近两年火爆(bào)的创新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆(lù)续迎来除(chú)息日，公募REITs整体呈(chéng)现出高(gāo)比例稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分(fēn)红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表示，强制分(fēn)红机制是公(gōng)募REITs主要特征之(zhī)一，稳(wěn)定分(fēn)红体现出该类产品长期投资价(jià)值，通过观测经营活动(dòng)现金流(liú)、可供分(fēn)配现金等指标(biāo)，也是观察REITs项目(mù)底(dǐ)层资产运(yùn)营(yíng)情况的“窗口”。他们也(yě)提醒普通投资(zī)者注意，与产权类项目相比(bǐ)，特许经(jīng)营REITs项目(mù)在(zài)经(jīng)营(yíng)权到(dào)期后不再产生现金(jīn)收益，特许经(jīng)营权(quán)分红目前已包(bāo)含(hán)了利(lì)润分配和本金的(de)归还，在(zài)选(xuǎn)择(zé)投资(zī)标的时应了解资产类型和(hé)分红(hóng)的特征。

　　15只公(gōng)募(mù)REITs产品(pǐn)分红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红(hóng)期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日(rì)，此外(wài)尚有6只REITs实际(jì)分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例(lì)的稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供(gōng)分配(pèi)金(jīn)额比(bǐ)例平(píng)均为98.89％，且绝大部(bù)分分配比例在96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负责(zé)人(rén)对此表示，投资公募REITs的主要收益来源(yuán)为(wèi)持有期分红(hóng)收益，以及基金份额交易价格的变化。基金份额二(èr)级(jí)市场价格受到(dào)公(gōng)募REITs资产运营情况及市场因素(sù)的综合影响(xiǎng)，较易引起波动。与(yǔ)此相比，基金分红预(yù)期则更有(yǒu)规律(lǜ)可循。公募REITs的分红主要来自基础设施资产(chǎn)的经营现金流，投资人(rén)通(tōng)过基金募(mù)集材料(liào)和信(xìn)息(xī)披(pī)露文(wén)件(jiàn)，结(jié)合行业及(jí)市场情况，可以(yǐ)分(fēn)析基(jī)础设(shè)施项目的经(jīng)营业绩，作为(wèi)进(jìn)行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市(shì)场价格变(biàn)化导致的浮盈或浮亏，分(fēn)红作(zuò)为基金份(fèn)额持有人实际(jì)获(huò)得的现金收益，对于(yú)长期(qī)投资者(zhě)更具参(cān)考价(jià)值。”中金基金(jīn)相(xiāng)关(guān)负责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中(zhōng)心运营(yíng)高级副总监李华平也表示，根据《公开募集基(jī)础设施证券投资(zī)基(jī)金指(zhǐ)引（试行）》及(jí)相关法规要求，基础设施基金(jīn)应当将(jiāng)文章中副标题的格式怎么写，文章中副标题的格式要求90％以(yǐ)上合(hé)并后基金年(nián)度可分(fēn)配(pèi)金额(é)以现金形式分配给投(tóu)资者，强(qiáng)制(zhì)分红机制是公(gōng)募REITs的主要(yào)特(tè)征之一，稳(wěn)定的分红机制体现出REITs产品长期(qī)投资价值。

　　中(zhōng)航(háng)基(jī)金也认(rèn)为，从投(tóu)资角度来看，基(jī)础设施公募REITs同时具备“股性(xìng)”和“债性(xìng)”双(shuāng)重特点。二级市场(chǎng)价格反映(yìng)这类产品“股性”的一面(miàn)，分(fēn)红体现了这类产(chǎn)品的“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红要求(qiú)，分红类似于债券派息，但不(bù)等(děng)同于债券的(de)固定利息回报，而是由可供分(fēn)配现金决定(dìng)。

　　从机构投资者的角度来看，一(yī)方面是公募(mù)REITs丰富了机构投资者(zhě)的投资品类，为资产配置多元化提供抓手，具有较强的配置(zhì)价值。另一方面，公(gōng)募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过(guò)分红获取相(xiāng)对于投(tóu)资债券相对(duì)高的收益性，在有效控(kòng)制风(fēng)险(xiǎn)的前(qián)提(tí)下，增厚资产包收益，起到投(tóu)资“压舱(cāng)石”的作(zuò)用。

　　分红除(chú)了投(tóu)资收(shōu)益“落袋为安(ān)”外，市(shì)场(chǎng)对于未来(lái)分红水平的预期，也是影响(xiǎng)REITs基(jī)金(jīn)二级市场价格走(zǒu)势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月(yuè)21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收(shōu)于975.99 点(diǎn)，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部(bù)分产品受宏观经济(jì)的影响，可分配金额完成率不达(dá)预(yù)期(qī)，一定程度上(shàng)影响(xiǎng)了公募(mù)REITs二级市(shì)场的(de)价格。”李华平称，公募REITs二级市场(chǎng)的价格波动受(shòu)多(duō)重因素的影响，投资收益是(shì)影(yǐng)响REITs二(èr)级市场价格的(de)主要因(yīn)素之一，而稳定的分红有(yǒu)利于吸引投资者参与(yǔ)公募REITs二级市场的投资。

　　中金基(jī)金相关负责人(rén)也表示，近期(qī)经济预期恢复，一方(fāng)面市场热点呈现向股票和债券回归的过程；另(lìng)一方面，基(jī)础(chǔ)设施项目的经(jīng)营业绩相对经(jīng)济活力的改善(shàn)有一定的滞后性(xìng)。

　　此(cǐ)外(wài)，公(gōng)募REITs在(zài)分(fēn)红除权(quán)日，将对(duì)基金份额(é)的开盘指导价做调减(jiǎn)处理(lǐ)，调减金额根(gēn)据单位基金份额的(de)分红金(jīn)额进行计算。除权操作是(shì)对(duì)分红(hóng)前后基金份额(é)净(jìng)值变化的修正，使投(tóu)资人在基(jī)金分红前后(hòu)均可以获得(dé)公平的投(tóu)资机会。

　　“分(fēn)红可增强投资者长(zhǎng)期投资(zī)的信心，同时需结合持有(yǒu)产品(pǐn)的特性，关注二级市(shì)场(chǎng)扰动(dòng)对整体(tǐ)收益的影(yǐng)响程度(dù)。”中航基金(jīn)相(xiāng)关(guān)人士也称。

　　特(tè)许经(jīng)营权分红包括利润分配和本金归还

　　普通投资者应了解底层资产情况

　　多位业(yè)内人士还提醒，与(yǔ)现有公募基金分红前提是本金之上(shàng)的增值部(bù)分不同，特许经营权(quán)REITs基金运作期间的“分红(hóng)”界定为“分(fēn)派”更为准确，分派(pài)的(de)是(shì)本金与(yǔ)增值两个部分，两个部分之间的比例是变动的(de)，与现(xiàn)有公募基金(jīn)分红差异很(hěn)大，大多数普通投(tóu)资(zī)者可能把“分(fēn)派”金额误认为是持续分红。一旦(dàn)30年(nián)、40年、50年、60年(nián)等合同(tóng)年(nián)限到(dào)期后基金价值面临极大不确定(dìng)性，这是该类投资者应该注意(yì)的(de)情况。

　　李华(huá)平表示，目(mù)前公募REITs主要有特(tè)许经营权类和产权(quán)类两大资(zī)产类型，持有产权(quán)类产品的收(shōu)益主要包括每年的现金分红(hóng)及资产增值的(de)收(shōu)益，而持(chí)有特(tè)许经营类产品的收(shōu)益主要来(lái)自(zì)项(xiàng)目每年的现金分红。其(qí)中，特许经营权类资产的(de)分(fēn)红包括了利润分配和本金的归还，两(liǎng)者的比(bǐ)率也是变(biàn)动(dòng)的，对(duì)特(tè)许经营权类资产的公募REITs可(kě)以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡(héng)量投资(zī)收益(yì)。普通投资者在选择(zé)投资标的时，应了解公募REITs底(dǐ)层资产(chǎn)的类型。

　　中(zhōng)航(háng)基金也表示，从(cóng)细分来看，各类公募REITs分红因(yīn)底层资产属性不同而形成区(qū)别。特(tè)许经营权(quán)类的公募(mù)REITs产(chǎn)品因其分红相(xiāng)当(dāng)于包含“本金(jīn)+收益”，分红相对较多(duō)，债性偏强。而产权类的(de)公募REITs分红(hóng)主要(yào)为“收益”，更看(kàn)重底层(céng)资产的价值(zhí)增值(zhí)，所以相对股性偏强(qiáng)文章中副标题的格式怎么写，文章中副标题的格式要求。普(pǔ)通投(tóu)资者在(zài)选择(zé)公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产(chǎn)属性，对(duì)所选择产品(pǐn)的(de)二级市场价格和分(fēn)红(hóng)有(yǒu)合理(lǐ)预期(qī)。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负责人也认为(wèi)，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营项目在经(jīng)营权到期后(hòu)不(bù)再能产生现金收益，因此将可(kě)供分配金额的分(fēn)配理解为“分派”比“分红”更加(jiā)准确。基于(yú)这个特点，剩余(yú)经营期限(xiàn)较短的特许经营项(xiàng)目，通常具备更高的分派率(lǜ)水平(píng)。对于(yú)剩余期(qī)限较长的特许经(jīng)营权(quán)项目，即使分派率相对较(jiào)低，也有足(zú)够年限收回本金并(bìng)取得收益。

　　中金基金(jīn)该负责人提醒投资(zī)者注(zhù)意(yì)，特许(xǔ)经营权项目的分派金额包含(hán)了投资本金(jīn)，在不(bù)进行扩(kuò)募的情况(kuàng)下，基金份额单(dān)价随着分派进度逐(zhú)年下降(jiàng)是正常现(xiàn)象(xiàng)，投资特许经营权(quán)REITs的收益来自(zì)项目剩余期限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比，产(chǎn)权类项目的土地或建(jiàn)筑(zhù)的剩余使用年(nián)限一般较长，再加上到期后通过对(duì)建筑(zhù)的(de)更新改造或补缴土地出让金等追加投(tóu)资，有(yǒu)机(jī)会进(jìn)一步延长经营期限。这种(zhǒng)类似永(yǒng)续经营(yíng)的假(jiǎ)设反映在基(jī)础(chǔ)资产的(de)估值上，使(shǐ)产权类REITs具备更显著的资(zī)产投资(zī)属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指(zhǐ)标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基(jī)金(jīn)分红的(de)时(shí)点，多位(wèi)业内人士(shì)还表示(shì)，在(zài)产品分红期，投资者可以观测经(jīng)营(yíng)活动现金流、可供分配现金、内部收益率等指标，来观察和评估项(xiàng)目底层资产(chǎn)的运营情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年(nián)报指标(biāo)中，跟现(xiàn)金相关的(de)指(zhǐ)标有两个：一是(shì)年报中披露的经营活动现金流(liú)，二是(文章中副标题的格式怎么写，文章中副标题的格式要求shì)可(kě)供(gōng)分配(pèi)现金，二(èr)者存在本质性区别。经(jīng)营活动产(chǎn)生的现(xiàn)金净流量是(shì)指企(qǐ)业经(jīng)营(yíng)、筹资、投(tóu)资产生的现金流，基于企(qǐ)业(yè)本身经营活动产生；可供分配的现金实质上是(shì)从EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利润(rùn)表(biǎo)的项目进行调(diào)整(zhěng)，加(jiā)期初(chū)现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作(zuò)为资产配置新选择，投(tóu)资价(jià)值体现在相(xiāng)对股债市场独立的(de)资产配置功能，比(bǐ)较(jiào)适(shì)合长期持有。建(jiàn)议投资者对(duì)经营权类(lèi)的资产可以更多关注内部收益率的高(gāo)低，对产权类(lèi)的资(zī)产(chǎn)更多关注(zhù)分派率(lǜ)高低。因为公(gōng)募REITs可分配收(shōu)益主要(yào)来自底层(céng)资产的经营净现(xiàn)金流，所以(yǐ)底层资(zī)产运营情(qíng)况直接影响投资回报(bào)，投资者可综(zōng)合考虑(lǜ)原(yuán)始(shǐ)权(quán)益人综合实力、运营管理机构(gòu)实力、公(gōng)募基金管理人(rén)实力等多重(zhòng)因素来(lái)选择投资标的。

　　中(zhōng)信证(zhèng)券研(yán)报也显(xiǎn)示，公募REITs进(jìn)入密(mì)集分(fēn)红期，由于分红(hóng)交易带来(lái)的短期博弈机会仍(réng)在，叠加(jiā)此前(qián)市场接连回(huí)调，建议投资者关(guān)注有基本(běn)面支撑(chēng)、填权(quán)效应相(xiāng)对明显、同时分(fēn)红规模较为(wèi)可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的(de)招(zhāo)募说明书(shū)均会载明REITs在发行首年及(jí)次年的可供分配金(jīn)额预测。投资者可(kě)以将(jiāng)REITs的实际(jì)分红金额与募集材料中披露预测进行比较分(fēn)析，结合(hé)经济及市场(chǎng)的实际环境，对基础(chǔ)设(shè)施(shī)项目的运(yùn)营业绩及REITs的管理能力进行判(pàn)断。”中金(jīn)基金上述负责人也称。

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