文(wén)：任(rèn)泽平团队(duì)　　

　　导读(dú)

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月17日(rì)召开的全国住房和城乡建(jiàn)设工(gōng)作会议(yì)提出“有条件的可以进行现(xiàn)房销售”，不足(zú)一个月时间，已有山(shān)东(dōng)、安徽、河南、四川(chuān)、广东等地明确表态，试点(diǎn)现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售(shòu)。

　　1、是该(gāi)取消商品(pǐn)房预售制了，用你的(de)钱，建你的房子，还烂尾了，这是(shì)对购房(fáng)者的不(bù)公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实(shí)力的别(bié)建(jiàn)了，不能(néng)把包袱甩给老百姓和社会，这是房地产(chǎn)从大开发时代步入高(gāo)质(zhì)量发(fā)展阶段的必然趋势(shì)，也是对购房老百姓的最(zuì)大保护。98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制(zhì)是权宜之(zhī)计，现在全(quán)国(guó)套户比超过1，从大(dà)开发进入存量时代，对购房(fáng)民众不公平的预售(shòu)制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销售。以(yǐ)后一手(shǒu)交钱，一手交房，天经地义。当然(rán)二(èr)次房改(gǎi)是个技(jì)术活，兼顾化(huà)解停(tíng)贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债(zhài)务(wù)、恢复市(shì)场(chǎng)信(xìn)心(xīn)以及长效机制，长效机制四(sì)大(dà)关键是推动城市群(qún)战略、人地(dì)挂(guà)钩(gōu)、金融中性稳定和房地(dì)产税。如(rú)果按照经济(jì)规律办事，中国一定能实(shí)现(xiàn)房地产(chǎn)软(ruǎn)着陆和长期平稳(wěn)健康发(fā)展，跨过这道关，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销售？大(dà)家想想，绝大(dà)部分商品(pǐn)是一手交(jiāo)钱(qián)一手(shǒu)交货，预售(shòu)制是对购买者的(de)单(dān)方面不公平(píng)制度，购房(fáng)老百姓几乎(hū)承担了所(suǒ)有商品不能交付的风险。从个人层面看(kàn)，预售制对(duì)购房(fáng)者非常不公(gōng)平，比如，交房等待(dài)期一般为两年(nián)，在此期(qī)间，购房(fáng)者不仅承担银行(xíng)利息(xī)，还要(yào)承担延迟交房、房屋质(zhì)量、房(fáng)产证(zhèng)延期办(bàn)理(lǐ)甚至不能(néng)交房的风险。从(cóng)行业层面看，预售(shòu)制助推部分房(fáng)企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，若遇到(dào)下行周期，会(huì)引(yǐn)发资金链断(duàn)裂(liè)、项目(mù)搁(gē)置等系列风险。取消预售制，改为(wèi)现房销售，这样有助于落实中央(yāng)房住不炒(chǎo)精神、有助于(yú)保障购房(fáng)老百(bǎi)姓权益(yì)、有助于房(fáng)企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售(shòu)制度(dù)？预(yù)售制度怎么来(lái)的？国(guó)外什么情况？简单科普一下：商品房预售最早源(yuán)于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式(shì)。98年(nián)房改，由于(yú)商品房短缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国(guó)香(xiāng)港，引入了商品房预售制度。其实，当(dāng)前世界(jiè)不少国家存在(zài)预售制。但是，重(zhòng)点来了(le)！发达国家一般有(yǒu)严格的监管保障(zhàng)措施，开发商在项目(mù)获得政府批准后才可(kě)以(yǐ)开始销售，买家在购买期(qī)房后并非像中国一样在支付完(wán)首(shǒu)付款后从银行一次性贷款支(zhī)付剩余全部房款，而是根(gēn)据开发商工程(chéng)进度(dù)在完全交房前进行分期支付。所以(yǐ)，预售制度是(shì)需要(yào)严格(gé)的(de)资金监管、分(fēn)期支付以及违约处罚(fá)措(cuò)施作为保障的，如(rú)果没有这些保障措施，一定会(huì)触发(fā)风险，对购房民众不公平，所以不如借机(jī)取(qǔ)消预售(shòu)制度，以(yǐ)后改为(wèi)现(xiàn)房销售。客(kè)观讲预售制度有一定历史阶段性，现(xiàn)在中国住房进入存量时代，取消预售制度(dù)有助于降负债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓和社(shè)会(huì)，当然这需要配套房企(qǐ)债务重组、复(fù)工(gōng)保(bǎo)交(jiāo)楼、恢(huī)复(fù)市场信(xìn)心和(hé)房地(dì)产长效机制。这是个技术活，只(zhǐ)要(yào)坚持(chí)市场(chǎng)化改革，中国一定能化解这个难题，让房地(dì)产回(huí)归(guī)实(shí)体经济和(hé)居(jū)住属性，安(ān)居(jū)乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑(duì)现的营(yíng)销(xiāo)手段(duàn)，而是所(suǒ)见即所得的过硬的(de)产品质量和诚信，这才(cái)是对购房民众的最(zuì)根(gēn)本最实(shí)质的保障，这样(yàng)将极大的(de)提升开发商的建(jiàn)筑质(zhì)量，实现良币(bì)驱逐劣币。所有(yǒu)商业的本质是向(xiàng)善，是以客户(hù)为中心，房(fáng)地产也不(bù)能(néng)例外(wài)，老(lǎo)百姓(xìng)买(mǎi)房子是天大(dà)的事，烂尾毁(huǐ)三(sān)代，好房幸福一家人。从这个(gè)角度，取消(xiāo)预售制、实施现房销(xiāo)售是实现老百姓安居乐业、社会(huì)长治久(jiǔ)安、行业(yè)企(qǐ)业(yè)健康发展的重大措施。在当前的情况下，取(qǔ)消预售制要结合稳楼市、房地产软着陆(lù)、打通金融支(zhī)持(chí)当期三好生(shēng)、新模式等(děng)综合(hé)施策。

　　作(zuò)者十年前在国务(wù)院发(fā)展(zhǎn)研究(jiū)中(zhōng)心(xīn)参与财税改(gǎi)革方案研究时，对预售制、房地(dì)产税(shuì)、人地挂(guà)钩、金融于令仪不责盗文言文翻译注释，于令仪不责盗古文翻译稳定、房企杠杆率等进行过长期系(xì)统的专项研究。（参考后(hòu)来(lái)形成(chéng)的专著(zhù)《房(fáng)地产(chǎn)周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房(fáng)需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化(huà)进(jìn)程，但背(bèi)后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提(tí)供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法(fǎ)，设置期房预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监(jiān)管(guǎn)，享1年保修(xiū)期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售(shòu)制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式(shì)

　　二十世纪五十年代在中国香(xiāng)港，楼宇(yǔ)出租是地(dì)产行业盛行(xíng)的方式，但有着(zhe)转让难(nán)、出租资(zī)金周转期长等问题，分层销售孕育(yù)而(ér)生。20世纪(jì)50年代，中国香港还未推行(xíng)公共(gòng)房屋制度(dù)，许(xǔ)多(duō)人栖(qī)身于木屋或(huò)者其他临时住宅，住(zhù)房的需求(qiú)是相当高，不过大多数居民(mín)的储(chǔ)蓄很少。当(dāng)时(shí)楼(lóu)宇买卖多(duō)数以一整栋楼为单位，需(xū)要(yào)雄厚(hòu)的(de)资金(jīn)实力(lì)才能购(gòu)买。虽然(rán)楼宇出租是中国(guó)香(xiāng)港地(dì)产行(xíng)业盛行(xíng)的方式(shì)，但有着转让难(nán)、出租资金(jīn)周(zhōu)转期长等(děng)问题。针对(duì)这(zhè)一系列问题(tí)，不少地产(chǎn)商开始探求新的方(fāng)式(shì)，如把楼宇(yǔ)契约切开，即“分(fēn)契”，然后将楼(lóu)宇分层出售。这模式(shì)一经(jīng)推行，购买楼宇的市民数量有所增加，开(kāi)发商资金周转(zhuǎn)加(jiā)快。

　　在分层(céng)出售的基础(chǔ)上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍(huò)英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式。1953年(nián)底霍英东创办立信置业有(yǒu)限(xiàn)公(gōng)司，凭借商(shāng)业直觉和多年(nián)经营(yíng)杂货铺、海(hǎi)上驳运业务的经验，对于商品(pǐn)流通(tōng)、资金(jīn)周转(zhuǎn)有着独到的见解(jiě)，在努力寻(xún)求方法加快自身(shēn)资金周(zhōu)转(zhuǎn)。当(dāng)时其在购下九龙的(de)一块地盘后，除了分层(céng)出售、还印发售(shòu)楼说(shuō)明书，上有(yǒu)文(wén)字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材(cái)料、分层价(jià)格、订购方法等。此外(wài)，“卖楼(lóu)花”是另外一个(gè)亮点，即先(xiān)收取买家的订金(jīn)，采用类似租金的(de)分期(qī)付款形式，等新(xīn)楼落成(chéng)时，收齐(qí)买家(jiā)的钱，买家就拥有(yǒu)了自己(jǐ)的(de)房产。这种方式(shì)减轻了民众购房的资金压(yā)力，加速了房屋(wū)的建造和销售(shòu)，也(yě)解决(jué)了制造商(shāng)的资金问题(tí)，降低(dī)投资风险，在当时(shí)可谓是“双(shuāng)赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分期(qī)付款”的销售模式(shì)成(chéng)为当时中国香港房地产市场的一(yī)大特色，纵观中国香(xiāng)港房(fáng)地产市场的改(gǎi)革，“卖楼花(huā)”模式高效率地(dì)解决了核心的住(zhù)房(fáng)供(gōng)不应求的(de)问题，使房市发(fā)展进入新阶(jiē)段(duàn)。

　　预售楼(lóu)花模式推动(dòng)了(le)中国香港楼(lóu)市几十年繁荣，但(dàn)期间也出(chū)现过(guò)“烂尾(wěi)楼”的(de)情况(kuàng)，但监管部门不断(duàn)完善(shàn)、规范化(huà)，建立健全的(de)监管机制(zhì)，促进市场健康发展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的一个楼(lóu)盘(pán)因(yīn)建筑费(fèi)用超支停工，出(chū)现“烂(làn)尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香港管理(lǐ)部门提(tí)升了(le)对于预售楼花制度(dù)的监管，即要求开发(fā)商在预(yù)售前，确保(bǎo)地价款已(yǐ)经(jīng)全(quán)部(bù)支付(fù)，还(hái)要证明自身有资金等能力把项目完成(chéng)，资(zī)金(jīn)需(xū)放入律师所托管，支取时(shí)需(xū)律所和(hé)建(jiàn)筑师(shī)的核准(zhǔn)。为(wèi)了防(fáng)止(zhǐ)开发(fā)商、律(lǜ)所、建(jiàn)筑师等造假，套取(qǔ)监(jiān)管账户(hù)资金(jīn)，中国香(xiāng)港要求(qiú)律师行在银行开设的信(xìn)托(tuō)账(zhàng)户(hù)（监(jiān)管账户）、开发商操作等采取全透明化机制，且(qiě)银行的责任上升，如出现房屋“烂(làn)尾”情(qíng)况(kuàng)，银(yín)行(xíng)将成最大风险方，后续(xù)需自身推动项目(mù)完(wán)工(gōng)。随着监(jiān)管(guǎn)体系逐步完善，出(chū)现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大(dà)、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中(zhōng)国内(nèi)地版预售(shòu)制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住房(fáng)需求(qiú)大和供给量短缺问题(tí)，引入“卖楼花”制度。建国(guó)以来，中国内地优先发展重工业，强调(diào)基(jī)础建设，这一(yī)导向使前期发(fā)展(zhǎn)工业化的进(jìn)程大于城市化进(jìn)程，唯有解决住房基础等城市化配套问题，才能(néng)进一步推进城市化。但当时推(tuī)行的是“统一管理，统一分配，以租养(yǎng)房”的福(fú)利分房制度，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福利分房(fáng)制度(dù)也(yě)出(chū)现了分(fēn)配不公、效(xiào)率低、配套差等问题，因(yīn)此福(fú)利分(fēn)房(fáng)制度不再适用于当时的国情。叠加房地产市场面临商品房的需求(qiú)量(liàng)大，而(ér)社会缺(quē)少大型房地(dì)产(chǎn)开发商，商(shāng)品房供应量小(xiǎo)的困境，此时引入中国香港的(de)“卖(mài)楼花”模(mó)式无(wú)疑是(shì)对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国(guó)内(nèi)地逐步引进中(zhōng)国香港预售商品房制度(dù)，先后出台(tái)多项文件，大力支持(chí)国内(nèi)房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国务院(yuàn)出(chū)台《关(guān)于(yú)进一步深(shēn)化(huà)城镇(zhèn)住房制度改革，加(jiā)快住房建设(shè)的通(tōng)知》文件，决定停止住房(fáng)无偿实物分配，逐步实行住房分(fēn)配货币化(huà)、住(zhù)房供给商品化、社会化的住房新(xīn)体(tǐ)制(zhì)，从计划经济下的福(fú)利(lì)分(fēn)房转(zhuǎn)向市(shì)场经济的商品房。房(fáng)地产市场采用(yòng)预售制(zhì)，允(yǔn)许开(kāi)发商卖期房，解决了房企缺少资金和开发时(shí)间周期(qī)长的两(liǎng)大难题，开发商以预售款(kuǎn)撬动下一(yī)个项目的开发(fā)，形(xíng)成滚动开发模式，住房供应速度(dù)加快。自此中国内地(dì)开始房(fáng)改货币(bì)化，中国人民银行等多(duō)方迅速出台(tái)相关的信(xìn)贷政策，支(zhī)持购房(fáng)者，极大(dà)作用推动了房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)的发展。

　　引入(rù)中国香港“卖(mài)楼(lóu)花”模式后，经调整形成契合中国内地的商(shāng)品房(fáng)预售制度。预(yù)售(shòu)制的初衷是为了缓(huǎn)解房企资金压(yā)力，加快城镇住(zhù)房建(jiàn)设。具体来说，是指房地产开发企业(yè)将正在建设中的房屋预先出(chū)售给购房者，由购(gòu)房者(zhě)支付定金(jīn)或房款的行为。区别于中国(guó)香港(gǎng)，在中国内地实践过程中，商(shāng)品房预售(shòu)流程为：房地(dì)产开发商办理预售许可证-签订商品房(fáng)买卖合同(tóng)-进行备(bèi)案(àn)登(dēng)记和(hé)预告登记-交付房屋。在购房过程中，购房者需要一(yī)次性付清(qīng)首(shǒu)付(fù)款，并采用银(yín)行贷款的形式一次(cì)性付(fù)清剩余房款，换言之，房屋未(wèi)建成，开发商(shāng)可能已拿到了全部购(gòu)房款(kuǎn)，这点与中国(guó)香港的(de)按照工程进度付款(kuǎn)有所不同(tóng)。对(duì)中国内(nèi)地(dì)的(de)开发商(shāng)而言，预售制商(shāng)品房也开启了(le)高周转、高(gāo)杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进程(chéng)，但背(bèi)后潜藏的(de)风险确(què)实存在

　　作为中国(guó)内(nèi)地(dì)商品房销售的最(zuì)主要方式，预售制(zhì)极大缩短(duǎn)房企现金回笼周期，同时增加市场商品房(fáng)供应(yīng)，推动了城镇化发展进程(chéng)。预售制在过(guò)去20多(duō)年对中(zhōng)国内地房地(dì)产市场的稳(wěn)步发展起(qǐ)到了重要作用，不仅解决了(le)房地产市场快速发展(zhǎn)阶(jiē)段(duàn)的资金需求，也(yě)提高了居民居住(zhù)水平(píng)，中国内(nèi)地城镇居民从筒子(zi)楼住到住(zhù)宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到基本适居，住房事业取得(dé)巨大进步，数十年时间走完(wán)发(fā)达国家几百年城镇化路程。改革开放以来(lái)，城镇化进程进入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增(zēng)长至(zhì)9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍(bèi)；1981-2020年(nián)，全国(guó)城(chéng)市建成(chéng)区面积由7438平方公(gōng)里增(zēng)长(zhǎng)至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布的《中国住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅存量从不(bù)到14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人均(jūn)住房(fáng)建筑面积从8.1平方米增至34.7平(píng)方米(mǐ)，城镇(zhèn)住(zhù)房(fáng)套数从约(yuē)3100万套(tào)增至(zhì)3.63亿套，套户(hù)比从(cóng)0.8增(zēng)至1.09。预售制在(zài)当前已成(chéng)为中国内地(dì)商品房(fáng)销售最(zuì)主要方式，2005年中国内地商品住(zhù)宅期房销售面积占总销售(shòu)面积的比重为(wèi)63％，而(ér)2021年(nián)期房累计销售面积达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也(yě)推动(dòng)了中国内地房地产(chǎn)行业的发展。中国内地房地产历经二(èr)十(shí)多年长周期繁荣，行(xíng)业各项指标大(dà)幅增长(zhǎng)。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿平(píng)增至(zhì)19.9亿平(píng)，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地产开发(fā)投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销售面(miàn)积(jī)和销售金(jīn)额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至(zhì)18.2万(wàn)亿(yì)元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快(kuài)速发展，房地产(chǎn)企业从(cóng)无到(dào)有、从国(guó)企先行(xíng)到民(mín)企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增(zēng)长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产(chǎn)也成为拉动中国(guó)内地经济高增长的(de)火车头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地产带(dài)动的(de)上下游(yóu)产业链特(tè)别长，高达50多(duō)个行(xíng)业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产(chǎn)业增加值占GDP的(de)7.3％（直(zhí)接贡献），房地(dì)产(chǎn)带(dài)动产(chǎn)业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地产对金融(róng)、批发、建(jiàn)材的带动最为(wèi)明(míng)显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产完(wán)全(quán)拉动的投资(zī)占(zhàn)全(quán)社会(huì)固定资产投资的51.5％，其(qí)中，房地产开(kāi)发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产贷(dài)款占(zhàn)银行各项贷(dài)款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超(chāo)过三分之(zhī)一。从(cóng)房地产融资(zī)存量占社融存量比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)占比为(wèi)18.76％。如果(guǒ)房(fáng)企(qǐ)大面(miàn)积(jī)违约(yuē)，将导致银行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富(fù)效(xiào)应(yīng)渠道，根(gēn)据我(wǒ)们(men)的《中国住房市值测算报告(gào)》，2020年中国住房市值为62.6万亿美(měi)元，大于美国的(de)33.6万(wàn)亿美(měi)元、日本(běn)的10.8万亿美元、英法德三国(guó)合计的31.5万亿美元。从住房市(shì)值占(zhàn)股(gǔ)债房市值的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美(měi)国的27％、日本的37％、英(yīng)国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住房市值(zhí)与(yǔ)股债(zhài)房(fáng)市值(zhí)的比例较高，主要是因为住房市值高，以(yǐ)及中国资本市场发育(yù)尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债券市值较低(dī)，居民投(tóu)资(zī)渠道缺乏。

　　于令仪不责盗文言文翻译注释，于令仪不责盗古文翻译不可(kě)否认(rèn)，预(yù)售制背后潜藏的风险确实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个(gè)人层面(miàn)看，绝大部(bù)分商品是一手交(jiāo)钱(qián)一手(shǒu)交货(huò)，预售制是对购(gòu)买者(zhě)的(de)单方面不(bù)公(gōng)平(píng)制度，购房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能交付的风(fēng)险。比如，交(jiāo)房等待期(qī)一般(bān)为(wèi)两(liǎng)年，在此期间，购房者不(bù)仅承担银行利息，还(hái)要承(chéng)担(dān)延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋(wū)质(zhì)量、房产证延期(qī)办(bàn)理甚至不(bù)能交(jiāo)房等(děng)风险。另外(wài)，购房者和开(kāi)发商(shāng)之间的购房合同、购房者和银(yín)行(xíng)的按(àn)揭贷款合同(tóng)是(shì)两个独(dú)立的合同关系，如果开发商(shāng)发生(shēng)违约，购房者只能(néng)根据(jù)购房合同向(xiàng)开发商主张权力，但依旧需要根据按揭(jiē)贷款合同按时向银(yín)行进行贷(dài)款偿还，因此购房者承担(dān)的风险较大。

　　从行业(yè)层面(miàn)看，预售(shòu)制助推部分房(fáng)企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到下行周期(qī)，会(huì)引(yǐn)发资金(jīn)链断裂、项目搁置等(děng)系列风险，进(jìn)行影响自身信用和购房者对(duì)行(xíng)业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的发(fā)放方(fāng)，一旦房企因为市场波动或经营(yíng)不善，出现资金链断裂等一系列(liè)问题，导致“烂(làn)尾”等(děng)情况，而房(fáng)企通过(guò)与购房者(zhě)签订的预售合同和按揭合同，已经从银行获得房款，如果购房者(zhě)丧失还(hái)款能力(lì)或短期(qī)不能还款等(děng)，则风险完全由银行承(chéng)担，银行将面临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资(zī)金去哪了？楼(lóu)盘“烂(làn)尾(wěi)”，归根结底(dǐ)两个(gè)字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在(zài)2004版(bǎn)的《城市商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售(shòu)管理办(bàn)法》中明确规定了(le)开发企业预售商品房所(suǒ)得款项应当用于(yú)有关(guān)的(de)工程建设，商品(pǐn)房预售款(kuǎn)监管的(de)具体办(bàn)法，由房地产管(guǎn)理部门制定(dìng)。但多年以来全(quán)国(guó)并没有统(tǒng)一的预售资金(jīn)监管规(guī)定，各地实行(xíng)“一(yī)城(chéng)一策”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等(děng)城(chéng)市(shì)重点监管(guǎn)资金比(bǐ)例为总预售(shòu)款(kuǎn)的15-40％左(zuǒ)右(yòu)，郑(zhèng)州(zhōu)、福州(zhōu)、合肥等城市则(zé)按照项(xiàng)目的建安成本乘以建筑面积(jī)或(huò)者项目工程总额报价(jià)计算重点资(zī)金。而事实是，不少购房款未进入监管账户、或进入监管账(zhàng)户(hù)后被挪用，导致楼盘(pán)没(méi)有(yǒu)资金继续建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续(xù)还款(kuǎn)。那么，监管账户(hù)资(zī)金如何被挪走的(de)？实际上，在(zài)过去房地产大开发时代的高周转背景下(xià)，抽调预售(shòu)款监管账户资金(jīn)，是行业“潜规(guī)则(zé)”。比如(rú)工程总承包方，以工程建设名义(yì)，获(huò)得(dé)监管账户拨付资金，再由工程方(fāng)将资金转(zhuǎn)给(gěi)房企，而(ér)拨付(fù)的工程款，远超工程进度所(suǒ)需。通(tōng)过(guò)这些方式套取的资金(jīn)，在房企(qǐ)各(gè)地项(xiàng)目间流(liú)动，变相(xiāng)加(jiā)杠杆，这样做提供了资金流动性，房企抽调(diào)资(zī)金统(tǒng)筹拿地、还款和(hé)楼盘建设(shè)，形(xíng)成(chéng)一种资金循(xún)环高周转(zhuǎn)模式，但(dàn)一(yī)定程度上(shàng)把风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国外(wài)商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购(gòu)房者(zhě)预付资金，一(yī)般设有定(dìng)金或预付款保护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房者(zhě)支付的预付款比(bǐ)例相对较低(dī)，绝大(dà)部分房款在房屋(wū)交付后(hòu)开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方式：预付(fù)款一般以定金方式支(zhī)付(fù)，或(huò)按工程进度(dù)分期(qī)支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发放(fàng)按揭贷(dài)款，一(yī)是按工程进度付款(kuǎn)，按揭(jiē)贷款按照工(gōng)程进度逐(zhú)渐发放(fàng)，购房(fáng)者开始月供；二是房屋交付后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预(yù)售商品房提供(gōng)期房烂尾(wěi)保险，在商品房(fáng)出现重大延期或(huò)重大缺陷时，保(bǎo)障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质(zhì)量(liàng)的保障有(yǒu)两种方(fāng)式(shì)，一(yī)是(shì)期(qī)房由政府或第三方(fāng)验(yàn)收合(hé)格并提供验收(shōu)凭证后(hòu)，开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得购房者支付的(de)房款(kuǎn)。二是(shì)开(kāi)发商为(wèi)购(gòu)房者(zhě)提供(gōng)一定的保修期，通常1-5年，保修(xiū)期(qī)满(mǎn)，购(gòu)房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金(jīn)第三(sān)方全程监(jiān)管(guǎn)，交付时开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　美国期房定(dìng)金(jīn)一(yī)定期限内(nèi)无(wú)条(tiáo)件(jiàn)返(fǎn)还(hái)，最低(dī)首(shǒu)付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房(fáng)款交(jiāo)付后(hòu)按揭还(hái)款，交付前(qián)资金由第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得房款。

　　定金及首付环节，定(dìng)金比例一般为房款(kuǎn)的(de)1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根(gēn)据美国(guó)官方数据，2021年美国平均首付(fù)比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面(miàn)，除定(dìng)金或首付外，购房(fáng)者在房屋交付后通过(guò)按揭贷(dài)款支付(fù)剩余房款。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面，美国(guó)为防止开发商(shāng)挪用资金，购(gòu)房(fáng)者的定金及首付款由第三方公证(zhèng)行或产权保(bǎo)险公(gōng)司(sī)的信托账户监管。如(rú)果开发商倒闭导致楼(lóu)盘烂尾，购(gòu)房者资金可(kě)通过(guò)申请仲裁(cái)取回，且不(bù)承担任何责(zé)任与损失。而开发商在(zài)房屋建(jiàn)设(shè)过程(chéng)中的资金全部来自银(yín)行，银行根据工程进(jìn)度向开(kāi)发(fā)商提(tí)供一定比(bǐ)例的(de)贷款(kuǎn)，由于开(kāi)发商(shāng)挪用资金直接(jiē)损害银行利益(yì)，银行有(yǒu)充分动机监管开发商施工进(jìn)度。开发商在(zài)房(fáng)屋交付(fù)时需(xū)取(qǔ)得由政府相关部门经审查后发放的验收凭证，通过验(yàn)收凭证向银行得到购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可(kě)零(líng)首付购房，提供期房烂尾险

　　德国(guó)期房可零首付购房，房款按建(jiàn)造工期(qī)进(jìn)度(dù)支(zhī)付(fù)，按揭按工期放款(kuǎn)后还贷，房(fáng)贷利率采用(yòng)固定利率，开发商或购房者(zhě)可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面(miàn)，德国(guó)开发商在(zài)项目获(huò)批后即(jí)可(kě)预(yù)售房屋。签署购房合同前，购房者需(xū)支付(fù)约2000欧的定(dìng)金并进行预约公证(zhèng)，签订(dìng)合同(tóng)后(hòu)定金退(tuì)还。如由于任何原(yuán)因(yīn)不能购买，定金按(àn)照德国法律全部(bù)退还。

　　签(qiān)署(shǔ)购(gòu)房合同后，购房(fáng)者(zhě)需支付公证费和土地交易税，分(fēn)别(bié)为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费(fèi)用不包含(hán于令仪不责盗文言文翻译注释，于令仪不责盗古文翻译)在购房款中，属于(yú)购(gòu)房附加费。

　　首付方面，德国没有规(guī)定最(zuì)低首付比(bǐ)例，可(kě)零首(shǒu)付购房。

　　余款方面，德(dé)国(guó)也采取按(àn)工期支付(fù)房款的制度，一般分7笔进行(xíng)支付，具体支(zhī)付(fù)节(jié)点、比(bǐ)例(lì)因项目而异。一(yī)般来说，支付节点(diǎn)可(kě)分为公(gōng)证(zhèng)后、主体完(wán)工、内部水(shuǐ)暖电(diàn)路完(wán)工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全(quán)部完工，支付比(bǐ)例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在(zài)支付房款前申(shēn)请(qǐng)房贷(dài)，房贷利率采用固定利率，银行按施工节奏(zòu)分多次发(fā)放贷款，每笔(bǐ)贷(dài)款给予(yǔ)购房者(zhě)一定使用期限，期限(xiàn)结(jié)束后(hòu)，购房者(zhě)开始还(hái)贷。

　　保险方面，德国保险公司针对(duì)期房设计了两(liǎng)种保(bǎo)险，保险的功能是当房屋出现重大延期或(huò)重大(dà)缺陷时，保险公(gōng)司保证开发(fā)商赔偿或修复，开发商破(pò)产，由保(bǎo)险公司负责相应(yīng)赔(péi)偿。保险由开发(fā)商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时支付

　　英国预售制(zhì)设有10％定金保(bǎo)险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖(mài)双方(fāng)律师严格(gé)监(jiān)管。

　　订立合(hé)同前，买卖双方(fāng)均有一名律师，负责沟通期房交易中的(de)房产、资金、合同等(děng)各(gè)个环节，各环(huán)节内容确认无误后(hòu)签订首付交换合同。

　　定(dìng)金(jīn)方面，英(yīng)国设置了10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护(hù)机制，当(dāng)开(kāi)发(fā)商出现(xiàn)财务(wù)、经营问题时，购(gòu)房者10％的定(dìng)金由保险公司赔付，而超出(chū)10％的部(bù)分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订21天内支付。

　　余(yú)款支付环(huán)节，英国采取(qǔ)按(àn)工程进(jìn)度(dù)付款(kuǎn)的方式，但(dàn)是交房前(qián)付(fù)款(kuǎn)比例相对较低，一般会在合同签订6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比(bǐ)例在(zài)20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房(fáng)后(hòu)支(zhī)付。

　　交付环(huán)节，英国规定房(fáng)屋(wū)必须(xū)经(jīng)过房产公证公司(sī)的(de)检验验收后才能交付，交付后方(fāng)可(kě)按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环节，英国期房预售资金监管极为严(yán)格，资(zī)金也由(yóu)律师监管，在(zài)确认(rèn)工程进度、支付(fù)相关(guān)款项过程中，由买房(fáng)律师将资金(jīn)转给卖方律师，卖方律师转给开发商，即资金在(zài)进入开发(fā)商账户前经过两道关(guān)口，有利于保(bǎo)障(zhàng)购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　日本期房交易(yì)立法，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开发商(shāng)必须完成“预(yù)售房定金保全措施”，交房前付款比例(lì)不超房款的20％，开发(fā)商违约需返还定价并赔(péi)偿约10％房(fáng)款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立(lì)法(fǎ)方(fāng)面，日本二战(zhàn)结束(shù)后由(yóu)于房屋供给(gěi)严重失衡，叠加法(fǎ)律(lǜ)空白，社会上(shàng)“一(yī)房二卖”现象普遍，为此(cǐ)，日本(běn)政府1952年出台《宅(zhái)地建(jiàn)筑物交易法》，经(jīng)多次修订，目前是唯(wéi)一一(yī)部(bù)规范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根(gēn)据日本(běn)《宅地建物取引业法》，对购(gòu)房者支付定(dìng)金超(chāo)过5％或超1000万(wàn)日元(yuán)的部(bù)分，法律要求开发商(shāng)必须完成定金保全措施才可预售。什么是定(dìng)金保全措施(shī)？即买卖双方签订购房合(hé)同时，开(kāi)发(fā)商向(xiàng)金融机构或指定保(bǎo)证(zhèng)机构或保险(xiǎn)机构签(qiān)订定金保证(zhèng)委托(tuō)合同，设置购房(fáng)者定金的保证或保险，并将相应的保证金证(zhèng)明书交付给(gěi)购房者(zhě)。除定金外，其他预先支付(fù)的(de)购房款也受该措施保护。若开发商(shāng)倒闭导致期(qī)房烂尾，购房者(zhě)可凭保证金证明(míng)书向金融机构或保证机构或(huò)保险(xiǎn)公(gōng)司兑付，同时(shí)，开(kāi)发(fā)商需向(xiàng)购房者(zhě)赔付(fù)违约(yuē)金(jīn)，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前只需支付最多不超20％的定(dìng)金，签(qiān)订购房合(hé)同后，购房者即可(kě)向银行申请(qǐng)贷款，但交房后(hòu)才开始按揭贷款(kuǎn)，除(chú)定(dìng)金外的剩余房款(kuǎn)在交(jiāo)房(fáng)后开(kāi)始(shǐ)支付。

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资(zī)金由银(yín)行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修(xiū)期后付(fù)尾(wěi)款

　　新加坡期房购(gòu)房者违约(yuē)可返还相当(dāng)于3.75％房款的订(dìng)金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工程进度支付，所有资(zī)金进银行专(zhuān)门(mén)项目资金账户(hù)，交房后满1年保修(xiū)期后支付(fù)15％尾(wěi)款。

　　订金(jīn)支付(fù)环节，新加(jiā)坡开发商有统一的(de)选购权(quán)合同以及订金返还(hái)机制，即OTP，签(qiān)订(dìng)OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一步签订购买合(hé)同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购房合同后，购(gòu)房者需(xū)支付15％的首付及印(yìn)花税(shuì)，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期房(fáng)同样采取按工程进度(dù)付(fù)款的方(fāng)式，《发展(zhǎn)商(shāng)条例(lì)》对期(qī)房付(fù)款流程做了统(tǒng)一详细(xì)规定，要求所有开发(fā)商遵守，支付节点一般为合同签(qiān)订后、地基完工、框架完工、管道门窗等完(wán)工等，支(zhī)付(fù)比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也(yě)依照工程(chéng)进度放款，月供在此(cǐ)过(guò)程中随着放出贷款(kuǎn)的(de)增加而(ér)增(zēng)加，未(wèi)放款(kuǎn)部分无需(xū)月供。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面，购房者的订金与(yǔ)付(fù)款会存入(rù)银行专(zhuān)门的项(xiàng)目资(zī)金账户，账户(hù)资金提取须(xū)与房屋建(jiàn)设有关。房屋(wū)交付后(hòu)，购房(fáng)者享受1年的房屋保修期(qī)，此后购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房(fáng)地产到了(le)政(zhèng)策出手临界点，重点是保交楼和房(fáng)企重组。一方(fāng)面，加大对(duì)刚(gāng)需和改善(shàn)型需求(qiú)的支(zhī)持力度，长短兼顾(gù)妥善应对局(jú)部停(tíng)贷(dài)现象，重点(diǎn)是保交楼保复工保民(mín)生，给(gěi)予强有力(lì)的金融工具支持。另一(yī)方面，从现(xiàn)在起，对还在正常运(yùn)转(zhuǎn)的(de)房企(qǐ)包括民营企业，加大支(zhī)持力度，由优质(zhì)房企牵头并购重组整个行业，为每个(gè)房企配套AMC和财(cái)团，给予金融工具配套。

　　二，中期(qī)来看，应充(chōng)分估计(jì)形势复杂(zá)性和(hé)人性复(fù)杂性，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债(zhài)务、恢(huī)复市场信心以(yǐ)及长效机制(zhì)。长(zhǎng)效机制四大关键(jiàn)是(shì)推动城市群战略(lüè)、人地挂钩(gōu)、金融中性(xìng)稳定和房(fáng)地产税。定金环(huán)节(jié)，建(jiàn)立开(kāi)发商违约后定(dìng)金保(bǎo)护机制，如将已支付定金冻结(jié)至房屋交付阶段，保障(zhàng)购(gòu)房者定金安(ān)全。签(qiān)订合同(tóng)环节，鼓励(lì)保险公司介入，为房屋重大(dà)延期以(yǐ)及(jí)重大缺陷(xiàn)等情况提供充分的保障。余款支(zhī)付环节，建立按工程进度付款机制或(huò)交房(fáng)后(hòu)按揭贷(dài)款机制，充(chōng)分保护购房者的权益。资金监(jiān)管(guǎn)环节(jié)，引入(rù)独(dú)立(lì)于开发商(shāng)、银(yín)行的第(dì)三方资金监管(guǎn)机构，或由政府相(xiāng)关部门(mén)直接监管，以此防(fáng)止资金挪用现象。交(jiāo)付(fù)环节，建立商品(pǐn)房保修期制度。保(bǎo)修期内(nèi)，开发商应对(duì)房(fáng)屋质量问题全权(quán)负责、免费维修，购(gòu)房者在保(bǎo)修期结束后支付尾款。

　　三(sān)，长期来看，取消商品房预(yù)售制(zhì)是大势所趋。一方面，98年(nián)房改时，全(quán)国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全国套户比超过1，从大(dà)开(kāi)发进(jìn)入存量时(shí)代，对(duì)购房民众不公(gōng)平的(de)预售制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销售。另一方面，取消预(yù)售制(zhì)，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的(de)不(bù)是五花八门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知道(dào)能(néng)不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产(chǎn)品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房(fáng)民众的最根本最(zuì)实(shí)质的保障(zhàng)，这样将极大的提(tí)升(shēng)开发商(shāng)的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐(zhú)劣(liè)币。

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