导读

　　黄金(jīn)二十年之(zhī)后，当(dāng)下(xià)中国地(dì)产步入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年(nián)是中国房(fáng)地(dì)产市场黄(huáng)金(jīn)二十(shí)年(nián)。2019-2021年(nián)，连续(xù)三年商品住宅销售面积超15亿(yì)平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有关(guān)中(zhōng)国地产是(shì)否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本(běn)文试图厘(lí)清中国城(chéng)镇存量(liàng)住宅真实情况，据(jù)此判断中国(guó)未(wèi)来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过剩(shèng)，事实是否(fǒu)如(rú)此？

　　住建(jiàn)部披露全(quán)国有近6亿栋房屋建筑，第七(qī)次人口普查调查(chá)数据显示城镇(zhèn)家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中国房子是(shì)否真的过(guò)剩？

　　事实上(shàng)住建部披露的近6亿(yì)栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑中，城镇建(jiàn)筑占比不到一成(chéng)，其中还包(bāo)括(kuò)大量城镇非住宅建筑，如商业(yè)办公楼、学(xué)校等，因此(cǐ)6亿(yì)栋房屋(wū)中城镇(zhèn)住宅(zhái)占比极低。

　　七(qī)普显示中国城镇居民人(rén)均住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，但居住舒(shū)适不是人均(jūn)一间房(fáng)所能满(mǎn)足，它与房屋质量、居住面积、配套设施(shī)等因素密切相关。中国的(de)人均(jūn)住宅间(jiān)数较发(fā)达国家还有很大差距。人均(jūn)住(zhù)宅间数大于1同样不意味着(zhe)中(zhōng)国住宅市(shì)场(chǎng)已(yǐ)经(jīng)饱和(hé)。

　　我们测(cè)算发现(xiàn)中国城镇(zhèn)居民(mín)户(hù)均1套(tào)房，其(qí)中每(měi)户持有(yǒu)商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前(qián)并无直接公(gōng)布中国家庭(tíng)户均住(zhù)宅的数(shù)据，我(wǒ)们根据商品住宅套(tào)数、商品(pǐn)住宅(zhái)占比和城(chéng)镇家庭户数，计算出(chū)城镇家庭住(zhù)宅套(tào)户比。

　　测(cè)算结果显(xiǎn)示，目前城镇家庭(tíng)户均拥有0.86套房，其(qí)中(zhōng)0.54套为商品住宅。若期房顺利(lì)交付，直至(zhì)2024年，中国每户城(chéng)镇家庭才拥有1套住(zhù)宅，其中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎意味(wèi)着户户有房(fáng)，然而(ér)事(shì)实上(shàng)中国住宅市场供(gōng)需并不平衡。

　　国际数(shù)据显示，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套(tào)户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说不平(píng)衡(héng)，是因为户均一(yī)套房无(wú)法满足(zú)流动人口的租(zū)赁和置业需求。全国总人口的近三成(chéng)都是流动人(rén)口，流动人口会选择在(zài)大城市租房挣钱(qián)，在(zài)老(lǎo)家买房，从而产生了额(é)外的住(zhù)宅需求。

　　即便(biàn)户(hù)均一套房，中国(guó)未来地产仍有四大新增需求(qiú)动力(lì)。

　　第一(yī)，户均人口规模缩小(xiǎo)，一(yī)人户、两(liǎng)人户占比不断增加，导致家庭户数增多。小家庭(tíng)化趋(qū)势将(jiāng)延(yán)续，带来新户购房(fáng)需求增长。

　　第二(èr)，经(jīng)济板块的分化日(rì)益明显，区域经济资源分配的再集(jí)中吸引着人口流入(rù)，人口净迁入城市的(de)新增住宅需求有望持(chí)续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平方米的住(zhù)宅建筑面积。促(cù)成“老破小(xiǎo)”住宅的(de)改(gǎi)造势在必行。

　　第(dì)四，中国(guó)的人均住宅(zhái)间数与(yǔ)人(rén)均住宅(zhái)建筑面积均较(jiào)发达(dá)国家有(yǒu)着不小(xiǎo)差(chà)距(jù)，“住(zhù)上(shàng)更大房(fáng)子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄(huáng)金二(èr)十年之后(hòu)，当下中国(guó)地(dì)产步入(rù)大分化时代(dài)而非停(tíng)滞(zhì)期。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去二十年(nián)是中国地产(chǎn)黄金发(fā)展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在(zài)不足(zú)，这是过去(qù)二十年房(fáng)价快速上涨基(jī)石。那么当下房地产大分(fēn)化时代已至，大(dà)分化(huà)时代下(xià)地产矛盾则更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将体现(xiàn)在不同能级城市(shì)之间，不(bù)同区域(yù)板块之间，不同品质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正(zhèng)文

　　引言(yán)

　　不(bù)久(jiǔ)前，官方披露(lù)全国已(yǐ)有近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，引发热议。从2月以来(lái)，各(gè)大(dà)城市二手房挂牌(pái)量突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担(dān)心，中(zhōng)国的(de)房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底是供给过剩，还是供需平(píng)衡(héng)，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存量数据并未公布(bù)，我们无法(fǎ)直(zhí)接知(zhī)晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算出(chū)中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)住宅(zhái)套数(shù)，回答当前的房子是(shì)否(fǒu)真(zhēn)的过剩了？据此判断未来房地(dì)产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效(xiào)观察中(zhōng)国户(hù)均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量(liàng)过剩的直观判断站不(bù)住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然灾害(hài)综合风险(xiǎn)普(pǔ)查工作情况为主题(tí)的新(xīn)闻(wén)发布会上，负责人(rén)对外披(pī)露：“住宅城乡建设(shè)行业(yè)获取了(le)全(quán)国近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数据以(yǐ)及80多万处(chù)市政设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)，平均每栋建筑住不到(dào)3人(rén)，住宅市(shì)场看(kàn)似已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑中(zhōng)，农村房屋占9成以上(shàng)，以栋数计(jì)算的城(chéng)镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括(kuò)了大量商业楼、写字楼、学校、医院等(děng)非住宅(zhái)。总(zǒng)的算(suàn)下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查(chá)数据公布了(le)中国城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为1.06间，其(qí)中(zhōng)城市(shì)家庭户居(jū)民人均0.99间，乡镇家庭户居(jū)民人(rén)均1.18间。

　　人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)大(dà)于1，看(kàn)似意味着(zhe)人人都(dōu)有房间居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与(yǔ)房间数(shù)量(liàng)有关，更与房(fáng)屋(wū)质量、居住面(miàn)积(jī)、配(pèi)套设施(shī)等因(yīn)素(sù)密切(qiè)相关(guān)。单单从人均住宅间数(shù)不(bù)能完全反映(yìng)出城镇居民的(de)居住水(shuǐ)平(píng)。

　　中国主要是以(yǐ)家庭为单位购买成套住(zhù)宅，一套设施齐全的住宅(zhái)才是城(chéng)镇居(jū)民宜居的(de)选择(zé)。

　　（二）中国(guó)户均住宅的测算思(sī)路、数据和方法

　　中国(guó)城镇(zhèn)居民住宅(zhái)主要分(fēn)两大类，一类(lèi)是商(shāng)品住宅，另一类是保障(zhàng)房、原公有住宅、自建房等非商品住(zhù)宅(zhái)。

　　目前(qián)缺乏(fá)统计数据(jù)，并(bìng)没有(yǒu)直接公布城镇住宅数量。居民住宅相关数据有两处可以直接公布(bù)，一是每年商品住宅销(xiāo)售套(tào)数（统计局）；二是(shì)居(jū)民住宅来(lái)源（人(rén)口普查数据）。计算中国居民(mín)户均住宅数量，我们(men)主要用到上述两组(zǔ)数据。

　　中(zhōng)国(guó)住宅改革始于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数量极(jí)少，可忽略不计。估算城镇居(jū)民户均住(zhù)宅(zhái)套(tào)数分三步(bù)走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每年商品住宅销售(shòu)套数相加，我们就能够(gòu)得到当前(qián)商品住(zhù)宅总存量(liàng)。

　　第二步，根据城镇居民(mín)拥有的商品住(zhù)宅和(hé)非商品住(zhù)宅比例，推算得到居民住宅(zhái)总(zǒng)套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅总数除以(yǐ)家(jiā)庭户数，我们就能够(gòu)得到城镇户均拥有(yǒu)的住宅数量(liàng)。

　　具(jù)体计算公式如(rú)下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比=住宅总(zǒng)套(tào)数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住(zhù)宅套(tào)数/家庭户(hù)数）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总(zǒng)套数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量(liàng)到底有多少，目前(qián)缺乏一个准确统(tǒng)计。我们利用既(jì)有(yǒu)统计(jì)数据，大(dà)致(zhì)测算得到(dào)中国(guó)存量房(fáng)地产套数，并进一步推算(suàn)中国(guó)城镇家(jiā)庭户均拥有的住宅数(shù)量(liàng)。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅(zhái)累计销售1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二）城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有0.64套(tào)商品(pǐn)住宅（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国(guó)的房地产(chǎn)销售(shòu)以(yǐ)期(qī)房为主，从2019年(nián)开始(shǐ)，新房销(xiāo)售中期房占比近9成(chéng)。本文去(qù)除商品(pǐn)住宅累计销售套(tào)数里的期房(fáng)销售，得(dé)到商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现(xiàn)房套(tào)数计(jì)算为(wèi)例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套数=截(jié)止到2022年商品住宅累计销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装(zhuāng)修(xiū)的时(shí)间(jiān)，取(qǔ)最大值3年。

　　将商(shāng)品住宅现房套数除以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套商品现房(fáng)住(zhù)宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来(lái)我们需要进一步推算中国城镇居民拥有的户均(jūn)住宅套数。

　　首先(xiān)，七普(pǔ)数据显(xiǎn)示中国城镇居民的住宅结构特(tè)征如(rú)下(xià)：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有(yǒu)住宅。其中自建住宅(zhái)占(zhàn)比21％，购(gòu)买商(shāng)品住宅占比31.9％、二(èr)手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通(tōng)过继承或(huò)赠与占比(bǐ)0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购买二手房都是(shì)商(shāng)品住宅，因此将(jiāng)租(zū)赁其他住宅(zhái)、购买商品住(zhù)宅与购买二手房(fáng)加总，得到商品(pǐn)住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商(shāng)品住宅(zhái)增幅为(wèi)过(guò)去十年变化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅的(de)实际变化比例，从而我(wǒ)们估算出(chū)2022年商品住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国平均(jūn)每(měi)户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期房，中国平均每(měi)户城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)1.02套住宅(zhái)。

　　如(rú)果交(jiāo)房顺利，已购期(qī)房(fáng)会(huì)在2-3年内(nèi)陆续交付使用，到2024年(nián)，中国(guó)平(píng)均(jūn)每户城镇家庭都(dōu)会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇户(hù)均一套房的三点(diǎn)含义

　　既然城镇(zhèn)居民已经达到(dào)了户均一(yī)套(tào)房的程度，“户户(hù)有房”是否意味着中国(guó)城镇(zhèn)化进展(zhǎn)终结(jié)，甚(shèn)至(zhì)意味着(zhe)中(zhōng)国地(dì)产存(cún)量供给绰绰有余？

　　（一）户均一(yī)套(tào)房并(bìng)不意(yì)味着住(zhù)宅(zhái)市场供(gōng)需平衡

　　需要有(yǒu)多余(yú)住(zhù)宅(zhái)来满足(zú)因人口流动、居民(mín)换房等(děng)因(yīn)素(sù)产生(shēng)的住宅需求。因此，成熟房(fáng)地产市场的住宅套户比会(huì)在1.1左右。

　　国际经验来(lái)看，美(měi)国、英国和日本的住宅套户比均高(gāo)于1.1，其中，英(yīng)国的住宅套户比最高，为1.19，日(rì)本(běn)为1.16，美国(guó)为1.11。德(dé)国和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚(gāng)好一(yī)套房，就会造成人口净流(liú)入地的住宅市(shì)场供不应求，造成房价或房租迅(xùn)速上涨。

　　七(qī)普指(zhǐ)出中国(guó)的流(liú)动(dòng)人口3.76亿，省内流(liú)动(dòng)人口和省(shěng)际流(liú)动(dòng)人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选(xuǎn)择在大(dà)城市租房(fáng)挣钱，在(zài)老(lǎo)家(jiā)县城买房。

　　暨南大学2017年的(de)中国(guó)城乡(xiāng)人(rén)口(kǒu)流动调查数(shù)据显(xiǎn)示，在上海、杭州以(yǐ)及南京工作的流动人口(kǒu)在老家拥有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资吸引打(dǎ)工(gōng)人，但高房价迫使打工人回乡(xiāng)置业。

　　流动人口实际上会(huì)占据两套房，在高房(fáng)价(jià)的大城市租赁一套房，在房价较低(dī)的县城(chéng)购买一套房。所(suǒ)以说户均一(yī)套房(fáng)无法满(mǎn)足庞大流动人口(kǒu)的租赁与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅(zhái)品质仍需(xū)改善(shàn)

　　目前，中国的(de)城(chéng)镇住宅中依然(rán)有(yǒu)不(bù)少老旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也就(jiù)是约(yuē)9000万(wàn)户城镇居民住宅是2000年(nián)以前建成，其中又有11.6％住宅年(nián)龄至少(shǎo)在(zài)33岁以上。

　　这批存在着建(jiàn)筑结构松(sōng)散、设施陈旧、安全隐患大(dà)等问题，如电线(xiàn)老化、管道等(děng)基础(chǔ)设(shè)施陈旧，给(gěi)住(zhù)户的生活带来了(le)很大的不便(biàn)和安全隐患(huàn方阵是什么意思)，并且居住(zhù)体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧住(zhù)宅(zhái)面积(jī)小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭(tíng)户(hù)数拥有的住(zhù)宅面积(jī)占比仅(jǐn)为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的家庭(tíng)没有独立卫(wèi)浴和厨房(fáng)。这类上世纪(jì)修建的老旧(jiù)小(xiǎo)区(qū)很难满足(zú)现(xiàn)代生(shēng)活需求，在(zài)未来大(dà)都会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成(chéng)的家庭住宅为(wèi)一居室和二居室，户(hù)型(xíng)偏小。其(qí)中一居室占比为14.9％，二居室占(zhàn)比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与城市土(tǔ)地资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩张是未来地(dì)产的需求驱动力

　　根据七(qī)普数据测(cè)算，2020年城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)住宅存量总面积为(wèi)294.6亿(yì)平。暂不考虑两年(nián)间农民带房进城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商(shāng)品住宅竣工(gōng)面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总(zǒng)面积为308.16亿(yì)平，人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积小于均值，近4成家(jiā)庭人均住宅建筑(zhù)面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住(zhù)宅建筑面积不(bù)足19平方米(mǐ)，不及(jí)全(quán)国人均(jūn)水平的一(yī)半。若去(qù)除20％的(de)公摊，可使用的住宅面积(jī)仅(jǐn)为(wèi)15.2平方米。上海市(shì)将人均住宅建(jiàn)筑面积低于15平方(fāng)米的家庭界(jiè)定为住(zhù)宅存(cún)在困难，若按(àn)这个标准算的(de)话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存(cún)在住宅困难(nán)问题。

　　若人均可使用住宅面积为(wèi)40平，即(jí)人均住宅建筑(zhù)面积(jī)为50平，只考虑家庭户人数，需要(yào)住(zhù)宅总(zǒng)量约(yuē)390.6亿平(píng)，较目前至少(shǎo)新增82亿(yì)平(píng)。

　　对比发达国(guó)家人均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英国都高(gāo)于40㎡，中国(guó)的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊(tān)面(miàn)积(jī)后，中国的人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体户人口，所需(xū)要的住(zhù)宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未来地(dì)产还会有需求么(me)？

　　我(wǒ)们测算得到中(zhōng)国城镇家庭户均1套房(fáng)，看似已经户户(hù)有(yǒu)房。即(jí)便如此，中(zhōng)国人(rén)口静态结构和动态趋势演绎，决定(dìng)了中国未来地产仍有(yǒu)需求释放。户(hù)均1套住宅现实之下，中国未来城镇住宅(zhái)需求主要来自(zì)于(yú)四个方面。

　　第一(yī)，户均人口缩小，家庭户数增(zēng)多，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过(guò)去(qù)20年我国城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户均人口数不断下降(jiàng)，六普显示城(chéng)镇户均人口规模为2.85人(rén)/户(hù)，而七(qī)普显示城镇(zhèn)户均人(rén)口规(guī)模(mó)为2.62人/户(hù)，一(yī)人户、二人户的(de)占比明(míng)显上(shàng)升(shēng)，人(rén)口小(xiǎo)家庭化趋势将继续(xù)延续，导致户数(shù)会因户(hù)均人口(kǒu)规模的缩小(xiǎo)而(ér)增多。

　　第二，人口迁移(yí)导致经济发(fā)展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济板(bǎn)块的分化日益明显，资(zī)源和生产要素逐(zhú)步向经济带(dài)、都市圈(quān)中心(xīn)城市流入，区域经(jīng)济资源分(fēn)配的再集(jí)中吸引着人口流入。人口迁移(yí)势必涉及到买房(fáng)租(zū)房，给迁入地住宅市场带(dài)来新的增量(liàng)。

　　以方阵是什么意思浙江(jiāng)省(shěng)为例，2021年常住(zhù)人口(kǒu)增(zēng)量为(wèi)72万(wàn)，而出生人口为(wèi)44.9万人(rén)，死亡人口(kǒu)为(wèi)38.4万人，自然(rán)增加(jiā)人(rén)口仅为(wèi)6.5万人，其人口增长主要受(shòu)益(yì)于(yú)人口迁移(yí)。

　　第三，老旧小区改善性需(xū)求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅和(hé)原(yuán)公(gōng)有住宅的(de)家庭拆(chāi)迁改建最多。自建房家庭比(bǐ)例从(cóng)31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点；原公有住宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点(diǎn)。二者和（27.1％），再(zài)加上其他住(zhù)宅（5％）与(yǔ)家庭住(zhù)宅(zhái)建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户(hù)，自(zì)建住(zhù)宅和(hé)原公(gōng)有住宅减(jiǎn)少了1282万(wàn)户，住宅净需求(qiú)增加9755万户。49％的家庭购(gòu)买商品(pǐn)住宅，21％的(de)家庭购买二手房(fáng)。在新增(zēng)住宅(zhái)需求中，有7成家庭(tíng)购买了商品住(zhù)宅。租房、购买经济适用(yòng)房和其他分(fēn)别(bié)占(z方阵是什么意思hàn)比18％，3％和(hé)9％。未来随着(zhe)城中村和旧城(chéng)改造，商品(pǐn)住宅的占(zhàn)比势必(bì)会进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅建筑(zhù)面(miàn)积还有(yǒu)约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的城中村(cūn)、老公有住宅(zhái)，建筑面积小、质(zhì)量低(dī)、基础设施配套差、没有(yǒu)或少有(yǒu)物业管理(lǐ)，居民追求美(měi)好、宜(yí)居(jū)生(shēng)活的(de)环境，背后(hòu)的改善性需求有待(dài)释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需(xū)求(qiú)还将有所增加(jiā)。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小户(hù)型。已有住宅家(jiā)庭希望提高生活品质，以(yǐ)小换大、以旧换(huàn)新。2022年底的中央(yāng)经济工作会议明(míng)确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)为1.71间，无论(lùn)是否考虑(lǜ)乡(xiāng)村住宅因(yīn)素，中国的人均住宅间数较其他国(guó)家依旧存在不小差距。

　　住宅舒(shū)适度与经(jīng)济水平有着(zhe)密切正向联系(xì)。随着经济发展(zhǎn)水平的(de)提(tí)高，中国(guó)的人均住宅间(jiān)数(shù)与人(rén)均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过(guò)去二(èr)十(shí)年是中国(guó)地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅供给存在不(bù)足，供需出现错配，这是过(guò)去(qù)二十年(nián)房价快速上(shàng)涨基石。那么未(wèi)来将是住(zhù)宅(zhái)质量(liàng)的供需冲突。房地产大分化时代已至，这(zhè)种分化不(bù)单局限于城(chéng)市能级之(zhī)间差异，优(yōu)质小区和老(lǎo)旧二(èr)手(shǒu)房之间的差异也将越发扩大。

　　风(fēng)险提(tí)示

　　人口普查数据调(diào)查的是人，并不是针对住(zhù)宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅占(zhàn)比(bǐ)实际值可能偏低(dī)，其增速可能(néng)超(chāo)预期。

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