文：任泽平团队(duì)　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月17日(rì)召开的(de)全国住(zhù)房和城(chéng)乡建设(shè)工作会议提(tí)出“有条件(jiàn)的可以进行现房(fáng)销售(shòu)”，不足一个(gè)月时间，已(yǐ)有(yǒu)山东、安徽(huī)、河(hé)南、四川、广东等地明(míng)确表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售制了，用你的(de)钱，建(jiàn)你的房(fáng)子，还烂尾了，这是对购房者(zhě)的(de)不公(gōng)平(píng)。以后(hòu)谁有钱谁建房，没(méi)钱没实力的别建了，不能把包袱甩给(gěi)老百姓和社会，这(zhè)是房地产从大开发时(shí)代步(bù)入高(gāo)质量发展阶段的必然趋(qū)势，也是(shì)对购房老(lǎo)百姓的最大保护。98年房(fáng)改时，全国(guó)缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售(shòu)制是(shì)权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存(cún)量时代，对(duì)购房民众(zhòng)不公平(píng)的预售制(zhì)已经过时了，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为现房销售。以后(hòu)一手交(jiāo)钱(qián)，一手交房，天(tiān)经地义。当然(rán)二次房改是个技(jì)术活，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复(fù)市场(chǎng)信心以及长(zhǎng)效机制，长效机制(zhì)四(sì)大关键是推动城(chéng)市群战略、人地(dì)挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产(chǎn)税。如果按(àn)照(zhào)经济规(guī)律办事，中国(guó)一(yī)定能(néng)实(shí)现(xiàn)房(fáng)地产软着陆(lù)和(hé)长(zhǎng)期(qī)平稳健康发展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制、改为现房销(xiāo)售？大家想想，绝(jué)大(dà)部分商品(pǐn)是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购买者的单方面(miàn)不公平制度，购房老百姓几乎承担了(le)所(suǒ)有商品(pǐn)不能交付的风险。从个(gè)人(rén)层(céng)面看，预(yù)售制(zhì)对购房者非(fēi)常不公平，比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利(lì)息，还要(yào)承担(dān)延迟(chí)交(jiāo)房、房屋质量(liàng)、房产证延期办(bàn)理(lǐ)甚至(zhì)不能交房(fáng)的风(fēng)险。从行(xíng)业层面看，预售制助(zhù)推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆(gān)扩张，若遇到下行周期(qī)，会引(yǐn)发资金链断(duàn)裂、项目搁(gē)置等系列(liè)风险。取消预售制(zhì)，改为现(xiàn)房销售，这样有助于(yú)落实中央房(fáng)住不(bù)炒精神、有助于(yú)保障购(gòu)房老百姓权益、有助于房企稳(wěn)健发展，一举多得，谋(móu)划(huà)长远。

　　3、为什(shén)么(me)建议取消预售(shòu)制(zhì)度？预售制度怎么来的？国外什么情况？简单科普(pǔ)一(yī)下：商品房预售(shòu)最早(zǎo)源于中国香港，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由(yóu)于商品房(fáng)短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴中国香港，引入(rù)了商品房预售制(zhì)度。其(qí)实，当前世界不(bù)少国家存在预售制。但是，重点来了！发达国家(jiā)一般有严格的监(jiān)管保障措施，开发商在项(xiàng)目获得政府批准后才可以开始销售，买家(jiā)在购买期房后(hòu)并非像中国一样(yàng)在支付完首付款后从银(yín)行(xíng)一次性贷款(kuǎn)支付剩余(yú)全部房款，而(ér)是根据开发商工(gōng)程(chéng)进(jìn)度(dù)在完(wán)全交房前进行分期支付(fù)。所以(yǐ)，预售制度是需要严格的(de)资金监管、分期(qī)支付以(yǐ)及违约处罚措施作为保(bǎo)障的(de)，如果(guǒ)没有(yǒu)这些保障措施，一(yī)定会触(chù)发风(fēng)险，对购房民(mín)众不公(gōng)平(píng)，所(suǒ)以不如借(jiè)机(jī)取消预售制度，以后改为现房销售(shòu)。客观讲预售制度有一定(dìng)历史阶段性，现在中(zhōng)国(guó)住房进入存量时代，取消预售制度(dù)有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给(gěi)老百姓和社会，当然这需要配套房企债务重组、复工保交(jiāo)楼、恢(huī)复市(shì)场信心和房地产长效机制(zhì)。这(zhè)是个技(jì)术活，只要坚持市场化改革，中国(guó)一定(dìng)能化解这个难题，让房(fáng)地产回归实体经济和居住(zhù)属(shǔ)性，安(ān)居乐(lè)业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售(shòu)制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营销(xiāo)手段(duàn)，而(ér)是所(suǒ)见即所得(dé)的(de顺丰首重是多少公斤多少钱，顺丰首重是多少公斤续重多少钱)过硬的产品质量和诚信(xìn)，这才(cái)是对购(gòu)房(fáng)民(mín)众的最(zuì)根本(běn)最实质(zhì)的(de)保障，这样(yàng)将(jiāng)极大的提升开(kāi)发商的(de)建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。所有商业的本(běn)质是向善(shàn)，是以客户(hù)为中(zhōng)心，房地产也不能例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾(wěi)毁三(sān)代，好房幸福一家人。从这个角度，取消(xiāo)预售(shòu)制、实(shí)施(shī)现房销售是实现老百姓安居乐业、社(shè)会长治久安、行业企(qǐ)业健(jiàn)康(kāng)发展的重大措施。在当(dāng)前的情(qíng)况下，取(qǔ)消预售制要结合稳楼市、房地产软着(zhe)陆(lù)、打通金融支持当(dāng)期三(sān)好生、新模(mó)式(shì)等综合(hé)施策(cè)。

　　作者十年前在国务院发展研究中心(xīn)参与财税改革方(fāng)案研究时，对预售制、房地产税、人地挂(guà)钩、金融稳(wěn)定(dìng)、房企杠杆率等进行过长(zhǎng)期系统的(de)专项(xiàng)研究(jiū)。（参考后来形(xíng)成的专著《房地产(chǎn)周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内(nèi)地(dì)商品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化(huà)进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前预售资(zī)金第三方全程监(jiān)管，交付(fù)时开(kāi)发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得房款

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交(jiāo)易立法，设置期房预(yù)付款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资(zī)金由银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　二十世纪(jì)五十年(nián)代(dài)在中国香(xiāng)港，楼(lóu)宇出(chū)租是地产行业盛(shèng)行的(de)方式，但有着转让难、出租资金(jīn)周转期长(zhǎng)等问题，分层销售孕育(yù)而生。20世纪(jì)50年代(dài)，中国香港还未(wèi)推(tuī)行公共房屋制(zhì)度，许多(duō)人栖(qī)身于木屋(wū)或(huò)者其他临(lín)时(shí)住宅，住房的需求是相(xiāng)当高，不过(guò)大多数(shù)居民的(de)储蓄很少。当时楼宇买卖多数(shù)以(yǐ)一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出租是中国香港地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资金(jīn)周转期长等问题。针对这(zhè)一(yī)系列问题，不少地产商开(kāi)始探求新的方(fāng)式，如把楼宇契(qì)约切开，即(jí)“分契”，然(rán)后将楼宇分层出售(shòu)。这模(mó)式一(yī)经推(tuī)行，购买楼宇的(de)市民数量(liàng)有所增加，开发商资(zī)金周转加(jiā)快(kuài)。

　　在分层出售的基础上，将“按(àn)揭”模式引入房地(dì)产销(xiāo)售，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东(dōng)创办立信置(zhì)业有(yǒu)限(xiàn)公司，凭借商业直觉和(hé)多年(nián)经营(yíng)杂货铺、海上驳运业务的经(jīng)验，对(duì)于商品流通、资金周转(zhuǎn)有着(zhe)独到的见(jiàn)解，在努力寻求方法加(jiā)快自身资金周转。当时(shí)其(qí)在购下九(jiǔ)龙的(de)一块地(dì)盘后，除了分层出售、还印发(fā)售楼说明书，上有文字详(xiáng)尽说明楼宇(yǔ)的地势环境(jìng)、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购方法(fǎ)等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外(wài)一(yī)个(gè)亮点，即(jí)先收取买家(jiā)的订金，采(cǎi)用类似租金的(de)分(fēn)期付款形式，等新楼落(luò)成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的房产。这种方(fāng)式减轻了民众购房的资金压力，加(jiā)速了房屋(wū)的建造和销(xiāo)售(shòu)，也解决了(le)制造(zào)商的(de)资金问题，降低投资风险，在当(dāng)时可谓是“双(shuāng)赢”的(de)举(jǔ)措。“预(yù)售(shòu)楼花+分期(qī)付(fù)款”的销售模式成为当时中国香港房地产市(shì)场的一大特色，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了(le)核心的住房供(gōng)不应(yīng)求的问(wèn)题，使房市发(fā)展进入新阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推动了中(zhōng)国(guó)香港楼市(shì)几十年繁荣(róng)，但期间(jiān)也(yě)出(chū)现(xiàn)过(guò)“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管(guǎn)部门不断完善、规范化(huà)，建立健全(quán)的监管机制，促进(jìn)市场健康发(fā)展。例如(rú)，1960年，位(wèi)于大角(jiǎo)咀的一个楼盘因建筑费用超支停工，出(chū)现“烂尾”情(qíng)况(kuàng)。在1961年后，中(zhōng)国香港管理部门(mén)提升(shēng)了(le)对于预售楼(lóu)花制度的(de)监管，即要求开发商在预售前，确保(bǎo)地价款(kuǎn)已经(jīng)全部支付(fù)，还要证明自身有(yǒu)资金等能(néng)力把项目完成(chéng)，资金(jīn)需放入律师所托管，支取(qǔ)时(shí)需律所和建筑师(shī)的(de)核准。为了防止开发(fā)商、律所、建筑师等(děng)造假，套取(qǔ)监管(guǎn)账户(hù)资金，中国香港要求律师(shī)行(xíng)在银行开设的(de)信托(tuō)账户（监管账户）、开发商操(cāo)作等采取全透(tòu)明化机制，且银行的(de)责(zé)任上(shàng)升(shēng)，如出现(xiàn)房(fáng)屋(wū)“烂尾(wěi)”情况(kuàng)，银行(xíng)将成最大风险方(fāng)，后(hòu)续需自身(shēn)推动(dòng)项目完工。随着监管体系逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花(huā)”模式，形(xíng)成(chéng)“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二十世(shì)纪九十年代，中(zhōng)国内地面临(lín)住房需求大和(hé)供(gōng)给量短(duǎn)缺(quē)问(wèn)题，引入“卖楼花(huā)”制度。建国以(yǐ)来(lái)，中国内(nèi)地优先发展重工(gōng)业，强调基础(chǔ)建设，这一导向使前期发展(zhǎn)工业化的进程大于城市化进程，唯有解决(jué)住房基础等(děng)城市化(huà)配套(tào)问(wèn)题(tí)，才能进一步推进(jìn)城(chéng)市化。但当(dāng)时推行(xíng)的是(shì)“统一(yī)管理(lǐ)，统一分配，以租养(yǎng)房”的福利分房制(zhì)度，住房(fáng)市场(chǎng)发展起(qǐ)步较晚、增速较慢，福(fú)利分房制度也出现(xiàn)了(le)分配不公、效率低(dī)、配套差等问题，因此福(fú)利分房(fáng)制度(dù)不再适用(yòng)于(yú)当时的国情(qíng)。叠加房地产市场面临商品(pǐn)房的需求量大，而社会缺少大(dà)型房地(dì)产开发商，商品房供应量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼(lóu)花”模式无疑(yí)是对内(nèi)地房地产市场(chǎng)的一针强心(xīn)剂。从1994年起，中国(guó)内地逐步引(yǐn)进中国香港(gǎng)预售(shòu)商品(pǐn)房制(zhì)度，先后出台多项文件(jiàn)，大(dà)力(lì)支持国内房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)改(gǎi)革(gé)。例如，1998年，国务院出(chū)台(tái)《关(guān)于进一(yī)步深化城(chéng)镇住房制度改革，加快住房建设的通知》文件(jiàn)，决定停止住房(fáng)无偿实物分配，逐步(bù)实行住房分配货币化、住房供给商(shāng)品(pǐn)化、社会化的住房新(xīn)体制，从(cóng)计划经济下的福利分房转向(xiàng)市场经济(jì)的商品房。房地产市场采用预售(shòu)制，允许开发商卖期(qī)房，解决了房企缺少资金和(hé)开发时间周期长的两大难题，开发商以预售款撬动下一个项(xiàng)目的(de)开发，形成滚动开发模式，住房供应速度加快。自此(cǐ)中国内(nèi)地开始(shǐ)房(fáng)改货币化，中国人民银(yín)行等多方迅速出台相(xiāng)关的信贷(dài)政策，支持购房者，极大作(zuò)用推动了房(fáng)地产(chǎn)市场的(de)发(fā)展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经(jīng)调整形(xíng)成契合(hé)中(zhōng)国内地的商品(pǐn)房预售制度(dù)。预售制的初衷是为了缓解房(fáng)企资金压力，加(jiā)快城(chéng)镇住房建设。具体来说，是指房地(dì)产开发(fā)企业将(jiāng)正在建设(shè)中(zhōng)的房(fáng)屋预先出售给购(gòu)房者(zhě)，由购房者支(zhī)付定金(jīn)或房款的行为(wèi)。区别(bié)于中国(guó)香港，在中国内地实践(jiàn)过程中，商品房预售流程为：房地产(chǎn)开发商办理(lǐ)预售许(xǔ)可证-签订商品房买(mǎi)卖合同-进行备案登(dēng)记和预告登记(jì)-交(jiāo)付(fù)房(fáng)屋。在购房(fáng)过程中，购房者需要一次(cì)性付(fù)清首(shǒu)付款，并(bìng)采用银(yín)行贷款的(de)形(xíng)式一次性付清(qīng)剩余房款，换言之，房屋未(wèi)建成(chéng)，开发商可能已拿到了全部购房款，这点与(yǔ)中国香港(gǎng)的(de)按照(zhào)工(gōng)程进度(dù)付(fù)款有所(suǒ)不同。对中国内地的开发(fā)商而言(yán)，预售制商品房(fáng)也开(kāi)启了高周转、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推(tuī)动城市(shì)化进程，但背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　作为中(zhōng)国内地商品房销售的最主要方(fāng)式，预(yù)售制极大(dà)缩短房企现金回笼周(zhōu)期，同时增加(jiā)市场商(shāng)品房供应，推动了城镇化发展进程。预售制(zhì)在过去(qù)20多年对中国(guó)内地房地产市场的稳步发展起到了重要作用，不仅解决(jué)了房地产(chǎn)市(shì)场快速发展阶(jiē)段的资金(jīn)需求，也提高了(le)居民(mín)居住水平(píng)，中国内地(dì)城(chéng)镇居民从筒(tǒng)子楼住到住宅小区，从全民蜗(wō)居到(dào)基本适居，住(zhù)房事业取得(dé)巨大进步，数(shù)十(shí)年时间走(zǒu)完(wán)发达(dá)国家几百(bǎi)年(nián)城镇化路程。改革开放以来，城镇化进程进(jìn)入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人(rén)增长(zhǎng)至9.1亿(yì)人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面积由(yóu)7438平(píng)方公里增(zēng)长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们(men)发布(bù)的(de)《中国(guó)住(zhù)房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地(dì)城镇(zhèn)住宅存量(liàng)从(cóng)不(bù)到(dào)14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇人均住房建筑面积(jī)从8.1平(píng)方米增至34.7平(píng)方米(mǐ)，城(chéng)镇(zhèn)住房套数(shù)从约3100万套(tào)增至(zhì)3.63亿套，套(tào)户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前已成为(wèi)中国内(nèi)地(dì)商品房(fáng)销售最主要(yào)方式(shì)，2005年中国内地商品(pǐn)住宅(zhái)期房销售面(miàn)积(jī)占总(zǒng)销售(shòu)面积的比重为63％，而2021年期房累计(jì)销售(shòu)面积达(dá)15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制(zhì)也推(tuī)动了中国(guó)内(nèi)地房地产行业的发展(zhǎn)。中国内(nèi)地房地产历经二十多年长周期(qī)繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计(jì)上涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成额从(cóng)0.4万(wàn)亿元(yuán)增至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商(shāng)品房销售面(miàn)积和(hé)销售金额(é)分(fēn)别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地(dì)产企业从无到(dào)有、从国企先行到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业数量(liàng)达(dá)9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉(lā)动中(zhōng)国内地经济高增长的火(huǒ)车(chē)头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的(de)上下(xià)游(yóu)产业链特(tè)别长，高达50多(duō)个(gè)行业。2020年房(fáng)地产及其产业(yè)链(liàn)占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直(zhí)接贡献），房(fáng)地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献(xiàn)），其中房地产(chǎn)对金融(róng)、批发、建材(cái)的带动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠(qú)道(dào)，2020年房地(dì)产(chǎn)完全拉动的投资占(zhàn)全社会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地产开发投(tóu)资占(zhàn)固(gù)定资产投(tóu)资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各项贷款余额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果(guǒ)加上信托等通道业务，占(zhàn)比超过(guò)三分之一(yī)。从房地产融资存量占(zhàn)社融(róng)存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面(miàn)积违约，将导致银行不良(liáng)率大幅上(shàng)升(shēng)。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道(dào)，根据我们的《中国住(zhù)房市值测算报告(gào)》，2020年中国住房市值为62.6万(wàn)亿(yì)美(měi)元，大于(yú)美国的(de)33.6万亿美(měi)元、日(rì)本的10.8万亿美(měi)元(yuán)、英法德三国(guó)合计的(de)31.5万亿美(měi)元(yuán)。从住房(fáng)市值(zhí)占股债(zhài)房市值的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住房市值与(yǔ)股(gǔ)债房市值的比例(lì)较高，主要是因为住房(fáng)市值高，以及中国资本市场发育尚不成熟(shú)，直接(jiē)融(róng)资比(bǐ)例(lì)较(jiào)低，股票、债券市值较低，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风(fēng)险确实存在，当(dāng)前的负面效应(yīng)愈(yù)发凸显。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部分商品是一(yī)手(shǒu)交钱一手(shǒu)交(jiāo)货，预售制(zhì)是对购买者的(de)单(dān)方(fāng)面不公平制度，购房老百姓几乎承担(dān)了所有商品不能(néng)交付(fù)的(de)风(fēng)险。比如，交房等待(dài)期一般为(wèi)两(liǎng)年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银行(xíng)利息，还要承担延迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋质量(liàng)、房(fáng)产证延期办理(lǐ)甚至(zhì)不能(néng)交房等风险。另(lìng)外，购房者和开发(fā)商(shāng)之间的购(gòu)房合同(tóng)、购(gòu)房者(zhě)和银行的按揭贷款合同是两个独立的合同关系，如果(guǒ)开发商发生违(wéi)约(yuē)，购房者只能根据购(gòu)房(fáng)合同向开发商主张(zhāng)权(quán)力，但依(yī)旧需要根(gēn)据按揭贷款合(hé)同按时向银行进行贷(dài)款偿还，因(yīn)此购房(fáng)者承担的风险较大。

　　从(cóng)行业(yè)层(céng)面看，预售制(zhì)助推部(bù)分房企过度(dù)举债、高杠杆扩张(zhāng)，资(zī)金若遇(yù)到下行周期(qī)，会引发(fā)资金(jīn)链断裂、项目搁置(zhì)等系列风险(xiǎn)，进行影(yǐng)响自身信用和购房(fáng)者对行(xíng)业的信心(xīn)。

　　从金融层面(miàn)看(kàn)，银行作为按(àn)揭贷款的(de)发放方，一旦房企因为(wèi)市场波动或经(jīng)营不(bù)善，出现资金链(liàn)断裂等一系列(liè)问题，导致“烂尾”等(děng)情况(kuàng)，而(ér)房(fáng)企通过与购(gòu)房者签(qiān)订的预售合同和按揭合同，已经从银行获(huò)得房款(kuǎn)，如果购(gòu)房者丧失还款能力(lì)或短期不能(néng)还款等，则风险完全由(yóu)银行承担，银行将面(miàn)临(lín)较大的坏(huài)账(zhàng)压力。

　　从监管角度(dù)看，购(gòu)房者的预售监管资金去哪(nǎ)了(le)？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底两个字那就是(shì)“没钱”，即没钱付工(gōng)程(chéng)款。在2004版(bǎn)的《城市商品房预售管(guǎn)理(lǐ)办法(fǎ)》中明确规定了开(kāi)发企业预售商品房(fáng)所(suǒ)得款项应当用(yòng)于有关的工程建设，商品房预售款监管的(de)具体(tǐ)办法，由(yóu)房地(dì)产管(guǎn)理部门(mén)制定。但多年以来全国并没有统一的预售资(zī)金监管规(guī)定，各地实行“一(yī)城一(yī)策”。例(lì)如(rú)，太原、昆(kūn)明(míng)、重庆、长沙等城市重点(diǎn)监管资(zī)金比例(lì)为(wèi)总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市则按照项目的建安成本乘以建筑面积或者项(xiàng)目(mù)工(gōng)程总额报价(jià)计算重点资(zī)金(jīn)。而事实(shí)是(shì)，不少购房(fáng)款未进入监管账户、或进(jìn)入监(jiān)管账户(hù)后被挪用，导致楼(lóu)盘没有资金继续建设。收楼遥(yáo)遥无期，月供却被迫继续还(hái)款。那么，监管(guǎn)账户(hù)资金如何被挪走的？实际上，在(zài)过去(qù)房地产大开发时代的高(gāo)周转背景下(xià)，抽调(diào)预(yù)售(shòu)款监管账户资金，是行业(yè)“潜规(guī)则”。比如工(gōng)程总承包方，以(yǐ)工程(chéng)建设名义，获得监管账户拨(bō)付资金，再由工程方将资金转给房企，而拨付的工程款(kuǎn)，远(yuǎn)超(chāo)工程进度所需。通过这些方式套取(qǔ)的(de)资(zī)金，在房企各地项目间流动，变(biàn)相加(jiā)杠杆，这样做提供了资金(jīn)流动(dòng)性，房企抽调资金统筹(chóu)拿地、还款(kuǎn)和楼(lóu)盘建设，形成一种(zhǒng)资(zī)金循环高周(zhōu)转模式，但(dàn)一定程度上(shàng)把风险甩给(gěi)了购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房(fáng)预售(shòu)制(zhì)度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房者(zhě)预付资金，一(yī)般设有定金或(huò)预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要求(qiú)购房者支付的预(yù)付款比例相对(duì)较低，绝(jué)大部(bù)分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一(yī)般以定金方式支付，或按工程进度(dù)分期支付，或二(èr)者结(jié)合；

　　4）按揭(jiē)贷(dài)款方式：一般采(cǎi)用两种(zhǒng)方式发放按揭贷款，一是按工程进(jìn)度付款，按(àn)揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房(fáng)者开始月供；二是房屋交付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂(làn)尾保护(hù)：为预售商品房提供期(qī)房烂尾保险，在商品房出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保障购(gòu)房者(zhě)权益；

　　6）房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付保护：房屋(wū)交付(fù)质量的保障有(yǒu)两种方式(shì)，一是期房由政府或第三方验收合(hé)格并(bìng)提供(gōng)验收凭证(zhèng)后(hòu)，开发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得购房者(zhě)支付的房款。二(èr)是(shì)开发商(shāng)为购(gòu)房者提供一定的保(bǎo)修期(qī)，通常1-5年，保修(xiū)期满(mǎn)，购(gòu)房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前预(yù)售资金第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房款

　　美国期房定(dìng)金一定期(qī)限内无条(tiáo)件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后(hòu)按揭还(hái)款，交(jiāo)付前资金由(yóu)第(dì)三方全程监(jiān)管，交付时(shí)开发(fā)商凭验(yàn)收(shōu)凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)。

　　定金及首付(fù)环节，定金比(bǐ)例一般(bān)为房款的1％-5％，首付比例最低可(kě)低于(yú)3.5％，根据美(měi)国官方(fāng)数据(jù)，2021年美国平均(jūn)首(shǒu)付比例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金或首付外，购房者在房屋交付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资(zī)金监管(guǎn)方面，美国为防止开发(fā)商挪用资(zī)金，购房者(zhě)的(de)定金(jīn)及首付款(kuǎn)由第(dì)三方公证行(xíng)或(huò)产权保险公司的信(xìn)托账户监管。如(rú)果开(kāi)发商倒(dào)闭导(dǎo)致(zhì)楼盘烂尾(wěi)，购房者资(zī)金可通过申请仲(zhòng)裁取回，且不承(chéng)担任何责任(rèn)与损失。而开发商在房屋建设过程中的(de)资金全部来(lái)自银行(xíng)，银行根据工程进度向(xiàng)开发商(shāng)提供一(yī)定比例的贷(dài)款，由于开(kāi)发商挪用资金(jīn)直接损害(hài)银行利益，银行有充分动机(jī)监(jiān)管开(kāi)发商施工进度。开发(fā)商在(zài)房(fáng)屋交付(fù)时需取得由政府相关部门经审查(chá)后发放的验收(shōu)凭证，通过验收凭证(zhèng)向银行得(dé)到(dào)购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾(wěi)险

　　德国(guó)期(qī)房可零首付购(gòu)房，房款按建造(zào)工期(qī)进(jìn)度支付，按揭(jiē)按(àn)工期放款(kuǎn)后还贷(dài)，房贷(dài)利率(lǜ)采用固(gù)定利(lì)率，开发(fā)商或购房(fáng)者可购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预(yù)售门(mén)槛方(fāng)面，德国开发商在项目获批后即可预售房屋(wū)。签署购房合同(tóng)前(qián)，购(gòu)房者需支付约2000欧的定(dìng)金(jīn)并(bìng)进行预约公(gōng)证(zhèng)，签订(dìng)合同(tóng)后定(dìng)金(jīn)退还。如由于任(rèn)何原(yuán)因(yīn)不能购买，定金按照德国法律(lǜ)全部退还。

　　签(qiān)署购(gòu)房合同后，购房(fáng)者需支(zhī)付公证费和(hé)土地交易税，分别为房(fáng)屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购房款(kuǎn)中，属于购(gòu)房(fáng)附加费(fèi)。

　　首付方面，德国没(méi)有(yǒu)规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房款的制度，一般分7笔进行(xíng)支付，具体支(zhī)付节点、比例因项目(mù)而异。一般(bān)来说，支付节(jié)点可分为公证后、主(zhǔ)体完工、内部水暖电路完(wán)工(gōng)、窗户玻璃完(wán)工、室内清洁(jié)及墙面完工、地板(bǎn)完(wán)工、全部完(wán)工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申(shēn)请房贷，房(fáng)贷利(lì)率采用固定利率(lǜ)，银(yín)行按(àn)施(shī)工(gōng)节奏分多次发放贷款，每(měi)笔贷款给(gěi)予购房者一定使用期限，期(qī)限(xiàn)结束(shù)后，购(gòu)房者(zhě)开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险公司(sī)针对(duì)期房设计了两种(zhǒng)保(bǎo)险(xiǎn)，保险(xiǎn)的功能(néng)是当房屋出现(xiàn)重大延期或重大(dà)缺陷时，保险公(gōng)司保证(zhèng)开发商(shāng)赔偿或(huò)修复，开(kāi)发(fā)商破产，由保险公司负责相应赔偿。保险由开发商或购房者(zhě)购买(mǎi)。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支(zhī)付(fù)

　　英国(guó)预售(shòu)制设有10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律师(shī)严(yán)格监管。

　　订立合同前，买卖(mài)双方均有一名律师(shī)，负责沟通期房交易中的(de)房产、资(zī)金、合同等各个环(huán)节，各环节内(nèi)容确认(rèn)无误(wù)后(hòu)签订首付交(jiāo)换合同。

　　定(dìng)金方面(miàn)，英国(guó)设置了(le)10％定金保险保护机制，当(dāng)开发商出(chū)现财务、经营问(wèn)题时，购房者10％的定金由(yóu)保险公司赔付，而超出10％的(de)部分较难追回。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订(dìng)21天(tiān)内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度(dù)付(fù)款的方式(shì)，但是(shì)交房前付款(kuǎn)比例相对较低，一般(bān)会在合同签订6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前付(fù)款比(bǐ)例(lì)在20％-45％之间，剩(shèng)余款项(xiàng)交房(fáng)后(hòu)支付(fù)。

　　交付环节，英国(guó)规定房屋必须经过房产(chǎn)公证公(gōng)司的检验验收后才能交(jiāo)付，交付(fù)后方可按揭还贷。

　　资金监管环(huán)节，英国期房预售资(zī)金监管(guǎn)极(jí)为严格，资金(jīn)也由律师监管，在确认工程进度、支付相关(guān)款项过程中，由买房(fáng)律师将资金转给卖方(fāng)律师(shī)，卖方律师转给开发商(shāng)，即资金在(zài)进入开发商账户前经过两道关口，有利于保障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设置期(qī)房预付款(kuǎn)保全措施

　　日(rì)本期(qī)房交易(yì)立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须(xū)完成“预(yù)售房定金保(bǎo)全措施”，交房前付款比例(lì)不超(chāo)房款的(de)20％，开发商违约需返还(hái)定价并赔偿约(yuē)10％房款，交房(fáng)后按(àn)揭还(hái)款。

　　立法方面(miàn)，日本二战结(jié)束后由于房屋(wū)供给严重(zhòng)失衡，叠加法律空白，社(shè)会上“一(yī)房(fáng)二卖”现象(xiàng)普遍，为(wèi)此，日本政府1952年出(chū)台《宅地(dì)建(jiàn)筑物交易法》，经多次修(xiū)订(dìng)，目(mù)前是唯一一部规范期房交(jiāo)易的法律。

　　定(dìng)金保护方面，根据日本《宅(zhái)地建物(wù)取引(yǐn)业法》，对购房者支付定金超过5％或超(chāo)1000万(wàn)日元的部分，法律要求开发商必须完(wán)成定金保全措施(shī)才可预售(shòu)。什么是定金保全(quán)措施？即买卖双(shuāng)方签订购房(fáng)合同时(shí)，开发(fā)商向(xiàng)金融机构或(huò)指定(dìng)保证机构或保险(xiǎn)机构签订定金(jīn)保证委托合同，设置购房者定金的保证(zhèng)或保(bǎo)险，并将相应的保证(zhèng)金证明书(shū)交付给(gěi)购房(fáng)者。除(chú)定金(jīn)外，其他(tā)预(yù)先支付的购(gòu)房款(kuǎn)也受该(gāi)措施保护。若开发商倒(dào)闭导致期房烂尾，购房者可凭保(bǎo)证金证(zhèng)明书向金融机(jī)构或保证机构或(huò)保险公(gōng)司兑付，同时，开发商需向(xiàng)购(gòu)房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前(qián)只(zhǐ)需(xū)支付最多不超(chāo)20％的定金(jīn)，签订(dìng)购房合(hé)同后，购房者即可(kě)向(xiàng)银行申请贷(dài)款(kuǎn)，但交房后(hòu)才开(kāi)始按揭贷(dài)款(kuǎn)，除定金外的剩(shèng)余(yú)房款(kuǎn)在交房后开(kāi)始支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资金由银(yín)行监(jiān)管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　新加坡(pō)期房购房(fáng)者违约可返还相当(dāng)于3.75％房款的订(dìng)金(jīn)，首付比例20％，余款(kuǎn)按工(gōng)程(chéng)进度支付，所有资金进银行(xíng)专门项(xiàng)目资金账户，交房后满1年保(bǎo)修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡开发商有统一的(de)选(xuǎn)购权合同以及订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款(kuǎn)。

　　首付(fù)比例方面，签订购房合同(tóng)后(hòu)，购(gòu)房者需(xū)支付15％的首付(fù)及(jí)印花税，同时购(gòu)房者(zhě)向银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新加坡(pō)期房同样采(cǎi)取按工程进度付款(kuǎn)的(de)方(fāng)式(shì)，《发展(zhǎn)商条例》对(duì)期房付款流程(chéng)做了统一详细(xì)规(guī)定，要(yào)求(qiú)所有开发商遵守，支付节点一般(bān)为合同签订后、地基完工(gōng)、框架(jià)完(wán)工、管道门窗等(děng)完工等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照工程进(jìn)度(dù)放款，月供(gōng)在此过程(chéng)中随着放出(chū)贷款的增加(jiā)而(ér)增(zēng)加，未放(fàng)款部(bù)分无需(xū)月供。

　　资金监(jiān)管方面，购房者的(de)订金与付款(kuǎn)会存(cún)入(rù)银(yín)行专门的项目资金(jīn)账户，账户资金提取须与房屋建设有(yǒu)关。房(fáng)屋交(jiāo)付后，购房者(zhě)享受1年(nián)的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房(fáng)地产到了政策出手临界点，重点是保交(jiāo)楼和房企(qǐ)重组。一方面，加大对刚需和改善(shàn)型需(xū)求的支持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应(yīng)对局部停贷现象，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼保(bǎo)复工保民(mín)生，给予强有力的金融工具支持。另一方面(miàn)，从现在起(qǐ)，对还在正常运转(zhuǎn)的房企包(bāo)括民营企业，加大(dà)支(zhī)持力度，由优(yōu)质(zhì)房企(qǐ)牵头并购重(zhòng)组整个行业，为每(měi)个(gè)房企配套AMC和(hé)财(cái)团(tuán)，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估计形势复杂性和(hé)人性复杂性，兼顾(gù)化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心(xīn)以(yǐ)及长效机制。长(zhǎng)效机制(zhì)四大关键是推动(dòng)城市群战略、人(rén)地挂(guà)钩、金融中性(xìng)稳定和(hé)房地产税。定金环(huán)节，建立开发(fā)商违约后(hòu)定金保护机制，如将(jiāng)已支付定金冻(dòng)结至房屋(wū)交付阶段，保障购房者(zhě)定金安全。签订(dìng)合同环节，鼓励保险公司介入，为(wèi)房屋重大(dà)延期以及(jí)重大(dà)缺陷等情况提供充分(fēn)的保障。余(yú)款支付环节，建立按工程进度付款机制(zhì)或(huò)交房后按揭贷款机制，充分保护购房(fáng)者的权益(yì)。资金(jīn)监管环节，引(yǐn)入独立于开发商、银(yín)行的(de)第三方资金监管机构，或由(yóu)政府相关部门直接监管，以此防止资(zī)金挪用(yòng)现象。交付环节，建立商品(pǐn)房保修期制度。保(bǎo)修期内，开顺丰首重是多少公斤多少钱，顺丰首重是多少公斤续重多少钱发商(shāng)应对(duì)房(fáng)屋质量问(wèn)题全权负责、免费(fèi)维修，购房(fáng)者在保修期结束后支(zhī)付(fù)尾款(kuǎn)。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商品(pǐn)房预售制是(shì)大势所趋。一方面，98年房改时，全(quán)国缺房子(zi)，开发(fā)商缺(quē)钱(qián)，预售(shòu)制是权(quán)宜(yí)之计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购房民众不公(gōng)平的预售(shòu)制已经过时(shí)了，该取消了，改为现房销售。另一方面(miàn)，取消预售制，改为(wèi)现房销(xiāo)售，开发商将拼(pīn)的不是五花八(bā)门、眼花缭乱(luàn)、不知(zhī)道能不(bù)能(néng)兑现的营销(xiāo)手段，而是所(suǒ)见即所得的过(guò)硬的产品质(zhì)量(liàng)和诚(chéng)信(xìn)，这(zhè)才(cái)是对购房(fáng)民众(zhòng)的(de)最根本最实(shí)质(zhì)的保障，这样将极(jí)大的(de)提升(shēng)开发商的建筑质(zhì)量，实(shí)现良币驱逐劣币。

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