近两年火爆的创(chuàng)新产品公募(mù)REITs进入密集分红期(qī)，近(jìn)日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募REITs整体呈现出(chū)高比(bǐ)例(lì)稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金(jīn)额(é)的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示(shì)，强制分红机制(zhì)是公募REITs主要特征之一，稳定(dìng)分红体现出该(gāi)类产品长期投资(zī)价值(zhí)，通过(guò)观测经营(yíng)活动现金流、可供分(fēn)配(pèi)现金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者(zhě)注(zhù)意，与产权类项目(mù水晶有灵性是不是迷信，水晶是辟邪还是招鬼)相比，特许经营REITs项目在经(jīng)营权到期后(hòu)不(bù)再产生现金收益(yì)，特许经营权分红目(mù)前已(yǐ)包含(hán)了(le)利润分(fēn)配和(hé)本金的归还，在选择投资标的时应了解资产类型和分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息日(rì)，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公募(mù)REITs呈现出(chū)了高比例的稳定分红，15只公(gōng)告(gào)2022 年可供(gōng)分配金额的公(gōng)募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配(pèi)金额占可供分配金额比例平(píng)均为(wèi)98.89％，且(qiě)绝大(dà)部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对(duì)此表示(shì)，投资(zī)公募(mù)REITs的(de)主要(yào)收(shōu)益来(lái)源(yuán)为持有期分红收益，以及基金份(fèn)额交易价格的变化(huà)。基金(jīn)份额二(èr)级市场价格受到公募(mù)REITs资产运营情况及市场因素(sù)的综合影响，较易引起波动。与此相比，基金分红预期则更有规律可循。公(gōng)募(mù)REITs的(de)分(fēn)红主要来自基础设施资产的经营现金流，投资人通(tōng)过基(jī)金募集(jí)材料和(hé)信息披露文件，结合行业(yè)及市场情况，可以分(fēn)析基础设施项目的经营业绩，作(zuò)为进行投资决(jué)策(cè)的重要参考(kǎo)。

　　“相(xiāng)对于基金份(fèn)额二(èr)级市场价格(gé)变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有(yǒu)人实(shí)际获得的现金(jīn)收益，对于长期投资者更具参考价值。”中金基金相关负(fù)责(zé)人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心运营(yíng)高级副总监李华(huá)平也表(biǎo)示，根(gēn)据《公开募集(jí)基础设(shè)施证券投资基金指引（试行）》及相关法规(guī)要求，基础设施(shī)基(jī)金应当将90％以上合并后(hòu)基金年度可(kě)分(fēn)配(pèi)金额(é)以现金形式分配给投资者，强制分红机制是公募(mù)REITs的主要(yào)特征之一，稳定的(de)分红机(jī)制体现(xiàn)出REITs产品长期投(tóu)资价值(zhí)。

　　中航(háng)基(jī)金也认为，从投(tóu)资角度来(lái)看，基础设(shè)施公募REITs同(tóng)时具备“股性”和“债(zhài)性”双重特点。二级市场价格反映这类(lèi)产品“股性”的一面，分红体现(xiàn)了(le)这类产品的“债性(xìng)”特点。公募REITs有(yǒu)强制分红(hóng)要求，分(fēn)红类似于(yú)债券派息，但不等(děng)同于债(zhài)券的固定利息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从(cóng)机构投(tóu)资(zī)者的角度(dù)来(lái)看，一(yī)方面是公募(mù)REITs丰富了(le)机构投资(zī)者的投资品类(lèi)，为资产配置多(duō)元(yuán)化(huà)提供抓手，具有较强(qiáng)的(de)配(pèi)置价值。另一方面(miàn)，公募REITs的分红(hóng)能够帮(bāng)助机构投资者稳定收益。机构投资(zī)者公募REITs能够通过分红(hóng)获取相对于投资债券相(xiāng)对高的(de)收(shōu)益性，在有效(xiào)控制风险(xiǎn)的(de)前提下，增厚资产包收益，起到投(tóu)资“压舱石(shí)”的作用。

　　分红除了投资收(shōu)益“落袋为安”外，市场对于(yú)未来(lái)分(fēn)红水(shuǐ)平的预期，也是影响REITs基金二级市场价格走势(shì)的关键因(yīn)素之(zhī)一。

　　从(cóng)近期公募(mù)REITs的二级市场表现看，截(jié)至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主(zhǔ)要(yào)股(gǔ)票和债(zhài)券宽基(jī)指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了(le)2022年(nián)年报，部分产(chǎn)品受(shòu)宏观经(jīng)济的影响(xiǎng)，可(kě)分配金额(é)完(wán)成率(lǜ)不达预期(qī)，一定(dìng)程度上影响了(le)公募REITs二级(jí)市场的价格(gé)。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市场的价格波动受多重因(yīn)素(sù)的影(yǐng)响，投资收益是影响REITs二级市场价(jià)格的主要因(yīn)素之(zhī)一，而稳定的(de)分红有利于吸引(yǐn)投资者参(cān)与(yǔ)公募REITs二级市(shì)场的投资。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关(guān)负责(zé)人也表(biǎo)示(shì)，近期(qī)经济预期(qī)恢复，一方面市(shì)场热点呈现向股票和债券回(huí)归的(de)过程；另(lìng)一方面(miàn)，基础设施项目的经(jīng)营业(yè)绩相对经济活力的(de)改善有(yǒu)一定(dìng)的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分(fēn)红除权日，将对(duì)基金份额的开盘指(zhǐ)导价做(zuò)调(diào)减处理，调减金额根据(jù)单位基金份(fèn)额的(de)分(fēn)红(hóng)金额进行计算(suàn)。除权操作是对分红前后基金(jīn)份额净(jìng)值变(biàn)化的修正，使投(tóu)资人在基金分红前后均(jūn)可以获得公(gōng)平(píng)的投资机会。

　　“分(fēn)红可增强投资者长期投资的信心，同时需结合持有产品(pǐn)的特性，关注二(èr)级市场扰动对整体收益的(de)影(yǐng)响程度。”中航(háng)基(jī)金相(xiāng)关(guān)人士也称(chēng)。

　　特许经营权分红(hóng)包括利润分配和本金(jīn)归还(hái)

　　普通(tōng)投资者应了(le)解底层(céng)资产情况(kuàng)

　　多位业内(nèi)人士(shì)还(hái)提醒，与现有公募基(jī)金分红前提是本金之上的增值部分不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分(fēn)红”界定(dìng)为“分(fēn)派”更(gèng)为准确，分派的是本金与增值两个部分，两个(gè)部分之间的比例是变动的，与现有公募基金分红差异很(hěn)大，大多数普通投资(zī)者可能把“分派(pài)”金额误认为是持续(xù)分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同(tóng)年限到期后基(jī)金价值面临极大不确定性，这是该(gāi)类投资者应该注(zhù)意(yì)的(de)情况。

　　李华平表示，目(mù)前公(gōng)募REITs主(zhǔ)要(yào)有特许(xǔ)经营权类(lèi)和产(chǎn)权类(lèi)两大资产类(lèi)型，持有产权类产品的(de)收益主要包(bāo)括(kuò)每年的现金分红及资产增(zēng)值的收益，而(ér)持有特许经营类(lèi)产品的(de)收益主要来(lái)自项(xiàng)目每(měi)年的现金分红。其中(zhōng)，特许经营权类(lèi)资产(chǎn)的分红包括了利润分配和(hé)本金(jīn)的归还，两者的比率也是变动的(de)，对特许经营权类资产的公募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡(héng)量投资(zī)收益。普通投资者在选择(zé)投资标的(de)时(shí)，应(yīng)了解公募(mù)REITs底层资(zī)产的类型。

　　中航基(jī)金也表示，从细分来看，各类公(gōng)募REITs分红(hóng)因底层(céng)资产属性不同而(ér)形成区(qū)别(bié)。特许经营权(quán)类的(de)公募(mù)REITs产品因其(qí)分红相当于(yú)包(bāo)含“本金+收益”，分红相对较多(duō)，债性偏强。而(ér)产权类的公募(mù)REITs分(fēn)红主要为(wèi)“收益”，更看重(zhòng)底层资产的价值(zhí)增值(zhí)，所(suǒ)以相对股(gǔ)性偏强。普通投资者在选择(zé)公(gōng)募REIT时，需(xū)要(yào)考虑底(dǐ)层资产属性(xìng)，对所选择产品的二级市场价(jià)格(gé)和分红有合(hé)理预(yù)期(qī)。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营项(xiàng)目在经营权到期后(hòu)不再能产(chǎn)生现(xiàn)金收(shōu)益(yì)，因此将可供分配金(jīn)额的(de)分配理解为“分派”比“分红”更加(jiā)准确。基于这个特点，剩余经营期限较短(duǎn)的(de)特(tè)许经(jīng)营项(xiàng)目，通常(cháng)具备更高的(de)分派(pài)率(lǜ)水平。对于剩余(yú)期限较长的特(tè)许经(jīng)营权项目，即使分(fēn)派率(lǜ)相对较低，也有足够年限收回本金(jīn)并取得水晶有灵性是不是迷信，水晶是辟邪还是招鬼收益(yì)。

　　中金基(jī)金该负责人提醒投资者注意(yì)，特许(xǔ)经营权(quán)项目(mù)的(de)分派金(jīn)额包含了投资本金，在不进行扩募的情况(kuàng)下(xià)，基金(jīn)份额单价随着分派(pài)进(jìn)度逐年下(xià)降(jiàng)是正常现象，投资特许经营权REITs的收益来自(zì)项目剩余期(qī)限产生的现金流。

　　“与特许经(jīng)营项目相比，产权(quán)类项目的土地或建筑的剩余使用年(nián)限(xiàn)一(yī)般较长(zhǎng)，再加上(shàng)到期后通过(guò)对建筑的更新(xīn)改造(zào)或补(bǔ)缴土(tǔ)地出让金等追(zhuī)加投资，有机会(huì)进一步延长经营(yíng)期(qī)限(xiàn)。这种类似永续经营的假设(shè)反映在基础资产(chǎn)的估值(zhí)上，使产权类REITs具备更显著的资产投资属性(xìng)。”该负责人(rén)称。

　　观测内部(bù)收(shōu)益率等(děng)指标

　　评估项目底(dǐ)层资产(chǎn)运营情(qíng)况

　　在基金分(fēn)红(hóng)的时点，多位业(yè)内人(rén)士还表示(shì)，在产品分红期，投资者(zhě)可以观测(cè)经(jīng)营活动现金流、可供分配(pèi)现金、内部收益率等水晶有灵性是不是迷信，水晶是辟邪还是招鬼指标，来观察和评估项(xiàng)目底层资(zī)产(chǎn)的(de)运营情况。

　　中(zhōng)航(háng)基金表示，年报指标中，跟现金相关的指标有(yǒu)两(liǎng)个：一是年报中披露(lù)的经营活动现金(jīn)流，二(èr)是(shì)可供分配现金，二者存在本质性(xìng)区别。经营活动产生的现金(jīn)净流量(liàng)是指企(qǐ)业经营、筹资、投资(zī)产生的现金流，基于企业本身经营活动(dòng)产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对(duì)非(fēi)现金影响利润表的项目进行调整，加期初现金(jīn)，最终(zhōng)得到的账面现金。

　　李华平也表(biǎo)示(shì)，公募REITs作为资产配置新选(xuǎn)择，投(tóu)资价值(zhí)体现(xiàn)在(zài)相对股债市(shì)场独立的(de)资(zī)产配(pèi)置(zhì)功能，比较适合长(zhǎng)期(qī)持有。建议投资者(zhě)对经营权类的资产可以更多关注内(nèi)部收益率的(de)高低，对产权(quán)类的资产更多关注分派率(lǜ)高低。因为公募REITs可分配(pèi)收益主要来自(zì)底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)的经(jīng)营净现(xiàn)金流，所(suǒ)以底(dǐ)层资(zī)产运营情况直接(jiē)影响投资回(huí)报，投资者(zhě)可综(zōng)合考虑原始权益人综合实力、运(yùn)营(yíng)管理机构实力(lì)、公募基金管理(lǐ)人实力等多重(zhòng)因(yīn)素来选择(zé)投资标的。

　　中信证券研(yán)报也显示，公募(mù)REITs进入密集分红期，由于分红交易带来的短期(qī)博弈机(jī)会仍在，叠(dié)加此(cǐ)前市(shì)场接连(lián)回调，建(jiàn)议投资(zī)者关(guān)注有(yǒu)基本面支撑、填(tián)权效应(yīng)相对(duì)明显、同时分红(hóng)规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均会载明REITs在(zài)发行首年及次年的(de)可供分配金额预测(cè)。投(tóu)资者可以将REITs的实际分(fēn)红(hóng)金额与募集材(cái)料中披露(lù)预测进行比较(jiào)分析，结合经济及市场的实(shí)际环境，对基础设施(shī)项目(mù)的(de)运营业(yè)绩(jì)及(jí)REITs的管(guǎn)理能力进行(xíng)判(pàn)断(duàn)。”中金(jīn)基(jī)金上述负责人也称。

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