5月(yuè)以来，房地(dì)产板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机构对于(yú)这(zhè)一板块(kuài)已经(jīng)在悄然布局。数据显示，以南方(fāng)和华夏的两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所公(gōng)布的总份(fèn)额(é)均较(jiào)4月28日时有(yǒu)小幅(fú)增长(zhǎng)。根据基金一季(jì)报统(tǒng)计(jì)，龙头与地方(fāng)国企央企(qǐ)获得增持，持仓数量(liàng)占流(liú)通股比重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房(fáng)地产或“底部(bù)回(huí)升”

　　行(xíng)业红利时代已过(guò) 精耕细作成共识

　　从公募基金对(duì)房地产(chǎn)的(de)配置(zhì)看，2019年末，公(gōng)募所持有(yǒu)的(de)房地(dì)产行业标(biāo)的市(shì)值(zhí)约1188亿元，占其所持股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场(chǎng)表现出(chū)色，但公募所(suǒ)持房地产公司市值(zhí)在股(gǔ)票资产中的占比却断崖式下跌(diē)至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年(nián)来的首次回升(shēng)，年(nián)底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地产行(xíng)业的持股(gǔ)比例也同步(bù)回升，从2021年底(dǐ)的(de)6.94％提(tí)高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在今年一(yī)季(jì)度得以(yǐ)延续。数据统(tǒng)计显示，公募重仓持有房地产板块一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四(sì)季度提升6.71％。持仓(cāng)市值(zhí)前五个股分别为保利发展、招商蛇口(kǒu)、万(wàn)科A、华发股份、滨江集(jí)团(tuán)，持(chí)仓市值占(zhàn)板块(kuài)比(bǐ)重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对于房(fáng)地产的(de)投资愈(yù)发有集中于(yú)龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在(zài)公募(mù)基金(jīn)一季报汇(huì)总的(de)重仓(cāng)股中，房地产板(bǎn)块(kuài)排名最高(gāo)的是保利发展(zhǎn)，在基金重仓第33位(wèi)。排名第二的是招商蛇口，排(pái)在第78位(wèi)。而老牌龙(lóng)头股(gǔ)万科A排在第96位。对比(bǐ)去年四季报，变(biàn)化之处首先(xiān)在于几只房地产龙头股从排位上看(kàn)均有(yǒu)退步(bù)，尤(yóu)其是万科(kē)最为(wèi)明显；其次是(shì)金地(dì)集团(tuán)退(tuì)出百大之列(liè)。但(dàn)考(kǎo)虑到房地产是复苏链上(shàng)最后一(yī)环，且(qiě)首季并非(fēi)行业销(xiāo)售旺季，其传导到二级市场(chǎng)乃至机构持仓(cāng)上还需(xū)要时间周期。

　　形(xíng)成共识(shí)的是，经济圈判(pàn)断房地(dì)产已经(jīng)进入大分化时代，一二线城市好于三四线城市。而(ér)映射到二级(jí)市(shì)场投资上，配置房地(dì)产行业轻松收(shōu)获行业(yè)贝(bèi)塔的红利(lì)期一去不返了。“如果按照(zhào)产业周期来分(fēn)类，包括房地产等(děng)几类行业在(zài)盖特纳(nà)曲线里属(shǔ)于成熟期或(huò)者衰退期的行业，传(chuán)统(tǒng)认知上没有什么(me)投资机会的(de)。但在(zài)这几年(nián)特殊的(de)行情里包括煤炭、电解铝等类似的行(xíng)业也(yě)出现(xiàn)了一些机会(huì)，背后的逻辑(jí)是供(gōng)给侧发生了更(gèng)大(dà)的变化(huà)。”一不愿具名的(de)上海公募基(jī)金经理指出。

　　不(bù)过(guò)也有公募人士持(chí)谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方米的年销售面(miàn)积很难再出现了，2022年光(guāng)是居民存款数量增(zēng)加了(le)15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑(zhù)面积，考虑存量地产的(de)更新，也(yě)有(yǒu)近(jìn)10亿平方米。需求端还(hái)需要(yào)有一定的(de)政策(cè)出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究员吕功(gōng)绩也指出：“时至今日，本番什么意思 日语里本番什么意思无论从(cóng)城镇化的进程(chéng)，还是人均住房面(miàn)积（接近30平/人），我国(guó)均已告别住房短缺时代(dài)，而目(mù)前居民的杠杆率和房价收入(rù)也不支撑每年18万(wàn)亿元的销售额，以及过快上行(xíng)的房价(jià)，因而行业高(gāo)增(zēng)的时代已经过去，未来行业的需求或(huò)将回(huí)落(luò)，在此过(guò)程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容(róng)易(yì)出现信用(yòng)风险问题（类(lèi)似2022年(nián)的民营地产爆雷），行业进(jìn)入(rù)到供(gōng)给侧(cè)出清的过程。这个过(guò)程中，综合竞争力(lì)强(qiáng)的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当行(xíng)业需求见(jiàn)顶(dǐng)回落(luò)时，行业的贝塔已经过去了，但不代表没有投资(zī)机会，机会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股(gǔ)票投(tóu)资，就(jiù)是强竞(jìng)争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认(rèn)识转(zhuǎn)变(biàn)，精耕细作个股成为公募(mù)乃至整体机构的务实(shí)之(zhī)举。

　　机构配(pèi)置房地产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质区域性标(biāo)的成香(xiāng)饽饽

　　5月(yuè)以来，房(fáng)地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房(fáng)地(dì)产指数本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。从(cóng)具体(tǐ)的个股来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申(shēn)万房地产(chǎn)板块(kuài)个(gè)股(gǔ)，在纳入统(tǒng)计的124只房地产类(lèi)标的股中，本(b本番什么意思 日语里本番什么意思ěn)月(yuè)以来实现股价上涨的(de)达(dá)到了81家(jiā)。

　　其(qí)中，上述时间(jiān)段恰好排名(míng)前(qián)五的公司月内涨幅超过了(le)10％，它(tā)们分别是上(shàng)实发展、浦东(dōng)金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地(dì)产。排名第一的上实(shí)发展，五(wǔ)一假期归来后(hòu)日成交量明(míng)显放大，4日、5日连续两(liǎng)个交易日收出涨停。从该(gāi)股的基(jī)本(běn)面来看，上(shàng)实发展的主营(yíng)业务为(wèi)房(fáng)地产开发与经营。公(gōng)司的主要(yào)产品(pǐn)及(jí)服务为(wèi)房地产销(xiāo)售、房(fáng)地产租赁(lìn)、物(wù)业(yè)管理服务、工(gōng)程(chéng)项目、酒(jiǔ)店经营。从(cóng)业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期(qī)减少(shǎo)47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元(yuán)，同比下(xià)降33.24％。2023年第(dì)一季(jì)度，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从十大流(liú)通股股(gǔ)东来(lái)看，各类机构都有对其布局的例子。以3月31日时的(de)首季十大流通(tōng)股股东来(lái)看(kàn)， 具体包括(kuò)公募的上银(yín)基金、私募的迎水文龙(lóng)、中央汇金、长城资产管理公司等(děng)都(dōu)跻身(shēn)前十的(de)行(xíng)列(liè)。

　　巧合(hé)的(de)是，涨幅暂(zàn)时排(pái)名第二的浦东金桥(qiáo)也是上海本地房企，其第一(yī)季度(dù)的收入利润规模大(dà)幅度复苏。究其原因，一方面是该公(gōng)司后疫情时代出(chū)租率复苏(sū)至近年来(lái)最(zuì)高，另一方面(miàn)则是公(gōng)司拿地结算持续(xù)性向好，从数字上看，一季度新增虹(hóng)口135、138住宅地块，总(zǒng)建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)约54万平方米(mǐ)。

　　在这样(yàng)的业(yè)绩势头向好背景(jǐng)下，自(zì)然也(yě)吸(xī)引(yǐn)了知名机构在其中(zhōng)持续驻足。从第一季度十大流通股股东(dōng)来(lái)看，知名(míng)私募高毅邓晓峰的两只产品依然在前十中(zhōng)，这也是连续第三个季度他有的两(liǎng)只产(chǎn)品杀入前十。同时榜单中还有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加了持(chí)股。

　　除(chú)去上(shàng)述两家上海区域性(xìng)地(dì)产公司外(wài)，荣安(ān)地产则是(shì)主(zhǔ)要布局在深圳(zhèn)的地产公司，一季报交出的也是(shì)一份报(bào)喜的成绩单(dān)：首季公司实(shí)现(xiàn)营业(本番什么意思 日语里本番什么意思yè)收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属于上市(shì)公司股东(dōng)的净利润6.48亿(yì)元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红周刊(kān)》注意到两只公募指基首季新(xīn)杀入(rù)十大流通股股东行列。具体说来， 南方中(zhōng)证(zhèng)全(quán)指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强则排名第九位(wèi)，此外联袂出(chū)现的(de)机构还有QFII高盛(shèng)国际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全球基金相关人士分析(xī)：“经历(lì)过(guò)行业洗牌和兼并重(zhòng)组后，龙头的价值更为笃(dǔ)定突出；从(cóng)拿地端看，2022年土地市场(chǎng)大幅降温，优质土地供(gōng)给较多（券商测算对应潜(qián)在毛(máo)利率(lǜ)在25％以上，目(mù)前房企(qǐ)的利润率仅(jǐn)20％），绝大多数房(fáng)企(qǐ)受限于信用问题或者资金(jīn)紧张没法拿地，龙(lóng)头房企趁机获(huò)取(qǔ)低成本土(tǔ)地，龙头(tóu)房企的拿地力度（拿地金额/销售金(jīn)额）基本在30％以上；从融资上(shàng)看(kàn)，龙头房企(qǐ)杠杆率较(jiào)低，净负(fù)债率基(jī)本在70％以(yǐ)下，而其(qí)他房企的净(jìng)负债率普遍(biàn)都在100％以(yǐ)上，加杠(gāng)杆空间有限(xiàn)，从融资(zī)成本(běn)看，龙头房(fáng)企的(de)融资成(chéng)本不(bù)断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销(xiāo)售，龙头房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月(yuè)百(bǎi)强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前中特估的浪潮下(xià)，央(yāng)国企地产股或存在发(fā)展的大好(hǎo)机会。中信证券指出(chū)：“房地产行业的结构(gòu)性机会依然(rán)存在，少部分公司尤其是央(yāng)企占据显著优势，其主(zhǔ)要又体现为库存(cún)的优势。央企(qǐ)地产公司，现阶段表现出较(jiào)低的融资成本，优质的(de)开发资源和良(liáng)好的不(bù)动产资产运营(yíng)能力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央(yāng)企相较(jiào)于民(mín)营地产公司也是更有优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对(duì)于减值(zhí)、土(tǔ)地资源(yuán)债权(quán)债务关系等问题(tí)，市场对民营房开企业的资产会(huì)有更多担(dān)忧和(hé)质(zhì)疑，所(suǒ)以在这一(yī)轮行业出清的过程中，央国(guó)企相较于民企来说(shuō)估值的修复更明显。中特估的角度从中长期(qī)的维度(dù)看(kàn)，行业(yè)的(de)逻辑在(zài)于集(jí)中度提升后，行业(yè)进入高质量发展阶段，具备较快速发展阶段更(gèng)稳定且可(kě)预期的盈利和现金流创造(zào)能力，以此带来估值中枢的提升，应该关(guān)注估值相对较低(dī)，企(qǐ)业自身资(zī)产的质量好、运营能力强(qiáng)、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存(cún)量时代中行业普涨的概率比(bǐ)较低，行业内部(bù)将出现分化，要关注将受益于行业(yè)集中(zhōng)度提升的头部公司。”星石投资首席(xí)研(yán)究(jiū)官(guān)方(fāng)磊(lěi)也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是保利发展、招(zhāo)商蛇口等国资背景龙头前途更(gèng)为光明。不(bù)过国投瑞(ruì)银基(jī)金投资部副总(zǒng)监(jiān)綦傅鹏(péng)表示(shì)：“需(xū)要客观地去(qù)持(chí)续观察国(guó)企央企(qǐ)在三个(gè)方面(miàn)是否(fǒu)可(kě)以维持，首先是(shì)融资成本保(bǎo)持低(dī)位，其次是销(xiāo)售份额持续提升(shēng)，再次是拿地份额(é)持续提升(shēng)。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需要多给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理(lǐ)发现，对于(yú)2022年的业绩(jì)出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集团等房企营收、净(jìng)利均实现了业绩(jì)的回正(zhèng)，甚至是(shì)较(jiào)大增速的增(zēng)长。而这(zhè)些公(gōng)司也是(shì)机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产(chǎn)业内人士张宏伟向《红(hóng)周(zhōu)刊》分析表示，业绩出现明显改善的房(fáng)企，主要是因为过(guò)去两(liǎng)三年时(shí)间，尤其(qí)是在2021年下半年民营房企不怎么投资拿(ná)地之后，国(guó)有企业仍在持续(xù)性地拿(ná)地，且主要集中在(zài)核心城市，投(tóu)资力度较大。投(tóu)资的驱动能够推动房企销售业绩的增(zēng)长，从而(ér)在2023年一季度市(shì)场恢复但仍处于调整的过程中，能(néng)够(gòu)保有一个(gè)正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时(shí)也(yě)提(tí)醒表示(shì)，在房地产的复苏过程(chéng)中，还(hái)面临着一些(xiē)不确定性。其实整个市场从四(sì)月份(fèn)开始又在往下掉。除(chú)了杭州(zhōu)、成(chéng)都等极个别城(chéng)市四(sì)月(yuè)环比(bǐ)三(sān)月相对表现较好之(zhī)外，包括北京、上(shàng)海在内(nèi)的绝大多数城市都出(chū)现环(huán)比下滑的情况。而现(xiàn)在五(wǔ)月的市场表(biǎo)现也不太乐观。按照现在的经济状(zhuàng)况、收入(rù)情(qíng)况(kuàng)，以及(jí)市场的去库存压力(lì)、企业(yè)的资金面压力，可能会出(chū)现，到六(liù)月份房企(qǐ)为了半年(nián)报冲业绩出现市场的(de)短期反弹外的一个市场(chǎng)乏(fá)力(lì)现(xiàn)象(xiàng)。也(yě)就是说，第二季度、第(dì)三(sān)季度(dù)增长(zhǎng)不确定(dìng)性(xìng)的(de)压(yā)力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬也向《红周刊》指出(chū)，现(xiàn)在整个房(fáng)地产(chǎn)以及其上下游产业链的复苏速度都比想象的(de)要慢(màn)很多，我们要多(duō)给一些耐心，这(zhè)个时(shí)候，在(zài)房地产以(yǐ)及上下游就不是赚快(kuài)钱的时候，只(zhǐ)能赚他(tā)基本面的(de)钱(qián)。但(dàn)这也意味着，只有极(jí)为(wèi)少数(shù)的(de)、做得比同行好得多的企业，会伴随整个行业的弱复苏(sū)，业绩会逐步体现出(chū)来。所以只能耐(nài)心地去等待它的(de)基(jī)本面不断地凸显出来，这需(xū)要时间(jiān)。

　　（本文已刊(kān)发(fā)于(yú)5月13日《红(hóng)周(zhōu)刊》，文中提(tí)及个股仅为举例分析(xī)，不做买卖推荐。）

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