导读

　　黄金二十年之后(hòu)，当(dāng)下中(zhōng)国(guó)地产步入(rù)大分化(huà)时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十(shí)年(nián)是中国房(fáng)地产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销(xiāo)售面积(jī)超15亿(yì)平，足够4000万(wàn)家(jiā)庭(tíng)入住。恰逢近年(nián)地产(chǎn)持续低景气，有关中(zhōng)国地产是否过(guò)剩的(de)讨(tǎo)论日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘清中(zhōng)国(guó)城镇存量住宅真实情(qíng)况(kuàng)，据此判(pàn)断(duàn)中国未来地产趋势。

　　有媒(méi)体渲染中国地产存量极(jí)度过剩(shèng)，事实(shí)是否(fǒu)如此？

　　住建(jiàn)部披(pī)露全国有近6亿栋房(fáng)屋建筑，第(dì)七次人口普(pǔ)查调(diào)查数(shù)据显(xiǎn)示城(chéng)镇(zhèn)家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀(huái)疑，中国房子是否真(zhēn)的(de)过(guò)剩？

　　事实上住建部(bù)披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑(zhù)占比不到(dào)一成，其中还(hái)包括(kuò)大(dà)量(liàng)城镇非(fēi)住宅建筑，如商业办公楼、学(xué)校等，因此6亿栋房屋中(zhōng)城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七普显示中国(guó)城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不(bù)是人均一间房所能满(mǎn)足，它与房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等因素密(mì)切相(xiāng)关。中国的人均住宅间数(shù)较发达国家还有很大(dà)差距。人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)大于(yú)1同样(yàng)不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发(fā)现中国城镇居(jū)民(mín)户均1套房，其中(zhōng)每户(hù)持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户均住(zhù)宅的数据，我们根据(jù)商品住宅套数、商品住宅(zhái)占比和城镇家庭户数，计算出(chū)城镇家庭住宅套户(hù)比(bǐ)。

　　测算结果显示(shì)，目前(qián)城镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其(qí)中(zhōng)0.54套(tào)为商品住宅。若期房顺(shùn)利交付(fù)，直至2024年(nián)，中(zhōng)国每户(hù)城镇家庭才拥有1套(tào)住宅，其中商业(yè)住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎意味着户户有房，然而事实上中国住宅市场供(gōng)需并(bìng)不平衡。

　　国际数(shù)据(jù)显示，成熟(shú)房地(dì)产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套(tào)房无(wú)法(fǎ)满足流动人口的租赁(lìn)和(hé)置(zhì)业(yè)需求。全国总人口的近(jìn)三(sān)成都(dōu)是流动人口，流动人口会选择(zé)在(zài)大城市(shì)租房挣钱，在老家买房(说女的炮台是什么意思，说女生是炮台啥意思fáng)，从(cóng)而产生了额外(wài)的住宅需求。

　　即便户均一(yī)套(tào)房(fáng)，中国未来地产仍有四大(dà)新增需(xū)求动(dòng)力。

　　第一，户均人口规模(mó)缩小，一人户、两人(rén)户占(zhàn)比不断(duàn)增加，导致家庭户数增多。小(xiǎo)家庭(tíng)化趋(qū)势将延续(xù)，带来新户购房需求增(zēng)长。

　　第(dì)二，经济板块的分化日益明显，区域(yù)经济资源分配的再集中吸引着(zhe)人口流入(rù)，人口净迁入城市的(de)新增(zēng)住宅需求(qiú)有望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭(tíng)住在2000年以前建成的住宅中，涉及超(chāo)9000万家庭(tíng)、81亿平方米(mǐ)的(de)住宅建(jiàn)筑面积。促成(chéng)“老破小(xiǎo)”住宅的改造势(shì)在必行。

　　第四，中(zhōng)国的(de)人均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积均(jūn)较发达国家有着不小差(chà)距，“住上更大(dà)房子”的改善性需求正在(zài)不断增(zēng)加。

　　黄(huáng)金二(èr)十(shí)年之(zhī)后，当(dāng)下(xià)中(zhōng)国地(dì)产步入大分化时(shí)代而非停滞(zhì)期。

　　如果说过(guò)去二十(shí)年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地(dì)产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存在不足，这是(shì)过去(qù)二十年房价(jià)快速(sù)上涨基石。那么(me)当下房地产大分(fēn)化时代已至，大分化时(shí)代(dài)下地产矛盾则更(gèng)多(duō)体现在住宅(zhái)质量供需冲(chōng)突(tū)。

　　地产大分化必(bì)将体现在不同能(néng)级城市之间，不同区域板块之间(jiān)，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文(wén)

　　引言

　　不久(jiǔ)前(qián)，官(guān)方披(pī)露全国已有近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发热(rè)议。从(cóng)2月以来，各大城(chéng)市二(èr)手房(fáng)挂牌量突然激增，引发一阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中(zhōng)国的房子(zi)是否已(yǐ)经(jīng)过剩？

　　中国城镇住宅到底是供(gōng)给过剩，还是供需(xū)平衡，或(huò)是仍然(rán)存在不(bù)足？可惜由于住(zhù)宅存量(liàng)数据并未公布(bù)，我(wǒ)们无法(fǎ)直接知晓(xiǎo)具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算出中国城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)拥有(yǒu)住宅套数，回(huí)答当前的房子(zi)是否真的过剩了？据此(cǐ)判断(duàn)未来房地产(chǎn)市场会如(rú)何发展。

　　一、如(rú)何有效观察中(zhōng)国户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅数量过(guò)剩的(de)直观判断站不(bù)住脚(jiǎo)

　　今(jīn)年2月，在以全(quán)国自然灾害综(zōng)合风险普查工作情况(kuàng)为主题的新闻发布(bù)会上，负(fù)责人(rén)对外(wài)披露(lù)：“住宅城(chéng)乡(xiāng)建设行业获(huò)取了全(quán)国(guó)近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑数据(jù)以及80多万处市(shì)政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住(zhù)宅市(shì)场看似(shì)已经(jīng)过剩(shèng)。

　　在这(zhè)近6亿栋(dòng)房(fáng)屋(wū)建筑(zhù)中，农(nóng)村房屋占9成以上，以栋数计算的城镇房(fáng)屋实(shí)际仅有4700多(duō)万栋，还包括了大量商业楼、写(xiě)字楼、学(xué)校、医(yī)院等(děng)非住宅。总(zǒng)的算下来，住宅占比并不大(dà)。

　　第七次人口普查数(shù)据公布了中(zhōng)国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)，其中(zhōng)城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大于1，看似意(yì)味(wèi)着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与(yǔ)房屋质(zhì)量(liàng)、居(jū)住面积、配套设施等因(yīn)素(sù)密切相关。单单从人均(jūn)住宅间数不能完全反(fǎn)映出城(chéng)镇(zhèn)居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主要(yào)是以家庭为单位购买成套住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇(zhèn)居民宜(yí)居的选(xuǎn)择(zé)。

　　（二(èr)）中国户(hù)均住(zhù)宅的测(cè)算思路、数据和方法(fǎ)

　　中国城镇居(jū)民住(zhù)宅主要分两大(dà)类，一类是商品住宅(zhái)，另(lìng)一类(lèi)是(shì)保障房、原公(gōng)有住宅、自建(jiàn)房等非(fēi)商品住宅。

　　目(mù)前缺乏统计数据，并没有(yǒu)直接公布城镇住宅数量(liàng)。居民住宅相关(guān)数据有两(liǎng)处可以直(zhí)接(jiē)公布，一是每年商品住宅销(xiāo)售套数（统计(jì)局(jú)）；二(èr)是居民住宅来源（人口普查数据）。计(jì)算中国居民户均住(zhù)宅数量，我们主要用到上述两组(zǔ)数据。

　　中(zhōng)国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数(shù)量极少，可忽略不计。估算城镇(zhèn)居民户均(jūn)住宅(zhái)套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售套数相加，我们就能够得到(dào)当前商品住宅总存量。

　　第二(èr)步，根(gēn)据城镇居民拥有的商品住宅和非(fēi)商品(pǐn)住(zhù)宅比例，推(tuī)算得到(dào)居民住(zhù)宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有(yǒu)的商(shāng)品住宅总数除以家(jiā)庭户数，我们就能够得到城(chéng)镇(zhèn)户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体计算公式如下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户比=住(zhù)宅总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家(jiā)庭(tíng)户(hù)数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住(zhù)宅套(tào)户比/商品住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到(dào)底(dǐ)有多少，目前缺(quē)乏一个准(zhǔn)确统(tǒng)计。我们利用既有(yǒu)统计数据(jù)，大致(zhì)测算得到中国(guó)存量房地产套数，并(bìng)进一步(bù)推(tuī)算中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥有0.64套商(shāng)品住(zhù)宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期房为主(zhǔ)，从2019年开始，新房销(xiāo)售中期(qī)房占比近9成。本文(wén)去除商(shāng)品住宅累计销售(shòu)套(tào)数里的期房销售，得到商品住(zhù)宅(zhái)现房(fáng)套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房套数计算为(wèi)例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累计销售套数-过去三(sān)年（2020、2021和(hé)2022年(nián)）的期房销售额。

　　主流房企竣工(gōng)周期在2-3年，并考(kǎo)虑到交(jiāo)房后(hòu)装(zhuāng)修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房套数除以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.54套商品现(xiàn)房(fáng)住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民(mín)户均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进一步(bù)推算中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的户均住宅套数(shù)。

　　首先，七(qī)普数(shù)据显示中国城镇居民的住宅结(jié)构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继(jì)承或赠(zèng)与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次(cì)，我们假(jiǎ)定租(zū)赁(lìn)其他住(zhù)宅和购(gòu)买二手房都是商品住(zhù)宅(zhái)，因此将租赁其他住宅、购买商(shāng)品住宅与购买二(èr)手房(fáng)加(jiā)总，得(dé)到商(shāng)品住(zhù)宅占(zhàn)居(jū)民(mín)所(suǒ)有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增幅为过去十年变化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的实际变(biàn)化比(bǐ)例，从(cóng)而我们(men)估(gū)算出2022年商品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年(nián)末，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考(kǎo)虑(lǜ)已购(gòu)期房(fáng)，中国(guó)平均(jūn)每户城镇家庭拥(yōng)有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期房会在2-3年内陆(lù)续(xù)交(jiāo)付使(shǐ)用(yòng)，到2024年，中(zhōng)国平均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭都(dōu)会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一(yī)套房的三点(diǎn)含义

　　既然城镇居民已经达到了(le)户均一(yī)套(tào)房的程(chéng)度，“户户有(yǒu)房”是(shì)否(fǒu)意味着中国城镇化进展终结，甚至意味(wèi)着中(zhōng)国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不(bù)意味着住宅市(shì)场供(gōng)需平衡

　　需要有(yǒu)多(duō)余住宅(zhái)来满足因人口流动、居民换房(fáng)等(děng)因素产生的住(zhù)宅需求。因(yīn)此(cǐ)，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户(hù)比会在(zài)1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看(kàn)，美(měi)国、英国和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户(hù)比最(zuì)高，为(wèi)1.19，日本为(wèi)1.16，美(měi)国(guó)为(wèi)1.11。德(dé)国和韩(hán)国分(fēn)别为(wèi)1.02和1.05。

　　如(rú)果户(hù)均(jūn)刚好一套房(fáng)，就会造(zào)成人口净流入地的住(zhù)宅市场供不(bù)应求，造(zào)成房价或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中国的(de)流动人口(kǒu)3.76亿(yì)，省(shěng)内流动人口和(hé)省际流动(dòng)人口分别(bié)为2.51亿人(rén)和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选择在大城市租房挣钱，在(zài)老(lǎo)家县(xiàn)城(chéng)买(mǎi)房。

　　暨南大学(xué)2017年的(de)中国城(chéng)乡(xiāng)人口流(liú)动(dòng)调(diào)查数据显(xiǎn)示，在上海、杭州以及南京工作的流(liú)动人(rén)口在(zài)老家拥(yōng)有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打(dǎ)工(gōng)人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口(kǒu)实际上会占据两套房，在高房(fáng)价(jià)的大城市租(zū)赁(lìn)一套房(fáng)，在(zài)房价较低的县城购买一套房(fáng)。所以(yǐ)说户均一套房无法(fǎ)满足庞大流动人(rén)口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭(tíng)住宅(zhái)品质仍需改善

　　目前(qián)，中国的城镇(zhèn)住宅中依(yī)然(rán)有(yǒu)不少(shǎo)老旧小区(qū)。

　　三成家庭，也就(jiù)是约9000万户城镇居民住(zhù)宅是(shì)2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存(cún)在着(zhe)建(jiàn)筑(zhù)结(jié)构松散、设施(shī)陈旧、安全隐(yǐn)患大等问题，如电线老(lǎo)化(huà)、管道等基础设施陈旧，给住户(hù)的生活带来了(le)很(hěn)大的不便和(hé)安全隐患，并(bìng)且居(jū)住体验较(jiào)差。

　　2000年以前建(jiàn)成(chéng)的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住宅面积占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭没有独(dú)立卫浴和厨(chú)房。这类上(shàng)世纪修建(jiàn)的老(lǎo)旧小区(qū)很难满(mǎn)足(zú)现代生活需求，在(zài)未(wèi)来大都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的(de)家(jiā)庭住宅为一居室和(hé)二居室，户型偏(piān)小。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家(jiā)庭住宅户型更小，当然这与(yǔ)城市(shì)土(tǔ)地资源(yuán)紧(jǐn)张有关。

　　（三(sān)）人均住(zhù)宅面积(jī)扩张(zhāng)是(shì)未来地产的(de)需求驱动力

　　根据七普数(shù)据测算，2020年城镇家(jiā)庭户住宅存量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民(mín)带(dài)房(fáng)进城和(hé)老旧小(xiǎo)区拆迁(qiān)，加上2021年(nián)和2022年商品住宅竣工(gōng)面(miàn)积（7.3亿与(yǔ)6.3亿(yì)），得出2022年住宅存(cún)量总面(miàn)积(jī)为308.16亿平，人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一(yī)半的家庭人均住宅建筑面(miàn)积(jī)小(xiǎo)于均值，近4成(chéng)家庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)在30平米(mǐ)以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)不足19平方米，不(bù)及全国人(rén)均(jūn)水平的(de)一半。若(ruò)去除(chú)20％的公摊，可使(shǐ)用(yòng)的(de)住宅面(miàn)积仅为15.2平(píng)方米。上海(hǎi)市(shì)将人均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积低(dī)于15平方米的家庭界定为住宅存(cún)在(zài)困难，若按这个标准算的话，中(zhōng)国有11.3％的家(jiā)庭存在住(zhù)宅困(kùn)难(nán)问(wèn)题。

　　若人均可使用住(zhù)宅面积为40平，即(jí)人均住宅(zhái)建筑面积为(wèi)50平(píng)，只考虑家庭(tíng)户人(rén)数，需要住宅总量(liàng)约(yuē)390.6亿平，较目前(qián)至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发达国家(jiā)人均(jūn)住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国都高(gāo)于40㎡，中国的人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差(chà)不(bù)大。但若去除公(gōng)摊(tān)面积后，中国的(de)人均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将变(biàn)得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户人口(kǒu)，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户(hù)均已然1套房，未来(lái)地产(chǎn)还会有(yǒu)需求么(me)？

　　我们测算得到中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)均1套房，看(kàn)似已经户户有房。即便如此，中国人口静态结构和动态趋势演(yǎn)绎，决定了中国(guó)未(wèi)来地产仍有(yǒu)需求(qiú)释放。户均(jūn)1套住宅(zhái)现(xiàn)实之下，中国未(wèi)来城镇(zhèn)住宅需求(qiú)主要来自于(yú)四个方面(miàn)。

　　第一，户均(jūn)人(rén)口缩小，家庭户数增多，新户(hù)购房需求扩张。

　　过(guò)去(qù)20年我国城镇家庭户均人口数(shù)不断下降，六普(pǔ)显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七(qī)普显示城(chéng)镇户(hù)均(jūn)人口规模为2.62人/户(hù)，一人户、二人(rén)户的(de)占(zhàn)比明显上升，人(rén)口小家(jiā)庭(tíng)化趋势(shì)将继续延续，导(dǎo)致户数会(huì)因户均人口规(guī)模的缩小而增(zēng)多。

　　第(dì)二(èr)，人口迁(qiān)移导致(zhì)经济发展带(dài)来的(de)新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化(huà)日益明显，资源(yuán)和生(shēng)产要素逐步向经济带、都市圈中心城市流入(rù)，区域经济资(zī)源分配的再集中(zhōng)吸(xī)引着人口流入。人口迁移(yí)势(shì)必涉及到买房租房(fáng)，给迁入地(dì)住宅市场带来(lái)新的增量。

　　以浙(zhè)江省为(wèi)例，2021年(nián)常住人口增(zēng)量为(wèi)72万，而出生人(rén)口为44.9万人，死亡(wáng)人(rén)口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人(rén)口迁移。

　　第(dì)三，老(lǎo)旧小区(qū)改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和(hé)原公有(yǒu)住宅(zhái)的(de)家庭(tíng)拆迁(qiān)改建最(zuì)多。自建房家(jiā)庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百(bǎi)分(fēn)点；原公有住宅家庭(tíng)比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅(zhái)建造(zào)时间为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和(hé)原(yuán)公有住宅减(jiǎn)少(shǎo)了1282万户(hù)，住宅净需求(qiú)增加9755万户(hù)。49％的(de)家庭购(gòu)买商品住宅，21％的家庭购买二(èr)手房(fáng)。在(zài)新增住宅(zhái)需求中，有7成家庭购买了商品住(zhù)宅。租房、购买经济适(shì)用房和其(qí)他分(fēn)别占(zhàn)比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村(cūn)和(hé)旧城(chéng)改造(zào)，商品住宅的(de)占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住(zhù)宅建筑(zhù)面积还(hái)有(yǒu)约(yuē)81亿(yì)平，涉及城镇家庭约9000万户(hù)。破旧的城中村、老公(gōng)有住宅，建筑(zhù)面积小、质(zhì)量低、基础设施配套(tào)差、没(méi)有或少有物业管理，居民追求美好、宜居生(shēng)活(huó)的环境，背后的(de)改善性(xìng)需求有待释(shì)放。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的改(gǎi)善性(xìng)需求(qiú)还将有所(suǒ)增加。

　　刚需(xū)购房(fáng)受限于资金(jīn)，倾(qīng)向(xiàng)于中小户型。已(yǐ)有住宅家庭希望提(tí)高生(shēng)活品(pǐn)质，以小换大(dà)、以旧(jiù)换新。2022年(nián)底的(de)中央经济工作会议明(míng)确指出支(zhī)持住宅改善(shàn)等消费(fèi)。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数为1.71间(jiān)，无论是否考(kǎo)虑乡村住(zhù)宅因素，中国(guó)的人均(jūn)住宅间数较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水(shuǐ)平有着密切正(zhèng)向联系。随着经济(jì)发展水(shuǐ)平(píng)的提高，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积将随(suí)之增长。

　　如(rú)果说过去二十(shí)年(nián)是中(zhōng)国地产黄(huáng)金发展期，地(dì)产(chǎn)矛盾更多体现为住(zhù)宅供给(gěi)存在不足，供需出现错配(pèi)，这是过去(qù)二十(shí)年(nián)房价快速(sù)上涨基石。那么未来将是(shì)住(zhù)宅质量的供需冲突。房地(dì)产大分化时代已至，这(zhè)种(zhǒng)分化不单局限于城市能级之间差异，优质(zhì)小区和老旧二手房之间的差异也将越发扩(kuò)大。

　　风(fēng)险提示

　　人口(kǒu)普查数据调查的是人，并不是针对住宅，因此(cǐ)可(kě)能存(cún)在统(tǒng)计偏差。商(shāng)品住(zhù)宅占(zhàn)比实际值可能(néng)偏低(dī)，其增速可能超(chāo)预(yù)期。

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