近两年火(huǒ)爆的创新产品公募REITs进入密集(jí)分红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现(xiàn)出高比(bǐ)例稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分配金额的(de)REITs产(chǎn)品，平均分红比例接(jiē)近99％。

　　多位(wèi)业内(nèi)人(rén)士对(duì)此表示，强制分红机(jī)制是公(gōng)募REITs主要特征之一(yī)，稳定分(fēn)红体现出该类产品(pǐn)长期(qī)投(tóu)资价(jià)值，通(tōng)过观测经营(yíng)活动现金(jīn)流、可(kě)供分配现金(jīn)等指标(biāo)，也是观察REITs项目(mù)底层(céng)资产运营情况的“窗口(kǒu)”。他们也提醒(xǐng)普(pǔ)通投资(zī)者(zhě)注意，与产权(quán)类(lèi)项目相比，特许经营REITs项(xiàng)目(mù)在经营权到期(qī)后(hòu)不再产生(shēng)现金收益，特许经营权分红目前(qián)已包含了利润分配和本金的归还，在选择投资(zī)标的(de)时应了解资产类型和分红的(de)特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现出了(le)高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金(jīn)额的公募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金(jīn)额占可(kě)供分(fēn)配金额比(bǐ)例(lì)平均(jūn)为98.89％，且绝大部(bù)分(fēn)分(fēn)配比例在96％以上(shàng)。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负(fù)责人对此表示，投资公募REITs的(de)主要(yào)收益来(lái)源为持有期分红收益，以及(jí)基金份(fèn)额(é)交(jiāo)易价格的变化。基(jī)金(jīn)份额二级市(shì)场价格受到公募REITs资产运营(yíng)情况及市场因素的综合影响，较易(yì)引起波动。与此(cǐ)相比，基(jī)金(jīn)分红预期则更有规(guī)律可循。公募REITs的分(fēn)红主要来(lái)自基础(chǔ)设施资产(chǎn)的经营现金流，投资人通过基金募(mù)集(jí)材(cái)料和信息披(pī)露文件(jiàn)，结合(hé)行业及市(shì)场情(qíng)况，可以分析基础(chǔ)设施项目的经营业绩，作为(wèi)进行投资(zī)决策的重(zhòng)要参(cān)考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化(huà)导(dǎo)致的浮盈或(huò)浮亏，分红作为(wèi)基金份额(é)持有人实(shí)际(jì)获得(dé)的现金收(shōu)益，对(duì)于长期投(tóu)资者更具参(cān)考价值。”中金基金相关负(fù)责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营(yíng)高级(jí)副总监李华(huá)平(píng)也表示，根据《公开(kāi)募集基础设施证券投(tóu)资基金指引（试(shì)行）》及(jí)相关法规(guī)要求，基础设施基金应当将(jiāng)90％以上合并后基金(jīn)年度可分配金额以现金形(xíng)式分(fēn)配给投资者(zhě)，强制分红机制是公募REITs的主要特征之(zhī)一，稳定的分红机制体(tǐ)现出REITs产(chǎn)品长期投(tóu)资价值。

　　中航基金也(yě)认为，从投资角度来看，基础设施(shī)公募REITs同时(shí)具备“股性”和“债性”双重特(tè)点。二级(jí)市场(chǎng)价格反映这类产品“股性”的一面，分(fēn)红体现了这类产品的(de)“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强制分红要(yào)求，分红(hóng)类(lèi)似(shì)于债券派息(xī)，但不(bù)等同于(yú)债券的固定利息回报(bào)，而是由可供分配现金决定。

　　从机构投资者的角度来(lái)看，一方面是公募REITs丰(fēng)富了(le)机构投资(zī)者的(de)投(tóu)资(zī)品类，为资产配置(zhì)多元化提供(gōng)抓(zhuā)手，具有(yǒu)较强的配置价(jià)值。另一方(fāng)面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收益。机(jī)构投资(zī)者公(gōng)募REITs能(néng)够通过分红获取相(xiāng)对于投资债券(quàn)相对高的收益性，在有效控制(zhì)风(fēng)险的(de)前(qián)提(tí)下，增(zēng)厚资产包收(shōu)益(yì)，起到投资“压舱石”的(de)作用。

　　分(fēn)红除了投资收益(yì)“落袋为(wèi)安”外，市场(chǎng)对于未来(lái)分红水平的预期，也是(shì)影(yǐng)响REITs基金二级市场价格走势的关键因素之一。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票(piào)和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募(mù)REITs发布了2022年年报(bào)，部分(fēn)产(chǎn)品受宏观(guān)经济的影响，可分配金额完成率不达预期，一定程度上影响了公募REITs二级市(shì)场的(de)价格。”李华平称，公募REITs二级(jí)市场的价(jià)格(gé)波(bō)动受(shòu)多重(zhòng)因素(sù)的影(yǐng)响，投资(zī)收益是影(yǐng)响(xiǎng)REITs二级市场价格的主要因(yīn)素之一，而稳定的分红(hóng)有利于吸引投资者参与公(gōng)募(mù)REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关(guān)负责人也(yě)表示，近期经济(jì)预期恢复(fù)，一(yī)方面市(shì)场(chǎng)热点呈现(xiàn)向股票和债券回归的过程；另(lìng)一方面(miàn)，基(jī)础(chǔ)设施项目(mù)的经营业绩相(xiāng)对经济活力(lì)的改善(shàn)有一定的滞后(hòu)性。

　　此外，公(gōng)募REITs在(zài)分红除权日(rì)，将(jiāng)对基金(jīn)份额的开盘指导价做调(diào)减处理(lǐ)，调减(jiǎn)金额根据单位基金份(fèn)额的分红金额进(jìn)行计(jì)算。除权操作是对(duì)分红前(qián)后(hòu)基金(jīn)份(fèn)额净值变化的修正，使投资(zī)人(rén)在基(jī)金分红前后均可(kě)以(yǐ)获得(dé)公平的投资(zī)机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者长期投资(zī)的信心(xīn)，同时需结(jié)合持有产品的特性(xìng)，关(guān)注二级市(shì)场扰动对整体收(shōu)益的影(yǐng)响程度(dù)。”中航基金(jīn)相关人士也称(chēng)。

　　特许经营权分红包括(kuò)利(lì)润分配和本金归还

　　普(pǔ)通投资者应了解底层资产情(qíng)况(kuàng)

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基金(jīn)分红前提是本(běn)金(jīn)之上的增值部分不同，特许经营权REITs基金运作期间(jiān)的(de)“分(fēn)红”界定为“分(fēn)派(pài)”更为准确，分派的是本金与增值两(liǎng)个(gè)部(bù)分，两个部分之间(jiān)的比例是变动的(de)，与现有公募基金分(fēn)红差异很大，大多数普通(tōng)投(tóu)资者(zhě)可能把“分派(pài)”金额误认为是持续(xù)分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年(nián)等(děng)合同年(nián)限到期后基(jī)金(jīn)价值面临极大(dà)不确(què)定性，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李华(huá)平表示，目(mù)前公募(mù)REITs主要有特许经(jīng)营权类和产(chǎn)权类两大资产类型，持有产(chǎn)权类(lèi)产品的收(shōu)益主要包括每年的现金分红及资产增(zēng)值的收(shōu)益，而持(chí)有(yǒu)特许经营类(lèi)产品的收(shōu)益主要(yào)来自(zì)项目(mù)每年的现(xiàn)金分红。其中(zhōng)，特许经营权类资(zī)产的分红(hóng)包括了利(lì)润分配和(hé)本金的归还，两(liǎng)者的(de)比率也是变动的，对特许经营权类资(zī)产的公募REITs可以内部(bù)收益(yì)率（IRR）来衡量投资(zī)收益。普(pǔ)通(tōng)投资者在(zài)选(xuǎn)择投资标的时，应了解公募REITs底(dǐ)层资产(chǎn)的类型。

　　中航基金(jīn)也表示，从细分来(lái)看，各类公募REITs分红因底层(céng)资产属性不同而(ér)形成区别。特许经(jīng)营权类(lèi)的(de)公募REITs产品因其分红相当(dāng)于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的公募(mù)REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的价值增(zēng)值，所以相对股(gǔ)性偏强(qiáng)。普通(tōng)投(tóu)资(zī)者(zhě)在选择公募REIT时(shí)，需要考虑(lǜ)底层资产属性，对所选择(zé)产品(pǐn)的二(èr)级市场价格和(hé)分红有合理预期。

　　中金基金(jīn)相关负(fù)责人(rén)也认为，与产权类项目(mù)相比，特(tè)许经营项目在经(jīng)营权到期后不再能产生现金收益，因(yīn)此将可供分(fēn)配金额(é)的分配理解(jiě)为“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确(què)。基于这个特(tè)点，剩余经营期限(xiàn)较(jiào)短的(de)特许(xǔ)经营项目，通常具备(bèi)更(gèng)高的分派(pài)率水平(píng)。对于剩余期(qī)限较长的特(tè)许经营权(quán)项目，即使(shǐ)分(fēn)派(pài)率相对较低，也有足够年限(xiàn)收(shōu)回本金(jīn)并(bìng)取得收(shōu)益。

　　中金基金该负责人提(tí)醒投资者注意，特(tè)许经营(yíng)权项目的分派金额(é)包含(hán)了投资本金，在不进行扩募的情(qíng)况下，基金份额单价随着分派进度(dù)逐年下降是正常现(xiàn)象(xiàng)，投资特(tè)许经(jīng)营权REITs的收(shōu)益(yì)来自项目剩余(yú)期(qī)限(xiàn)产生的现金流(liú)。

　　“与特许经(jīng)营(yíng)项(xiàng)目相比找对象硬性条件是什么意思，硬性条件是啥意思，产权类项目的土(tǔ)地(dì)或建筑的剩余使(shǐ)用年(nián)限一般较长，再(zài)加上到期后通过对建筑(zhù)的更新改造(zào)或补缴土(tǔ)地出让(ràng)金(jīn)等追加投资，有机会进一步(bù)延长(zhǎng)经营期限。这种(zhǒng)类(lèi)似永续经营的假设反(fǎn)映在基础资产的估值(zhí)上，使产权(quán)类REITs具备更显著的资产投资(zī)属性。”该负责人称。

　　观(guān)测内部(bù)收益率等指标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基(jī)金分红(hóng)的时点(diǎn)，多位业内人士还表示，在产(chǎn)品分红(hóng)期，投资(zī)者(zhě)可以观测经(jīng)营活动现金流、可供(gōng)分(fēn)配现金、内部收益率等指标，来观(guān)察和(hé)评估项目底层(céng)资产的运营(yíng)情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相关(guān)的(de)指标有两(liǎng)个(gè)：一(yī)是年报中披露的经(jīng)营活动现金流，二是可供分配(pèi)现金，二者存(cún)在(zài)本质性区别(bié)。经营活动产生的现(xiàn)金(jīn)净流量是指企业经营、筹资、投资(zī)产生的现金流，基于企业本身(shēn)经营活动产生(shēng)；可供分配的现金(jīn)实质上(shàng)是从EBITDA出发(fā)，对非现金影响(xiǎng)利润(rùn)表的项(xiàng)目(mù)进(jìn)行调整，加期初现(xiàn)金，最终得到的账(zhàng)面(miàn)现金。

　　李华平(píng)也表示，公募(mù)REITs作为资(zī)产(chǎn)配置(zhì)新选择，投资价值体现在相对股债市场(chǎng)独立的资产配置(zhì)功能，比较适合长期持(chí)有。建议(yì)投资者对经营权类的资产可(kě)以更(gèng)多关注内部(bù)收益率的(de)高低(dī)，对(duì)产权类的资产更多关注分派率高低。因为公募REITs可分配收(shōu)益主要来自底(dǐ)层(céng)资产的经(jīng)营净现金(jīn)流，所以底层资(zī)产运营情况(kuàng)直接影响投资回报，投资(zī)者可综(zōng)合考虑原始(shǐ)权益人(rén)综(zōng)合实力、运营管理机(jī)构实力(lì)、公募基金管理人实力等多重因素来选择投资标的。

　　中信证券研报也显(xiǎn)示，公募(mù)REITs进入密集分红期，由于(yú)分红(hóng)交易带来(lái)的短期博弈机会(huì)仍(réng)在，叠加此前市场(chǎng)接连回调(diào)，建议投资者关(guān)注有基本面支撑、填权效应相对(duì)明显、同时分红规模较为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募(mù)说明书均会载(zài)明REITs在发行(xíng)首年及次年的(de)可供分配金(jīn)额预(yù)测。投(tóu)资者可以将REITs的(de)实际分红金额与募(mù)集材料(liào)中披露预测进(jìn)行比(bǐ)较分(fēn)析，结合经(jīng)济及(jí)市场的实际环境，对基础(chǔ)设施项目的运营业绩及REITs的管理能力进行判(pàn)断。”中金基金上述负责(zé)人也称。

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