导读

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国地产(chǎn)步入大分化时代(dài)而非(fēi)停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是中国房(fáng)地产市场黄金二(èr)十年(nián)。2019-2021年(nián)，连(lián)续三(sān)年商品住宅销售(shòu)面(miàn)积超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰(qià)逢(féng)近年地产(chǎn)持续(xù)低景(jǐng)气，有(yǒu)关(guān)中国地产(chǎn)是否过剩的讨论日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试图厘清(qīng)中国城(chéng)镇存量住宅真实情况，据此判断中(zhōng)国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒(méi)体渲染中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)存(cún)量极(jí)度过(guò)剩(shèng)，事(shì)实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七次人口普查调查数据显(xiǎn)示城镇家庭户(hù)人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中国(guó)房(fáng)子是(shì)否真的过剩(shèng)？

　　事实上住(zhù)建部披露(lù)的近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中，城镇建筑占比不到一成(chéng)，其中还包括(kuò)大量(liàng)城镇非住宅(zhái)建(jiàn)筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极(jí)低。

　　七普(pǔ)显示中国城(chéng)镇(zhèn)居民人均住(zhù)宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒适不是人均一间(jiān)房所能满足，它(tā)与房屋质量、居住面积、配套设施(shī)等(děng)因素密切相关。中(zhōng)国(guó)的人均住宅间(jiān)数(shù)较(jiào)发达(dá)国家还有很大差距。人均住(zhù)宅间(jiān)数大(dà)于(yú)1同样不意味(wèi)着(zhe)中国住宅(zhái)市(shì)场已经饱和。

　　我们测算发现中(zhōng)国(guó)城镇居民户(hù)均1套(tào)房(fáng)，其中(zhōng)每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前(qián)并无直(zhí)接公布中(zhōng)国家庭(tíng)户均住宅的数据，我们根据商(shāng)品住(zhù)宅套数、商品(pǐn)住宅占(zhàn)比(bǐ)和城镇家庭(tíng)户数，计算出城镇家庭(tíng)住宅套(tào)户比。

　　测(cè)算结果显示，目前城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套(tào)房(fáng)，其中0.54套(tào)为商品住(zhù)宅(zhái)。若期房顺利(lì)交付，直(zhí)至2024年，中国每户城镇家庭才(cái)拥(yōng)有1套住宅(zhái)，其中商(shāng)业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一(yī)套(tào)房似乎(hū)意(yì)味着户户有房，然而事(shì)实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地(dì)产(chǎn)市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说(shuō)不平(píng)衡，是因(yīn)为户均一套房无法满足(zú)流(liú)动人口的租赁和置业(yè)需求(qiú)。全(quán)国总(zǒng)人(rén)口的近三成都(dōu)是流(liú)动人口，流动(dòng)人口会选择(zé)在(zài)大城市租(zū)房挣钱，在老家(jiā)买房，从而(ér)产(chǎn)生了额外的住宅需(xū)求(qiú)。

　　即(jí)便户均一(yī)套房(fáng)，中国(guó)未来地产仍有四(sì)大新(xīn)增需求动力。

　　第(dì)一，户均人(rén)口(kǒu)规模(mó)缩小，一人户、两人(rén)户占比不断增加(jiā)，导(dǎo)致(zhì)家庭户数(shù)增多。小(xiǎo)家庭(tíng)化趋(qū)势(shì)将延(yán)续，带(dài)来新户购房需求增长。

　　第二，经(jīn华枝春满天心月圆什么意思可以发朋友圈吗，怀瑾握瑜,风禾尽起什么意思g)济板块(kuài)的分化(huà)日益明(míng)显，区域经济资源分(fēn)配的再(zài)集(jí)中吸引着人口流入，人口净迁入(rù)城(chéng)市(shì)的(de)新增住(zhù)宅(zhái)需求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的(de)家庭住在2000年以前建成的住(zhù)宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老(lǎo)破小(xiǎo)”住宅的(de)改造势在(zài)必行。

　　第四，中(zhōng)国(guó)的人均(jūn)住宅间数与人均住宅建筑面积均较发达国家有着不(bù)小差距，“住(zhù)上更大房子(zi)”的改善性需求(qiú)正在不断增(zēng)加。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国(guó)地产步入大分化(huà)时(shí)代而非停滞(zhì)期(qī)。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地产黄金发展期(qī)，地(dì)产矛盾(dùn)更多体现为住宅供给存在(zài)不足，这是过去二十年(nián)房(fáng)价(jià)快速上涨基(jī)石。那么当下房地(dì)产大分(fēn)化时代已至，大分(fēn)化时代下地(dì)产(chǎn)矛盾则更多(duō)体现在住宅(zhái)质量供需冲(chōng)突。

　　地产大分化必将(jiāng)体现在不同能(néng)级(jí)城市之间(jiān)，不同区域(yù)板块之间，不同品质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官方披露(lù)全(quán)国(guó)已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，引(yǐn)发热(rè)议(yì)。从2月以(yǐ)来，各大城市二手房挂牌量突然(rán)激(jī)增，引发一阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中国的房(fáng)子是否已经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到底是供给(gěi)过剩，还是供需(xū)平衡，或是仍然存(cún)在不足？可惜由于住宅存量数据并(bìng)未公布(bù)，我们无法直(zhí)接知晓具(jù)体情(qíng)况。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)住宅套数(shù)，回(huí)答当前的房子是否真的过剩了？据此判断(duàn)未来房地(dì)产市(shì)场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何(hé)有(yǒu)效观察中国户均拥(yōng)有住(zhù)宅数量

　　（一(yī)）中(zhōng)国住(zhù)宅数(shù)量过剩(shèng)的直(zhí)观(guān)判(pàn)断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在(zài)以全国(guó)自然灾(zāi)害综合风险(xiǎn)普查工作情况为主(zhǔ)题的新(xīn)闻发(fā)布会上，负责人对(duì)外披露：“住(zhù)宅(zhái)城乡(xiāng)建设行业获取了全国近6亿(yì)栋城乡房屋建筑数据以及80多万处市政(zhèng)设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市(shì)场看似已经过(guò)剩。

　　在这(zhè)近6亿栋(dòng)房屋建筑中，农村(cūn)房屋占(zhàn)9成以上，以(yǐ)栋数计算的(de)城镇房屋实际仅有4700多万栋，还(hái)包括了大量商业楼、写字楼(lóu)、学校、医(yī)院等非住宅。总的算下来，住宅占比并不(bù)大。

　　第七(qī)次人口普查数据公(gōng)布了(le)中(zhōng)国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市(shì)家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大(dà)于1，看似意味着人人都(dōu)有房间居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与房间数量有关，更与房(fáng)屋(wū)质(zhì)量、居住面积(jī)、配套设施(shī)等(děng)因素密切相关。单单从人均(jūn)住宅间数不能完全反映(yìng)出城镇居(jū)民的居住水平。

　　中国主要(yào)是(shì)以(yǐ)家庭为(wèi)单位购(gòu)买(mǎi)成套住宅，一套设施齐全的住(zhù)宅才是城镇居民(mín)宜(yí)居(jū)的选(xuǎn)择(zé)。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的测算(suàn)思(sī)路、数据(jù)和(hé)方法

　　中国城镇居民住(zhù)宅主要分两大类(lèi)，一类是商品住宅，另一类是保障(zhàng)房、原公有住宅、自(zì)建(jiàn)房等非商(shāng)品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并(bìng)没有(yǒu)直接公布城镇住宅数量。居民住宅(zhái)相关数据(jù)有两处(chù)可以(yǐ)直接公布，一是每年(nián)商品住(zhù)宅销(xiāo)售套数（统计局）；二是居(jū)民住宅来(lái)源(yuán)（人口普查数据(jù)）。计算中国居民(mín)户均住宅(zhái)数(shù)量(liàng)，我(wǒ)们主要用到上述两组数(shù)据。

　　中国住宅改革(gé)始于1998年(nián)，1998年(nián)之(zhī)前商(shāng)品住宅数(shù)量极(jí)少(shǎo)，可忽略不计。估算(suàn)城镇(zhèn)居民户均住宅(zhái)套数分三(sān)步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来每(měi)年商品(pǐn)住宅销售(shòu)套数相加(jiā)，我(wǒ)们就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根(gēn)据城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅和非商品住宅比例(lì)，推算得到(dào)居(jū)民(mín)住宅总套数。

　　第(dì)三步(bù)，将城镇居民拥有的华枝春满天心月圆什么意思可以发朋友圈吗，怀瑾握瑜,风禾尽起什么意思商(shāng)品住宅总数除(chú)以家庭户(hù)数(shù)，我们就能够(gòu)得到城(chéng)镇户均拥有的(de)住(zhù)宅数量(liàng)。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商(shāng)品住宅(zhái)套数/家庭户(hù)数）/（商品住宅套(tào)数(shù)/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品(pǐn)住宅占(zhàn)比

　　二(èr)、城镇家庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到底(dǐ)有(yǒu)多少，目(mù)前(qián)缺乏(fá)一(yī)个准确统计(jì)。我们利用既有(yǒu)统计数据，大致测算得到(dào)中国存量房地产套(tào)数，并进一步推(tuī)算中国城镇家庭户均拥有的(de)住宅(zhái)数(shù)量。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得(dé)到(dào)：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅(zhái)（包含现(xiàn)房和期房(fáng)）。

　　中国(guó)的房地产销(xiāo)售以期房为(wèi)主，从2019年开始，新房(fáng)销(xiāo)售(shòu)中(zhōng)期房占比(bǐ)近9成。本文(wén)去除商品住宅累计销售套(tào)数里的期房销(xiāo)售，得到商品住宅现房(fáng)套(tào)数。

　　以2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅现房套(tào)数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套(tào)数=截止到2022年(nián)商品住宅累(lèi)计销售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的(de)期房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期在(zài)2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最大值3年(nián)。

　　将商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数除以(yǐ)家庭户(hù)数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭户(hù)均拥(yōng)有0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均(jūn)拥有住宅(zhái)1.02套(tào)

　　接下来(lái)我们需要进一步推(tuī)算中国城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的户均住宅套数(shù)。

　　首(shǒu)先，七普数(shù)据(jù)显(xiǎn)示(shì)中(zhōng)国城(chéng)镇居民的住宅结(jié)构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥(yōng)有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房(fáng)占比10.1％、经济(jì)适用房占比(bǐ)3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继承或赠(zèng)与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租(zū)赁廉租(zū)房与其他住(zhù)宅(zhái)。

　　其次(cì)，我们假(jiǎ)定租赁其他(tā)住宅(zhái)和购买二手(shǒu)房(fáng)都是商品(pǐn)住宅，因(yīn)此将租赁其他(tā)住宅(zhái)、购买商品住宅(zhái)与购买二手(shǒu)房(fáng)加总(zǒng)，得(dé)到商品住(zhù)宅占(zhàn)居民所有住(zhù)宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住(zhù)宅占比为(wèi)59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年(nián)-2022年期(qī)间商品住宅(zhái)增幅为过去十年变化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商品住宅(zhái)的(de)实(shí)际变化比例，从而我们估算出2022年(nián)商品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国(guó)平(píng)均(jūn)每户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购期房，中国平均(jūn)每(měi)户(hù)城镇家庭(tíng)拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房(fáng)顺利(lì)，已购期房会(huì)在2-3年内陆(lù)续交付使用(yòng)，到(dào)2024年，中国平均每户城镇(zhèn)家庭(tíng)都(dōu)会拥有一套(tào)住宅(zhái)。

　　三(sān)、城镇户均一(yī)套房的三点含义

　　既然(rán)城镇居民已经达到了(le)户均一(yī)套(tào)房的程(chéng)度(dù)，“户户有房”是否意味着中国城(chéng)镇化进展(zhǎn)终结，甚(shèn)至意味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多(duō)余(yú)住宅来满足因人口流动、居民(mín)换房等因(yīn)素产生的住(zhù)宅需求。因此，成(chéng)熟(shú)房地产市场的(de)住宅套户比(bǐ)会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看(kàn)，美(měi)国、英国和日(rì)本的(de)住宅套户比均高于(yú)1.1，其中，英国的住宅套户(hù)比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房，就会造成人口净(jìng)流入地(dì)的住宅市场(chǎng)供不(bù)应求，造成房价或房(fáng)租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中国的流动(dòng)人口3.76亿，省内流动人口(kǒu)和省际流动人口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选择(zé)在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家县城买(mǎi)房。

　　暨(jì)南大学2017年(nián)的(de)中(zhōng)国城乡人口流动(dòng)调查数据显示(shì)，在上(shàng)海、杭州(zhōu)以及南京工作的流动人口在老(lǎo)家(jiā)拥有(yǒu)住宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资(zī)吸引(yǐn)打工人，但高(gāo)房价迫使打工人(rén)回乡置业(yè)。

　　流动人口实际(jì)上(shàng)会占据两(liǎng)套房，在高房(fáng)价的(de)大城市租赁一套房(fáng)，在房价较低的(de)县城购买(mǎi)一套房。所以说户均(jūn)一(yī)套(tào)房无法满足庞大流动人口的租(zū)赁与置业需求。

　　（二(èr)）至(zhì)少9000万户家(jiā)庭住宅(zhái)品质仍(réng)需改(gǎi)善

　　目前，中国的城镇(zhèn)住宅中依然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三(sān)成家庭(tíng)，也就(jiù)是约9000万户城镇居民(mín)住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这(zhè)批存在(zài)着建(jiàn)筑结构松散、设施陈(chén)旧、安全(quán)隐(yǐn)患大等(děng)问题，如(rú)电(diàn)线(xiàn)老化、管道等基础设施陈旧，给住户(hù)的(de)生(shēng)活带来了(le)很大的不便(biàn)和安全隐(yǐn)患(huàn)，并且居住(zhù)体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的(de)老旧住宅面积(jī)小。占比为31.3％的(de)家庭户数拥有的住宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家庭没有独立(lì)卫(wèi)浴和(hé)厨(chú)房。这类上世纪修建的(de)老旧(jiù)小(xiǎo)区很(hěn)难满足现代生活需求(qiú)，在未来大都会(huì)被拆迁重建。

　　近(jìn)五成的(de)家庭住宅为一居室和二(èr)居室，户型偏小。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对(duì)比镇，城市(shì)家庭住宅户型更小，当然(rán)这(zhè)与城市土地(dì)资源(yuán)紧张有关(guān)。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩(kuò)张是未(wèi)来地(dì)产的(de)需求驱动力

　　根据(jù)七普数据测算，2020年(nián)城镇家庭(tíng)户住宅(zhái)存量总面积为294.6亿(yì)平。暂不考虑两年间农民带房(fáng)进城(chéng)和老旧(jiù)小区拆(chāi)迁，加上2021年(nián)和2022年商品住(zhù)宅(zhái)竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量总面积为308.16亿平(píng)，人(rén)均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均(jūn)住宅建筑面积(jī)小于(yú)均值，近(jìn)4成家庭人均住宅建筑面积在30平米以下(xià)。

　　15％的(de)城镇家庭(tíng)人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)不足19平方米(mǐ)，不及(jí)全(quán)国人(rén)均(jūn)水(shuǐ)平的一半。若去(qù)除20％的公摊，可(kě)使用的(de)住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面(miàn)积低于15平(píng)方米的(de)家(jiā)庭界定为住宅(zhái)存(cún)在(zài)困难，若按这(zhè)个标准(zhǔn)算的(de)话，中国(guó)有11.3％的家庭(tíng)存在住宅困难问题。

　　若人均可使(shǐ)用住宅(zhái)面积为40平(píng)，即人均住宅建筑(zhù)面积为(wèi)50平，只考虑(lǜ)家(jiā)庭户(hù)人数(shù)，需要住宅总量约390.6亿平，较目前(qián)至少新(xīn)增(zēng)82亿平(píng)。

　　对比(bǐ)发达国家人(rén)均住宅面(miàn)积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英国(guó)都高于40㎡，中国的人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若(ruò)去除公摊面积后，中(zhōng)国的人均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这(zhè)一(yī)差(chà)距将变(biàn)得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿(yì)的集体户人口，所需(xū)要的(de)住宅总(zǒng)量(liàng)会更多。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未来地产(chǎn)还会有需求么(me)？

　　我(wǒ)们测算得到(dào)中国城镇(zhèn)家庭户均1套房，看似已(yǐ)经户户有(yǒu)房。即便如此(cǐ)，中国人口静态结(jié)构和动态(tài)趋势演绎，决定(dìng)了中国未来(lái)地产仍有需求释放。户均1套住宅现实(shí)之下，中(zhōng)国未(wèi)来城镇住(zhù)宅需(xū)求主(zhǔ)要(yào)来自于四个方面。

　　第(dì)一，户均人口缩小，家(jiā)庭户数增多，新户(hù)购房需求扩张。

　　过去20年我国(guó)城镇家庭(tíng)户(hù)均人口数不断(duàn)下(xià)降，六普显示城镇户(hù)均人口规模为2.85人/户(hù)，而七普显示城镇(zhèn)户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的(de)占比(bǐ)明(míng)显上升，人口小家庭化趋势(shì)将继续延续，导致(zhì)户数(shù)会因户(hù)均人口规模的缩小而(ér)增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展(zhǎn)带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经(jīng)济板块的分化日(rì)益(yì)明(míng)显(xiǎn)，资源和生产要素逐步向经(jīng)济(jì)带、都市圈中心城市流(liú)入，区(qū)域(yù)经济资源分(fēn)配的再集中吸(xī)引(yǐn)着人口流入。人(rén)口迁移(yí)势(shì)必涉及到(dào)买房租房，给迁入地住宅市场带来新的增(zēng)量(liàng)。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常住(zhù)人口增量为72万，而出(chū)生人口为(wèi)44.9万(wàn)人，死亡人口为(wèi)38.4万人，自(zì)然增加(jiā)人(rén)口仅为6.5万人，其人(rén)口(kǒu)增长(zhǎng)主要受益于(yú)人口迁移。

　　第三，老旧小区改善(shàn)性需求(qiú)依然庞(páng)大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的家(jiā)庭拆迁改(gǎi)建(jiàn)最多。自建(jiàn)房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公有住(zhù)宅(zhái)家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建造时(shí)间为2000年以前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年(nián)间新增(zēng)8473万家庭户，自(zì)建(jiàn)住(zhù)宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求(qiú)增(zēng)加9755万户(hù)。49％的家庭购买(mǎi)商品住(zhù)宅(zhái)，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在新增住宅需求中，有7成家(jiā)庭(tíng)购买了商(shāng)品住(zhù)宅。租房、购(gòu)买经济适用房和(hé)其他分别占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村和(hé)旧城改造，商品住宅的占比(bǐ)势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的(de)住(zhù)宅建筑面积还(hái)有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户(hù)。破旧的(de)城中村(cūn)、老公有住宅(zhái)，建(jiàn)筑面积小、质量(liàng)低、基础设施(shī)配套差、没(méi)有或少有物业(yè)管理(lǐ)，居(jū)民(mín)追求美好、宜居生活的环境，背后(hòu)的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大(dà)房子(zi)”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需购(gòu)房(fáng)受限于资金，倾向(xiàng)于中小户型。已有(yǒu)住宅家庭希(xī)望提(tí)高生活(huó)品质(zhì)，以小换大、以旧换(huàn)新。2022年底的中央(yāng)经济工作会(huì)议(yì)明确指出支持住宅改善(shàn)等(děng)消费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间(jiān)数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中国的人均住(zhù)宅间数较其他(tā)国(guó)家(jiā)依旧存在不小(xiǎo)差距(jù)。

　　住宅舒适度与经济水平有(yǒu)着密切正向(xiàng)联系。随着经济发展水平的提(tí)高(gāo)，中(zhōng)国的人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数与(yǔ)人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说(shuō)过去二(èr)十年(nián)是中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多(duō)体现(xiàn)为住(zhù)宅供给存在不足，供需出现错(cuò)配(pèi)，这是过去(qù)二十年房价(jià)快(kuài)速上涨(zhǎng)基石。那么未来将是(shì)住(zhù)宅质量的(de)供需冲突(tū)。房(fáng)地产(chǎn)大分化时代(dài)已至，这种分化不(bù)单局限(xiàn)于城市能级之(zhī)间差异，优质小区和老旧二手(shǒu)房之间(jiān)的差(chà)异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的(de)是(shì)人，并不是(shì)针对住宅(zhái)，因此可能(néng)存在统(tǒng)计偏差。商品住宅占比实(shí)际(jì)值可(kě)能偏(piān)低，其增速可能超预(yù)期(qī)。

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