5月以来，房地产(chǎn)板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘(pán)，中(zhōng)信房(fáng)地产指数本月(yuè)涨幅约为(wèi)2％。而以公募基金为代表的机(jī)构(gòu)对于这一(yī)板块已经在(zài)悄然布局。数据显(xiǎn)示，以南方(fāng)和华(huá)夏的(de)两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额(é)均较4月28日时(shí)有小(xiǎo)幅(fú)增长。根(gēn)据基金一季报统计，龙头与地方国企央企(qǐ)获得(dé)增持，持仓数量占流通股比重增幅五只个股分别为(wèi)华发(fā)股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产(chǎn)或“底部回(huí)升(shēng)”

　　行(xíng)业红(hóng)利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末，公募(mù)所持有(yǒu)的房地产行业(yè)标的市值约1188亿元，占其所持股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出色，但(dàn)公募所持房地产公司市值(zhí)在股票资产(chǎn)中的占比却断(duàn)崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终(zhōng)于出现了三(sān)年来的(de)首(shǒu)次回升，年(nián)底这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对(duì)房(fáng)地(dì)产行(xíng)业(yè)的持股比例(lì)也同步回(huí)升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似(shì)乎在今年一(yī)季(jì)度得以延续。数(shù)据统(tǒng)计显示，公募(mù)重(zhòng)仓持有(yǒu)房地产板(bǎn)块一季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿(yì)元，较(jiào)2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市(shì)值前五个股(gǔ)分别为保利发(fā)展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨(bīn)江集团，持仓市值占(zhàn)板块比(bǐ)重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于(yú)房地产(chǎn)的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在(zài)公(gōng)募基金一季报汇总的(de)重仓股(gǔ)中，房地产板块排名最高的是保利发展，在基金重仓第(dì)33位。排名第二的是招商蛇(shé)口，排在(zài)第78位。而老牌龙头(tóu)股万科A排在(zài)第96位。对(duì)比去年(nián)四季报，变化之处(chù)首先在于几只房地产(chǎn)龙头(tóu)股从排(pái)位上看均有退步，尤其是(shì)万科最(zuì)为明(míng)显；其次是金地集团退出百大(dà)之列。但考虑(lǜ)到房地产是(shì)复苏链上最后一环，且(qiě)首季并非(fēi)行业销售旺季，其传(chuán)导到二(èr)级(jí)市场乃至机构持仓上还需要时(shí)间(jiān)周期。

　　形(xíng)成(chéng)共识(shí)的是，经济圈判断房地(dì)产已经进入大分(fēn)化时代，一二(èr)线(xiàn)城市好于(yú)三四线城(chéng)市。而映射到二级市场投资上，配置房地产行业轻松(sōng)收获(huò)行业贝(bèi)塔的红利(lì)期(qī)一去不(bù)返了。“如果按照产业周(zhōu)期来分类，包括(kuò)房地产等几类行(xíng)业在盖特(tè)纳曲(qū)线里属于(yú)成熟期或者衰退期的(de)行业，传统认(rèn)知(zhī)上(shàng)没有(yǒu)什么投资机会(huì)的。但在这几(jǐ)年特殊的行情(qíng)里包括煤炭、电解铝等类似的(de)行业也(yě)出现(xiàn)了一些(xiē)机会，背后的逻辑是供给侧(cè)发生了更大的变(biàn)化。”一不愿具名的上海公(gōng)募基金经(jīng)理指出。

　　不过也(yě)有公募人(rén)士持谨(jǐn)慎乐观态(tài)度：“行业(yè)前几年17亿～18亿(yì)平方米的年销售(shòu)面积(jī)很难再出现了，2022年光(guāng)是居民存款(kuǎn)数量增加了15万亿(yì)元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量(liàng)地产(chǎn)的(de)更(gèng)新，也有近10亿闲游的意思 闲游的反义词是什么平方米(mǐ)。需求端还需要有一定的政(zhèng)策出(chū)来去刺激(jī)购房(fáng)。”

　　宝盈基(jī)金(jīn)房(fáng)地产研究员吕功绩也(yě)指(zhǐ)出：“时至(zhì)今(jīn)日，无(wú)论从城镇(zhèn)化的进程，还是人均住房(fáng)面积（接(jiē)近(jìn)30平/人），我国均已告(gào)别住房短缺时代，而目前(qián)居民的杠杆率和房价收入也不支(zhī)撑每(měi)年18万亿元的(de)销售额，以(yǐ)及过快上行的房(fáng)价，因而(ér)行业高增的时代已经过去，未来行业的需求或将回落，在(zài)此过程(chéng)中，伴随着地(dì)产的高杠杆属性，就(jiù)很容易出(chū)现信用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入到供给侧出清的过(guò)程。这(zhè)个(gè)过程中，综合竞争力强(qiáng)的公司(sī)就能(néng)够(gòu)通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方(fāng)式，获得市占率的提升。当行(xíng)业(yè)需求见顶(dǐng)回落(luò)时，行(xíng)业的(de)贝塔(tǎ)已(yǐ)经(jīng)过(guò)去了，但(dàn)不代表(biǎo)没有投资机(jī)会(huì)，机会在于城市、位(wèi)置、产品的阿(ā)尔(ěr)法，而对应到股票投资(zī)，就是强竞(jìng)争力(lì)公司的(de)阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基(jī)于这样的认(rèn)识转变，精耕细(xì)作个(gè)股成为公募(mù)乃至整体(tǐ)机构的务实(shí)之(zhī)举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国企、优质(zhì)区域性标(biāo)的成(chéng)香饽(bō)饽(bō)

　　5月以来，房地(dì)产(chǎn)板(bǎn)块(kuài)个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅(fú)约(yuē)为(wèi)2％。从具体的个股来看(kàn)，《红周刊》利(lì)用Wind统计申万(wàn)房(fáng)地产板块(kuài)个股，在纳(nà)入统计的(de)124只房地产(chǎn)类标的(de)股中，本月以来实现股(gǔ)价(jià)上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述(shù)时间段恰好排名前五的(de)公司(sī)月内涨幅超过了10％，它(tā)们分别(bié)是上实(shí)发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发展，五一假(jiǎ)期(qī)归来后日成(chéng)交量明显放大，4日、5日连续(xù)两(liǎng)个交(jiāo)易(yì)日(rì)收出涨(zhǎng)停。从该股的(de)基本面来看，上实(shí)发展的主营业务为房(fáng)地产开发与经营。公司(sī)的主要产品及服务为房地产(chǎn)销售、房地产租赁、物业管(guǎn)理服务、工(gōng)程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿元，比上(shàng)期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿(yì)元(yuán)，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同闲游的意思 闲游的反义词是什么比(bǐ)扭亏。

　　不(bù)过从(cóng)十大(dà)流(liú)通(tōng)股股东(dōng)来看，各类机构都有对其布局的例(lì)子。以3月31日(rì)时的首季十(shí)大流(liú)通股(gǔ)股东(dōng)来看， 具体包括公募的上银(yín)基金、私募的(de)迎(yíng)水文龙、中央汇金、长城资产(chǎn)管理公司等都跻身前十的行列(liè)。

　　巧合(hé)的(de)是，涨幅暂(zàn)时排名(míng)第二的浦(pǔ)东金桥也是(shì)上海本地房企，其第一季度的(de)收(shōu)入利润规模大(dà)幅度复苏。究其原因，一(yī)方面(miàn)是该公(gōng)司后(hòu)疫情时代出租率(lǜ)复苏至近年来最高，另一方面则(zé)是公司拿地结算持续性向(xiàng)好，从数字上看，一季(jì)度(dù)新增虹口135、138住宅地(dì)块，总建(jiàn)筑面积约(yuē)54万平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然也吸引了知(zhī)名机构(gòu)在其中(zhōng)持(chí)续驻(zhù)足(zú)。从第一季度十(shí)大(dà)流通股股东来看，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的(de)两只产品依然在(zài)前十中，这也是连(lián)续第三个季度他(tā)有的两只产品杀入前十。同时榜单中还有一(yī)支大(dà)名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比(bǐ)投资(zī)局(jú)，其当季还小幅增加了(le)持股。

　　除(chú)去上(shàng)述两家上海区域(yù)性地产(chǎn)公司(sī)外，荣安地产则是(shì)主要(yào)布局在(zài)深(shēn)圳(zhèn)的地(dì)产公(gōng)司，一季报交(jiāo)出的也是一份报喜的(de)成绩单：首季公(gōng)司(sī)实现营(yíng)业收(shōu)入51.85亿元，同(tóng)比(bǐ)增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司股东(dōng)的净利润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机(jī)构态度(dù)来看，《红周刊》注意到两只公募指(zhǐ)基首季新杀入十大流(liú)通(tōng)股股东行列(liè)。具体说(shuō)来， 南(nán)方中证全指(zhǐ)房(fáng)地产ETF上榜(bǎng)排(pái)名第七位，富国中证指数1000增强则排名第九位，此(cǐ)外联袂(mèi)出现的机构还(hái)有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时(shí)，兴证全球基金(jīn)相关(guān)人士(shì)分析：“经历(lì)过行业(yè)洗牌和兼并(bìng)重组后(hòu)，龙(lóng)头的(de)价值更为笃定突出；从拿地(dì)端看，2022年土地市场大幅降(jiàng)温，优(yōu)质土地供给较多（券(quàn)商(shāng)测算对应潜(qián)在毛利率在25％以上，目前房(fáng)企的利(lì)润(rùn)率仅20％），绝(jué)大(dà)多数房企受限(xiàn)于信用(yòng)问题(tí)或者资(zī)金紧张(zhāng)没法拿地(dì)，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头房企的拿地力(lì)度（拿(ná)地金(jīn)额/销售金额）基本在(zài)30％以上；从融资(zī)上看，龙头房企(qǐ)杠(gāng)杆率较低(dī)，净负(fù)债率基本在70％以下，而其(qí)他房企的净负债率普遍都(dōu)在(zài)100％以上，加杠杆空间有(yǒu)限，从融资(zī)成本(běn)看，龙头房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的(de)销售，龙头房企明显跑赢(yíng)行业(yè)，1～4月百强房企的销(xiāo)售额增速为9％，而(ér)TOP14的销售额(é)增(zēng)速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是(shì)，在(zài)当前中特估的(de)浪潮下，央国企地产股或存在发(fā)展的(de)大好机会。中(zhōng)信证券指出：“房地产(chǎn)行业的结构性机(jī)会(huì)依然(rán)存(cún)在，少(shǎo)部分公司尤其(qí)是(shì)央(yāng)企占据(jù)显著优势，其主要又体现为库(kù)存(cún)的优势。央企地产公司，现阶段表(biǎo)现出较低的融资(zī)成(chéng)本，优质的(de)开发资源和良好的不动产资(zī)产运(yùn)营(yíng)能力的(de)多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国(guó)央企相较(jiào)于(yú)民(mín)营地产公司也是更有优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减值(zhí)、土(tǔ)地资(zī)源债权债务关(guān)系等问(wèn)题，市场对民营房开企业的(de)资产(chǎn)会有(yǒu)更多担忧和质疑，所以在这一(yī)轮行业出清的(de)过程中(zhōng)，央国(guó)企(qǐ)相较于民企(qǐ)来说估值的修(xiū)复更明显。中(zhōng)特估的角度从中长期的维度(dù)看，行业的(de)逻辑在于(yú)集(jí)中度提升后(hòu)，行业进入高质量(liàng)发(fā)展阶段，具备(bèi)较快速(sù)发展阶段更稳定且可预期的盈利(lì)和(hé)现金(jīn)流创造(zào)能力(lì)，以此带来估值(zhí)中枢的提升(shēng)，应该关注估值相对较(jiào)低，企业自身资(zī)产的质(zhì)量好、运营能力强、可以创造持续现金流的(de)企业(yè)。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨(zhǎng)的概率比较低，行业内(nèi)部将出(chū)现分化(huà)，要关注将受益于行业集中度提升的头(tóu)部公司(sī)。”星石投资首席研究(jiū)官方磊(lěi)也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许(xǔ)还是保利发展(zhǎn)、招商蛇口等国(guó)资背景龙头(tóu)前途更为光(guāng)明。不过国投瑞银基金投资部副总监綦傅(fù)鹏表(biǎo)示：“需要客观地去持续观(guān)察国企央企在三个方面是否可(kě)以维持(chí)，首先是融资成本保持低位，其次是销售(shòu)份额持(chí)续提升，再次是拿(ná)地份(fèn)额(é)持续提升。”

　　复苏(sū)速(sù)度缓慢

　　机构需要(yào)多给一些耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房(fáng)企(qǐ)一季报梳理发(fā)现，对于2022年(nián)的业绩出现的(de)整体下(xià)滑，2023年一(yī)季(jì)度(dù)的业绩分化更趋明显(xiǎn)，保(bǎo)利发展、滨(bīn)江集(jí)团等房(fáng)企(qǐ)营收、净利均实现了业绩(jì)的回正，甚至是较大增(zēng)速的增长(zhǎng)。而这些公司也是机构的重仓对(duì)象。

　　对此，知(zhī)名房地产业内人(rén)士张(zhāng)宏(hóng)伟向《红周(zhōu)刊》分析表示，业绩出现明(míng)显(xiǎn)改善的(de)房企，主(zhǔ)要(yào)是因为过去两三年时间(jiān)，尤(yóu)其是(shì)在2021年下半年民营房企不怎(zěn)么投资拿地之后，国有企业仍在持续(xù)性地拿地，且主要集中在核心(xīn)城市，投(tóu)资力(lì)度较大。投(tóu)资的驱动能(néng)够推动房(fáng)企销(xiāo)售业(yè)绩的(de)增长，从(cóng)而在2023年一季度(dù)市场恢(huī)复但仍处(chù)于调整的(de)过程(chéng)中，能(néng)够保有一个正(zhèng)增(zēng)长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也(yě)提醒表示，在房(fáng)地产的复苏(sū)过(guò)程中(zhōng)，还面临着一些(xiē)不确定性。其实(shí)整(zhěng)个市场从四(sì)月份开始又在往下掉。除(chú)了杭州、成都等极个别城市(shì)四月环比(bǐ)三月相(xiāng)对表现较(jiào)好之外(wài)，包括(kuò)北京、上海在内的绝大多数(shù)城市都出现环(huán)比下滑的情况。而现在五月的市(shì)场表现(xiàn)也(yě)不(bù)太乐(lè)观。按照现(xiàn)在(zài)的经济状况、收入情况，以及市场(chǎng)的(de)去库(kù)存压力、企业的资金面压力(lì)，可能(néng)会出现，到六月份房(fáng)企为了半年报冲业绩出现市场的短期反弹外的一个市场乏力现(xiàn)象。也就是说，第二季度、第三(sān)季度增长不确定性的压(yā)力仍旧较大(dà)。

　　上海利(lì)檀投资(zī)董事长陈(chén)昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现(xiàn)在(zài)整个房地产(chǎn)以及其上下游(yóu)产业链的复苏速度都比想象(xiàng)的要慢(màn)很多，我们要(yào)多给(gěi)一(yī)些耐心，这(zhè)个(gè)时候，在房地产(chǎn)以及上下游就不是(shì)赚快钱的时候，只能赚(zhuàn)他基(jī)本面的钱。但这(zhè)也(yě)意味着，只有极为少数的、做得比同行好得多的企业(yè)，会伴随整(zhěng)个行(xíng)业的(de)弱复苏，业绩会(huì)逐步体(tǐ)现(xiàn)出来。所以只能耐心地去(qù)等待(dài)它的(de)基本面不断地凸(tū)显出来，这(zhè)需(xū)要时间(jiān)。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红周刊(kān)》，文中提及(jí)个(gè)股仅为(wèi)举(jǔ)例(lì)分析(xī)，不做买卖推荐。）

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