近(jìn)两年火爆的创新产品公募REITs进入密集分红期(qī)，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供分配金额的REITs产品(pǐn)，平均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业(yè)内人士对此表示，强制分(fēn)红机制(zhì)是(shì)公募REITs主要(yào)特征之一，稳定分(fēn)红体现出该类产品长期投(tóu)资价值，通(tōng)过观(guān)测经营活动现金流、可供(gōng)分配现(xiàn)金等指标，也是观察REITs项(xiàng)目底(dǐ)层资产运营情况的(de)“窗(chuāng)口”。他们也提醒普(pǔ)通(tōng)投资者注意，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营(yíng)REITs项(xiàng)目在经营权到期后不再产生现金收(shōu)益，特许(xǔ)经营权分红目前已(yǐ)包含了利(lì)润分配和本(běn)金的归还，在选择投资标(biāo)的时应了解资产(chǎn)类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月(yuè)17 日(rì)-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日，此外(wài)尚有6只REITs实际(jì)分(fēn)配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了(le)高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全(quán)年分(fēn)配(pèi)金(jīn)额(é)占可供分(fēn)配(pèi)金额比例平(píng)均为98.89％，且绝大(dà)部分(fēn)分(fēn)配(pèi)比例在(zài)96％以上。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关(guān)负责人(rén)对此表示，投资公(gōng)募REITs的(de)主要收益(yì)来源为持有期分红收益，以及基(jī)金份额(é)交易价格(gé)的变化。基金份额二级市场价格受到公募REITs资产运(yùn)营(yíng)情(qíng)况及市场因素的综(zōng)合影响，较易引(yǐn)起波动。与此相(xiāng)比，基金分红预期则(zé)更有规律可循。公募REITs的分红(hóng)主要来(lái)自基础设(shè)施资(zī)产的经营现金流，投资人通过基金募集材料和(hé)信息披露文件，结合(hé)行(xíng)业(yè)及市场(chǎng)情况，可以分析基础设施(shī)项(xiàng)目(mù)的经营(yíng)业(yè)绩，作(zuò)为进行(xíng)投(tóu)资决(jué)策的重(zhòng)要(yào)参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)变化导(dǎo)致的浮盈或浮(fú)亏，分红作为基金(jīn)份额持(chí)有人实际(jì)获(huò)得的(de)现金收益，对于长期投(tóu)资者更具参考价值(zhí)。”中金基金相(xiāng)关负(fù)责人称(chēng)。

　　平安基(jī)金REITs 投(tóu)资中心(xīn)运(yùn)营高级副总(zǒng)监(jiān)李(lǐ)华平(píng)也(yě)表示，根据(jù)《公开募(mù)集基础设施证券(quàn)投资基金指引（试(shì)行(xíng)）》及(jí)相关(guān)法规(guī)要求，基础设施基金应(yīng)当将90％以(yǐ)上合并后基金年度可分配(pèi)金额以现金形式分配给投资者，强制分红(hóng)机制是公募REITs的主要特征(zhēng)之(zhī)一，稳定的分(fēn)红(hóng)机(jī)制体现出REITs产(chǎn)品长(zhǎng)期投(tóu)资价值。

　　中航基金(jīn)也认为，从(cóng)投资角度来看，基础设施(shī)公募REITs同时具备“股性(xìng)”和“债性”双重(zhòng)特点。二级市场(chǎng)价格反映这(zhè)类产品(pǐn)“股性”的一面，分红体现了这类产品的(de)“债(zhài)性”特(tè)点。公募REITs有强(qiáng)制(zhì)分红(hóng)要求，分红类似(shì)于(yú)债券(quàn)派息，但不等同于债(fio2吸氧浓度计算公式中的4是什么意思，氧合指数的计算公式zhài)券的固定利息回(huí)报(bào)，而是由可供(gōng)分配现金决定。

　　从(cóng)机构(gòu)投资者的角度来看，一(yī)方面是公募REITs丰(fēng)富(fù)了机(jī)构(gòu)投资者的投资品类，为(wèi)资产配置多元(yuán)化提(tí)供抓手，具有(yǒu)较强的配置(zhì)价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投(tóu)资者稳定收益。机构投资者(zhě)公(gōng)募REITs能够(gòu)通过分红获取相对于投资债券相对高(gāo)的收益性，在有(yǒu)效控制风险的前(qián)提(tí)下，增(zēng)厚资产包收益，起到投资“压舱石(shí)”的作用。

　　分红除了投资收(shōu)益“落袋为安(ān)”外，市(shì)场(chǎng)对于未来(lái)分(fēn)红水平(píng)的(de)预期，也是影响REITs基(jī)金二级(jí)市场价格走势的关键因素(sù)之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市场表现看(kàn)，截至4月(yuè)21日，今(jīn)年以(yǐ)来中(zhōng)证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公(gōng)募REITs发布了(le)2022年年报(bào)，部分产品受(shòu)宏观经(jīng)济(jì)的影响(xiǎng)，可(kě)分配金额完成率(lǜ)不达预期，一(yī)定(dìng)程度上影响了公募REITs二级(jí)市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场(chǎng)的(de)价格波动受多重因素的影响，投资收(shōu)益是(shì)影响REITs二级市(shì)场价(jià)格的主要因素(sù)之(zhī)一，而(ér)稳定的分红有利于吸引投资者参与公募(mù)REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金基金(jīn)相关负责(zé)人也(yě)表示，近期经济(jì)预期恢复，一方面市场热点呈(chéng)现向(xiàng)股(gǔ)票和债券(quàn)回归的(de)过程；另(lìng)一(yī)方面(miàn)，基础设施项目的(de)经营业绩(jì)相对经(jīng)济活力的改善有(yǒu)一定(dìng)的滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对(duì)基金份额(é)的(de)开盘(pán)指导价(jià)做调(diào)减处理，调减金额根据单位基金份额的分(fēn)红金额进行计算。除权操作是对分红前后基金份(fèn)额净值变化(huà)的(de)修正，使(shǐ)投资人(rén)在基金分红前(qián)后均可(kě)以(yǐ)获得公(gōng)平的投资机会。

　　“分(fēn)红可增强投资者长(zhǎng)期投资的信心，同时需(xū)结合持有产品的特性，关注二(èr)级市场扰动对整体收益的影响(xiǎng)程度。”中航基金相关人(rén)士也(yě)称。

　　特许经营权(quán)分(fēn)红包括(kuò)利润分配和本(běn)金(jīn)归还

　　普通投资者(zhě)应了解底层资(zī)产(chǎn)情况

　　多位业内人士还提醒(xǐng)，与现(xiàn)有(yǒu)公募基金分红前提是本金之上的增值部分(fēn)不同，特(tè)许(xǔ)经营权(quán)REITs基金运作期间的(de)“分红”界定为(wèi)“分派”更为(wèi)准确，分派的是本(běn)金与增值两个部分，两个部分之间的比例(lì)是(shì)变(biàn)动的(de)，与现(xiàn)有公募基(jī)金分(fēn)红(hóng)差异(yì)很大(dà)，大多(duō)数(shù)普(pǔ)通投资者(zhě)可(kě)能把“分派”金额(é)误认为是持续(xù)分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同年限到期后基(jī)金(jīn)价值面临极大(dà)不确定性，这是该(gāi)类投资者应该(gāi)注意(yì)的情况。

　　李华(huá)平(píng)表示(shì)，目前公募(mù)REITs主要有特(tè)许经(jīng)营权类和产权(quán)类两大资(zī)产(chǎn)类型，持有产权(quán)类产品的收益主要包括每年的(de)现金分(fēn)红及(jí)资(zī)产增值的(de)收益(yì)，而持有特许经营类产品的收益主要(yào)来(lái)自项目每年的现(xiàn)金分红(hóng)。其中，特许经营(yíng)权(quán)类资产(chǎn)的分红包(bāo)括了利润分配和本金的归还(hái)，两者(zhě)的(de)比率也是变动的，对特(tè)许经营权类资(zī)产的公募REITs可以(yǐ)内(nèi)部(bù)收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普通(tōng)投资(zī)者在选择投资(zī)标的时，应了解公募REITs底层资(zī)产(chǎn)的类型。

　　中航基(jī)金也表示，从细分来看，各类(lèi)公(gōng)募(mù)REITs分(fēn)红因底层资产属性不同(tóng)而(ér)形成(chéng)区别。特许经营权类的公募REITs产(chǎn)品因其分(fēn)红相当于包含(hán)“本金+收益”，分(fēn)红相(xiāng)对较(jiào)多，债性偏(piān)强。而产(chǎn)权(quán)类的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收(shōu)益”，更看重底层资产的价值增值，所以相对股性偏强。普通投资者(zhě)在(zài)选(xuǎn)择公(gōng)募REIT时，需(xū)要(yào)考虑底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)属性(xìng)，对所(suǒ)选择产品的二(èr)级市场价格和(hé)分红(hóng)有合理预(yù)期(qī)。

　　中金基金相(xiāng)关负责(zé)人也认为，与产权类项目(mù)相比，特许(xǔ)经营(yíng)项目在(zài)经营权到期(qī)后不再能(néng)产生现金(jīn)收益，因此将可(kě)供分配(pèi)金额(é)的(de)分配(pèi)理解为“分(fēn)派”比“分红”更加(jiā)准确。基于这个特点，剩余经营(yíng)期限较短的特许经营项目(mù)，通常具备更高的分派率水平。对(duì)于剩余期限较长的特许经营权项目，即使(shǐ)分派率(lǜ)相对(duì)较低(dī)，也有足够年限收回本金并(bìng)取(qǔ)得收益。

　　中金基金该(gāi)负(fù)责人提醒投资者(zhě)注(zhù)意，特许经营权项目的分派金额包(bāo)含了投资本金，在不进行扩募的情况下，基金份额单(dān)价随(suí)着分派进度逐年下降(jiàng)是正常现象，投资(zī)特许经营权(quán)REITs的收益来自项目(mù)剩(shèng)余期限产生的(de)现金(jīn)流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目(mù)的土地或建筑(zhù)的剩余使用(yòng)年限一般较长，再加上到(dào)期后通过对建筑的更新改造或补缴土地(dì)出让(ràng)金(jīn)等追加投资，有机会进(jìn)一步延长(zhǎng)经营期限。这种类(lèi)似永续(xù)经营(yíng)的假设反(fǎn)映(yìng)在基础资产的估值上，使(shǐ)产权类REITs具备更显著的(de)资产投资属性(xìng)。”该(gāi)负责人称(chēng)。

　　观(guān)测内部收益率等(děng)指标

　　评(píng)估项目底层(céng)资产运(yùn)营情(qíng)况

　　在基金分红的时点(diǎn)，多位业内人(rén)士还表示，在产品分红期，投资者可以观测(cè)经(jīng)营活(huó)动现(xiàn)金(jīn)流、可供分(fēn)配现金、内部(bù)收益率等指标(biāo)，来(lái)观(guān)察和评(píng)估项目底层(céng)资产的(de)运营(yíng)情况。

　　中(zhōng)航基金表(biǎo)示，年报指标(biāo)中，跟(gēn)现(xiàn)金(jīn)相(xiāng)关的指标有两个：一是年报中披露的(de)经(jīng)营活动现金流，二是可供分配(pèi)现金，二者存在本质性区别(bié)。经营活动产(chǎn)生的现金净流量是指企业经营(yíng)、筹资、投(tóu)资产生的现金流(liú)，基于(yú)企业(yè)本身经营活动产生；可(kě)供(gōng)分配的现金(jīn)实质上是(shì)从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利润表(biǎo)的项目进行调整，加期初现金，最终得到的账面现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公(gōng)募REITs作为资产配置新选择，投(tóu)资价值(zhí)体(tǐ)现(xiàn)在相对股债(zhài)市(shì)场独立(lì)的(de)资产配置功能，比较适合长(zhǎng)期持有。建议投资者(zhě)对(duì)经营权类(lèi)的资(zī)产(chǎn)可以更多(duō)关注内部收(shōu)益率的高低，对(duì)产权(quán)类的资产(chǎn)更多关注(zhù)分派率(lǜ)高低。因为公募REITs可分配收益(yì)主要来(lái)自底层资产的经营净现(xiàn)金流(liú)，所以(yǐ)底层(céng)资产运营情况直接影响投资(zī)回(huí)报(bào)，投资(zī)者可综(zōng)合考虑原(yuán)始权益人综合实力、运营管理(lǐ)机(jī)构实力、公募基金(jīn)管(guǎn)理人实(shí)力等多(duō)重因素(sù)来选择投资标(biāo)的。

　　中(zhōng)信证券研(yán)报(bào)也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易带(dài)来的短(duǎn)期博弈(yì)机会仍在，叠(dié)加(jiā)此(cǐ)前(qián)市场接连回调(diào)，建议投资者关注fio2吸氧浓度计算公式中的4是什么意思，氧合指数的计算公式(zhù)有基本面支撑、填(tián)权效(xiào)应(yīng)相对明显、同时分红(hóng)规模较为(wèi)可观(guān)的个(gè)券。

　　“公募REITs的(de)招募(mù)说明书均会(huì)载明(míng)REITs在发行首年(nián)及次年的可供分(fēn)配金额预(yù)测。投资者可(kě)以(yǐ)将(jiāng)REITs的(de)实际分红金额与募集材料中披露预测(cè)进(jìn)行比较分析，结合经济及(jí)市场的实际环境(jìng)，对(duì)基础设施项目的运(yùn)营业绩及REITs的管理能力进(jìn)行判断。”中金基金上述负责人也称。

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