导(dǎo)读

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国(guó)地产(chǎn)步入大分化(huà)时代而非(fēi)停(tíng)滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二(èr)十年是(shì)中国房地产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续三(sān)年商(shāng)品住宅销(xiāo)售面积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年(nián)地产持续低(dī)景气，有关中国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘(lí)清中国城镇存量(liàng)住宅(zhái)真(zhēn)实情况，据(jù)此判断中(zhōng)国(guó)未来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中(zhōng)国地产存量极(jí)度过(guò)剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住建部披露(lù)全国(guó)有(yǒu)近6亿(yì)栋房屋建筑，第七次人口(kǒu)普查调查数据显示城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间。市(shì)场(chǎng)陷入怀(huái)疑，中(zhōng)国房子(zi)是否真的过剩？

　　事实上(shàng)住(zhù)建部披露的近(jìn)6亿栋城(chéng)乡房(fáng)屋建(jiàn)筑(zhù)中(zhōng)，城镇建筑占比不到一(yī)成，其(qí)中还(hái)包(bāo)括大量城镇(zhèn)非住(zhù)宅(zhái)建筑，如商业(yè)办公楼、学校等(děng)，因此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住宅占比极(jí)低。

　　七(qī)普显示中国城镇居民(mín)人(rén)均住宅间数为1.06间，但(dàn)居(jū)住(zhù)舒适不是人均一间房所能满足，它与房屋(wū)质量、居(jū)住(zhù)面积、配套(tào)设施等(děng)因素密切相(xiāng)关。中国的人均住宅间(jiān)数较发达国家还(hái)有很大(dà)差距。人均住宅间数(shù)大于1同样不(bù)意味(wèi)着(zhe)中国住宅(zhái)市场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算发(fā)现中国城镇居民户均1套房(fáng)，其中每户持有商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公布中国家庭户(hù)均住宅的数据，我们(men)根(gēn)据商品住宅套数、商品住宅占(zhàn)比(bǐ)和城镇(zhèn)家庭(tíng)户数，计算(suàn)出城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅套(tào)户比。

　　测(cè)算结果显示，目前城镇家庭户(hù)均拥有0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品住宅(zhái)。若(ruò)期房顺(shùn)利交付，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭才拥有(yǒu)1套住宅，其中商(shāng)业(yè)住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎意味着(zhe)户户(hù)有(yǒu)房，然而(ér)事实上中(zhōng)国住(zhù)宅市场供需并(bìng)不平衡(héng)。

　　国际数据显示，成熟房地(dì)产市场的住宅套户(hù)比会(huì)大(dà)于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户(hù)均一套房(fáng)无法满足(zú)流动(dòng)人口(kǒu)的租赁和置业需求。全国总人口的(de)近三成都是流(liú)动人口，流(liú)动人口会选择在大(dà)城市租房挣钱，在(zài)老家买房，从而(ér)产生了额外的住宅需求(qiú)。

　　即(jí)便户均一(yī)套房(fáng)，中(zhōng)国未来地产仍(réng)有(yǒu)四大新增需求动力。

　　第一(yī)，户均人口(kǒu)规模缩小，一人(rén)户、两(liǎng)人(rén)户占(zhàn)比(bǐ)不断增加，导致家庭户数增多。小家庭化(huà)趋势(shì)将(jiāng)延续，带来新户购房(fáng)需求增长(zhǎng)。

　　第二(èr)，经济板块的分化日益(yì)明显，区域(yù)经济资(zī)源分配的再集中吸引着人口流入，人口净迁入城(chéng)市的(de)新增住宅需求有望(wàng)持(chí)续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右(yòu)的(de)家庭住在2000年以前建成的住宅中(zhōng)，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建(jiàn)筑面(miàn)积。促成“老破小(xiǎo)”住宅(zhái)的(de)改造(zào)势在(zài)必行(xíng)。

　　第四，中国(guó)的人均住(zhù)宅间数与人均住(zhù)宅建筑面积(jī)均较(jiào)发达国(guó)家有着不(bù)小差距，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求(qiú)正在不断增加。

　　黄金(jīn)二十年之(zhī)后，当下中国(guó)地产步(bù)入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去(qù)二(èr)十(shí)年(nián)是中国地产(chǎn)黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存(cún)在不足，这是(shì)过去二(èr)十年房价快速上(shàng)涨基石。那么(me)当(dāng)下房地(dì)产(chǎn)大分化时(shí)代(dài)已至，大分化(huà)时代下地(dì)产(chǎn)矛盾(dùn)则(zé)更多体现(xiàn)在住(zhù)宅质(zhì)量(liàng)供需冲突。

　　地产大分化必将体现在(zài)不同能级城市(shì)之间(jiān)，不同(tóng)区域板块之间(jiān)，不同品质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正(zhèng)文(wén)

　　引言(yán)

　　不久前，官(guān)方(fāng)披露全国已(yǐ)有近6亿(yì)栋房屋建筑，引发(fā)热议。从(cóng)2月以来，各大城市(shì)二手房挂牌量突然激(jī)增，引(yǐn)发(fā)一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担(dān)心，中国(guó)的房子是否已(yǐ)经过(guò)剩(shèng)？

　　中国(guó)城镇住宅到底是供(gōng)给过剩，还是(shì)供需平衡，或是仍(réng)然存在不足？可惜由(yóu)于(yú)住宅存(cún)量数(shù)据并未公布，我们无法(fǎ)直(zhí)接知(zhī)晓具(jù)体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答当(dāng)前的房(fáng)子是否(fǒu)真的过(guò)剩了？据此判断未来房(fáng)地产市(shì)场会(huì)如何发(fā)展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过(guò)剩的直(zhí)观(guān)判断站不住脚

　　今年(nián)2月，在以(yǐ)全(quán)国自(zì)然灾害综(zōng)合风险普查工作情况为主题的新闻发布(bù)会上(shàng)，负责人对外披露：“住宅城乡建设(shè)行业获取了(le)全国近(jìn)6亿(yì)栋城乡房屋建筑数据以及80多(duō)万处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房(fáng)屋(wū)建筑，平均(jūn)每栋建筑住不到3人，住宅(zhái)市(shì)场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建筑中，农村房屋占9成以上(shàng)，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包(bāo)括了(le)大(dà)量商业楼、写字楼(lóu)、学校、医(yī)院等(děng)非住宅(zhái)。总的算(suàn)下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数(shù)据公布了中国城镇家庭户(hù)人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间(jiān)，乡(xiāng)镇家庭户(hù)居民人(rén)均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数(shù)大(dà)于1，看(kàn)似意味着人(rén)人(rén)都有房间居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与房间(jiān)数量有关(guān)，更与房屋质量、居(jū)住面积(jī)、配套设(shè)施等(děng)因(yīn)素(sù)密切相(xiāng)关(guān)。单单从人均住宅间数不能完全(quán)反映出城镇居民(mín)的居住(zhù)水(shuǐ)平。

　　中(zhōng)国主(zhǔ)要是以家庭为单位购买成套(tào)住宅(zhái)，一(yī)套设(shè)施齐全的住宅才是(shì)城镇居民宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国(guó)户均住宅的测算思路(lù)、数(shù)据和方法

　　中国城镇居民住宅主(zhǔ)要(yào)分两大(dà)类，一类(lèi)是商品(pǐn)住宅(zhái)，另(lìng)一(yī)类是(shì)保障房、原(yuán)公有(yǒu)住宅、自建房(fáng)等非商品住宅。

　　目前(qián)缺乏统计数据，并没有直接公(gōng)布城镇住宅数量。居(jū)民住宅相关数(shù)据(jù)有两(liǎng)处可(kě)以直(zhí)接公布，一是每(měi)年商品(pǐn)住宅销售套数（统计局）；二是居民住宅来(lái)源（人口(kǒu)普(pǔ)查数据）。计算中国居民户均住宅数(shù)量，我们主要用到上述两组数据(jù)。

　　中国住宅改(gǎi)革始于(yú)1998年，1998年(nián)之前商品住宅数量极少，可忽略不计(jì)。估算城镇居民户(hù)均住(zhù)宅套数分三(sān)步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每年商(shāng)品住宅销售(shòu)套(tào)数相(xiāng)加，我们就能够得到(dào)当前商品住宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城镇居(jū)民拥有的商品住宅和(hé)非商品住宅(zhái)比例，推算得到居民(mín)住宅总套数。

　　第三步，将城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的商品(pǐn)住(zhù)宅总数除(chú)以家庭(tíng)户数(shù)，我们就能够得到(dào)城镇(zhèn)户均拥有的住宅(zhái)数量(liàng)。

　　具(jù)体计(jì)算公式如下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数(shù)）/（商品(pǐn)住(zhù)宅套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商品住宅(zhái)占比

　　二(èr)、城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅存量到底有(yǒu)多少，目前缺(quē)乏一个(gè)准确统(tǒng)计。我们利用既有统(tǒng)计(jì)数据，大致(zhì)测算得到(dào)中国(guó)存量房地产套(tào)数，并进(jìn)一步推算中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥(yōng)有商(shāng)品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我(wǒ)们计算(suàn)得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住(zhù)宅累(lèi)计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.64套商品住(zhù)宅（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售以(yǐ)期(qī)房为(wèi)主，从2019年(nián)开始，新(xīn)房销售中期房(fáng)占比近(jìn)9成。本(běn)文去(qù)除商品(pǐn)住宅累计销售(shòu)套数里的期房销售(shòu)，得到商品住(zhù)宅现房(fáng)套数(shù)。

　　以2022年商品住宅现房(fáng)套(tào)数计(jì)算为(wèi)例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套(tào)数=截止到2022年(nián)商品住宅(zhái)累计销售套数-过去(qù)三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流房企(qǐ)竣工(gōng)周期在(zài)2-3年(nián)，并考虑(lǜ)到交房(fáng)后装(zhuāng)修的时间，取最(zuì)大值3年。

　　将(jiāng)商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数除(chú)以家庭户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国(guó)城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套商品现(xiàn)房住宅(zhái)。

　　（二(èr)）城(chéng)镇居民(mín)户(hù)均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要进一步(bù)推算中(zhōng)国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七(qī)普数据显示中国城镇(zhèn)居民的住宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住宅(zhái)。其中自建(jiàn)住宅占(zhàn)比21％，购买商品(pǐn)住宅占(zhàn)比(bǐ)31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济(jì)适(shì)用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比(bǐ)6.1％，通过继(jì)承(chéng)或赠与占(zhàn)比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房(fáng)与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购买二(èr)手房(fáng)都是(shì)商(shāng)品住宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅与购买二手房加总(zǒng)，得到商品住宅占居民所有(yǒu)住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期(qī)间商品住宅增幅为(wèi)过去(qù)十(shí)年变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年(nián)商品住宅的实(shí)际变化比(bǐ)例，从而我们(men)估算出2022年商品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中(zhōng)国平均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期房，中国平均每户(hù)城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房(fáng)会(huì)在2-3年内陆续(xù)交付使用，到2024年(nián)，中国平均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭都会(huì)拥有一套住宅(zhái)。

　　三(sān)、城镇户均一套(tào)房的三点(diǎn)含义(yì)

　　既然城镇居民已经达到了户均一套房的(de)程度(dù)，“户(hù)户有(yǒu)房”是否意味着中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)化进(jìn)展终(zhōng)结，甚至意(yì)味着中(zhōng)国地产存量供给绰绰有(yǒu)余(yú)？

　　（一）户(hù)均一套房并不(bù)意味着(zhe)住(zhù)宅市场供(gōng)需平(píng)衡(héng)

　　需(xū)要有多余住(zhù)宅来满足因人(rén)口流动(dòng)、居(jū)民(mín)换房等因(yīn)素产生(shēng)的住宅需求。因此，成熟房(fáng)地产市场的住宅(zhái)套户(hù)比会在1.1左右(yòu)。

　　国(guó)际经验(yàn)来看，美(měi)国、英(yīng)国和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房，就(jiù)会(huì)造成人(rén)口净流入地的住宅市场(chǎng)供不(bù)应求，造成(chéng)房(fáng)价或(huò)房租(zū)迅速上涨(zhǎng)。

　　七(qī)普指出中国的流动人(rén)口3.76亿，省内(nèi)流(liú)动人口(kǒu)和省(shěng)际(jì)流动(dòng)人口分别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动(dòng)人口会(huì)选择在大城市(shì)租房挣钱，在(zài)老家县城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的中国(guó)城乡人口流动调查(chá)数据显示，在上海(hǎi)、杭州以(yǐ)及南京(jīng)工(gōng)恒星年和回归年的区别通俗易懂的，恒星年和回归年的区别原因作的流(liú)动人口在老家拥有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资(zī)吸(xī)引(yǐn)打工人，但高房价迫使打(dǎ)工人回乡置(zhì)业(yè)。

　　流(liú)动人口实(shí)际(jì)上会占据两(liǎng)套房，在高房(fáng)价的大城恒星年和回归年的区别通俗易懂的，恒星年和回归年的区别原因市租赁一套房，在(zài)房价较低的县城(chéng)购(gòu)买一套房。所以说户(hù)均(jūn)一套(tào)房无法满足庞大流动(dòng)人口的租赁与(yǔ)置业(yè)需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住宅品(pǐn)质仍需改(gǎi)善

　　目前，中国的城镇(zhèn)住宅(zhái)中依(yī)然有不少(shǎo)老旧小区。

　　恒星年和回归年的区别通俗易懂的，恒星年和回归年的区别原因ng>三成家庭，也就(jiù)是(shì)约9000万户(hù)城镇居民住宅是2000年以前建成(chéng)，其中(zhōng)又有11.6％住(zhù)宅(zhái)年龄至少在(zài)33岁(suì)以上。

　　这批存(cún)在着(zhe)建筑(zhù)结构松散、设施陈旧、安全隐患大等问(wèn)题，如电线老化、管道等基础设施(shī)陈旧(jiù)，给住户的生活带来了很大(dà)的不便(biàn)和安全隐患，并且居住(zhù)体验(yàn)较差。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧住宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭(tíng)户数拥有(yǒu)的住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家庭没有独立卫(wèi)浴和(hé)厨房。这类(lèi)上世纪修建的(de)老旧(jiù)小(xiǎo)区很难满足现代(dài)生活需求，在未来大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居室(shì)，户型(xíng)偏小。其中一居室占比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户(hù)型更小，当然这与城市土地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅存量总(zǒng)面(miàn)积为294.6亿(yì)平。暂不考虑两年间农民带房进城和老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年(nián)商品住宅竣(jùn)工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅(zhái)存(cún)量总(zǒng)面积为(wèi)308.16亿(yì)平，人均(jūn)住宅(zhái)建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过一(yī)半的家庭人均住宅建(jiàn)筑面积小(xiǎo)于均值，近(jìn)4成(chéng)家(jiā)庭人均住宅(zhái)建筑面积在30平(píng)米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积不足19平方米(mǐ)，不及(jí)全国人均水平(píng)的一半。若(ruò)去(qù)除20％的公摊，可使用(yòng)的住宅(zhái)面(miàn)积(jī)仅为15.2平方米。上海市将(jiāng)人均住宅建筑(zhù)面积低(dī)于15平方(fāng)米的家庭界定(dìng)为住宅(zhái)存(cún)在困难，若按这个标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的(de)家庭存在住(zhù)宅困难(nán)问(wèn)题。

　　若人均可使(shǐ)用住宅面积为40平(píng)，即人均住宅建筑面积为50平(píng)，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新增82亿(yì)平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国(guó)的人均住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除公摊面积后，中(zhōng)国(guó)的人均可使用面积为31.56㎡，这一差(chà)距(jù)将变得明(míng)显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集体户人(rén)口，所需(xū)要的住(zhù)宅总量会更多(duō)。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未来地产还会有需(xū)求(qiú)么？

　　我们测算得到中国城(chéng)镇家庭户(hù)均1套房，看似已经(jīng)户户有(yǒu)房。即便如(rú)此，中国人口静(jìng)态(tài)结构(gòu)和动(dòng)态趋势演绎，决定了(le)中国未来地产仍有需求释(shì)放。户均(jūn)1套(tào)住宅(zhái)现(xiàn)实之下，中国未来城镇住宅需求主要来自于四个(gè)方面。

　　第一，户均人(rén)口缩小，家庭户数增(zēng)多，新户购房需求扩张。

　　过去(qù)20年我国(guó)城镇家庭户均人口(kǒu)数(shù)不断下降，六普显(xiǎn)示城(chéng)镇(zhèn)户均人口规模(mó)为2.85人/户，而七普显示城镇(zhèn)户均人口规模为2.62人(rén)/户(hù)，一(yī)人户、二人户(hù)的占比明(míng)显上(shàng)升，人(rén)口小家庭化(huà)趋势将继续延续，导(dǎo)致户数会因户均人(rén)口规模的缩(suō)小而(ér)增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来(lái)的新增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国经济(jì)板(bǎn)块(kuài)的分化日益(yì)明显，资源和生(shēng)产(chǎn)要素逐步向经济带(dài)、都市圈中(zhōng)心城(chéng)市流入，区域经济资源分(fēn)配的再集中吸(xī)引着人口流入(rù)。人口迁移势必涉及到买房租房(fáng)，给(gěi)迁入地(dì)住(zhù)宅市场带来新的增(zēng)量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常住(zhù)人(rén)口增量为72万，而出生人口为44.9万(wàn)人，死(sǐ)亡人口为38.4万人(rén)，自然增加人口仅为6.5万(wàn)人，其人口增长主要(yào)受益于人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧(jiù)小区改善性需求依(yī)然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅和原公有住宅(zhái)的(de)家庭拆迁改建最多(duō)。自(zì)建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分(fēn)点；原公(gōng)有住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间(jiān)新增(zēng)8473万家(jiā)庭户，自建(jiàn)住宅和(hé)原(yuán)公有住(zhù)宅减少了1282万户(hù)，住宅(zhái)净需(xū)求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家(jiā)庭购买二手房。在新增住宅需求中，有7成家庭购(gòu)买了商(shāng)品住宅。租房、购(gòu)买经济适用房和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随(suí)着(zhe)城中村(cūn)和旧(jiù)城改造，商品(pǐn)住宅的占比势必(bì)会(huì)进一(yī)步上升。

　　2000年以前建造的(de)住宅建筑(zhù)面积还有约81亿(yì)平，涉及城镇家(jiā)庭约9000万户(hù)。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基础设施配套差、没有或少有物业管理(lǐ)，居民追(zhuī)求美好、宜居生活的环境(jìng)，背(bèi)后(hòu)的改善(shàn)性需求有待释(shì)放。

　　第四，“住上更(gèng)大(dà)房子”的(de)改善(shàn)性需求(qiú)还将(jiāng)有所增(zēng)加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于(yú)中小(xiǎo)户型。已有住(zhù)宅家庭希望提高(gāo)生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议明确(què)指出支持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间(jiān)数为1.71间(jiān)，无论(lùn)是否(fǒu)考(kǎo)虑乡村住宅因素，中国(guó)的(de)人均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)较其他国家依旧存在不(bù)小差距。

　　住宅舒(shū)适度与(yǔ)经济(jì)水平(píng)有着(zhe)密(mì)切正向(xiàng)联系(xì)。随(suí)着经济发展水平的(de)提(tí)高(gāo)，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间数与人均住(zhù)宅建筑面积将随之(zhī)增(zēng)长。

　　如(rú)果(guǒ)说(shuō)过(guò)去二(èr)十年(nián)是(shì)中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾更多体(tǐ)现为住(zhù)宅供给存在不足，供需出现(xiàn)错(cuò)配，这是过(guò)去二十年房(fáng)价快速上涨基石。那么未(wèi)来将是住宅质量的供需(xū)冲突。房(fáng)地产大分化(huà)时代已(yǐ)至，这种分(fēn)化不单局(jú)限于城市能级之间差异，优质小区和(hé)老旧二手房之间的差异(yì)也将(jiāng)越发扩大。

　　风险(xiǎn)提(tí)示

　　人口普查数据(jù)调查的(de)是人，并不是针(zhēn)对住宅，因此可(kě)能存(cún)在统计偏差(chà)。商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅占比实际值(zhí)可能(néng)偏低(dī)，其增(zēng)速(sù)可能超(chāo)预期。

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