5月以(yǐ)来，房地产板块(kuài)个(gè)股(gǔ)多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。而以公(gōng)募(mù)基金为代表的(de)机构对(duì)于(yú)这一板块已(yǐ)经在悄(qiāo)然布局。数据显示，以南方(fāng)和(hé)华夏(xià)的两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月(yuè)9日时所公布的总份额均较4月28日时有小幅增(zēng)长。根据基金一季报(bào)统计，龙头与地方国企央(yāng)企获得(dé)增(zēng)持，持仓数量占流通股比重增(zēng)幅五只个股(gǔ)分别(bié)为(wèi)华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团(tuán)+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部(bù)回升”

　　行业(yè)红利时(shí)代已过 精耕细作成共(gòng)识(shí)

　　从(cóng)公(gōng)募(mù)基(jī)金对房(fáng)地产的配置看(kàn)，2019年末，公募所持有的房地产行业(yè)标的市(shì)值(zhí)约(yuē)1188亿(yì)元，占其所持(chí)股票市(shì)值的(de)4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房地(dì)产(chǎn)公司市值在(zài)股票(piào)资产中的占比却(què)断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这(zhè)一数(shù)值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三(sān)年来的首(shǒu)次回(huí)升，年(nián)底(dǐ)这(zhè)一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地产行业的(de)持(chí)股比(bǐ)例也同(tóng)步回升(shēng)，从2021年(nián)底的(de)6.94％提(tí)高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今(jīn)年一季(jì)度得以延续。数据统计显示，公募重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓市(shì)值前五个(gè)股分别为保(bǎo)利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江(jiāng)集团，持仓市值占板块比重(zhòng)合计达(dá)47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募对于房(fáng)地产的投资愈发有集(jí)中(zhōng)于龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在公募基金一(yī)季报汇(huì)总(zǒng)的重仓股中，房地产板块(kuài)排名最高(gāo)的是保利发(fā)展，在基金重仓第33位(wèi)。排(pái)名第(dì)二的是招商(shāng)蛇口，排在(zài)第78位。而老牌龙头股万科A排在第(dì)96位。对比(bǐ)去年四季报，变化之处首先在于几只(zhǐ)房地产龙头股从排(pái)位(wèi)上看均有退步，尤其是万(wàn)科最为明显；其次是金地集团退出百大之列。但(dàn)考虑(lǜ)到房地产是复苏链上最后一环，且首(shǒu)季并非(fēi)行(xíng)业(yè)销售旺季，其传导(dǎo)到(dào)二级市场乃至机构持仓上还需要时(shí)间周(zhōu)期。

　　形成共(gòng)识(shí)的是，经济(jì)圈(quān)判(pàn)断房地(dì)产已经(jīng)进入大分化时代，一二线城市(shì)好于三(sān)四线城市。而映射到二级市场投(tóu)资上，配(pèi)置房地产行业轻松收获行(xíng)业(yè)贝塔的红利期一去不返(fǎn)了。“如果(guǒ)按照(zhào)产业周期来(lái)分(fēn)类，包括房地(dì)产等几类行业在盖特(tè)纳曲(qū)线里属于(yú)成熟(shú)期或者衰退期的行(xíng)业，传统(tǒng)认知(zhī)上没有(yǒu)什么投资机会的。但在这几年特殊的行情(qíng)里包括煤炭、电解铝等(děng)类(lèi)似的行业(yè)也出现了一些机会，背后的(de)逻辑是供给(gěi)侧发生了(le)更(gèng)大(dà)的变化。”一不愿具(jù)名(míng)的上海(hǎi)公募基金经(jīng)理指出。

　　不(bù)过也(yě)有公募人(rén)士(shì)持谨慎乐观(guān)态度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方米的年(nián)销售(shòu)面(miàn)积很难再出现了，2022年光是居民存款数量(liàng)增(zēng)加了15万亿(yì)元。中(zhōng)国存量(liàng)有400亿平(píng)方(fāng)米建筑(zhù)面积，考(kǎo)虑存量地产的(de)更新，也有近(jìn)10亿平方米。需(xū)求端还需(xū)要有一(yī)定的政策出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员(yuán)吕功(gōng)绩(jì)也指出：“时至(zhì)今(jīn)日(rì)，无论从城镇化的(de)进程，还是人(rén)均住房面积（接近30平/人），我国均(jūn)已(yǐ)告别住房(fáng)短缺时(shí)代，而(ér)目前居民的(de)杠杆率和房(fáng)价(jià)收入也不支撑(chēng)每年18万亿(yì)元的(de)销(xiāo)售(shòu)额(é)，以及过快上行(xíng)的房(fáng)价，因(yīn)而(ér)行业高增的(de)时代已经(jīng)过(guò)去，未来行业的需求或将回落，在此过程中，伴随着(zhe)地(dì)产的高(gāo)杠杆属性(xìng)，就很(hěn)容易出现信用风险(xiǎn)问题（类似2022年的民(mín)营地产爆(bào)雷(léi)），行(xíng)业进入到(dào)供给侧出清的过程。这(zhè)个过程(chéng)中，综合竞(jìng)争力强(qiáng)的公司就能够通(tōng)过(guò)大鱼吃小鱼的方式，获得市占率(lǜ)的(de)提升(shēng)。当行(xíng)业需求见顶回落时，行业的(de)贝塔已经过去(qù)了，但(dàn)不(bù)代表没有投资机会，机会在于城(chéng)市圆与直线相切公式，圆的面积公式和周长公式、位(wèi)置、产(chǎn)品(pǐn)的(de)阿(ā)尔法，而(ér)对(duì)应到(dào)股票投资，就是强竞争力公(gōng)司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转(zhuǎn)变，精(jīng)耕细作个股(gǔ)成为公(gōng)募乃至整(zhěng)体(tǐ)机构(gòu)的务实之举。

　　机构(gòu)配置房地产(chǎn)“风物长宜放眼量”

　　头部(bù)央国(guó)企、优质区域性标的成香饽(bō)饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至(zhì)5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。从(cóng)具体的(de)个股来(lái)看(kàn)，《红周刊》利(lì)用Wind统计申万房(fáng)地产(chǎn)板块个股，在纳入统(tǒng)计的124只房(fáng)地产类标的股中(zhōng)，本月(yuè)以来(lái)实现股价上涨(zhǎng)的达到了(le)81家(jiā)。

　　其中，上述时间段(duàn)恰(qià)好排名前五的公司(sī)月内涨幅(fú)超过(guò)了10％，它们分别是上实(shí)发展、浦东(dōng)金(jīn)桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安(ān)地(dì)产(chǎn)。排名第一的上实发展，五一假期归来后日成交(jiāo)量明显放大，4日、5日连续两个交(jiāo)易(yì)日收出涨停。从该股(gǔ)的(de)基本面来看，上实发(fā)展的(de)主营业务为(wèi)房地产(chǎn)开(kāi)发与经营。公司的(de)主要产品及(jí)服务为房地产销售、房(fáng)地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经(jīng)营。从业(yè)绩数据来看，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同比(bǐ)下降(jiàng)33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营业总收入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从(cóng)十大流通股股(gǔ)东(dōng)来(lái)看，各类机构都有对其布(bù)局(jú)的例子(zi)。以3月(yuè)31日(rì)时的首季十大流通股股东来(lái)看(kàn)， 具体包括公募的上银基金(jīn)、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资(zī)产管(guǎn)理公司(sī)等都跻身前(qián)十的行(xíng)列。

　　巧合的(de)是，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的浦东(dōng)金桥也是(shì)上海本(běn)地房企，其第一(yī)季(jì)度(dù)的收入(rù)利润(rùn)规(guī)模大(dà)幅(fú)度复(fù)苏。究其原因，一方面是该公(gōng)司后疫情时代出租率复苏至(zhì)近年来(lái)最(zuì)高，另一方面(miàn)则是公司拿地结(jié)算持续性向好，从数字上看(kàn)，一季度新增虹口135、138住(zhù)宅(zhái)地块(kuài)，总建(jiàn)筑面积约54万平方米。

　　在这样(yàng)的业绩势头向好背(bèi)景(jǐng)下，自然也(yě)吸引了知名机构在其中(zhōng)持(chí)续(xù)驻足。从第一季度十(shí)大流通股股东来看，知名(míng)私(sī)募高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品依然在前(qián)十(shí)中圆与直线相切公式，圆的面积公式和周长公式，这也是连续(xù)第(dì)三个季度他有的两只产(chǎn)品杀入前十(shí)。同(tóng)时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其(qí)当季(jì)还小(xiǎo)幅增加了持(chí)股。

　　除(chú)去上述两家(jiā)上海(hǎi)区域性地(dì)产公司外，荣安地产则是主要布局(jú)在深圳的地产(chǎn)公司(sī)，一(yī)季报交出的也(yě)是(shì)一份报喜的成绩单(dān)：首季公(gōng)司实现(xiàn)营业(yè)收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市(shì)公司股(gǔ)东的净利(lì)润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度(dù)来(lái)看，《红周刊》注意到两只公募(mù)指(zhǐ)基首季新(xīn)杀入十大(dà)流通股(gǔ)股东行列。具体说(shuō)来， 南方(fāng)中(zhōng)证全指房地产ETF上(shàng)榜(bǎng)排名第(dì)七位，富国中(zhōng)证指数1000增(zēng)强则排名第九位，此外联袂出现的(de)机构(gòu)还有QFII高盛国际和(hé)私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊(kān)》采(cǎi)访时，兴证(zhèng)全球基金相关(guān)人士分(fēn)析：“经历过(guò)行业洗牌和兼并重组后，龙(lóng)头的价值更为笃定突(tū)出；从拿地端(duān)看(kàn)，2022年土地市场大幅降温，优质土地供(gōng)给较多(duō)（券(quàn)商测(cè)算对(duì)应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数(shù)房企受限于信(xìn)用问(wèn)题或(huò)者资金(jīn)紧张(zhāng)没法拿(ná)地，龙头房企趁机获取(qǔ)低成本土地，龙(lóng)头房企的拿地(dì)力度(dù)（拿地金额(é)/销售金额）基本在30％以上；从融资上(shàng)看，龙头房(fáng)企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其(qí)他房(fáng)企的净(jìng)负债率普遍都在(zài)100％以上(shàng)，加杠杆空间(jiān)有限，从融资成本看，龙头房企(qǐ)的融(róng)资成(chéng)本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销售，龙头房企明显跑赢行业(yè)，1～4月百强房企的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销(xiāo)售(shòu)额增(zēng)速为(wèi)29％。”

　　需要(yào)强(qiáng)调的是，在当前中特估的浪潮下，央国企(qǐ)地产股或存(cún)在发(fā)展的大好机(jī)会。中信证券(quàn)指出：“房地产行(xíng)业的结构性机会依然(rán)存在，少部分公司(sī)尤其是央企占(zhàn)据显著优势，其主要又体(tǐ)现为库(kù)存的优势(shì)。央(yāng)企地产公(gōng)司，现阶段表现出较低的融资成本，优质的开发资源和良好(hǎo)的不动(dòng)产(chǎn)资(zī)产运(yùn)营能力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即(jí)使没有中特估(gū)，国央(yāng)企相较于民营(yíng)地产公司也是更(gèng)有优(yōu)势的(de)。”吕功绩(jì)强(qiáng)调，“对于(yú)减值、土地资(zī)源债权债务关系等问题(tí)，市场对民营房开企业的资产(chǎn)会有更多担忧和质疑(yí)，所(suǒ)以(yǐ)在这一轮行业出(chū)清的(de)过程中(zhōng)，央国企相较于民企(qǐ)来说估值(zhí)的修复更明显。中特估(gū)的角度(dù)从中长(zhǎng)期(qī)的维度看，行业的逻辑(jí)在于集中度提升后，行(xíng)业进(jìn)入高质量发(fā)展(zhǎn)阶段，具(jù)备较快速发(fā)展阶段更稳定且可预期(qī)的盈利和现(xiàn)金流创造能力，以此带来估值(zhí)中枢的提升，应该关注估值(zhí)相对较低，企业自(zì)身资产的质量好、运营(yíng)能(néng)力强、可以(yǐ)创造持续现金流的企业。”

　　“存(cún)量时(shí)代中(zhōng)行(xíng)业普涨的概率(lǜ)比较(jiào)低，行业内部将出现分化，要关注将受益于行业集中度提升的头部公司。”星石投(tóu)资首席研(yán)究(jiū)官方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构这一思路的(de)话，或许还是(shì)保利发展、招商蛇口(kǒu)等国资背景龙头前(qián)途更(gèng)为光明。不过国投瑞(ruì)银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需(xū)要客观(guān)地去持续观(guān)察(chá)国企(qǐ)央企在三个方面是(shì)否(fǒu)可以(yǐ)维持，首先(xiān)是融资成(chéng)本保(bǎo)持(chí)低位(wèi)，其次是销售份额持续提升，再次是(shì)拿地份额持(chí)续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需(xū)要多给(gěi)一些耐(nài)心

　　而(ér)《红(hóng)周(zhōu)刊》也(yě)根据房企一(yī)季报(bào)梳理发现，对于(yú)2022年的业绩出现的(de)整体下滑，2023年一季度(dù)的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集团(tuán)等房企营收、净利(lì)均实现(xiàn)了(le)业绩的回(huí)正(zhèng)，甚至(zhì)是较(jiào)大增速的增(zēng)长。而这些公(gōng)司(sī)也是机构的重仓(cāng)对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业内人士张宏(hóng)伟向(xiàng)《红周刊》分析表示，业绩(jì)出现(xiàn)明(míng)显(xiǎn)改善(shàn)的房企，主要(yào)是因为过去(qù)两三年时间，尤其是在2021年(nián)下(xià)半年民营房(fáng)企不怎么投资拿(ná)地(dì)之后，国有企业仍在持续性地拿地，且主要集中(zhōng)在核心城市，投资力度(dù)较大。投(tóu)资的驱动能够推动房(fáng)企销售业(yè)绩的(de)增长，从而在2023年一(yī)季度(dù)市场(chǎng)恢复(fù)但仍处于调整的过程中，能够保有一(yī)个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟同时(shí)也(yě)提醒(xǐng)表示，在房地产的复(fù)苏过程中，还面临(lín)着一些不确定性。其实(shí)整(zhěng)个(gè)市场从四月份开始又在往(wǎng)下掉。除了杭州、成都等极个别城市四月环比三月相对表现较(jiào)好(hǎo)之(zhī)外(wài)，包括北京、上海(hǎi)在内的绝大多数城市(shì)都出现环比下滑(huá)的情况(kuàng)。而(ér)现在五月的市场表现也不太乐观。按(àn)照现在的经济状(zhuàng)况、收入情况(kuàng)，以及市(shì)场的去库存压力、企业(yè)的资金(jīn)面压力，可能(néng)会(huì)出现，到六月(yuè)份(fèn)房企为了半年报冲业绩出现市场的短期反弹(dàn)外的一个市(shì)场乏力(lì)现象。也就是(shì圆与直线相切公式，圆的面积公式和周长公式)说，第二季(jì)度、第三季度(dù)增(zēng)长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投资董事长陈(chén)昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产(chǎn)以(yǐ)及其(qí)上下游产(chǎn)业链的复(fù)苏速度(dù)都比想象的要(yào)慢很多(duō)，我们(men)要多给一些耐心，这个时候(hòu)，在房地产以(yǐ)及上(shàng)下(xià)游就不是赚(zhuàn)快钱的时候，只(zhǐ)能(néng)赚(zhuàn)他基本面的钱(qián)。但这也意(yì)味着，只有极为少(shǎo)数的、做得(dé)比同行好(hǎo)得(dé)多的企业，会伴随整个(gè)行(xíng)业的弱复苏，业(yè)绩会逐步(bù)体现出来。所以(yǐ)只能耐心地去等(děng)待(dài)它的基本面不断(duàn)地凸显(xiǎn)出来(lái)，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文(wén)中提(tí)及个股(gǔ)仅为举例分(fēn)析(xī)，不做买卖推荐(jiàn)。）

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 圆与直线相切公式，圆的面积公式和周长公式