导读

　　黄(huáng)金二十(shí)年之后，当下中(zhōng)国地产(chǎn)步入大分化时代而非(fēi)停滞(zhì)期。

　　要(yào)点

　　过(guò)去(qù)二(èr)十年(nián)是中国房地产市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三年商品住(zhù)宅销售面积超15亿平(píng)，足够(gòu)4000万(wàn)家庭入住。恰逢近(jìn)年地(dì)产持续低景气，有(yǒu)关中(zhōng)国地产是否过剩(shèng)的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘清中国城镇存量(liàng)住宅真实情况(kuàng)，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲(xuàn)染中(zhōng)国地产存量极度(dù)过剩(shèng)，事(shì)实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，第七(qī)次人口普查调(diào)查(chá)数据显示(shì)城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中国房(fáng)子是否真的过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披(pī)露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建(jiàn)筑占比(bǐ)不(bù)到(dào)一(yī)成，其中(zhōng)还(hái)包括大量(liàng)城镇非住(zhù)宅建筑，如商业办公(gōng)楼(lóu)、学校等(děng)，因(yīn)此6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅占比极低(dī)。

　　七普显示中国城(chéng)镇居(jū)民人均住宅间数为1.06间，但居(jū)住(zhù)舒适不是人均一间房所能满足，它与房屋质量、居住面积、配套设(shè)施等因素密切(qiè)相关。中国的(de)人均(jūn)住宅间数较发达(dá)国家还有很(hěn)大(dà)差距。人均(jūn)住宅间数(shù)大(dà)于1同样不意味着中国住宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我(wǒ)们测(cè)算(suàn)发现中国城(chéng)镇居民(mín)户(hù)均1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公布中(zhōng)国家庭(tíng)户均住宅的(de)数据，我(wǒ)们根据商品住宅套数、商品住宅占比和(hé)城镇家(jiā)庭(tíng)户数，计(jì)算出城镇家庭住宅套户(hù)比。

　　测算结(jié)果(guǒ)显示，目前城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品住宅。若期房(fáng)顺利交(jiāo)付，直至2024年，中国每户城镇家(jiā)庭才(cái)拥有1套住宅，其中(zhōng)商业住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎意味着户户有房，然而事实上中(zhōng)国住宅市(shì)场供需(xū)并不平(píng)衡(héng)。

　　国际数据显示(shì)，成(chéng)熟房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不(bù)平衡，是(shì)因为户均一套房无法(fǎ)满足流动(dòng)人口(kǒu)的(de)租赁(lìn)和置业需求。全(quán)国(guó)总(zǒng)人口(kǒu)的近(jìn)三成都是流动人口，流动(dòng)人口会选择在大城市租房挣钱，在老家买房，从而产生了额外的住宅需求(qiú)。

　　即便户均一套(tào)房，中国未来地产仍有(yǒu)四大新增需求动力。

　　第(dì)一，户均人口规(guī)模(mó)缩小(xiǎo)，一人户、两人户占比不断(duàn)增(zēng)加，导致(zhì)家庭户数增多。小家(jiā)庭化趋势将延续(xù)，带来新户购(gòu)房需求增长。

　　第二(èr)，经济板块的分化日(rì)益(yì)明显，区域经济(jì)资源分配的再集中(zhōng)吸引着人(rén)口(kǒu)流入，人口净迁入城市的新增(zēng)住宅需求有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住(zhù)在2000年(nián)以前建成的住宅(zhái)中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平方(fāng)米的住(zhù)宅建筑面积(jī)。促成(chéng)“老破(pò)小”住宅的改造势在必行(xíng)。

　　第四，中国(guó)的(de)人均住(zhù)宅间数(shù)与人均住宅建筑(zhù)面积(jī)均较发(fā)达国家(jiā)有着(zhe)不小差距，“住上更大(dà)房子(zi)”的改善性需(xū)求正在不断增(zēng)加。

　　黄金二(èr)十(shí)年(nián)之(zhī)后，当下中国地产步(bù)入大(dà)分化时代(dài)而非停滞期。

　　如果说(shuō)过(guò)去(qù)二十年是中国地产黄(huáng)金发展期(qī)，地产矛(máo)盾更多体现为住宅供给存在不足，这是过(guò)去二(èr)十年房价快速上涨基石。那么当(dāng)下房地产(chǎn)大分(fēn)化时代(dài)已至，大分化时代(dài)下地产矛盾则更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体(tǐ)现(xiàn)在不同能级城市之间，不(bù)同(tóng)区(qū)域板块之(zhī)间，不同(tóng)品(pǐn)质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露全国(guó)已有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突然激(jī)增(zēng)，引发一阵二(èr)手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国(guó)的房子是否已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住(zhù)宅到底是供给过剩，还是(shì)供(gōng)需平(píng)衡，或是仍然存(cún)在不足？可(kě)惜由于住宅存量数据(jù)并未公布，我们无(wú)法直(zhí)接(jiē)知晓具体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我(wǒ)们测算出中国城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有住宅套数，回答当前的房子是否真的过剩了？据(jù)此判断(duàn)未(wèi)来房地(dì)产市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何(hé)有效(xiào)观察中国户均拥有(yǒu)住宅数(shù)量

　　（一(yī)）中国住宅(zhái)数量过剩的(de)直观判断站(zhàn)不(bù)住脚

　　今年2月(yuè)，在(zài)以全国自然灾害综合(hé)风(fēng)险(xiǎn)普查工作情况为主题的新闻发布会(huì)上(shàng)，负责人对外披露：“住宅(zhái)城(chéng)乡建设行业获取了全国近6亿栋(dòng)城乡房(fáng)屋建筑数据(jù)以(yǐ)及(jí)80多万处市(shì)政(zhèng)设施(shī)数据。”虎门销烟发生在哪里p>

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑，平(píng)均每(měi)栋建(jiàn)筑住(zhù)不到3人，住宅市场看似已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成(chéng)以(yǐ)上，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院(yuàn)等非住宅(zhái)。总(zǒng)的(de)算下来，住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)并不大。

　　第(dì)七次人口普查数据公布了中国(guó)城镇家庭户(hù)人均住宅间(jiān)数为1.06间，其中城(chéng)市家庭(tíng)户居(jū)民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居(jū)民人(rén)均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大(dà)于1，看(kàn)似意味着人人(rén)都有(yǒu)房(fáng)间(jiān)居住(zhù)。

　　居住水(shuǐ)平不(bù)仅与房间(jiān)数量有关，更与房屋质量、居(jū)住面积、配套设施等因素密切相(xiāng)关。单(dān)单从人均住宅间数不(bù)能完(wán)全反映出(chū)城(chéng)镇居民的居住(zhù)水(shuǐ)平。

　　中国主要(yào)是以(yǐ)家庭为单位购买(mǎi)成套住宅(zhái)，一套设施齐全的住(zhù)宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测算思路(lù)、数(shù)据和(hé)方法(fǎ)

　　中国城(chéng)镇居民住宅主要(yào)分两大类，一类是商品住宅，另一(yī)类是保障房、原(yuán)公有住宅(zhái)、自建房等非商(shāng)品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计(jì)数据(jù)，并(bìng)没有直接公布城镇住宅数量(liàng)。居(jū)民(mín)住(zhù)宅(zhái)相关数据有两处可以直接公(gōng)布(bù)，一是每年商品住宅销售套数（统计局）；二是(shì)居民住宅来源（人口普(pǔ)查数据）。计算中国居(jū)民户均住宅数量(liàng)，我(wǒ)们主要用到上(shàng)述两(liǎng)组数据。

　　中国住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数量极少(shǎo)，可忽略不计。估(gū)算(suàn)城(chéng)镇(zhèn)居民户均住宅套数(shù)分三(sān)步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每(měi)年商(shāng)品住(zhù)宅销售(shòu)套数相加，我们就能够得到当前商品住(zhù)宅总存量。

　　第(dì)二(èr)步，根据城镇居民拥有的商品住(zhù)宅和非商品住宅比(bǐ)例，推算得到居民住宅总套(tào)数。

　　第三步，将(jiāng)城(chéng)镇居民拥有的商(shāng)品住宅总数除以家庭(tíng)户数，我们就(jiù)能够(gòu)得到城镇户均拥有的(de)住宅数(shù)量。

　　具体(tǐ)计算(suàn)公式(shì)如下(xià)：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比=住宅总(zǒng)套数/家(jiā)庭户数(shù)

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭户数）/（商品住宅套(tào)数/住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)套数）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商(shāng)品住宅占比

　　二(èr)、城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住(zhù)宅存(cún)量到底有(yǒu)多(duō)少(shǎo)，目前缺乏一(yī)个准确统计。我们利(lì)用既(jì)有统计数据，大致测算(suàn)得到中国(guó)存量房地产(chǎn)套(tào)数(shù)，并进一步推(tuī)算中国城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有的(de)住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得(dé)到(dào)：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.64套(tào)商品住宅（包(bāo)含现房(fáng)和期房）。

　　中国的房地产销售以期房为(wèi)主，从2019年开始，新房(fáng)销售中(zhōng)期房占比近9成。本文(wén)去除商品住(zhù)宅累计(jì)销(xiāo)售套数里的期房销(xiāo)售(shòu)，得到商(shāng)品住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅(zhái)现房套数计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数(shù)=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累计销售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主(zhǔ)流房企(qǐ)竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装修(xiū)的时间(jiān)，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品住宅现房套数(shù)除以家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)居民户均拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来我们(men)需(xū)要(yào)进(jìn)一步推算中(zhōng)国城镇(zhèn)居(jū)民(mín)拥有的户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七(qī)普(pǔ)数(shù)据显示中国城镇居民的住(zhù)宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有住(zhù)宅。其中自建住宅占比21％，购(gòu)买商品住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适用(yòng)房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅(zhái)占(zhàn)比6.1％，通过(guò)继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租(zū)赁(lìn)廉(lián)租房与其(qí)他(tā)住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购(gòu)买二手房都是商品(pǐn)住宅，因(yīn)此将租赁其他住宅、购买商品住宅(zhái)与购买二手房(fáng)加(jiā)总(zǒng)，得到商品住(zhù)宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅(zhái)增幅为过去十年(nián)变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例(lì)，从而我们(men)估算出2022年商品住宅所(suǒ)占(zhàn)比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平(píng)均每户(hù)城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购(gòu)期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购(gòu)期(qī)房(fáng)会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国(guó)平均每(měi)户(hù)城镇家(jiā)庭都会拥有一套住宅。

　　三(sān)、城镇户均一套房的(de)三(sān)点(diǎn)含义(yì)

　　既(jì)然城镇居民已经达到了户均一套(tào)房的程度，“户户(hù)有房”是否意味着中国城镇化进展终结，甚至意味着中(zhōng)国地产(chǎn)存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一套房并不意味(wèi)着住宅(zhái)市(shì)场供需平衡

　　需要(yào)有多(duō)余住宅(zhái)来满(mǎn)足因人口流动(dòng)、居民换(huàn)房等因素产生的住宅需求。因此，成熟房地产(chǎn)市场(chǎng)的住宅套户比(bǐ)会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美(měi)国(guó)、英(yīng)国和日本(běn)的(de)住(zhù)宅套户比均(jūn)高于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国(guó)和韩国(guó)分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户(hù)均刚好一套房，就会(huì)造成人口净流(liú)入地的(de)住宅市(shì)场供不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七(qī)普(pǔ)指出中国的流动人口3.76亿，省内(nèi)流动(dòng)人口和省际流动人口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选择在大(dà)城市租(zū)房挣钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南(nán)大学(xué)2017年(nián)的(de)中国城乡人口流动调(diào)查数据(jù)显示，在上海、杭州以及南京(jīng)工(gōng)作的流动人(rén)口在老家拥有住宅(zhái)比(bǐ)例分别(bié)为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资吸(xī)引打工人，但高房(fáng)价迫使(shǐ)打工人回(huí)乡置业。

　　流(liú)动人口实际上会(huì)占据(jù)两套房，在高房价(jià)的大(dà)城市租赁一套房，在房价(jià)较低(dī)的县(xiàn)城购(gòu)买一套房(fáng)。所以说户均一套房(fáng)无法(fǎ)满足庞大流动人口(kǒu)的(de)租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至(zhì)少(shǎo)9000万户家庭住宅品质仍需改(gǎi)善(shàn)

　　目前(qián)，中(zhōng)国的(de)城镇住宅中依然(rán)有不少(shǎo)老旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也就(jiù)是(shì)约9000万户城镇居民住宅(zhái)是2000年以前建成，其(qí)中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存(cún)在(zài)着建筑结(jié)构松散、设施陈旧、安(ān)全隐患大(dà)等问题，如电线老化(huà)、管道(dào)等基础设施陈旧，给住户的(de)生活带来了很(hěn)大的不便和(hé)安全(quán)隐患(huàn)，并且居住体验较(jiào)差。

　　2000年以前建成的老旧(jiù)住宅面积(jī)小(xiǎo)。占比为(wèi)31.3％的家庭户数拥有的住宅面积(jī)占比仅(jǐn)为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立(lì)卫(wèi)浴和厨房。这类(lèi)上世(shì)纪修建的老旧小区很难满足现代(dài)生活需求，在未来(lái)大都会被拆迁(qiān)重建(jiàn)。

　　近五成的家(jiā)庭(tíng)住宅为一(yī)居室和二居室(shì)，户(hù)型(xíng)偏(piān)小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比(bǐ)镇(zhèn)，城市(shì)家庭住宅户型更小(xiǎo)，当然这与城市土地资源(yuán)紧张(zhāng)有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产的需(xū)求驱动力(lì)

　　根据七普(pǔ)数据测(cè)算，2020年(nián)城镇家(jiā)庭(tíng)户住宅存量总面积为294.6亿(yì)平。暂不考虑两年间农民带(dài)房进城(chéng)和(hé)老(lǎo)旧小(xiǎo)区拆迁，加(jiā)上2021年(nián)和2022年商品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量总面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅建筑面(miàn)积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭(tíng)人均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积小(xiǎo)于均值，近4成(chéng)家庭人均住宅建筑(zhù)面积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足(zú)19平方米(mǐ)，不及全国人均水平的一半。若去除20％的公(gōng)摊，可(kě)使用的住宅面积(jī)仅(jǐn)为15.2平方米。上海市将(jiāng)人均住宅建(jiàn)筑面积低于15平(píng)方(fāng)米的家庭界定为住宅存在(zài)困难(nán)，若(ruò)按(àn)这个(gè)标准算(suàn)的(de)话(huà)，中国有11虎门销烟发生在哪里.3％的家庭存在(zài)住宅困难问题。

　　若人均(jūn)可使用住宅面积为(wèi)40平，即人均住(zhù)宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考(kǎo)虑家庭户人(rén)数，需要住宅(zhái)总量约390.6亿平，较(jiào)目前至少(shǎo)新增82亿(yì)平。

　　对比发(fā)达国家(jiā)人均(jūn)住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国(guó)都高于40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若(ruò)去除(chú)公摊面积后，中国的人均可(kě)使用(yòng)面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体户(hù)人口，所需要的住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来(lái)地(dì)产还(hái)会有需(xū)求么(m虎门销烟发生在哪里e)？

　　我们测算得(dé)到中国(guó)城镇家庭户均1套房，看似已经户(hù)户有(yǒu)房。即便(biàn)如此，中国(guó)人口静态结构和动态趋(qū)势演绎，决(jué)定(dìng)了中国未来地(dì)产仍有需求释放。户均1套住宅(zhái)现实之下，中(zhōng)国未来城镇住宅需求(qiú)主要来自(zì)于四(sì)个方(fāng)面(miàn)。

　　第(dì)一，户均人口(kǒu)缩小，家庭户数(shù)增(zēng)多，新户购房需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数不断下降(jiàng)，六(liù)普显示城镇户(hù)均人口规模为2.85人/户(hù)，而(ér)七普(pǔ)显示城镇户均人口(kǒu)规模为2.62人(rén)/户，一人户、二(èr)人户的占比明显上升，人口小家庭化趋(qū)势将继(jì)续延续，导致户数(shù)会因户均人(rén)口规(guī)模的缩小而增(zēng)多。

　　第(dì)二，人口(kǒu)迁移(yí)导致(zhì)经济发展带(dài)来的新增住宅需(xū)求旺盛。

　　中国经济板块的分化(huà)日(rì)益明显(xiǎn)，资源和生(shēng)产要素(sù)逐步向(xiàng)经济带、都市圈中心(xīn)城市流入，区域经济资源分配的再集中(zhōng)吸(xī)引着人口(kǒu)流入。人口迁(qiān)移势必涉及到买(mǎi)房租房，给迁入地住宅市(shì)场带来新(xīn)的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为72万，而(ér)出生人(rén)口为44.9万人，死亡人(rén)口(kǒu)为38.4万人，自然增(zēng)加人口仅(jǐn)为6.5万(wàn)人，其人口增长主要(yào)受(shòu)益于人(rén)口迁移。

　　第(dì)三(sān)，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公(gōng)有住宅的家庭拆迁改建(jiàn)最多。自建房家(jiā)庭比(bǐ)例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原公(gōng)有住宅家庭比(bǐ)例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅(fú)为(wèi)6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅(zhái)（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时间(jiān)为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新(xīn)增(zēng)8473万家庭(tíng)户，自建住(zhù)宅和原公有住(zhù)宅减少了1282万户，住(zhù)宅净需(xū)求增(zēng)加9755万户。49％的家(jiā)庭购买商(shāng)品住宅(zhái)，21％的家庭购买二手房。在新增(zēng)住宅需求中，有7成家(jiā)庭(tíng)购买了商品住宅(zhái)。租房、购买经济(jì)适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村和旧城(chéng)改造，商(shāng)品住宅(zhái)的占比(bǐ)势必会进一步上(shàng)升。

　　2000年以前(qián)建造的住宅建筑(zhù)面积(jī)还(hái)有(yǒu)约(yuē)81亿平，涉及城镇(zhèn)家(jiā)庭约9000万(wàn)户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑(zhù)面积小、质量低(dī)、基础设施配套(tào)差(chà)、没有(yǒu)或少有物业管(guǎn)理，居民追求美好、宜居生(shēng)活的环境(jìng)，背(bèi)后的(de)改善性需求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求还将有所增(zēng)加。

　　刚需购房受限于资(zī)金，倾(qīng)向于中(zhōng)小户型。已有住宅家庭希望提高生(shēng)活品质，以小换大、以旧换(huàn)新。2022年(nián)底(dǐ)的中央经(jīng)济工作会议明确指出支持住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国家的(de)人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.71间(jiān)，无论(lùn)是否(fǒu)考虑(lǜ)乡村住宅因素，中国的人均住宅间数较其他国家依(yī)旧存在不小差距。

　　住(zhù)宅(zhái)舒适度与(yǔ)经济(jì)水平有着密切正(zhèng)向(xiàng)联系(xì)。随着经(jīng)济发展水平的提高，中国的(de)人(rén)均(jūn)住宅间数与人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积将(jiāng)随之(zhī)增长。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地产黄金发展期(qī)，地产矛(máo)盾(dùn)更多体现为住宅供给存在不足，供需(xū)出现错(cuò)配，这是过去二十年(nián)房价快速上涨(zhǎng)基石。那么未来将是住宅(zhái)质量的供需冲(chōng)突。房地产大(dà)分(fēn)化时(shí)代(dài)已至，这种分化不单局限于城市(shì)能级之间差异，优(yōu)质小区(qū)和老旧二手房之间的差异也将(jiāng)越(yuè)发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查(chá)数据调(diào)查的是(shì)人(rén)，并不(bù)是针对住宅，因此可(kě)能存(cún)在(zài)统计偏差。商品住宅(zhái)占(zhàn)比实际值可能偏低，其增速(sù)可能超预期。

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