饱受争(zhēng)议的二手房交易中介费(fèi)问题，正逐渐得到(dào)监管部门的重视(shì)。

　　5月(yuè)8日，住建部、市场(chǎng)监管总局联(lián)合发(fā)布了关于规(guī)范房地产经纪服务的(de)意见。意(yì)见(jiàn)提及，近(jìn)年来，部分房地产经纪机(jī)构存在利用房源客源优(yōu)势收(shōu)取(qǔ)过高费用、未(wèi)明码(mǎ)标价(jià)、捆绑(bǎng)收费、滥用客户个(gè)人信息等(děng)问题，加(jiā)重交易(yì)当事(shì)人(rén)负担、侵害其合法权益。

　　基于上述背景，两部门从(cóng)加强从(cóng)业(yè)主体(tǐ)管(guǎn)理、明确经纪服务内(nèi)容、合理(lǐ)确定经(jīng)纪服务收费、严格(gé)实行明码标价等十方(fāng)面，提出(chū)了(le)意见。

　　中原地产首席(xí)分析(xī)师(shī)张大伟称，随(suí)着城市(shì)发展，一(yī)二(èr)线城市二手(shǒu)房交(jiāo)易占比逐渐增加。以北京(jīng)、上海为例，二手房占(zhàn)市场成交比例超过(guò)80％，大量二手房成交(jiāo)依赖中介(jiè)居(jū)间成交，房(fáng)地(dì)产(chǎn)调控重心逐(zhú)渐(jiàn)从开发商过(guò)渡到中介公(gōng)司。

　　广东省城(chéng)规(guī)院(yuàn)住房(fáng)政(zhèng)策研究(jiū)中心首(shǒu)席研究员李宇(yǔ)嘉表示，买房对居民来说(shuō)属于金额不低的大宗交(jiāo)易，由于(yú)二手(shǒu)房(fáng)交(jiāo)易(yì)成本(běn)较高、交易周期较长，具有非常强(qiáng)的(de)专(zhuān)业性(xìng)，居(jū)民往往通过中介来完成。但很多中介利用信息不对称等(děng)问题(tí)，将非必要的收费(fèi)夹带(dài)其中，如(rú)收取(qǔ)过(guò)桥融资、按揭费、担保费等，对(duì)居民造成额外的负担，而且这些服(fú)务事(shì)项并未明码标(biāo)价(jià)。

　　对于(yú)二(èr)手房市场交易过程(chéng)中存在的“乱象”，李宇(yǔ)嘉指出，对包括经纪服务在内的相关(guān)市场(chǎng)交易行为及其(qí)主体进(jìn)行规范和(hé)秩序整(zhěng)顿，是(shì)房地产市场管理和调控的(de)主题。“当下，推进这项工作的意(yì)义更(gèng)大，也更急迫。”

　　中介收费问题(tí)成(chéng)监管重点(diǎn)

　　二(èr)手房(fáng)市场中(zhōng)，历来(lái)对(duì)房地(dì)产经纪服务行业(yè)关注最多的(de)一个(gè)话题，便是房地产经纪服务费的问题。

　　张大伟认为，未来相关部门(mén)主要监(jiān)管的重点，将是对房(fáng)地产经纪(jì)服务收费及中介交易进(jìn)行规范。

　　在热点城市，二手房(fáng)屋(wū)交易过程(chéng)中，部分价值(zhí)不菲的房屋，往往要缴纳(nà)一笔金额不(bù)低的中介费。以北京某房地产经纪服务机构2.7％的服务(wù)费率(lǜ)计(jì)算(suàn)，一套1000万元的房屋，中(zhōng)介(jiè)费约为27万。

　　在(zài)合理确定经(jīng)纪服(fú)务收费上，两部门在此(cǐ)次意见中提及(jí)，房地(dì)产经纪(jì)机(jī)构要合理降低住房买卖(mài)和租赁(lìn)经纪(jì)服务费用。鼓(gǔ)励按(à长征有多长公里 红军长征一共用了几年n)照成交价(jià)格越高、服务(wù)费(fèi)率(lǜ)越低的原(yuán)则实行分(fēn)档(dàng)定价。引导由交易双方共同(tóng)承担经纪服务费用。

　　据张(zhāng)大伟介绍(shào)，目前房地产(chǎn)经纪服务(wù)收(shōu)费标准的最早依(yī)据(jù)是1995年国家(jiā)计委建(jiàn)设部下(xià)发的《关(guān长征有多长公里 红军长征一共用了几年)于房(fáng)地产中(zhōng)介服务(wù)收费的通(tōng)知》（971号(hào)文），其中第六条规定：房屋(wū)买(mǎi)卖(mài)代理(lǐ)收费，按成交价(jià)格总额(é)的(de)0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京(jīng)为例，目前北(běi)京市(shì)执行(xíng)的2014年更新后的收费标准(zhǔn)，即根据(jù)这样的规定：“少数(shù)特别复杂的(de)住宅买卖经纪(jì)服务，经(jīng)交易(yì)各方(fāng)协商同意，可在规定的收费标准基(jī)础上适当上浮，上浮幅度最(zuì)高不得(dé)超过10％。”这意味着，当前北京二手房中(zhōng)介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示(shì)，本着(zhe)“简政放权”的(de)精神，北京2015年取消了房地产(chǎn)中介(jiè)服务等57个政(zhèng)府定(dìng)价，房地产经纪(jì)服务收费多(duō)少由各(gè)中介机(jī)构自行决定。

　　“房产(chǎn)中介机(jī)构在实际收取费(fèi)用过程中，相关监(jiān)管部(bù)门(mén)当前(qián)并未(wèi)明确具体的中介费率，中介机构仅需在(zài)服务过程(chéng)中对收费标准进行明码(mǎ)标(biāo)价即可(kě)。而房地产经(jīng)纪服务(wù)机构(gòu)在具体收取(qǔ)过(guò)程(chéng)中，会结(jié)合(hé)房屋价值及工资长征有多长公里 红军长征一共用了几年标准，综合(hé)计算(suàn)出(chū)合适(shì)的中介费率(lǜ)。”张大伟补充道。

　　对于明(míng)码标价(jià)问(wèn)题，两部门在此(cǐ)次意(yì)见(jiàn)中提(tí)及，房地产经纪机(jī)构应(yīng)当在(zài)经营门(mén)店、网(wǎng)站(zhàn)、客户(hù)端等场所或渠(qú)道，公示服务项目、服务内容(róng)和收费标准，不得(dé)混(hùn)合标(biāo)价和(hé)捆绑收费。房地产经纪机构(gòu)提供的基本服务和延伸服务，应(yīng)当(dāng)分别明确服务项目和(hé)收(shōu)费(fèi)标准。房地产经(jīng)纪机构收费(fèi)前(qián)应当向(xiàng)交易当事人出具收费清单，列明收(shōu)费标准(zhǔn)、收费金(jīn)额(é)，由当(dāng)事(shì)人签字确认。

　　另外，对收费(fèi)明(míng)显高于市场(chǎng)平均水平的房地产(chǎn)经(jīng)纪机构，住房和城乡建设部门将会同市场监管等部(bù)门采取约谈等综合措施进(jìn)行重点监管。市场监管(guǎn)部门(mén)会同有关(guān)部门依法(fǎ)查处不按规定明(míng)码(mǎ)标价、操纵经纪服(fú)务收(shōu)费等违反(fǎn)价格和反垄断(duàn)法律(lǜ)法规的行为。对房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪机构相关违法违规信息，市(shì)场监管部门要依(yī)法(fǎ)依(yī)规纳入国家企业信用信(xìn)息公示系统。

　　房屋中介费(fèi)要降了？

　　鼓励按照(zhào)成交价格(gé)越高、服(fú)务费率越(yuè)低的原则实行分档定价，是否意味着，未来豪宅的中介费有望(wàng)大幅降低？

　　中原(yuán)地产华南区总裁兼深圳中原(yuán)总(zǒng)经理(lǐ)郑叔伦称，住建(jiàn)部发文(wén)鼓励按照成交价格越高、服(fú)务费率越低的原则(zé)实行分档定价，合(hé)理(lǐ)降(jiàng)低住房(fáng)买卖和(hé)租赁经(jīng)纪服务费用，主要还(hái)是规范(fàn)行业，打击收费过高的经纪机(jī)构，但(dàn)对市场影响有限，“以深圳为例(lì)，深圳市场豪(háo)宅和普(pǔ)宅本(běn)来收费就不同(tóng)，各家收费普遍(biàn)在合理范围内，加上经纪服务费用(yòng)对市场的(de)影响不大。”

　　张大(dà)伟指出，由于(yú)当前两(liǎng)部门提出的意见仅为鼓励性质(zhì)，即只是(shì)纲领性(xìng)文(wén)件而非规定，未来如何具体(tǐ)认定(dìng)其中的(de)细则，还(hái)需要看各城市落地执行情况。

　　不过，张大伟(wěi)表示，“从目前市场(chǎng)看，经纪(jì)服务(wù)领域的调整改善、规(guī)范化，有利于行业健康发展。同时，由于二手房很多房源在产权方(fāng)面有(yǒu)瑕疵，如(rú)产权抵押(yā)、不同税费等都可能(néng)对交(jiāo)易(yì)产生影响，这对房地(dì)产经纪服务行业的专业性(xìng)提出更(gèng)高的要求(qiú)。”

　　58安(ān)居(jū)客研究院研(yán)究总(zǒng)监(jiān)陆骑麟指出，在二手房(fáng)买卖过程(chéng)中，原本应该由上(shàng)下家各支付一(yī)半的中介费(fèi)，但(dàn)在一些(xiē)热点城市的二手房(fáng)交易过程中，往往会有这(zhè)样的情形，因部(bù)分(fēn)购(gòu)房者(zhě)处于弱势地位，从而会(huì)出现中介费及(jí)税(shuì)费均由购(gòu)房(fáng)者来承担。即使一些房东愿意承担中介费，这部分(fēn)费用也可能通过转(zhuǎn)嫁的(de)方式，在房价中(zhōng)有所体现。

　　“上(shàng)家把中介(jiè)费转嫁给下(xià)家，市(shì)场这种(zhǒng)所谓(wèi)‘约定俗(sú)成’的情(qíng)况，一些房产中介公司将其视(shì)为向购(gòu)房(fáng)者单边(biān)收费的行(xíng)为。部分中介公司可能会利用其(qí)支配地位，在原先经纪服务收费的基础上，再次向房东收取费用(yòng)，而这部分费用，房东往往会将其(qí)转再次转嫁给购房者(zhě)，这实际(jì)上相当于变相(xiāng)推高了房(fáng)价。两部门提出严禁操纵经纪服(fú)务收(shōu)费(fèi)，不仅(jǐn)有利于提(tí)高交易中(zhōng)操作的透明度，也(yě)有利于房价的(de)稳定。”陆骑麟称。

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