“现(xiàn)在的房(fáng)地产很(hěn)难再出现像过去(qù)十年的系(xì)统性行情。”思睿集团合伙人、首席经济学家洪灏向《红周刊(kān)》表示，房地产行业分(fēn)化的愈(yù)加(jiā)明显，让机构和投资者的关注度(dù)从板(bǎn)块向单个标的转移。上海利檀投资(zī)董(dǒng)事(shì)长陈昊扬(yáng)向《红周(zhōu)刊》指(zhǐ)出，从(cóng)行业来(lái)看，无论是业绩，还(hái)是估(gū)值，房地产都已经双杀到了最底(dǐ)部，而且是反复(fù)地杀(shā)到了底部，再往下(xià)的空间已经不(bù)大了。

　　三道红线(xiàn)等指标

　　成挖(wā)掘个股阿尔(ěr)法重要参考

　　那(nà)么如何寻找房(fáng)地产个股的阿尔法呢？

　　洪灏提醒，在房地产赛道(dào)中进行选择，需要非(fēi)常小心，避免选了半天，标的公司出现爆雷(léi)的情况。除此之(zhī)外，洪(hóng)灏指(zhǐ)出，需要满足(zú)以下三个基准(zhǔn)：有大的国资背景的、杠杆(gān)率(lǜ)较(jiào)低的、此前没有踩过红线(xiàn)的。

　　他(tā)还表示，如果关注一下(xià)今(jīn)年房地产的(de)开(kāi)发资(zī)金来源，可以发现(xiàn)，其实银行的(de)信贷(dài)倾(qīng)向是不(bù)太愿意给房企贷款的，房企(qǐ)的主要资(zī)金来源来自新盘的销售。但今年新房的销售情况相较一般。再关(guān)注一下，哪(nǎ)些房企(qǐ)能(néng)从银行拿(ná)到钱，其实(shí)主要还是(shì)那些有国(guó)企背景的房(fáng)企(qǐ)，民营房企相对比较困难，所以整(zhěng)个(gè)行(xíng)业出现了一(yī)个很(hěn)明显的分化(huà)，无论是在销售，还是融资(zī)等各(gè)个方(fāng)面都非常明(míng)显。现(xiàn)在有国资(zī)背景的(de)房(fáng)企(qǐ)在资本(běn)市场表现相对较好，但(dàn)没有(yǒu)国资背景(jǐng)的民营房企股价大多表现很(hěn)一般。

　　陈(chén)昊扬(yáng)则向《红周刊》表(biǎo)示，在房地产行业内，我们的逻辑(jí)是，“寻找最后的赢家”。而(ér)具体到如(rú)何挖掘，我们会特(tè)别(bié)重视企业的(de)成本优势，更具(jù)体一点，就是它的净(jìng)借贷水(shuǐ)平(píng)（净负债率）是不是(shì)行业内的最低水平；利(lì)润率是(shì)不是行业内最(zuì)高的(de)；融资成本是(shì)否(fǒu)是行业内最低的(de)；建安成本(běn)是否也是业内最(zuì)低的(de)；这些悲痛和悲恸的区别在哪，比悲伤更高级的词都(dōu)是我们看重(zhòng)的一家房企的综合成本。

　　需要注意(yì)的是，能够同时满足(zú)上述条件的房企并不多。即便是(shì)在国央企中，仍(réng)有部分(fēn)房(fáng)企出(chū)现(xiàn)了“三道红(hóng)线(xiàn)”的“踩(cǎi)线”情(qíng)况，且(qiě)有逐(zhú)渐恶(è)化的趋势(shì)。以A股为例，《红周刊》根据Wind数据整理发现，截至2022年末，天房发展、陆(lù)家嘴、格力地产(chǎn)、西(xī)藏城投、中交地产、中国武夷等国央(yāng)企(qǐ)“三道红线(xiàn)”全(quán)踩。

　　除此(cǐ)之外，城建(jiàn)发展、京投发展、光(guāng)明地产(chǎn)、云南城投、首(shǒu)开(kāi)股份(fèn)、珠江股份、城投(tóu)控股等国央企房企也(yě)踩(cǎi)了“三(sān)道红线”中(zhōng)的两条。

　　2022年激进扩张房企

　　需警惕其重蹈覆辙

　　不(bù)难看出，即便是有着较稳健特色的国央企房(fáng)企，其财务指(zhǐ)标称得(dé)上完全(quán)健康的仍是少(shǎo)数。而更加值得注意的(de)是(shì)，在2022年(nián)，不(bù)少国企(qǐ)，甚至(zhì)地方国企(qǐ)开始大举扩张。而这无疑(yí)又(yòu)进一步考验着国(guó)央(yāng)企的资金链情况。

　　对房企而言，扩(kuò)张速度的张弛有度尤为(wèi)重(zhòng)要，节奏(zòu)把握准(zhǔn)确，有助于房企(qǐ)储备(bèi)优质“弹(dàn)药”；但过(guò)于乐(lè)观的(de)预判未来市场(chǎng)，以及过于(yú)激进的扩(kuò)张拿地节奏也有可能让房企重(zhòng)蹈此前的高杠杆覆(fù)辙。

　　陈昊扬(yáng)以(yǐ)其配置的一(yī)家(jiā)房企进行举例，它从2018年开(kāi)始(shǐ)到2021年，连续4年的净借(jiè)贷(dài)比例都维持在33％左(zuǒ)右(yòu)，完全没有增加杠杆比例。而到2022年(nián)，这家房(fáng)企(qǐ)明显感觉到机会来了，其(qí)开始在(zài)一线城市进行大举(jǔ)拿地(dì)，净负债率也由此前的33％左右水(shuǐ)准提高到45％左右，涨了(le)接近三(sān)分之(zhī)一(yī)。与此同时，该(gāi)房(fáng)企新购入地块也(yě)实现了快速的开盘利用(yòng)率，预计今(jīn)年会(huì)有更多(duō)的楼盘入(rù)悲痛和悲恸的区别在哪，比悲伤更高级的词市。像这类企业就(jiù)符合“最后的赢家”的特点。一方面，在于它本(běn)身储(chǔ)备(bèi)了很(hěn)多(duō)弹药，去年拿地(dì)超1000亿元(yuán)，且其中一半在一(yī)线城市，另外一半也(yě)主(zhǔ)要集中在强二(èr)线和二线(xiàn)城市；另一方面，它(tā)的(de)扩张是(shì)有节(jié)制地扩(kuò)张。

　　陈昊扬同样提醒道，与之相反，有些房(fáng)企(qǐ)的扩张速度让人感(gǎn)觉又回到(dào)了(le)2016年(nián)、2017年，或者说看到了2016年～2020年期间(jiān)扩张的民营企(qǐ)业的(de)影子。虽然说，见到机会时要出手，但出手的章法仍(réng)要(yào)小心(xīn)，如果负(fù)债率(lǜ)扩张(zhāng)得太快，但未来的两年市(shì)场没有想象得(dé)那(nà)么好，可能会(huì)重(zhòng)蹈覆辙。

　　那么如(rú)何来衡量一家(jiā)房(fáng)企的扩(kuò)张(zhāng)速度是否(fǒu)激进？陈昊扬(yáng)向(xiàng)《红周刊》表示，主要(yào)还是(shì)看房(fáng)企(qǐ)的(de)净负债(zhài)率水平，在我(wǒ)看来，这(zhè)个(gè)比(bǐ)例如(rú)果超(chāo)过60％，就是扩张得过于(yú)快(kuài)速了。

　　不难看出，这(zhè)一标准要比“三道红线(xiàn)”对(duì)房企(qǐ)的净负债率要求不得(dé)高于100％要(yào)更加严格。陈昊扬解释，当前房地产(chǎn)行业的复苏速度(dù)并没有(yǒu)那么(me)快，所以(yǐ)要规避公司净负债率提(tí)高(gāo)到一个比较危(wēi)险的水平。

　　《红周刊》对(duì)在2022年拿地(dì)较(jiào)积(jī)极(jí)的房企梳理发现(xiàn)，中交地(dì)产、中(zhōng)国(guó)金(jīn)茂、华发股份(fèn)、越(yuè)秀地产、绿城(chéng)中国、保利发(fā)展等(děng)房企2022年净(jìng)负债率都在60％之上。其(qí)中，中交地产净负债率持续居高不下，在(zài)2020年至2022年(nián)期(qī)间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成(chéng)鲜明(míng)对比的(de)是，华润置地、中国海(hǎi)外发(fā)展、万科(kē)A、滨江集团、招商蛇口、龙湖集团等房(fáng)企在践行较(jiào)积极的拿地策略的同时，也(yě)较好地(dì)控制了公司的扩张速度与净负债率水平（见附表）。

　　滨江集团等(děng)个别民营(yíng)房(fáng)企

　　或具备(bèi)“最后赢家”的黑马特质(zhì)

　　陈昊(hào)扬(yáng)指出，实际(jì)上，他(tā)们(men)是以同一筛选标准来看国(guó)央企与(yǔ)民营房(fáng)企，但(dàn)在各维(wéi)度的实(shí)际表现上，国(guó)央企确(què)实会更胜一筹。如国(guó)央企的融资成(chéng)本更(gèng)低(dī)，融资渠道(dào)也更顺(shùn)畅(chàng)，能够做到想融就(jiù)融，这(zhè)样，国央(yāng)企自然而然就(jiù)具(jù)有天然(rán)优势(shì)。

　　虽然对比民营(yíng)房企，机构更加看(kàn)好国(guó)央企，但这也并不意味着，民(mín)营企(qǐ)业中就没有“黑(hēi)马”的存在。

　　据《红(hóng)周刊》梳(shū)理发现(xiàn)，仍有少数民营房企同样受到机构(gòu)的青睐。比如(rú)，根(gēn)据2023年一季(jì)报(bào)，滨(bīn)江(jiāng)集团(tuán)的(de)十大流通股(gǔ)东中新进(jìn)了“中国工商银行股份有限公司－景(jǐng)顺长城中国回报灵活配(pèi)置混(hùn)合型证券(quàn)投资基(jī)金”“全(quán)国社保(bǎo)基金一(yī)一六(liù)组合”等。

　　除此之外，自(zì)2021年开始，百亿私(sī)募珠海阿巴马资产管理(lǐ)有限(xiàn)公司就长期(qī)持有滨江集团。根据一季报，该资(zī)产公(gōng)司的几(jǐ)只产品合计(jì)持有滨江(jiāng)集(jí)团9543万股，约占流通A股(gǔ)的3.56％。

　　滨江集团的受青(qīng)睐，和其自身的基本面表现存在一定关系。2020年以来的近三年时间，房地产(chǎn)市场整(zhěng)体在(zài)走“下坡(pō)路(lù)”，但(dàn)作为(wèi)杭州本(běn)土(tǔ)房企(qǐ)的(de)滨江集团仍是表现(xiàn)出较(jiào)强的(de)韧劲，2020年以来，滨江(jiāng)集团在业绩表现、销售规模、新增(zēng)土储(chǔ)、股价表(biǎo)现等(děng)多(duō)维(wéi)度都表现(xiàn)了较强的增长势头。

　　业绩方(fāng)面(miàn)，2020年～2022年期(qī)间，滨(bīn)江集团扣(kòu)非归母净利润(rùn)依次为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元；依次(cì)实现(xiàn)同(tóng)比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根(gēn)据近期发(fā)布的2023年(nián)一季(jì)报，今年一(yī)季(jì)度，滨江集团(tuán)更是实现(xiàn)了扣非归母净利润(rùn)5.41亿(yì)元(yuán)，同比增(zēng)长134.07％。

　　在房地产“青铜(tóng)时(shí)代”仍能保持自身业绩的(de)持续增长，和滨江集团扎根杭州的战(zhàn)略布局(jú)关系密切。根据2022年(nián)年报，滨(bīn)江集团有近(jìn)七成营(yíng)收来自杭州地区，而在2021年(nián)，杭州地(dì)区的营收比(bǐ)重只占到(dào)近(jìn)六成。近三(sān)年持续稳居杭州房(fáng)企销(xiāo)售(shòu)排名第一。

　　与此(cǐ)同时，滨江集团在杭(háng)州的土储补充同样较为积极，根(gēn)据诸葛找房(fáng)、住在杭(háng)州网数据显示，2020年、2021年、2022年在杭拿地金额依次为(wèi)404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元，同样持续稳居杭(háng)州的本土第一。

　　而滨江集团在(zài)杭州的较突(tū)出(chū)表现(xiàn)，也让滨江(jiāng)集团的房企排(pái)名(míng)迅(xùn)速提升。到2023年(nián)，滨(bīn)江集团的房(fáng)企排名已(yǐ)冲进前十，根(gēn)据(jù)中指数据，2023年前4月，滨(bīn)江集团(tuán)实现销售额607.3亿(yì)元(yuán)，位列(liè)房(fáng)企第九位。

　　值得注意的是，2020年至今，滨江集团股价翻了超(chāo)一倍以上，而近期，滨江(jiāng)集团更是(shì)迎来(lái)多(duō)家(jiā)机构的集中调研。滨江集团发布公告(gào)表示，公司于5月10日接受了信达证券、金鹰基金(jīn)、建信养老、新华养老等18家机构(gòu)调研(yán)。

　　产业链布局重点(diǎn)移至存量赛道

　　机构在(zài)下游家纺、家居、物业觅α

　　实际上房地产(chǎn)开发只是(shì)房地产(chǎn)产业链(liàn)上的(de)中游环节(jié)，其(qí)上游主要为钢铁(tiě)、水泥、建(jiàn)材、玻纤等材料供(gōng)应商，而下(xià)游应用行业主要包括中介服(fú)务、家用电器、物(wù)业(yè)管理、家居(jū)用品。综合《红周刊》的采访，房地产(chǎn)开发环节与上游材料端息息相关，新盘(pán)开(kāi)工不足导致上游(yóu)不被看(kàn)好，机(jī)构寻(xún)觅个股(gǔ)阿(ā)尔法的思(sī)路渐渐移至下(xià)游。“中国房(fáng)地产行业在进入存量(liàng)房(fáng)时代，所以对地(dì)产产(chǎn)业链(liàn)，尤其是偏消(xiāo)费属性的家装家居(jū)领(lǐng)域，我们相对看好，因为居(jū)民保有(yǒu)的住房规(guī)模越来越大，随着时间(jiān)的增加(jiā)，内装(zhuāng)更新的需求也会越来越多。美国过去的数据充分说(shuō)明(míng)了这一点(diǎn)，在新房销售见(jiàn)顶之后，家具消费的(de)增长却一直都很(hěn)好。对(duì)于地(dì)产产业链，我们相(xiāng)对看好和内装相关的行业(yè)，例(lì)如消费建材、家居装(zhuāng)饰等(děng)。”万家基金人士(shì)表示。

　　而根据(jù)《红周刊》对下游细(xì)分(fēn)中相关(guān)赛(sài)道龙(lóng)头年内表现的统计(jì)，目前(qián)暂(zàn)居(jū)前两位的都是来(lái)自(zì)家纺赛(sài)道的公司，它(tā)们分别是富安娜和水星家纺，特别是(shì)前者在(zài)月线连(lián)收七根阳线的基(jī)础上，年内迄今(jīn)涨(zhǎng)幅已(yǐ)经逼近30％。

　　以前(qián)者(zhě)为例，富安娜主要从事纺织家(jiā)居、睡眠(mián)家居、生活类产品的(de)研发、设计、生产及销售，旗下拥有(yǒu)原创(chuàng)“富安娜”“VERSAI 维(wéi)莎”“馨而乐”和(hé)“酷奇智”自有(yǒu)品牌。第一季度报(bào)告(gào)显示，报(bào)告期内，富安(ān)娜(nà)实现(xiàn)营业收入约6.2亿(yì)元，同比减(jiǎn)少7.57％；不过实(shí)现归属于上市公司股东的净利润约1.11亿(yì)元，同比增长5.28％。

　　而从上(shàng)市(shì)公司一季报(bào)的十大(dà)流通股(gǔ)股(gǔ)东来看，能够(gòu)发现(xiàn)该股早已成为基(jī)金重仓(cāng)股(gǔ)的天下，彼时包括公募的中欧(ōu)价值发现、中欧潜力价值、工银瑞(ruì)信灵(líng)动价(jià)值、宝盈新(xīn)价值和私(sī)募(mù)的明河2016，都在其中(zhōng)出现，占据了半壁江山。需要强调的是，中欧的两只基(jī)金都是(shì)价值派基金经理曹名(míng)长(zhǎng)在(zài)管的产品，首季其同时重仓的房地产(chǎn)产(chǎn)业链股票还有金地集团(tuán)和大亚圣(shèng)象(xiàng)。

　　对比而(ér)言(yán)，前几年曾经风光(guāng)一时的家居板块也因疫情、消(xiāo)费复苏进程缓慢等多(duō)因素(sù)一(yī)度沉寂，不(bù)过(guò)好在困境反转露出曙光，家居板块中年(nián)内表现最好的是志(zhì)邦家(jiā)居(jū)。同(tóng)一(yī)时间段，该股年(nián)内上涨已(yǐ)经(jīng)超(chāo)过23％，从业绩来看，无论是(shì)营收还是归母净(jìng)利(lì)润，公司都实现了同比(bǐ)双升。

　　从公司的(de)十大流通股股东来看，《红周刊(kān)》发现广发(fā)基(jī)金经(jīng)理罗洋(yáng)慧眼独具，一季(jì)报中他管理的广(guǎng)发(fā)策略优选和广发安宏(hóng)回报均增加了(le)持股，而(ér)这两只产品也(yě)成为(wèi)志邦家居(jū)十(shí)大流通股(gǔ)股东中仅有的(de)两只公募。有意思的(de)是，他似乎对(duì)于定(dìng)制家居类标的情有独钟，在另一家赛道公司金牌(pái)橱柜中，他管理的全部三只产(chǎn)品均登榜十大流通股股东，其也成为(wèi)他的(de)独门重仓股。

　　除去家居(jū)家纺外，下游的(de)物业股也越来越(yuè)被机(jī)构(gòu)所青睐，不过这类(lèi)标的(de)大多在香(xiāng)港(gǎng)上市，如何选择成(chéng)为(wèi)难(nán)题。对此，前述上海公募基金经理举例分(fēn)析(xī)：“物业(yè)服务不是一个高毛利(lì)的行业，挣钱(qián)很辛苦(kǔ)，我选公司还是希望挣的是市场化应该(gāi)挣的钱，以我曾(céng)经买的(de)绿(lǜ)城服务(wù)为例，它在(zài)中高端楼盘占比是比较高(gāo)的，每年到(dào)期的合同里提价成功率在(zài)30％～40％。它(tā)能做到滚动的大部分项目(mù)到期之后，经过两三轮合同周期还能做到产品提价。”

　　“行业里真正能做到产品(pǐn)提价的公(gōng)司(sī)很少，因(yīn)为(wèi)物业公司很容易一开始是挣钱的，后面因为保安这(zhè)些固定人员成本的年度增长，不过服务没(méi)有特(tè)别好，客户(hù)没有(yǒu)那么满(mǎn)意，能做到提价难度是非常大的。但是该公司能在业内做到到期之后提价(jià)率比较高(gāo)，这(zhè)跟(gēn)它的定位(wèi)和(hé)比较(jiào)好的服务是有关(guān)系的(de)。”他进(jìn)一步(bù)强(qiáng)调。

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 悲痛和悲恸的区别在哪，比悲伤更高级的词