5月以(yǐ)来(lái)，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日(rì)收(shōu)盘(pán)，中信房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基金(jīn)为代表的机构对于这一板块已经在悄然布局。数据显示，以南方和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基(jī)金为例，5月(yuè)9日时所公布的总份额均较(jiào)4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根(gēn)据基金一季报(bào)统计，龙头与地方国企(qǐ)央企(qǐ)获得(dé)增(zēng)持，持仓数量占流通(tōng)股比重增幅(fú)五只个股分别(bié)为华(huá)发股份+3.40％、滨(bīn)江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部(bù)回升”

　　行业红利(lì)时代已(yǐ)过(guò) 精耕细作成共识

　　从(cóng)公募基金对房地产的配置看，2019年末(mò)，公募所持有的(de)房地产行业(yè)标的市值约1188亿元，占其所(suǒ)持(chí)股票市值(zhí)的(de)4.66％左(zuǒ)右；2020年市场(chǎng)表现出色，但公募所持房地产公司(sī)市值在股票资产中的(de)占比却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更(gèng)是(shì)进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现(xiàn)了三(sān)年(nián)来的首次回(huí)升，年(nián)底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地产行业的持股(gǔ)比例也(yě)同步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提(tí)高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎(hū)在今年一(yī)季度得以(yǐ)延续。数据统计显示，公募重仓持有(yǒu)房地(dì)产板(bǎn)块一季(jì)度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季(jì)度(dù)提升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股(gǔ)分别为保利(lì)发展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江集(jí)团，持仓(cāng)市(shì)值(zhí)占板块(kuài)比重合(hé)计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对(duì)于房地产的投资愈(yù)发有(yǒu)集中于龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公募基金一季报汇(huì)总的(de)重仓股中(zhōng)，房地产板块排名(míng)最(zuì)高的是(shì)保利发展，在基金(jīn)重仓第33位。排名(míng)第二的是招商蛇口，排在第(dì)78位。而老牌龙头(tóu)股万(wàn)科A排(pái)在第96位。对比去年(nián)四季报，变(biàn)化之处首先在于(yú)几只房地产龙头股(gǔ)从排位(wèi)上看均有(yǒu)退步(bù)，尤其是万科最为明显(xiǎn)；其次(cì)是(shì)金地集团(tuán)退出百(bǎi)大之列。但考虑到房地产是复苏链上(shàng)最后一(yī)环，且首季并非(fēi)行业销售旺季，其传导到二级(jí)市场(chǎng)乃至机构持仓上还(hái)需要时间周期。

　　形(xíng)成(chéng)共识(shí)的是，经济圈判断房地(dì)产已经进入大(dà)分化(huà)时代，一二线(xiàn)城市好(hǎo)于三(sān)四线(xiàn)城市。而映射到二级市场(chǎng)投资(zī)上(shàng)，配置房地产行(xíng)业轻松收获行业贝塔的(de)红利(lì)期一去不返(fǎn)了。“如果按照产(chǎn)业周(zhōu)期来分类，包括(kuò)房(fáng)地产(chǎn)等几类行业在(zài)盖(gài)特纳(nà)曲线里属于成熟期或者衰退期的行(xíng)业(yè)，传统认知(zhī)上没有什么(me)投(tóu)资机会的(de)。但(dàn)在这几年特殊的行情里包括煤炭、电解(jiě)铝等(děng)类似的行(xíng)业也出现(xiàn)了一些(xiē)机会，背后的(de)逻辑(jí)是供给侧发生了更大的变化。”一不(bù)愿具名的上海(hǎi)公募基金经理指出。

　　不过(guò)也有公募人士持谨慎乐(lè)观态度：“行业前几年(nián)17亿～18亿平方(fāng)米的年销(xiāo)售(shòu)面积很(hěn)难(nán)再出现了，2022年光(guāng)是居(jū)民存款数量增加(jiā)了15万(wàn)亿元。中国存(cún)量有400亿(yì)平方米建筑面积，考虑存量地(dì)产的更新，也有近10亿平方米。需求端(duān)还需要(yào)有一定(dìng)的政策出(chū)来(lái)去(qù)刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基(jī)金(jīn)房地产(chǎn)研究员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是人均住房面(miàn)积（接(jiē)近30平/人），我国均(jūn)已告别(bié)住房短缺时代(dài)，而目前(qián)居民的杠杆率和(hé)房价收(shōu)入也不支(zhī)撑(chēng)每年18万亿元的销售额(é)，以及过快上行(xíng)的房价，因(yīn)而行业高增的时代(dài)已经(jīng)过去，未来行(xíng)业的需求或(huò)将回(huí)落(luò)，在此(cǐ)过程中，伴随着地产(chǎn)的高杠杆(gān)属性(xìng)，就很容(róng)易出现信用风(fēng)险问(wèn)题(tí)（类似2022年的(de)民营地(dì)产爆雷(léi)），行业进入(rù)到供给侧出清的过程(chéng)。这个过程(chéng)中，综合(hé)竞争力强的公司就(jiù)能够通过大鱼吃小鱼(yú)的方式，获得市占率的提升。当行业需求见顶(dǐng)回落时，行业的贝(bèi)塔已经过去了(le)，但不代表(biǎo)没(méi)有(yǒu)投资机会，机会在于(yú)城(chéng)市、位置(zhì)、产品的阿尔法(fǎ)，而对应(yīng)到股票投资，就是(shì)强(qiáng)竞争力公司的阿(ā)尔法(fǎ)。”

　　或许也是基(jī)于(yú)这(zhè)样的认识转变，精耕细作个(gè)股成为公募乃至整体机构的务实之举(jǔ)。

　　机构(gòu)配置(zhì)房地产“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头部央国(guó)企(qǐ)、优质区(qū)域性标的成香饽饽勤耕不辍 精业笃行什么意思，精业笃行 臻于至善

　　5月以来，房地(dì)产(chǎn)板块个股(gǔ)多(duō)出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的(de)个股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房地(dì)产板(bǎn)块个股，在纳入统计的124只房地产类标的股(gǔ)中，本月(yuè)以来实现股价上涨的达到了(le)81家。

　　其中(zhōng)，上(shàng)述时间段恰好排名前五的(de)公司月内(nèi)涨幅超过了10％，它们(men)分(fēn)别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华(huá)夏幸福、荣安地产。排名第(dì)一的(de)上实发(fā)展，五(wǔ)一假期归来(lái)后日成(chéng)交量明(míng)显放大，4日(rì)、5日连(lián)续两个(gè)交易日收(shōu)出涨停。从该股的基本面来看(kàn)，上(shàng)实发展的主(zhǔ)营(yíng)业务(wù)为房地产开(kāi)发与经营。公司的主(zhǔ)要产品(pǐn)及服(fú)务(wù)为房地产销售(shòu)、房(fáng)地产租赁、物业管(guǎn)理服务、工程项目、酒店(diàn)经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业(yè)收入(rù)52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营业总收入27.87亿元，同(tóng)比增(zēng)长(zhǎng)183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各(gè)类机构都有(yǒu)对其布(bù)局的例子。以(yǐ)3月31日(rì)时的首季十大流通股股(gǔ)东来看， 具体包括公募(mù)的上银基金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城资产管理(lǐ)公司等都跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排名第二的浦东(dōng)金桥也是(shì)上(shàng)海本地房企，其(qí)第一季度的收入利润规模大幅度复苏。究(jiū)其原因，一方(fāng)面是该公司后疫情时代出租率复苏至(zhì)近年来最高，另一方面则是公司拿地结(jié)算持续性(xìng)向好，从数字上(shàng)看，一(yī)季(jì)度新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩(jì)势头向好(hǎo)背景(jǐng)下，自然也吸引了知(zhī)名(míng)机构(gòu)在其中持续驻足。从第一季度(dù)十大流通股股(gǔ)东来看，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的(de)两只产品(pǐn)依然在前十中，这也是连续(xù)第(dì)三个季度他有的两只产品杀入前十。同(tóng)时(shí)榜单中还有一支大名鼎(dǐng)鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当季还(hái)小幅增加了持股。

　　除(chú)去(qù)上述(shù)两家上海区域性地产公司外，荣安地产则是主要布(bù)局在深(shēn)圳(zhèn)的地产公司，一季报交(jiāo)出的(de)也(yě)是一份报喜的成绩单：首(shǒu)季公司(sī)实现(xiàn)营(yíng)业收入51.85亿元，同(tóng)比增(zēng)长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司股东(dōng)的(de)净(jìng)利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来(lái)看，《红周刊》注意(yì)到(dào)两(liǎng)只公募指基首季新杀(shā)入十大流通股股东行列(liè)。具体说来， 南方(fāng)中证全指房地产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富(fù)国中证指(zhǐ)数(shù)1000增强则排名第九(jiǔ)位，此外联袂出现的机构(gòu)还有QFII高盛(shèng)国际和私(sī)募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访(fǎng)时，兴证全球基(jī)金(jīn)相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼(jiān)并(bìng)重(zhòng)组后，龙头的(de)价(jià)值更为笃定(dìng)突出；从(cóng)拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优(yōu)质土地(dì)供给较多（券商测算(suàn)对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的(de)利润率仅20％），绝大多数房企受限于(yú)信用问(wèn)题或(huò)者资金紧(jǐn)张没法拿地，龙头房企趁机获取低成(chéng)本土地，龙头房企的拿地力(lì)度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从(cóng)融资上看，龙头房企杠杆率较低(dī)，净(jìng)负(fù)债率基本在70％以下，而其他房企(qǐ)的(de)净负债(zhài)率(lǜ)普遍都(dōu)在100％以上，加(jiā)杠杆(gān)空(kōng)间有限(xiàn)，从融(róng)资成本(běn)看，龙头房(fáng)企(qǐ)的融资成本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销(xiāo)售(shòu)额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当前中特估的(de)浪潮下(xià)，央国企地产股或存(cún)在发展(zhǎn)的(de)大好机会。中(zhōng)信(xìn)证券指出：“房地产行业的结(jié)构性机会依然存(cún)在，少部分公(gōng)司(sī)尤其是央(yāng)企占(zhàn)据显著优势(shì)，其主要又体现为库存(cún)的优(yōu)势。央企地产公司，现(xiàn)阶段表现出较(jiào)低(dī)的融资成本，优质的开发资源(yuán)和良好的不(bù)动产资产运营能力的(de)多重(zhòng)竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相(xiāng)较于民营(yíng)地产公(gōng)司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对(duì)于(yú)减值、土(tǔ)地资(zī)源债权债务关系等问题，市场对民(mín)营房(fáng)开企业的资产会(huì)有(yǒu)更多担忧和质疑，所以(yǐ)在这一轮行业出清的过(guò)程中，央国(guó)企相较于民企(qǐ)来说估值的(de)修(xiū)复更明显。中特(tè)估(gū)的(de)角度从(cóng)中长期的维度看，行(xíng)业的逻辑(jí)在于(yú)集中度提升后，行业进入高质量(liàng)发展阶段，具备(bèi)较快速发(fā)展阶段更稳定且(qiě)可预期的(de)盈利和现金流(liú)创(chuàng)造能力，以此(cǐ)带来(lái)估值中枢的提(tí)升，应(yīng)该关注估值相对较低，企业自身资(zī)产的(de)质(zhì)量(liàng)好、运营(yíng)能力强(qiáng)、可以创造(zào)持续(xù)现金(jīn)流的企业(yè)。”

　　“存量时(shí)代中行(xíng)业(yè)普涨的(de)概率比较低，行业内部将出现分(fēn)化，要(yào)关注将受益于行业集中度(dù)提升的头部公司。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话(huà)，或许还是保利(lì)发展、招商蛇口等国资背(bèi)景龙头前(qián)途更为光明(míng)。不过国投瑞(ruì)银(yín)基金投资部(bù)副总监綦傅(fù)鹏表(biǎo)示：“需要客观(guān)地去持(chí)续观察(chá)国企央(yāng)企(qǐ)在三个方(fāng)面是否可以维(wéi)持，首先是融资成本保持低(dī)位(wèi)，其(qí)次是销售份额持续提升，再次是拿地份(fèn)额持续提(tí)升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机(jī)构(gòu)需(xū)要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报(bào)梳理(lǐ)发现，对于2022年的业绩(jì)出现的整体下滑，2023年一季度(dù)的业绩分(fēn)化更趋明显，保利发展、滨江集团等房企营收、净利均实现了业(yè)绩的(de)回(huí)正，甚(shèn)至(zhì)是较大增速的(de)增长。而这些(xiē)公司也是机构(gòu)的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟(wěi)向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善的房企，主(zhǔ)要(yào)是因为过去两三(sān)年(nián)时(shí)间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么(me)投资(zī)拿地(dì)之后(hòu)，国有企业仍在持续性地拿地，且主要集中(zhōng)在核心城(chéng)市，投(tóu)资力(lì)度较大。投资的驱动能(néng)够推动(dòng)房(fáng)企销售业(yè)绩(jì)的增(zēng)长，从而在2023年(nián)一季度市场(chǎng)恢复但(dàn)仍处于(yú)调整的过程中(zhōng)，能(néng)够(gòu)保有一个(gè)正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒(xǐng)表示，在(zài)房(fáng)地产(chǎn)的复苏(sū)过程中，还(hái)面临着一些不确定性。其实整个市场从四月(yuè)份开(kāi)始又在往下掉。除了杭(háng)州、成都(dōu)等(děng)极(jí)个别城市四月环比三月相对表现较好之(zhī)外，包括北(běi)京、上海(hǎi)在内的绝大多数(shù)城市都(dōu)出现环比(bǐ)下滑的情况。而现在五月的市场表现也不太乐观(guān)。按照现在的经济(jì)状况、收(shōu)入(rù)情况(kuàng)，以(yǐ)及市场的去(qù)库存(cún)压力、企业的资金面压(yā)力，可能会出现，到六月(yuè)份房(fáng)企为了半年报冲(chōng)业绩(jì)出现市场的短(duǎn)期(qī)反弹外(wài)的(de)一个市场乏力现象(xiàng)。也就是说，第二季(jì)勤耕不辍 精业笃行什么意思，精业笃行 臻于至善度、第三季(jì)度(dù)增长不确定性的压力仍旧(jiù)较大(dà)。

　　上海利檀投(tóu)资董(dǒng)事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整(zhěng)个(gè)房地产以(yǐ)及其上下游产业链的复苏速度(dù)都比想象的(de)要慢(màn)很多，我们要(y勤耕不辍 精业笃行什么意思，精业笃行 臻于至善ào)多给一(yī)些耐心(xīn)，这个(gè)时候，在(zài)房地产(chǎn)以及上下游(yóu)就(jiù)不是赚快钱的时候，只能赚他基(jī)本面(miàn)的钱。但这也意味着，只有(yǒu)极(jí)为少数(shù)的、做(zuò)得比同行好(hǎo)得(dé)多的企(qǐ)业，会伴随整个行业的弱(ruò)复苏，业绩会逐步体现出(chū)来。所以只(zhǐ)能耐心地(dì)去等待它(tā)的基(jī)本面不断地凸显(xiǎn)出(chū)来，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日(rì)《红周刊》，文中(zhōng)提(tí)及个股(gǔ)仅为举例分析，不做(zuò)买卖推荐。）

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