近(jìn)两(liǎng)年火(huǒ)爆的创新产品(pǐn)公募REITs进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息(xī)日(rì)，公募REITs整体(tǐ)呈现出高(gāo)比例稳定分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的(de)REITs产品，平均分红(hóng)比(bǐ)例(lì)接近99％。

　　多位业内人士(shì)对此表示，强制分(fēn)红机制是(shì)公募(mù)REITs主(zhǔ)要(yào)特征(zhēng)之一，稳(wěn)定(dìng)分红(hóng)体现出(chū)该类产品长期投资价值，通过观测经营活(huó)动现金流、可(kě)供分(fēn)配现金等指标，也是观察REITs项目底层资产(chǎn)运(yùn)营情况的(de)“窗口(kǒu)”。他们(men)也提醒普通投资者注(zhù)意，与产(chǎn)权(quán)类项目相比，特许经营REITs项目在经(jīng)营(yíng)权到期后不再(zài)产生现金收益，特许经(jīng)营权分红目前已(yǐ)包含了利润分配(pèi)和(hé)本金的归还，在选择投资标的时应了解资(zī)产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分(fēn)红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期(qī)，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来(lái)除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整(zhěng)体来(lái)看，公(gōng)募REITs呈现出了高比例的稳定分(fēn)红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可(kě)供分(fēn)配金额的(de)公(gōng)募REITs产品中，2022年(nián)全年分配(pèi)金额占(zhàn)可供分配金(jīn)额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部(bù)分分(fēn)配比例在96％以上。

　　同位角的定义和性质和概念，同位角一定相等吗hape>

　　中金基金相关负责(zé)人对此表(biǎo)示，投资公募REITs的主要收益来源为持有期分红收(shōu)益，以及基金份额交易价格的变化。基金份额(é)二级(jí)市场价(jià)格受到公募REITs资产运营情况及市(shì)场因素的综(zōng)合影响，较(jiào)易(yì)引起波动。与此相(xiāng)比，基金分红预期则(zé)更有规律(lǜ)可循。公募REITs的分红(hóng)主(zhǔ)要来自基(jī)础设施资产的经营(yíng)现金流，投(tóu)资人(rén)通过基金募集材(cái)料和信息披露文件，结合(hé)行业及市(shì)场情况(kuàng)，可以分析(xī)基础设施项目的经营业(yè)绩，作(zuò)为进行投(tóu)资(zī)决(jué)策的重要参考(kǎo)。

　　“相(xiāng)对于基金(jīn)份(fèn)额二级市场(chǎng)价格变(biàn)化(huà)导致的浮(fú)盈或浮亏，分(fēn)红作(zuò)为(wèi)基金(jīn)份(fèn)额持(chí)有人实际(jì)获得的现金收益，对(duì)于长期投(tóu)资者更(gèng)具参考价(jià)值。”中(zhōng)金基金相关负(fù)责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运营高级(jí)副总(zǒng)监(jiān)李(lǐ)华平也表示，根(gēn)据《公开募(mù)集基础设施证券(quàn)投资基金(jīn)指引（试行）》及相(xiāng)关(guān)法(fǎ)规(guī)要求，基础设施(shī)基(jī)金应当将90％以上(shàng)合并后基(jī)金(jīn)年度可分配金额以现金形式分配给投资者，强制分红机制是公(gōng)募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定的(de)分红(hóng)机制体(tǐ)现出REITs产品长(zhǎng)期投资价(jià)值。

　　中航基金也认(rèn)为，从投资角(jiǎo)度(dù)来看，基础设施公(gōng)募(mù)REITs同时具(jù)备“股(gǔ)性”和(hé)“债性”双(shuāng)重特(tè)点。二级市(shì)场价格反映这类产品“股性”的一面，分红体现(xiàn)了这(zhè)类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于(yú)债券派(pài)息，但不等同于债券的固定利息(xī)回报，而是由(yóu)可(kě)供分配现金决定(dìng)。

　　从机(jī)构投资者(zhě)的角度来看(kàn)，一(yī)方(fāng)面(miàn)是公募(mù)REITs丰富了机(jī)构投资者的(de)投资品类，为(wèi)资产(chǎn)配置多元化提供抓手，具有较强的配置价值(zhí)。另(lìng)一方(fāng)面(miàn)，公募REITs的分红能(néng)够帮助机(jī)构(gòu)投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过分红获取相(xiāng)对于投资(zī)债券(quàn)相对(duì)高的收益(yì)性，在有效控制风(fēng)险的前提(tí)下，增厚资(zī)产包收(shōu)益，起到投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分红除了投(tóu)资收益“落袋为安”外，市(shì)场对于未(wèi)来分(fēn)红水(shuǐ)平的预期，也(yě)是影响(xiǎng)REITs基(jī)金二级(jí)市场(chǎng)价格走势的关键因(yīn)素(sù)之一。

　　从近(jìn)期公(gōng)募(mù)REITs的二级市场表现看，截至(zhì)4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未(wèi)跑赢(yíng)主(zhǔ)要股票(piào)和(hé)债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产品受(shòu)宏观(guān)经济的影响，可分配金额完成率不(bù)达预(yù)期，一定程度上影响(xiǎng)了公(gōng)募REITs二级市场的价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市场的价格(gé)波动受多重因素(sù)的影响，投资收益是影响REITs二级市场价格的(de)主要因(yīn)素之(zhī)一，而稳定的分(fēn)红有利于吸(xī)引投资者参与公募REITs二级市场(chǎng)的(de)投资。

　　中金基(jī)金相关负(fù)责人也表示，近期(qī)经(jīng)济(jì)预(yù)期(qī)恢(huī)复，一方面市场热(rè)点呈(chéng)现向股票(piào)和债券回归的过(guò)程；另一方面，基础设施项目(mù)的经营业绩相(xiāng)对经济活力(lì)的改善有一定的滞(zhì)后性(xìng)。

　　此(cǐ)外(wài)，公(gōng)募REITs在分红除权日，将对(duì)基金(jīn)份额(é)的开(kāi)盘指(zhǐ)导(dǎo)价做调减(jiǎn)处(chù)理(lǐ)，调减金额(é)根据单位基(jī)金(jīn)份额的分红金额(é)进(jìn)行计算。除权操(cāo)作是(shì)对(duì)分(fēn)红(hóng)前后基金份额(é)净值变化的(de)修正，使投资人在基金(jīn)分红(hóng)前后均可(kě)以获得(dé)公平的投(tóu)资机会。

　　“分红(hóng)可增强(qiáng)投(tóu)资者(zhě)长期投资的信心，同时需结(jié)合持有产品的(de)特性(xìng)，关注二级市场扰(rǎo)动对整(zhěng)体(tǐ)收益的影响程度。”中(zhōng)航基(jī)金(jīn)相关人士也(yě)称(chēng)。

　　特许经营权分红包括(kuò)利润(rùn)分配和本(běn)金归(guī)还

　　普通投资者应了(le)解底层资(zī)产情况

　　多位(wèi)业内人士还(hái)提醒，与(yǔ)现有公募基(jī)金分红前提(tí)是本金之上(shàng)的(de)增值(zhí)部(bù)分(fēn)不同，特(tè)许经营(yíng)权REITs基金(jīn)运作期间的“分红”界定(dìng)为“分派”更为准确，分派的是本(běn)金与增值两个(gè)部分(fēn)，两个(gè)部分之间(jiān)的比例是变动(dòng)的(de)，与现有公(gōng)募基金分红差(chà)异很大(dà)，大多数普通投资者可能把(bǎ)“分派”金额同位角的定义和性质和概念，同位角一定相等吗误(wù)认(rèn)为是持(chí)续分红。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同年限到期后基(jī)金价值面临(lín)极大不确(què)定性，这是该(gāi)类投资者应该注意的情况(kuàng)。

　　李华平表示，目(mù)前公(gōng)募REITs主要有特许经(jīng)营权类和产(chǎn)权类两大(dà)资(zī)产(chǎn)类型，持有产权类产品(pǐn)的(de)收益主要(yào)包括每年(nián)的现金分红及资产增值的收(shōu)益，而持有特许经营(yíng)类(lèi)产品的收益主要来自项(xiàng)目(mù)每(měi)年的现金分红。其中，特许经(jīng)营权类资产(chǎn)的分红包括了利润分配和(hé)本(běn)金的归还，两者的(de)比率也是变动的，对特许经营权类资产的公募REITs可以内(nèi)部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普通(tōng)投资(zī)者(zhě)在选择(zé)投资标的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示(shì)，从(cóng)细分来(lái)看，各类公募REITs分红因底层资(zī)产属性不同而(ér)形成区别。特许经营(yíng)权类的公募(mù)REITs产(chǎn)品因其(qí)分红(hóng)相当于包含“本金+收(shōu)益”，分红相对较多，债(zhài)性偏强(qiáng)。而产权(quán)类的公募(mù)REITs分红(hóng)主要为(wèi)“收益”，更(gèng)看重底层资产的价值增值(zhí)，所(suǒ)以相(xiāng)对股性(xìng)偏强(qiáng)。普通投资者在选择(zé)公(gōng)募(mù)REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产(chǎn)属性(xìng)，对所选择(zé)产(chǎn)品的二级市(shì)场(chǎng)价格和(hé)分红有(yǒu)合(hé)理预期。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负责人(rén)也认为(wèi)，与产权(quán)类项(xiàng)目相(xiāng)比(bǐ)，特(tè)许经营项(xiàng)目在经营权到期后不再能产生现(xiàn)金收益，因此(cǐ)将可供分配金额(é)的(de)分(fēn)配(pèi)理解为“分派”比“分红(hóng)”更加准确。基于这个特(tè)点，剩(shèng)余经营期限较短(duǎn)的特许经营项(xiàng)目，通常具备(bèi)更(gèng)高的分派率水平(píng)。对于剩余期限(xiàn)较长的特许经营(yíng)权项目，即(jí)使分派(pài)率相对较低，也(yě)有足(zú)够年限收回本金(jīn)并取得收(shōu)益(yì)。

　　中(zhōng)金基金该负责人提醒投(tóu)资(zī)者(zhě)注意，特许经营权项目的分派(pài)金额包含了投资本(běn)金，在不进行扩募的情况(kuàng)下，基金份额单价随着分(fēn)派进度逐年下降是正(zhèng)常现象，投(tóu)资特许经营权REITs的收益(yì)来自(zì)项(xiàng)目剩余期限产(chǎn)生的现金流(liú)。

　　“与特(tè)许经营(yíng)项目相比，产权类(lèi)项目(mù)的(de)土地或(huò)建筑的剩余使用年限一般较长(zhǎng)，再加上到(dào)期后通过对建筑的更新改造或补缴(jiǎo)土地出让金等追加投资(zī)，有机会进一步延长(z同位角的定义和性质和概念，同位角一定相等吗hǎng)经营期限。这种类似(shì)永续经营的假(jiǎ)设反映在基(jī)础资产的估值上，使产权(quán)类REITs具备(bèi)更显(xiǎn)著的资产(chǎn)投资属性。”该负责(zé)人(rén)称。

　　观测内部(bù)收益(yì)率等(děng)指标

　　评估(gū)项目底(dǐ)层资产运营情况

　　在基金(jīn)分红的(de)时点，多位业内(nèi)人士还表示(shì)，在产品分红期，投(tóu)资者可以观测经营活动现金流、可供分配现金、内部收(shōu)益率等指标，来(lái)观察和评估(gū)项(xiàng)目底层资产的运营情况。

　　中航基金表示(shì)，年(nián)报指标中，跟(gēn)现金相关的(de)指标有两个：一是年报中披露的经营活动(dòng)现金流，二(èr)是可供分配现金，二者(zhě)存在本质性区别。经营活(huó)动产生的现金净流量是指企业经营、筹资(zī)、投资(zī)产生的现金流(liú)，基于企业(yè)本身经营活动产生；可供(gōng)分配的现金实质(zhì)上是从EBITDA出(chū)发，对非(fēi)现金影响利润表(biǎo)的项目进行调(diào)整，加期初现金，最终得到的账面现金(jīn)。

　　李华平也表(biǎo)示，公(gōng)募REITs作为资产配置新(xīn)选择，投资价(jià)值体(tǐ)现在相(xiāng)对股债市场独立的资产配置(zhì)功(gōng)能(néng)，比较适(shì)合长(zhǎng)期持(chí)有。建议投资者对经营(yíng)权(quán)类的资产可以更多关注内部收益(yì)率(lǜ)的高低，对产权类的资产(chǎn)更多关(guān)注分派率(lǜ)高低(dī)。因为公募REITs可(kě)分配(pèi)收益(yì)主要(yào)来(lái)自(zì)底层资产(chǎn)的经营净现金流，所以(yǐ)底层资产运营(yíng)情(qíng)况直接影响投(tóu)资(zī)回报，投资(zī)者可综合(hé)考虑原始权(quán)益人(rén)综合实力、运(yùn)营管理机(jī)构实(shí)力(lì)、公募基金管理人(rén)实力等(děng)多重因素来选择投资标的。

　　中信(xìn)证券(quàn)研报也显示，公募REITs进入密集(jí)分红(hóng)期，由于(yú)分红交易带来(lái)的短期博弈(yì)机会仍在，叠加此前(qián)市场(chǎng)接连(lián)回调，建议投资者关(guān)注有(yǒu)基(jī)本(běn)面支撑、填权效(xiào)应相对明显、同时分(fēn)红规模(mó)较为可(kě)观的(de)个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书(shū)均(jūn)会载明(míng)REITs在发行首年及次年的可供分配金额预(yù)测。投资者可以将REITs的实际分红金额与(yǔ)募集材料中(zhōng)披露预(yù)测进行比(bǐ)较分析，结合经济及市场的实际环(huán)境，对基础设施(shī)项目的运营(yíng)业(yè)绩及REITs的管理能(néng)力进行判断(duàn)。”中金基(jī)金上(shàng)述负责人也称。

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