近(jìn)两年火爆的创(chuàng)新产(chǎn)品公募REITs进入密集分红期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除(chú)息日(rì)，公募REITs整(zhěng)体呈现出高比例(lì)稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额(é)的REITs产品，平(píng)均(jūn)分(fēn)红比例接近99％。

　　多(duō)位业(yè)内人士对此表示，强制分红机(jī)制是公募REITs主要特(tè)征(zhēng)之一，稳(wěn)定分红体现(xiàn)出该类产品长期投(tóu)资价值(zhí)，通过观测(cè)经营(yíng)活(huó)动现金流(liú)、可供分配(pèi)现金等指标，也(yě)是观察REITs项(xiàng)目底层(céng)资产运(yùn)营情况的“窗口”。他们(men)也提醒普通投资者注意，与产权类项目(mù)相比，特(tè)许经营REITs项目在经营权到(dào)期(qī)后不再产生现金收(shōu)益(yì)，特(tè)许经营权分红目前已包含了利润分配和(hé)本金的归(guī)还，在(zài)选择投资标的(de)时应了解资产类(lèi)型和(hé)分红的(de)特征。

　　15只公(gōng)募(mù)REITs产品分红表示第一的词语四字，古代表示第一的词语ng>

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此(cǐ)外尚(shàng)有6只REITs实际分配情况尚未(wèi)公布。整(zhěng)体来(lái)看，公募REITs呈(chéng)现出了高比例的稳定(dìng)分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金(jīn)额的公募(mù)REITs产品中，2022年全年分配金额占可供(gōng)分配金(jīn)额比例平(píng)均为98.89％，且绝大部分(fēn)分(fēn)配比(bǐ)例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关负(fù)责(zé)人对此表示，投资公募(mù)REITs的主要收益来源为(wèi)持有期分红收益，以及基金份额交易价格的(de)变化。基金份额二级市(shì)场价格受到公募REITs资产运营(yíng)情(qíng)况及市场(chǎng)因素的综合(hé)影响，较易引起(qǐ)波动(dòng)。与此相比，基金分红预(yù)期则更有规律(lǜ)可循。公募REITs的分红(hóng)主要来自基础设施资产的(de)经营现金流，投(tóu)资人(rén)通过基金募集(jí)材料(liào)和信息披(pī)露文件，结(jié)合行业及市场情况，可以分析基础设施项目的经营业绩，作为(wèi)进(jìn)行投资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相(xiāng)对于基金份额二级市场价格变化导致的(de)浮盈或(huò)浮亏，分红作为基金(jīn)份(fèn)额持有(yǒu)人实际获得的现金(jīn)收益，对于长期投资者更(gèng)具参考价(jià)值。”中金基(jī)金相关负责(zé)人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心运营(yíng)高级(jí)副(fù)总监李华平也表示(shì)，根据《公开募(mù)集基(jī)础(chǔ)设施证券(quàn)投资基金指引（试行）》及相关法规要(yào)求(qiú)，基础设施基金应当(dāng)将90％以上合(hé)并后基金年度可分配金额以现金形式分配给投资者(zhě)，强(qiáng)制分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳(wěn)定的分红(hóng)机制体(tǐ)现出REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中航基金也认为，从(cóng)投资角度来看(kàn)，基础设施公募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性”双重特点(diǎn)。二级(jí)市(shì)场价格(gé)反映这类产品“股性(xìng)”的(de)一面，分红(hóng)体(tǐ)现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似(shì)于债(zhài)券派(pài)息(xī)，但不等同于债券的固定利(lì)息回报(bào)，而是由(yóu)可供分配(pèi)现金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面(miàn)是公募REITs丰(fēng)富了机构(gòu)投资(zī)者的投资(zī)品类，为资产配置多元化(huà)提供(gōng)抓手，具(jù)有较(jiào)强(qiáng)的配置价值。另一方(fāng)面，公募REITs的(de)分红能够帮助(zhù)机构(gòu)投资者稳定收益。机构投(tóu)资者公募REITs能(néng)够通过分红获取相对于(yú)投资债券相对高的收益性(xìng)，在有(yǒu)效控制风(fēng)险的(de)前提下，增厚资产包收(shōu)益，起到(dào)投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外(wài)，市场对于(yú)未(wèi)来分红水平的预(yù)期，也是影响REITs基金二级市场价格走势的关键因(yīn)素之(zhī)一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市场(chǎng)表现看，截至4月21日，今年以来(lái)中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了2022年(nián)年报，部(bù)分产品受宏观经济的影响，可(kě)分配金额完成率不(bù)达预期，一定(dìng)程度上(shàng)影响(xiǎng)了公募(mù)REITs二级(jí)市(shì)场的价格。”李华(huá)平称，公募REITs二级市场的价格波(bō)动受多重因素的影(yǐng)响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二级市场(chǎng)价格的主要因素之一(yī)，而稳定的分红有利于吸引投资者(zhě)参与公募REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也表示第一的词语四字，古代表示第一的词语表示，近期经(jīng)济预期(qī)恢复，一方面市场热点呈现(xiàn)向股票和债(zhài)券回归的过程；另一方面，基础设施项目的经营业绩相对(duì)经济活力的改善有一定的滞后性。

　　此外(wài)，公(gōng)募REITs在分红除权日(rì)，将(jiāng)对基(jī)金份(fèn)额(é)的开盘指导价做调减处理，调(diào)减金额(é)根据单位基金(jīn)份额的分红金额进行计算。除权操作(zuò)是对分红前(qián)后基金份额净值变化的修正，使投资(zī)人在基金分红前后(hòu)均可(kě)以获得公平(píng)的投资机会。

　　“分(fēn)红(hóng)可增(zēng)强投资者长期投资的信心，同时需(xū)结合持(chí)有(yǒu)产品(pǐn)的特性，关(guān)注二级市场(chǎng)扰(rǎo)动对整体收益的影响(xiǎng)程度。”中航基金相(xiāng)关人士也称。

　　特许经(jīng)营权分红包(bāo)括利润分配和(hé)本金(jīn)归还

　　普通投资者应了(le)解(jiě)底(dǐ)层资产情况

　　多位业内人士(shì)还提醒，与现有公募(mù)基金分红前提是本金(jīn)之上的(de)增值部分不同，特许经营(yíng)权REITs基金运作期间的“分红(hóng)”界定为“分派”更(gèng)为准确，分(fēn)派的是(shì)本金与增值两(liǎng)个部分(fēn)，两个部分之间(jiān)的比例是变动的，与现有公募基金分红差异(yì)很大(dà)，大多数(shù)普通(tōng)投资(zī)者可能把“分(fēn)派”金额(é)误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同年限到期后基金价值面临极(jí)大(dà)不确定性，这是该类投(tóu)资者应(yīng)该注意的情(qíng)况(kuàng)。

　　李华平表(biǎo)示，目(mù)前公(gōng)募REITs主要有特许(xǔ)经(jīng)营权类和(hé)产权(quán)类两大资产类型，持有产权类(lèi)产品的(de)收益主要包括每年的(de)现金(jīn)分(fēn)红及资产增值(zhí)的收益，而持(chí)有(yǒu)特许经营类产品的收益主要来自(zì)项目每年的现金分红。其中，特许经营权类资产的分(fēn)红包括了利润分配(pèi)和本金的归(guī)还，两者的比(bǐ)率也是(shì)变动的，对特许(xǔ)经营权类(lèi)资(zī)产的公募(mù)REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来衡(héng)量投资收(shōu)益。普通投资者在选择投(tóu)资标(biāo)的时，应了解(jiě)公募REITs底层(céng)资(zī)产的类型(xíng)。

　　中(zhōng)航基(jī)金也表示，从(cóng)细分来看，各类公募(mù)REITs分红因底层(céng)资产属性不同而形成区别。特许经营权(quán)类的公募(mù)REITs产(chǎn)品因其分(fēn)红相当(dāng)于(yú)包(bāo)含(hán)“本(běn)金+收益”，分(fēn)红相对较多，债性(xìng)偏(piān)强。而产(chǎn)权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看(kàn)重底层资产的(de)价值增值，所以相对股性偏强(qiáng)。普通投资者在选择(zé)公募REIT时，需要(yào)考(kǎo)虑底(dǐ)层(céng)资产属性(xìng)，对所选择产品的二级(jí)市场价格和分红有合(hé)理预期。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负责人也认为，与产权类项目(mù)相比(bǐ)，特许经营项(xiàng)目在经营(yíng)权到(dào)期(qī)后不再能产(chǎn)生(shēng)现金收益，因此将(jiāng)可供分配金额的分(fēn)配理解为“分派”比(bǐ)“分红(hóng)”更加准确。基于这个特点，剩余经营期限(xiàn)较(jiào)短的特许经营(yíng)项目，通常具备更高的分派率水平。对(duì)于剩余(yú)期(qī)限(xiàn)较(jiào)长(zhǎng)的(de)特(tè)许经营权项目(mù)，即使分派率相对较(jiào)低，也有足够年限收回(huí)本金并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注(zhù)意(yì)，特(tè)许经营权(quán)项目(mù)的分派金额包含了(le)投资(zī)本金，在(zài)不进行(xíng)扩募的情况下，基金份额单(dān)价随(suí)着分派进度逐(zhú)年下(xià)降(jiàng)是正(zhèng)常现象，投资特许(xǔ)经营权REITs的收益来自项目剩余(yú)期限产生的现金流(liú)。

　　“与特许(xǔ)经营项目相比，产权类(lèi)项(xiàng)目的(de)土地(dì)或建筑的剩(shèng)余使用年(nián)限(xiàn)一般较长，再加上到期后(hòu)通(tōng)过对(duì)建筑的更新改造或补(bǔ)缴土地出让金等(děng)追加投资，有机会(huì)进一步延长经营(yíng)期限(xiàn)。这种类似永续(xù)经营的假设反映(yìng)在(zài)基础资产的估值上，使产权类(lèi)REITs具备更(gèng)显著的资产投(tóu)资属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部收益率等指标

　　评估(gū)项目底层资产运营情况

　　在基金(jīn)分红(hóng)的时点，多位业内人士还(hái)表(biǎo)示，在产品(pǐn)分红(hóng)期(qī)，投资者可以观测经(jīng)营(yíng)活动现金流、可供分配现金、内部收益率等指标，来观察(chá)和评估项目底层(céng)资产的(de)运营情况。

　　中航(háng)基(jī)金表示，年报(bào)指标中，跟现(xiàn)金相关的指标有两个：一是年报中披(pī)露的(de)经(jīng)营活动现金流，二是可供分配(pèi)现金，二(èr)者存在(zài)本质性区别。经营活动产(chǎn)生(shēng)的现(xiàn)金净流量是指企业经营、筹资、投资产(chǎn)生的现(xiàn)金流，基于(yú)企业本身经营活(huó)动(dòng)产生；可供分(fēn)配(pèi)的(de)现金实质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响(xiǎng)利润表的项目进行调整(zhěng)，加期初(chū)现(xiàn)金，最终得(dé)到的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为(wèi)资产配置新(xīn)选(xuǎn)择(zé)，投资价(jià)值体现在相对股债(zhài)市场(chǎng)独立的资产配置(zhì)功能，比(bǐ)较(jiào)适合长期持(chí)有。建(jiàn)议投资者(zhě)对经营权类的资(zī)产可以(yǐ)更多关注内部(bù)收益率的高低，对产权类的资产更多(duō)关(guān)注分派率高低(dī)。因(yīn)为公募REITs可分配收(shōu)益主要来自底(dǐ)层资产(chǎn)的经营净(jìng)现金流，所以底层资产运营情况直接影响投(tóu)资回报，投资者可综合考虑原始权益人综合实力、运营管(guǎn)理机构实力、公募基金管理人实力等多重因(yīn)素来(lái)选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证券研(yán)报(bào)也显示，公募REITs进入密集分红期，由(yóu)于分红交易带来的短期博弈机会仍在(zài)，叠加(jiā)此前市场接连回调(diào)，建议投资者关注有基本面支(zhī)撑(chēng)、填权效应相(xiāng)对(duì)明显、同时(shí)分红规(guī)模较为(wèi)可(kě)观的个(gè)券(quàn)。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年(nián)及次(cì)年(nián)的可供分配金额预测。投资者可(kě)以将REITs的实际分红金额与募集材料中披(pī)露预测进行比较分(fēn)析，结合经济及市场的实际(jì)环境，对(duì)基础设施项(xiàng)目的运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基(jī)金上述负责人(rén)也称。