5月以来，房(fáng)地产(chǎn)板(bǎn)块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收盘，中信(xìn)房地(dì)产指数本(běn)月涨(zhǎng)幅约为2％。而以(yǐ)公募基金(jīn)为代表的(de)机构(gòu)对(duì)于(yú)这一板(bǎn)块(kuài)已(yǐ)经在悄然布局。数据显示(shì)，以南(nán)方和华夏的两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所(suǒ)公布(bù)的总份(fèn)额(é)均较(jiào)4月28日时有小幅增长。根据基金一季报(bào)统(tǒng)计(jì)，龙头与地方(fāng)国企央企获得增(zēng)持，持(chí)仓数量占流通股(gǔ)比重增幅五(wǔ)只个股(gǔ)分别为(wèi)华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产(chǎn)或(huò)“底部回(huí)升(shēng)”

　　行业(yè)红利时代已(yǐ)过 精耕细作成共识(shí)

　　从公募(mù)基金(jīn)对(duì)房地产的(de)配(pèi)置看，2019年末，公募所持有的房地产行(xíng)业(yè)标(biāo)的市值约1188亿(yì)元，占其所持股(gǔ)票市值的(de)4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募(mù)所持房地产(chǎn)公(gōng)司市值在股票资产中的(de)占(zhàn)比(bǐ)却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进(jìn)一步(bù)降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出(chū)现了三年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此(cǐ)同时，公(gōng)募(mù)对房地产行(xíng)业的持股比(bǐ)例也同步回升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今年一季度得以延(yán)续。数(shù)据统计显示，公募重仓(cāng)持有(yǒu)房(fáng)地产板块一季度(dù)市(shì)值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季(jì)度(dù)提升6.71％。持(chí)仓市值前五个股分别(bié)为保利发展、招(zhāo)商(shāng)蛇口、万科A、华(huá)发股份、滨江集团，持仓(cāng)市值占板块比(bǐ)重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对于房地产的投资愈(yù)发(fā)有集中于睡觉的时候一直放里面是什么感觉，睡觉一直放在里面龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季报汇总的重仓股中(zhōng)，房地(dì)产(chǎn)板块排名最(zuì)高(gāo)的(de)是(shì)保利(lì)发(fā)展，在基金重仓(cāng)第33位。排(pái)名第二的是(shì)招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股(gǔ)万科A排在第96位。对比去年四(sì)季报，变化之处(chù)首(shǒu)先在于几只房地(dì)产龙头股(gǔ)从(cóng)排位上看均(jūn)有退步，尤其(qí)是万科(kē)最为明显；其次是金(jīn)地集团退(tuì)出百大之列。但考虑到房(fáng)地(dì)产是复(fù)苏链上最后一环(huán)，且(qiě)首季并非行业(yè)销售旺(wàng)季，其传导到(dào)二级(jí)市(shì)场(chǎng)乃至机构(gòu)持仓上还需要时(shí)间周(zhōu)期。

　　形(xíng)成(chéng)共识的是，经济(jì)圈判断房地产(chǎn)已经进入大(dà)分化时(shí)代，一(yī)二线城市好于(yú)三四线城市。而映射到二级市场投资(zī)上，配置房地产行业轻(qīng)松(sōng)收获行业贝塔的红利期一去不返了。“如(rú)果按(àn)照产(chǎn)业周期来分(fēn)类，包括房地产等几类行业在盖特纳曲(qū)线(xiàn)里属(shǔ)于成熟期或者衰退期(qī)的(de)行(xíng)业，传统认知上没有什(shén)么投资机会的。但在这几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等(děng)类似的行(xíng)业也出现了一些机会，背后的逻辑是(shì)供给侧发生(shēng)了更(gèng)大的变化。”一不愿(yuàn)具名的(de)上海(hǎi)公募(mù)基金经理指(zhǐ)出(chū)。

　　不(bù)过(guò)也有公(gōng)募人士持谨慎(shèn)乐观态度(dù)：“行业前(qián)几年17亿(yì)～18亿平方米的年(nián)销售面(miàn)积(jī)很难再出现(xiàn)了，2022年光是居民存款数量增加(jiā)了15万亿元。中(zhōng)国(guó)存量有400亿平(píng)方米建(jiàn)筑面(miàn)积，考虑存量地产的(de)更(gèng)新(xīn)，也有(yǒu)近10亿平方米。需求端还需要有一(yī)定的(de)政策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研究员吕功绩(jì)也指出：“时至今(jīn)日，无论从城镇化的进程，还是人(rén)均住房面积（接(jiē)近30平/人(rén)），我(wǒ)国均已告别住(zhù)房(fáng)短缺时代，而目前居民的杠杆率和房(fáng)价收入也(yě)不(bù)支撑(chēng)每年(nián)18万亿元(yuán)的(de)销售额，以及(jí)过(guò)快上行的房(fáng)价(jià)，因而行业(yè)高增的时代已经过去，未来(lái)行业(yè)的需求(qiú)或将回落，在此过程(chéng)中(zhōng)，伴随(suí)着地产的高杠杆属性(xìng)，就很容(róng)易出现信用风险(xiǎn)问题（类(lèi)似2022年的民营(yíng)地产爆雷），行业进入到(dào)供给(gěi)侧出清的(de)过程。这个过程(chéng)中，综合竞(jìng)争力强的公司就能够(gòu)通过大(dà)鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提(tí)升。当(dāng)行业需求(qiú)见顶回落时，行业(yè)的(de)贝塔已经(jīng)过去了，但不代表没有投资机会，机会(huì)在(zài)于城市、位(wèi)置(zhì)、产品的阿尔法，而(ér)对(duì)应(yīng)到股票投资(zī)，就是强竞争(zhēng)力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或(huò)许也是基于这样的认识转变(biàn)，精耕细作个股成为公募乃至整体(tǐ)机构的务实(shí)之举。

　　机构配(pèi)置房地产“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部(bù)央国企、优质区域性标的成香饽饽(bō)

　　5月以来(lái)，房地产板块个(gè)股多(duō)出现小幅上涨，截(jié)至(zhì)5月10日收盘(pán)，中(zhōng)信房(fáng)地(dì)产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。从(cóng)具体(tǐ)的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万房地产板块(kuài)个股，在纳入统计的124只房地产类标的股中，本月以来实现股价(jià)上涨的达(dá)到(dào)了81家(jiā)。

　　其(qí)中，上述时间段恰好排名前五(wǔ)的(de)公司(sī)月内涨幅超过(guò)了10％，它们分别是上实发展(zhǎn)、浦东(dōng)金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地产。排名第一的(de)上(shàng)实发(fā)展，五一假期归来(lái)后(hòu)日成(chéng)交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该(gāi)股的(de)基本面来看，上(shàng)实发(fā)展的(de)主(zhǔ)营业务为房地产开发与(yǔ)经(jīng)营(yíng)。公司的主要产品及服务为房地产销(xiāo)售(shòu)、房地产租赁、物(wù)业管理(lǐ)服(fú)务(wù)、工程项目(mù)、酒店经营。从业绩数据(jù)来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上(shàng)期减(jiǎn)少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实(shí)现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利(lì)润(rùn)2.86亿元(yuán)，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大流通(tōng)股股东来看，各类机(jī)构都有对其(qí)布(bù)局的例子。以3月31日(rì)时的首(shǒu)季(jì)十大(dà)流通股股东(dōng)来看(kàn)， 具体包括公募的上(shàng)银基金(jīn)、私(sī)募(mù)的(de)迎水文龙、中(zhōng)央(yāng)汇金、长(zhǎng)城(chéng)资产管理(lǐ)公司等(děng)都(dōu)跻身前(qián)十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时(shí)排名第(dì)二的浦东金桥也是上海本地(dì)房(fáng)企，其第一季度的收入利润(rùn)规模(mó)大幅度复苏(sū)。究其原因，一方面是(shì)该(gāi)公司(sī)后疫情时代出租率复苏(sū)至近年(nián)来最高，另(lìng)一方面(miàn)则是公司拿地结算持续性向好(hǎo)，从数字上看，一季(jì)度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的(de)业绩势头向好背景(jǐng)下，自然也吸引了知(zhī)名机构在其中持续(xù)驻足。从(cóng)第一季度十大(dà)流通(tōng)股股东(dōng)来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依(yī)然在前十中，这也是连(lián)续第三个季(jì)度他有的两只产品杀入前十。同时榜(bǎng)单中还有(yǒu)一支睡觉的时候一直放里面是什么感觉，睡觉一直放在里面大(dà)名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比(bǐ)投资局，其当季还(hái)小幅增加了持股。

　　除(chú)去上述两(liǎng)家上海区域(yù)性地产(chǎn)公司(sī)外，荣安地产则(zé)是主要布局在深圳的地产公司，一季报交出的也是(shì)一份报喜的成绩单：首季(jì)公司实现营业(yè)收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上(shàng)市(shì)公司股东的净利润6.48亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机(jī)构态度来看(kàn)，《红周刊》注(zhù)意(yì)到两只(zhǐ)公募指基首季新杀入十大流通股股东行列。具(jù)体说来(lái)， 南方(fāng)中证全指房(fáng)地(dì)产ETF上榜排名第(dì)七位，富国中证指(zhǐ)数1000增(zēng)强(qiáng)则排(pái)名第(dì)九位，此(cǐ)外联袂出现的(de)机构还有QFII高盛国际和私募迎(yíng)水(shuǐ)聚宝。

　　接(jiē)受《红(hóng)周刊》采(cǎi)访时，兴(xīng)证全球基金相关(guān)人士分析：“经(jīng)历过行业洗牌和兼并重(zhòng)组后，龙头的价值更为笃定突出(chū)；从拿(ná)地端看，2022年(nián)土地(dì)市场大幅降(jiàng)温，优质土地(dì)供给较多（券(quàn)商(shāng)测算对应(yīng)潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多(duō)数房(fáng)企受限于信用问题或(huò)者(zhě)资金(jīn)紧(jǐn)张没法拿地，龙头(tóu)房企趁机获取低成本土(tǔ)地，龙头房(fáng)企的(de)拿地(dì)力(lì)度(dù)（拿地(dì)金额/销售金额）基本(běn)在30％以上(shàng)；从(cóng)融(róng)资(zī)上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下(xià)，而其他房企的净(jìng)负债率普遍都在(zài)100％以上，加杠杆空间有限，从融(róng)资成(chéng)本看，龙(lóng)头房企的(de)融资成本不断(duàn)下滑(huá)，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年(nián)的销(xiāo)售，龙头房(fáng)企明显跑(pǎo)赢行(xíng)业(yè)，1～4月百强房企的(de)销售额(é)增速为9％，而TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前(qián)中特(tè)估(gū)的浪潮下，央国企地产股或存在发展的大好(hǎo)机会。中信证(zhèng)券指出：“房地产行业的(de)结构性机(jī)会(huì)依然(rán)存在，少部分公司(sī)尤其是(shì)央企占据显著优势，其主要又体现为库存的优势(shì)。央企地产(chǎn)公(gōng)司，现阶段表现出较低(dī)的融资(zī)成本(běn)，优(yōu)质(zhì)的开发(fā)资源和(hé)良好的不动产资产(chǎn)运营能力(lì)的(de)多重竞争优势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国(guó)央企相较于民(mín)营地(dì)产公司也是更有优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减值、土(tǔ)地资源(yuán)债(zhài)权债务关系等问题(tí)，市场对民营(yíng)房开企业的(de)资产会有更多担忧和质疑，所以(yǐ)在(zài)这一轮行业(yè)出清的过程中(zhōng)，央(yāng)国企相较(jiào)于民企来说估值的修复更明(míng)显。中特估(gū)的角(jiǎo)度从(cóng)中长期的维(wéi)度看，行业的逻(luó)辑在于(yú)集中(zhōng)度提升后，行业进入高(gāo)质量发展阶段，具备较快速发展阶段更稳定且可预期的盈利和现金(jīn)流创造(zào)能力，以此带来估值(zhí)中枢(shū)的提升，应该关注估值(zhí)相对较低，企业自身资产的质量好、运营(yíng)能(néng)力强、可以(yǐ)创造(zào)持续现金(jīn)流(liú)的企业(yè)。”

　　“存量时代中行业(yè)普涨的概率比(bǐ)较低(dī)，行业内部(bù)将出现分化，要(yào)关注将受(shòu)益(yì)于(yú)行业集中度提升的头部公司(sī)。”星石投资(zī)首席(xí)研究官方磊也(yě)表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是(shì)保利发展(zhǎn)、招商蛇口等国资背景龙头(tóu)前途(tú)更(gèng)为(wèi)光明。不过国投瑞银(yín)基金投资(zī)部副总监綦傅(fù)鹏表示：“需要客观地去持续(xù)观察国企央企在三个方面是否可以维持，首先是融资成本(běn)保持(chí)低位，其次是销售份额持续提升，再次是拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构需要多给一些(xiē)耐心

　　而(ér)《红周刊》也根据(jù)房企(qǐ)一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的(de)整(zhěng)体下滑，2023年(nián)一季度的业(yè)绩分(fēn)化更趋明显，保(bǎo)利发展(zhǎn)、滨江集团等房企营收、净利均(jūn)实(shí)现了(le)业(yè)绩的回正，甚至是较大增速的增长。而这些公司也是机(jī)构的重仓对象(xiàng)。

　　对(duì)此，知(zhī)名(míng)房地产业内人(rén)士张宏伟(wěi)向《红周刊》分析表示，业绩出现明(míng)显改(gǎi)善(shàn)的(de)房企(qǐ)，主要是(shì)因为过去两(liǎng)三年时间，尤其(qí)是在2021年下半年民营房企不(bù)怎么投资拿地之后，国(guó)有企业仍在持续性(xìng)地拿(ná)地(dì)，且(qiě)主要集中在(zài)核心城市，投资力度较大。投资的(de)驱动能够推动(dòng)房(fáng)企销售业绩的增长(zhǎng)，从而(ér)在(zài)2023年一季度市场恢复(fù)但仍处于调整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过(guò)张宏伟同时也提醒表示，在(zài)房地(dì)产(chǎn)的复苏过(guò)程中，还(hái)面(miàn)临(lín)着一些不确定性。其(qí)实整个市场从四(sì)月份开始又在往下(xià)掉(diào)。除(chú)了杭州、成都等(děng)极(jí)个别城市四(sì)月环比三月相对表现(xiàn)较好之外，包括北(běi)京、上海在内的绝大(dà)多数(shù)城市(shì)都出现环比下滑的情况。而现在五月的(de)市场表现也(yě)不太乐(lè)观。按照现在的经济(jì)状况、收入情况，以及市场的去库(kù)存压力、企业的资金面压力(lì)，可能会(huì)出现(xiàn)，到六月份房企为了半年报冲业(yè)绩出现市场的短期反弹外的一(yī)个市场乏力现象。也就是(shì)说(shuō)，第二季度、第三季度增长不确定性(xìng)的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊(hào)扬也向《红周刊》指(zhǐ)出(chū)，现在(zài)整个(gè)房地产以及其上下(xià)游产业链的(de)复苏速度(dù)都比(bǐ)想象的要(yào)慢很多(duō)，我们要多给一些(xiē)耐心(xīn)，这个时候，在(zài)房(fáng)地产以及上下游(yóu)就(jiù)不是赚快钱的时候，只能赚他(tā)基本面(miàn)的钱(qián)。但这也(yě)意(yì)味着，只有极为少数的、做(zuò)得比同行好(hǎo)得(dé)多的企业，会伴随整个(gè)行(xíng)业的弱复苏，业绩会逐(zhú)步体现出来。所(suǒ)以(yǐ)只能耐心地去等待它(tā)的基本面不(bù)断地凸(tū)显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及(jí)个股仅(jǐn)为举例分析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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