即可。而房(fáng)地(dì)产经纪服务(wù)机构在具体收取过程(chéng)中(zhōng)，会结合房屋价值及(jí)工资标准，综合计算出合(hé)适的中(zhōng)介费率。”张大伟补充道。

　　对(duì)于明(míng)码标价问题，两部门在此次意见(jiàn)中(zhōng)提(tí)及，房地产(chǎn)经纪机(jī)构应当在经营门店、网站、客户端(duān)等场所(suǒ)或(huò)渠(qú)道(dào)，公示服务(wù)项(xiàng)目、服务内容和收费(fèi)标准，不得(dé)混合标价和捆绑(bǎng)收费。房(fáng)地产经纪(jì)机构提供的基本服务和延伸服务，应当(dāng)分别明确服务项目和收费标准。房地产经纪机(jī)构收费(fèi)前应当(dāng)向(xiàng)交易(yì)当事人出(chū)具收(shōu)费清(qīng)单，列明收费标准、收费金额，由当事人签字(zì)确认。

　　另(lìng)外(wài)，对收费明显(xiǎn)高于市场(chǎng)平(píng)均水(shuǐ)平的(de)房地产经纪(jì)机(jī)构，住(zhù)房和城乡建设部门(mén)将会同市场监管等部门(mén)采取约谈等综合措(cuò)施进行(xíng)重(zhòng)点监(jiān)管。市场监管(guǎn)部门会同(tóng)有关部门依法查处不按规(guī)定明码标(biāo)价、操纵经纪服(fú)务收费等违反(fǎn)价(jià)格和反垄断法律法规的行为。对房地(dì)产经(jīng)纪机构相(xiāng)关违法违规(guī)信息，市(shì)场(chǎng)监管部门要依法依规纳入国家(jiā)企业信用信息公示系统。

　　房屋(wū)中介费要(yào)降了？

　　鼓励按(àn)照成交价格越高、服(fú)务(wù)费率越低的原则实行(xíng)分档定价(jià)，是否意味着，未来豪宅的中介费有望(wàng)大幅降低？

　　中(zhōng)原地产华南区总裁兼深圳(zhèn)中原(yuán)总经(jīng)理郑叔(shū)伦(lún)称，住建部发(fā)文鼓励按照成交价格(gé)越(yuè)高、服务(wù)费率越低的原则实行分(fēn)档定价，合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用，主要还是规范(fàn)行(xíng)业，打击收费过(guò)高(gāo)的经纪机构(gòu)，但(dàn)对市场影响有限，“以深圳(zhèn)为例，深圳市(shì)场豪(háo)宅和普宅本来收(shōu)费就不同，各家(jiā)收费普遍在合(hé)理(lǐ)范围(wéi)内，加上经纪服务(wù)费(fèi)用对市场的影(yǐng)响不大。”

　　张(zhāng)大伟指出(chū)，由于当(dāng)前两部门提出的(de)意见仅(jǐn)为(wèi)鼓励性质，即(jí)只是纲领性(xìng)文件(jiàn)而非规定，未(wèi)来如何具(jù)体认定其中(zhōng)的细则，还需要看各城市落地执行情(qíng)况。

　　不过，张大伟(wěi)表示(shì)，“从目(mù)前市场(chǎng)看，经纪服(fú)务领域的调整改(gǎi)善、规范化，有利于行(xíng)业健康发展。同时，由(yóu)于二手房很多房源在产权方面家用炒菜锅生铁好还是熟铁好，铸铁锅和生铁锅哪个对身体好有瑕疵(cī)，如产(chǎn)权(quán)抵押、不(bù)同税费(fèi)等都可能对交易(yì)产(chǎn)生影响，这对(duì)房地产经纪服务行业的专(zhuān)业性提出更高(gāo)的要求(qiú)。”

　　58安居客研究(jiū)院研究总监(jiān)陆骑麟指(zhǐ)出，在二手房(fáng)买卖过(guò)程中，原本应该由上下家各支付(fù)一(yī)半(bàn)的中介(jiè)费(fèi)，但在一些热点城市的二手房交易过程中，往往会有(yǒu)这样的情形，因部分购房(fáng)者处于弱(ruò)势地(dì)位，从而会出现中介(jiè)费及税费均由(yóu)购(gòu)房(fáng)者来(lái)承担。即使一些房东愿意(yì)承担中介费，这(zhè)部(bù)分费用(yòng)也可能通(tōng)过转嫁(jià)的方(fāng)式，在(zài)房价中有所体现。

　　“上家把(bǎ)中介费转嫁给下家，市场这种所(suǒ)谓‘约定(dìng)俗成(chéng)’的情况，一些房产(chǎn)中介(jiè)公司(sī)将其视(shì)为(wèi)向购房(fáng)者单边收(shōu)费的(de)行为。部分中介公司可能会利用(yòng)其支配(pèi)地位，在原先经(jīng)纪(jì)服务收费(fèi)的基础上(shàng)，再次向(xiàng)房东收取(qǔ)费用，而这部(bù)分费用，房东往往会将其(qí)转再(zài)次转(zhuǎn)嫁给购房者(zhě)，这实际上相(xiāng)当于变相推高(gāo)了房价(jià)。两部门(mén)提出严禁(jìn)操(cāo)纵经(jīng)纪服务收费(fèi)，不仅有利(lì)于提高交易(yì)中操作(zuò)的透明度(dù)，也有利于房价的(de)稳定(dìng)。”陆骑麟(lín)称(chēng)。

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