文(wén)：任(rèn)泽(zé)平团队　　

　　导读(dú)

　　是(shì)该取消预售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工作会议提出“有条件的可以进行现房销(xiāo)售”，不足(zú)一个月时间，已(yǐ)有(yǒu)山东、安徽、河南、四(sì)川、广东等地明(míng)确表态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该取消商品房预售(shòu)制了(le)，用你的钱(qián)，建(jiàn)你的(de)房子(zi)，还烂尾(wěi)了，这(zhè)是(shì)对购(gòu)房者的(de)不公平。以后谁(shuí)有钱谁建(jiàn)房，没钱没实力的别建了，不(bù)能把包袱(fú)甩给老百姓和社会，这是房地产从大(dà)开发时代步入高质(zhì)量发展阶段(duàn)的必(bì)然趋势，也是对购房老(lǎo)百姓的最大保(bǎo)护。98年(nián)房改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是(shì)权宜之计，现在(zài)全国套户比超过1，从(cóng)大开发(fā)进入存量时代，对购房民众不公平的预售(shòu)制已经(jīng)过时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。以后一(yī)手交钱，一手交房，天(tiān)经地义。当然二次房(fáng)改是个(gè)技术活，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼(lóu)、重组房企(qǐ)债务、恢(huī)复市(shì)场信心以及长(zhǎng)效机制，长效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产(chǎn)税。如果按(àn)照经济规律办(bàn)事，中国一定能实现房(fáng)地(dì)产软着陆和长(zhǎng)期平稳(wěn)健康(kāng)发展(zhǎn)，跨过这道关，解好这道(dào)世界难题(tí)。

　　2、为什么(me)要取消预售制、改为(wèi)现房(fáng)销售？大家想想，绝大部(bù)分商(shāng)品是一手交钱一手交货，预售制是(shì)对购买(mǎi)者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了(le)所(suǒ)有商品(pǐn)不能交付(fù)的(de)风险。从个人层面(miàn)看，预售制对购房者非常(cháng)不公平，比如，交房等(děng)待期一般(bān)为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产(chǎn)证延期办(bàn)理甚至(zhì)不能(néng)交房(fáng)的(de)风险。从(cóng)行业层面看(kàn)，预(yù)售制助推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张(zhāng)，若遇到下行(xíng)周期，会引发资金(jīn)链断裂(liè)、项目搁置(zhì)等系(xì)列风(fēng)险。取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制，改为现房销售(shòu)，这样有助于落实中央房住不炒(chǎo)精神、有助(zhù)于保障购房老百姓权益、有助于房(fáng)企稳健(jiàn)发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议(yì)取(qǔ)消预售制度？预售制度怎么来(lái)的？国外什么情(qíng)况？简单(dān)科普一下：商品房(fáng)预(yù)售最早源于中国(guó)香港，俗(sú)称卖楼花，卖(mài)期房，是一(yī)种(zhǒng)开发商(shāng)放杠(gāng)杆(gān)的方式。98年(nián)房改(gǎi)，由(yóu)于商品房短缺，房企缺资(zī)金，借鉴中国香港，引(yǐn)入了商品房预售制度。其(qí)实，当前(qián)世(shì)界不少(shǎo)国家存在预售(shòu)制。但是(shì)，重点来了(le)！发(fā)达(dá)国(guó)家一般有严格(gé)的监管保障(zhàng)措(cuò)施，开发商在(zài)项目获得(dé)政(zhèng)府批准后才可(kě)以(yǐ)开始销售(shòu)，买家在购(gòu)买(mǎi)期房后并非像中(zhōng)国一样在(zài)支付完首付款后从银行(xíng)一(yī)次性贷(dài)款支付剩(shèng)余(yú)全部房款，而(ér)是根据(jù)开发商工(gōng)程进度在完全交房前进(jìn)行分期支付。所以(yǐ)，预售制度是需要严(yán)格的资金(jīn)监管(guǎn)、分期支(zhī)付以及违约处罚(fá)措施(shī)作为(wèi)保障的，如果没有(yǒu)这些保障措施，一定会触(chù)发风险，对购房民(mín)众不公(gōng)平，所以不如借机取消(xiāo)预(yù)售制度(dù)，以后改为现房(fáng)销(xiāo)售。客观讲预售制度有一定历史阶段性，现在中国住房进入存(cún)量时(shí)代，取(qǔ)消预售制(zhì)度(dù)有助于降(jiàng)负债降杠杆(gān)，不(bù)再把烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓和社(shè)会，当(dāng)然这需要配套(tào)房企债务重组(zǔ)、复工保交楼、恢复市场信心和房(fáng)地产(chǎn)长效机(jī)制。这是个技术(shù)活(huó)，只要坚持市场化(huà)改革(gé)，中国(guó)一定能化解这个难题，让房地产回归(guī)实体经济和居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道(dào)能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即所(suǒ)得的(de)过(guò)硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是(shì)对购房民众(zhòng)的最(zuì)根本最实质(zhì)的保(bǎo)障，这(zhè)样将(jiāng)极大的提升开发商(shāng)的(de)建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币(bì)。所有商业的本(běn)质是向善，是以客户(hù)为中心，房地产也不能例外，老百姓买房(fáng)子是天大(dà)的事(shì)，烂尾(wěi)毁三代，好(hǎo)房幸福一家(jiā)人。从这个角度(dù)，取消预售(shòu)制、实施现房销售是实现老(lǎo)百姓安居乐业、社会长治久(jiǔ)安、行(xíng)业(yè)企业健康发展的重(zhòng)大(dà)措施。在当前(qián)的情况下，取(qǔ)消(xiāo)预售制要(yào)结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持当期三(sān)好生、新模式等综合(hé)施策(cè)。

　　作者十年(nián)前(qián)在国务院(yuàn)发展研(yán)究中心(xīn)参与财税改革方(fāng)案研究时，对(duì)预售制、房地产税(shuì)、人地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆(gān)率(lǜ)等(děng)进行过长(zhǎng)期系统的专项研究(jiū)。（参考(kǎo)后来形成的专著(zhù)《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品(pǐn)房预售(shòu)制的前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模(mó)式(shì)，形成“中国内地版预(yù)售(shòu)制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进(jìn)程，但(dàn)背后潜藏(cáng)的(de)风险(xiǎn)确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预(yù)售(shòu)资金(jīn)第三方(fāng)全(quán)程监(jiān)管，交付时(shí)开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国(guó)：可零首(shǒu)付(fù)购房，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期(qī)房交(jiāo)易立法，设(shè)置期房(fáng)预(yù)付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资(zī)金由(yóu)银行监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中(zhōng)国内地商(shāng)品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英东创造(zào)“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　二(èr)十世纪(jì)五十年代在中国香港，楼宇出租是(shì)地产(chǎn)行业盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资(zī)金(jīn)周转期长(zhǎng)等问题，分(fēn)层销售孕育而生。20世纪50年代(dài)，中(zhōng)国香港还未推(tuī)行公共(gòng)房屋制度，许多(duō)人栖身(shēn)于木屋或者(zhě)其(qí)他临时住宅，住房的需求是(shì)相(xiāng)当高，不(bù)过大多数居(jū)民(mín)的(de)储(chǔ)蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋(dòng)楼为(wèi)单位，需要雄厚的资金实力(lì)才能购买。虽然楼宇出租是中国香港地产行(xíng)业(yè)盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出租资金周(zhōu)转期长等问题。针对(duì)这一(yī)系列问题，不少地产商开始(shǐ)探(tàn)求新的方式，如把楼宇契约切开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分层(céng)出售。这模式一(yī)经推行(xíng)，购买楼宇的市民数(shù)量有所增加，开(kāi)发商资(zī)金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍英东创(chuàng)办立信置业有(yǒu)限公(gōng)司，凭借商业(yè)直(zhí)觉和多年(nián)经(jīng)营杂货铺(pù)、海(hǎi)上驳运业务的经(jīng)验，对于(yú)商品流通、资金周转(zhuǎn)有着独到的见解，在努力寻(xún)求(qiú)方法加快自身(shēn)资金周转(zhuǎn)。当时其在购下九龙的一块地盘后，除了分层出售、还印发(fā)售楼(lóu)说明书，上有文字详尽说明楼宇的地势环境(jìng)、建筑材料、分层价格、订(dìng)购(gòu)方(fāng)法(fǎ)等(děng)。此外(wài)，“卖楼花”是另外(wài)一个(gè)亮点，即先(xiān)收(shōu)取(qǔ)买家的订金，采用类似租金的分期付款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的房产。这种方(fāng)式减轻了民(mín)众购房(fáng)的资金(jīn)压力，加速了房(fáng)屋的建(jiàn)造和销售，也(yě)解决了(le)制造商(shāng)的资金问题，降低投(tóu)资风险，在(zài)当时可谓(wèi)是“双赢”的(de)举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为当时中(zhōng)国香港(gǎng)房地产市场(chǎng)的一大特色，纵观(guān)中国香(xiāng)港房地产市场的改(gǎi)革(gé)，“卖(mài)楼花”模式(shì)高(gāo)效率(lǜ)地解决了核心的住房供不(bù)应(yīng)求的问题，使(shǐ)房市发展进(jìn)入新阶段。

　　预售(shòu)楼花模式(shì)推动了中国香港楼市几(jǐ)十年繁荣，但期间也出现过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监管部(bù)门不(bù)断完善、规范(fàn)化，建(jiàn)立健全的监管机制，促进市场(chǎng)健康发(fā)展。例(lì)如，1960年(nián)，位于大角咀的一个楼盘(pán)因建筑(zhù)费用超(chāo)支停(tíng)工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国(guó)香港管理部门提升了(le)对于预(yù)售楼花制度的监(jiān)管(guǎn)，即(jí)要求开发商在预售前，确保地(dì)价(jià)款已经(jīng)全(quán)部支付，还要证明自身有资金等能力把项目完成(chéng)，资金(jīn)需放(fàng)入律(lǜ)师所托(tuō)管，支取时需律所和建筑(zhù)师的核准。为了防止开发商(shāng)、律所、建筑师等造(zào)假，套取监管账户资金，中国香(xiāng)港(gǎng)要求律师行在银行开设(shè)的信托账(zhàng)户（监管账户）、开发商操作等(děng)采取全透明(míng)化机制(zhì)，且银行的责任(rèn)上升，如出(chū)现房屋“烂(làn)尾”情况，银(yín)行将(jiāng)成最大风险方，后(hòu)续需(xū)自(zì)身推动项目完工。随着监管体(tǐ)系(xì)逐步完善，出(chū)现“烂尾(wěi)”的现(xiàn)象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国(guó)内地版(bǎn)预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住(zhù)房需求大和供给(gěi)量短缺问(wèn)题，引(yǐn)入“卖楼花”制(zhì)度。建国以(yǐ)来(lái)，中国内(nèi)地(dì)优先发展重工业，强调基础建设，这一导(dǎo)向(xiàng)使前期发展工业化(huà)的进程大于(yú)城市化进程，唯有解决(jué)住房基础等城市化配套问(wèn)题(tí)，才(cái)能进一步推进城市化。但当(dāng)时推(tuī)行(xíng)的是“统一管(guǎn)理，统一分(fēn)配，以租养房”的福利分(fēn)房制度，住房市场发展起(qǐ)步较晚、增速较慢(màn)，福利分(fēn)房(fáng)制(zhì)度也出现了分(fēn)配不公(gōng)、效率(lǜ)低、配套差等问题，因此福利分(fēn)房制度不再适用于当时的国(guó)情(qíng)。叠(dié)加房地(dì)产市场面临商品房的需求(qiú)量大，而社会缺(quē)少大型(xíng)房地产开发商，商品房供应量(liàng)小的困境，此(cǐ)时引入(rù)中国香港的“卖楼花(huā)”模式无疑是对内地(dì)房地产市场的一针强心剂(jì)。从1994年起，中国内地逐(zhú)步(bù)引进中国香港预售商品房制度，先后(hòu)出台多项文件，大力支持国内(nèi)房地产(chǎn)市场改革(gé)。例如，1998年，国务院出台《关于进一步(bù)深化城镇住房制度改革，加快住房建设(shè)的通知》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐步实行(xíng)住房分配货币(bì)化、住(zhù)房供给商品化、社会化的(de)住房新体制，从计划经济下的(de)福利(lì)分(fēn)房转向(xiàng)市场(chǎng)经济(jì)的商(shāng)品房(fáng)。房地产市场采(cǎi)用(yòng)预售制，允许开发(fā)商(shāng)卖期房，解决(jué)了房企缺(quē)少资(zī)金(jīn)和开(kāi)发时间周期长的两(liǎng)大难题，开(kāi)发商以(yǐ)预售(shòu)款撬动下一(yī)个项目的开发，形成滚动开发模(mó)式，住房供应(yīng)速(sù)度加快。自此中国内地开始房改货币化，中国人民银(yín)行等多方迅速出台相关(guān)的信贷政策(cè)，支持购房者，极大(dà)作用推动了房地(dì)产(chǎn)市(shì)场的发展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼(lóu)花”模式(shì)后，经调整形成契合中(zhōng)国内地的商(shāng)品(pǐn)房预售制(zhì)度。预售(shòu)制的初(chū)衷(zhōng)是为了缓解(jiě)房企资金压力，加快城镇住房建设。具体来说，是指房地(dì)产开发(fā)企业将正(zhèng)在建设中的房屋预先出售给购房者，由购房者支付定金或房款的行为。区别于(yú)中国香港，在(zài)中国(guó)内(nèi)地实践过程中，商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)流程为：房地产(chǎn)开发商办(bàn)理预售(shòu)许可证-签订(dìng)商品房买卖(mài)合(hé)同-进行备案(àn)登(dēng)记和预告登记(jì)-交付(fù)房屋。在购房过程中(zhōng)，购房者需要一(yī)次性付清首付款，并(bìng)采用银行贷款的(de)形式一次性付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开发(fā)商可(kě)能已拿到了全部(bù)购(gòu)房款，这点与中(zhōng)国香港的(de)按照工(gōng)程进(jìn)度付款有所不同。对中国内地的(de)开发商而言，预售制商品(pǐn)房也开(kāi)启了高周转、高杠杆(gān)的运作(zuò)模式。

　　1.3预售(shòu)制(zhì)推动(dòng)城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　作(zuò)为中国内地商品房销售的最主要(yào)方(fāng)式，预售制极大缩短(duǎn)房企现金(jīn)回(huí)笼周期，同时(shí)增加市场商(shāng)品房供应，推(tuī)动(dòng)了城镇(zhèn)化发展进程。预售制在过去20多年对中国(guó)内地房(fáng)地产市场的(de)稳步(bù)发(fā)展起到了重要作用，不仅解决了房地(dì)产市场快(kuài)速(sù)发展(zhǎn)阶段(duàn)的资金(jīn)需(xū)求，也提高了居民居住水(shuǐ)平，中国内地(dì)城(chéng)镇居(jū)民从(cóng)筒子(zi)楼住(zhù)到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗(wō)居(jū)到基本适(shì)居(jū)，住(zhù)房事业取(qǔ)得巨大进步，数(shù)十年时间走完发达国家几百年(nián)城镇化路程。改革开(kāi)放以(yǐ)来(lái)，城(chéng)镇化进程进入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口(kǒfio2吸氧浓度计算公式中的4是什么意思，氧合指数的计算公式u)由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面积由7438平(píng)方公里增长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中国住(zhù)房存(cún)量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地(dì)城镇(zhèn)住(zhù)宅存量(liàng)从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城(chéng)镇(zhèn)人均(jūn)住房建(jiàn)筑面积(jī)从8.1平方米增至34.7平方米，城(chéng)镇住房套(tào)数(shù)从(cóng)约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套(tào)户(hù)比从0.8增(zēng)至1.09。预(yù)售(shòu)制在(zài)当(dāng)前(qián)已成为(wèi)中国内(nèi)地商品(pǐn)房销售(shòu)最主要方(fāng)式，2005年中国内地商品住宅期房销(xiāo)售(shòu)面积占总销售面积(jī)的比(bǐ)重为63％，而2021年期房累计销售面积达(dá)15.6亿平(píng)，比(bǐ)重上升(shēng)至87％。

　　预(yù)售制(zhì)也推动(dòng)了中国(guó)内地房地产行业的发展(zhǎn)。中国(guó)内(nèi)地房地产历经二(èr)十多年长周期繁荣，行业各项指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积从2.2亿(yì)平增(zēng)至19.9亿平，累(lèi)计(jì)上(shàng)涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿(yì)元(yuán)，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合(hé)增速17.8％。商(shāng)品(pǐn)房销(xiāo)售面积(jī)和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随(suí)房地产业(yè)的快速发展，房地产企(qǐ)业从无到有、从国企先行到(dào)民(mín)企崛起(qǐ)，队(duì)伍逐(zhú)渐(jiàn)壮大(dà)。2018年(nián)，房(fáng)地产企业数量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也成(chéng)为拉(lā)动(dòng)中国内地经济(jì)高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地产(chǎn)带动的上下游产业链特(tè)别(bié)长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带动(dòng)产业(yè)链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产对(duì)金(jīn)融(róng)、批发、建材的带动最为明(míng)显(xiǎn)。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房(fáng)地产完全拉(lā)动的投资(zī)占全社会固定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发(fā)投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地(dì)产(chǎn)贷款占银行各项(xiàng)贷(dài)款余额的比重看(kàn)，2021年12月为(wèi)27.07％，如果(guǒ)加上信托等通(tōng)道业务，占比(bǐ)超过(guò)三分(fēn)之一。从房地产(chǎn)融资存量占(zhàn)社融存量(liàng)比重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行(xíng)不良(liáng)率大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的《中(zhōng)国住(zhù)房(fáng)市值测算报(bào)告》，2020年(nián)中国住房市(shì)值为62.6万(wàn)亿美元(yuán)，大于美国(guó)的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三(sān)国(guó)合计的31.5万(wàn)亿(yì)美元(yuán)。从住房市值占(zhàn)股债(zhài)房(fáng)市(shì)值的比例看，2020年(nián)中(zhōng)国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股(gǔ)债房市值的比(bǐ)例较高，主要是因为住房市(shì)值高，以及(jí)中国资本市场(chǎng)发(fā)育尚不成熟，直(zhí)接融资(zī)比例(lì)较低(dī)，股票(piào)、债券市值较低(dī)，居民投资渠道缺(quē)乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背后潜(qián)藏(cáng)的风险确实存在(zài)，当前的(de)负面效应(yīng)愈发(fā)凸显。

　　从个(gè)人层(céng)面看，绝(jué)大部分商品是一(yī)手(shǒu)交钱(qián)一手交货(huò)，预(yù)售制(zhì)是(shì)对(duì)购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担(dān)了所有商品不能(néng)交(jiāo)付的风险(xiǎn)。比(bǐ)如，交房等待期(qī)一般(bān)为两年(nián)，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银行利(lì)息，还(hái)要(yào)承担(dān)延迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房等(děng)风险。另(lìng)外，购(gòu)房者和开(kāi)发商之间(jiān)的购房合同、购房(fáng)者和(hé)银行的按揭贷款(kuǎn)合同是两个独立的合同关系，如果(guǒ)开发商发生违约，购房者只能根据(jù)购房(fáng)合(hé)同向开发商主张权力，但(dàn)依旧(jiù)需要根据按(àn)揭贷款合同按时向银行进行(xíng)贷款(kuǎn)偿还，因此购(gòu)房者承(chéng)担的风险较大。

　　从(cóng)行业层面看，预(yù)售制助(zhù)推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置等系列(liè)风险，进行(xíng)影响自身信用和购房(fáng)者(zhě)对(duì)行(xíng)业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的发放(fàng)方(fāng)，一旦房企(qǐ)因为市场波动或经(jīng)营不善，出现资金链断裂(liè)等一系列问题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签订(dìng)的预售(shòu)合(hé)同(tóng)和按(àn)揭合同(tóng)，已经从银行获得房(fáng)款，如果购(gòu)房者丧失还款能力或短期不(bù)能(néng)还款等，则风险(xiǎn)完全由银行承担，银行将面临较大的坏(huài)账压(yā)力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购(gòu)房者的预售监管资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归(guī)根结底(dǐ)两个字那就(jiù)是“没钱(qián)”，即(jí)没(méi)钱(qián)付工程款。在(zài)2004版(bǎn)的《城市商品房预(yù)售管理(lǐ)办法》中明确规定了开(kāi)发企业预售商品房所得款(kuǎn)项应当用(yòng)于(yú)有关的工(gōng)程建设，商品(pǐn)房预售款(kuǎn)监管的具(jù)体(tǐ)办(bàn)法，由房地产管理部门制定。但多年(nián)以来全国(guó)并没有统一的预售资(zī)金监管(guǎn)规定，各地实(shí)行“一城(chéng)一策(cè)”。例如，太(tài)原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城市重点监(jiān)管资金比例为总预售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等城(chéng)市则按照(zhào)项目的(de)建安成(chéng)本乘以建(jiàn)筑面积或者项(xiàng)目(mù)工程总额报(bào)价计算重点资金。而事实(shí)是(shì)，不少购房款(kuǎn)未(wèi)进入监(jiān)管账户、或(huò)进入监管账户后被挪用，导(dǎo)致楼盘没(méi)有资金继续建(jiàn)设。收楼遥遥无(wú)期，月供却被迫继续还(hái)款(kuǎn)。那么，监管账户资(zī)金(jīn)如何被(bèi)挪走(zǒu)的？实际上，在过去(qù)房(fáng)地产(chǎn)大(dà)开发时代的高周转(zhuǎn)背(bèi)景下，抽调预售款(kuǎn)监管账户资(zī)金，是行业“潜规(guī)则”。比如工程总承(chéng)包方，以工程建设名义，获得监管账户拨付资金(jīn)，再由工程方将资金转给房企，而(ér)拨付的工程(chéng)款，远(yuǎn)超(chāo)工(gōng)程进度所需。通过(guò)这些(xiē)方式套取的资金，在房企各地项目间流动，变(biàn)相(xiāng)加(jiā)杠杆，这样做(zuò)提(tí)供了资金流动性(xìng)，房企抽调资金统筹拿地(dì)、还款和楼盘(pán)建设，形成一(yī)种资金循环高周转模式，但一定程度(dù)上把风险甩给(gěi)了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说，国外商品房预售制度(dù)呈现(xiàn)以下(xià)特(tè)点：

　　1）预付(fù)款保(bǎo)护：对于购(gòu)房者预(yù)付资金(jīn)，一般设有定(dìng)金或预付款保(bǎo)护机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房(fáng)者支付(fù)的预付款(kuǎn)比例相对较低，绝大部分房款在房屋交(jiāo)付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付款(kuǎn)一般以定(dìng)金(jīn)方式支付，或按工程进度(dù)分期支付(fù)，或(huò)二者结(jié)合；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷款方式(shì)：一般(bān)采用两(liǎng)种(zhǒng)方(fāng)式发放按揭贷(dài)款，一是按工程进度付款，按揭贷款按照工程进(jìn)度逐渐发放(fàng)，购(gòu)房者开始月供；二是房屋交付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋(wū)烂(làn)尾保护(hù)：为预(yù)售商品(pǐn)房提供期房烂尾保险(xiǎn)，在商品房出现重大延(yán)期或重大(dà)缺陷(xiàn)时(shí)，保障(zhàng)购(gòu)房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋交(jiāo)付(fù)质量的保障有(yǒu)两种方式(shì)，一是期房由政府或第(dì)三方验收合格并提供验收凭证(zhèng)后，开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)取得购房者(zhě)支付的房款。二是(shì)开发(fā)商为购房者(zhě)提供一(yī)定的保修期，通常1-5年(nián)，保修(xiū)期满，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前(qián)预(yù)售资金(jīn)第(dì)三方全程监管，交(jiāo)付时(shí)开(kāi)发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金一定期(qī)限内无条件返还，最低首(shǒu)付比(bǐ)例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其余房款交付后按揭还款(kuǎn)，交付前资金由第三方全(quán)程监(jiān)管，交(jiāo)付时(shí)开发商凭(píng)验收凭证取得(dé)房款。

　　定金及首(shǒu)付环节(jié)，定金比例一般(bān)为房款(kuǎn)的1％-5％，首(shǒu)付比例最(zuì)低可低(dī)于3.5％，根(gēn)据美国(guó)官方数据，2021年美国平均首付比(bǐ)例(lì)为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定金或首付外(wài)，购房者在(zài)房屋交付后通过按揭贷(dài)款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面(miàn)，美国为防止开发商挪(nuó)用(yòng)资金，购(gòu)房者的定(dìng)金及首付款由第(dì)三方公(gōng)证(zhèng)行(xíng)或产(chǎn)权保(bǎo)险公司(sī)的信托账户监管。如果(guǒ)开发商倒闭导(dǎo)致(zhì)楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁(cái)取回(huí)，且不承担任何责任与损失(shī)。而开发商在房屋建设过程中的资金(jīn)全(quán)部(bù)来自银(yín)行，银(yín)行根据(jù)工程进度向开(kāi)发商提供一定比(bǐ)例的贷款，由于开发商挪用资(zī)金直接损害(hài)银(yín)行利益(yì)，银行有充(chōng)分动机监(jiān)管开发(fā)商施工(gōng)进(jìn)度。开发商(shāng)在房屋交付时需取得由(yóu)政府相(xiāng)关(guān)部门经审查后发放(fàng)的验(yàn)收凭证，通过(guò)验收凭证向(xiàng)银行得到购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房(fáng)，提供期(qī)房烂尾险

　　德国期房可零首(shǒu)付购房，房款按建造工期进度(dù)支付(fù)，按揭按工(gōng)期放款后还贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，开发商或购房者可购买(mǎi)期房(fáng)烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方面(miàn)，德国开(kāi)发商(shāng)在项(xiàng)目获批后即可预售房(fáng)屋。签署购房合同(tóng)前，购房者需支付约(yuē)2000欧的定金并进行(xíng)预约公证，签(qiān)订合同后(hòu)定(dìng)金退(tuì)还(hái)。如由于任何原因不能购买(mǎi)，定金(jīn)按照德国法律全部退还(hái)。

　　签署购房(fáng)合同后，购房者需支付(fù)公证费和土地(dì)交易税(shuì)，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在(zài)购(gòu)房款中(zhōng)，属(shǔ)于购(gòu)房(fáng)附加费。

　fio2吸氧浓度计算公式中的4是什么意思，氧合指数的计算公式　首付方(fāng)面，德国(guó)没有规定最低首(shǒu)付(fù)比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余款方面，德国(guó)也采取按工期支付房款的制度，一(yī)般(bān)分7笔进行(xíng)支付，具体(tǐ)支付(fù)节点、比(bǐ)例因项目而(ér)异。一般来说(shuō)，支付节点可分(fēn)为公(gōng)证后、主体完工、内部水暖电路完(wán)工、窗户玻璃完工(gōng)、室内清洁及墙面完工、地板完工、全(quán)部完工，支付比(bǐ)例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购(gòu)房者可在支付房款前申请房贷，房贷利率采(cǎi)用固(gù)定利率(lǜ)，银行按施工(gōng)节奏分(fēn)多次发放(fàng)贷款，每笔贷款给(gěi)予(yǔ)购房者一定使用期限，期限结(jié)束(shù)后，购(gòu)房(fáng)者开始(shǐ)还(hái)贷。

　　保险方面，德国保险公(gōng)司针对期房设计了两种保险，保险(xiǎn)的(de)功能是当房屋出(chū)现(xiàn)重大延期或重(zhòng)大缺陷时(shí)，保(bǎo)险公司保(bǎo)证开发商赔偿或修复，开发商破产，由保险公司(sī)负(fù)责相(xiāng)应赔偿。保险由开发商或(huò)购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预(yù)售制设有10％定金保险保护(hù)机制，交(jiāo)房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金由买(mǎi)卖双方律(lǜ)师严格(gé)监管。

　　订立(lì)合同前，买卖双(shuāng)方(fāng)均有一(yī)名律师，负(fù)责(zé)沟通期房(fáng)交易中的房产、资金、合同等各个(gè)环节，各环节内容确认无误后签订(dìng)首付交换合同。

　　定金方面，英(yīng)国设置了(le)10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，当开发商(shāng)出现财务、经营问题时，购房者10％的定金由保险公司赔(péi)付，而超(chāo)出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付(fù)比例(lì)通常为(wèi)10％-25％，首付需要(yào)在合(hé)同签订(dìng)21天内(nèi)支付。

　　余款支付(fù)环节(jié)，英(yīng)国采(cǎi)取按工程进度付款的(de)方式(shì)，但是交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例相对较低，一般会在(zài)合同(tóng)签订6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付(fù)款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交(jiāo)房后支付。

　　交付(fù)环(huán)节，英国(guó)规定房屋(wū)必须(xū)经过房(fáng)产公证公司的检验验收后(hòu)才能(néng)交(jiāo)付(fù)，交(jiāo)付后方可按(àn)揭(jiē)还贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英国(guó)期(qī)房预售资金监(jiān)管极(jí)为严(yán)格，资金也由(yóu)律(lǜ)师(shī)监管，在确认工程进(jìn)度、支付相关(guān)款项过程(chéng)中，由买房律师将资金转给(gěi)卖方(fāng)律师，卖方律师(shī)转给开发(fā)商，即资金在进入开(kāi)发(fā)商账户前经(jīng)过两(liǎng)道关(guān)口(kǒu)，有利于保障购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置(zhì)期房预付款保全(quán)措施

　　日(rì)本期房交易立法，定金超5％或1000万(wàn)日元时(shí)，开(kāi)发商必须完成“预售房定金保全措施”，交房前付款比例不(bù)超房(fáng)款的(de)20％，开发(fā)商违(wéi)约需(xū)返(fǎn)还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还(hái)款。

　　立(lì)法方面，日本(běn)二战(zhàn)结(jié)束后(hòu)由于房屋供给严重失衡，叠加(jiā)法(fǎ)律(lǜ)空白(bái)，社会上“一房二卖”现(xiàn)象(xiàng)普遍，为(wèi)此，日本政(zhèng)府1952年出台(tái)《宅(zhái)地(dì)建(jiàn)筑物(wù)交易法》，经多次修订，目前是唯(wéi)一一部规范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根(gēn)据(jù)日本(běn)《宅地建物取引业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日(rì)元的部分，法律(lǜ)要求开发商(shāng)必须完(wán)成定金保全措施才(cái)可预售。什么是定(dìng)金保全措施？即买卖双方(fāng)签订购房合同时，开(kāi)发商向(xiàng)金融(róng)机(jī)构或指定保(bǎo)证机构或保险(xiǎn)机(jī)构(gòu)签订定金保证(zhèng)委托(tuō)合同，设置购房者定(dìng)金的(de)保(bǎo)证或保险(xiǎn)，并将相应的(de)保证金证(zhèng)明书交付给购房者(zhě)。除(chú)定(dìng)金外，其他预(yù)先支付的购房(fáng)款也(yě)受该措施保护(hù)。若开发商倒(dào)闭导致(zhì)期房烂尾(wěi)，购房者可凭(píng)保证金证明(míng)书向金融(róng)机构(gòu)或(huò)保证机构或保(bǎo)险公司兑付，同时，开发商需(xū)向购房者赔(péi)付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需(xū)支(zhī)付最多不超20％的(de)定金，签订购房合同后，购房(fáng)者(zhě)即可向(xiàng)银行申请贷款(kuǎn)，但交房后才(cái)开(kāi)始按揭贷款，除定金(jīn)外的剩余房款在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监(jiān)管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　新加坡期房购房者违约(yuē)可返还(hái)相(xiāng)当(dāng)于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进(jìn)度支付，所有资金进(jìn)银行专门项(xiàng)目资金账户，交房后(hòu)满1年(nián)保修期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡开发商有统一(yī)的选购权合同(tóng)以(yǐ)及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付(fù)比例方面，签(qiān)订(dìng)购(gòu)房(fáng)合同后(hòu)，购房者需(xū)支付15％的首付及印花税，同时购房者向银(yín)行申请按揭贷款。

　　余(yú)款支(zhī)付上(shàng)，新加坡期房(fáng)同样采取(qǔ)按工程进度付款的方式，《发展商条例》对(duì)期房付款流程(chéng)做了统一详(xiáng)细规定，要求所有开发商遵守，支(zhī)付(fù)节点一般(bān)为合同签订后、地基(jī)完工、框架完工、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭(jiē)贷款也依照工(gōng)程进度放款(kuǎn)，月供在此过(guò)程(chéng)中(zhōng)随着放(fàng)出贷款的增(zēng)加而增加(jiā)，未放款部分无需月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者的订金(jīn)与付(fù)款会存入银行专门的项目(mù)资(zī)金(jīn)账户(hù)，账户资金提取须与房屋建设有关。房屋交付后，购房者享(xiǎng)受1年的房屋保修期(qī)，此后购房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当前房地产(chǎn)到了政策出手临界点(diǎn)，重点(diǎn)是保(bǎo)交(jiāo)楼和房(fáng)企重组。一(yī)方面，加大对刚需和改善型(xíng)需求的支持力(lì)度(dù)，长短兼顾妥善应对局(jú)部停贷(dài)现象，重点是保交楼保复(fù)工保(bǎo)民(mín)生，给予强有力的金融(róng)工具支持。另一方(fāng)面，从现在起，对还在正常运(yùn)转的房企包括民营企业，加大支持力度，由(yóu)优(yōu)质房企牵头(tóu)并购重组整个行(xíng)业，为每个房企(qǐ)配套AMC和财(cái)团，给予(yǔ)金融工具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分(fēn)估计形势复杂性和(hé)人性复杂性，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信(xìn)心以及(jí)长效机(jī)制(zhì)。长效机制四大关键是推(tuī)动城(chéng)市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地(dì)产税。定金(jīn)环(huán)节，建立开发商违约后定金(jīn)保护(hù)机制，如将已支付定金冻结(jié)至房屋交付(fù)阶段，保(bǎo)障购房者定(dìng)金安全。签(qiān)订合(hé)同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重(zhòng)大延期以及重大(dà)缺陷等(děng)情(qíng)况提供(gōng)充(chōng)分的保障(zhàng)。余(yú)款(kuǎn)支付(fù)环(huán)节，建立按工程进度(dù)付(fù)款机制或交(jiāo)房后按揭贷款机制(zhì)，充(chōng)分保护(hù)购房者的(de)权益。资(zī)金监管环节，引入独立(lì)于开(kāi)发商、银(yín)行的第三方资金监(jiān)管机构，或由政府相关部门直接监管，以此防(fáng)止资金(jīn)挪用现象。交付环节，建立(lì)商(shāng)品房保修期制度(dù)。保修期内，开(kāi)发(fā)商应对(duì)房屋质量问题全(quán)权负(fù)责、免费(fèi)维修，购房者在保修(xiū)期(qī)结束后支付尾(wěi)款。

　　三(sān)，长期来看，取消商品房(fáng)预(yù)售(shòu)制是大势所趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全国缺房子(zi)，开发商缺(quē)钱，预售制是权(quán)宜(yí)之计(jì)，现在全国套(tào)户(hù)比超过1，从大(dà)开发进入存量(liàng)时代，对购房民众(zhòng)不公(gōng)平的预售制已经过(guò)时(shí)了(le)，该取(qǔ)消(xiāo)了(le)，改为现房销售。另一方面，取消预(yù)售制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五(wǔ)花八(bā)门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑现的(de)营(yíng)销手段，而(ér)是所见即所(suǒ)得的过硬的(de)产品质量和诚信，这(zhè)才是对购房民众的最根(gēn)本最实质的保障，这样将极大的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实(shí)现良币驱(qū)逐劣(liè)币。

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