导读

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国(guó)地产步(bù)入大分化时代而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是中(zhōng)国(guó)房地产市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅(zhái)销(xiāo)售面积(jī)超(chāo)15亿平(píng)，足够4000万(wàn)家庭入住。恰逢近年地产持续低景气(qì)，有(yǒu)关中国(guó)地产是否(fǒu)过(guò)剩的(de)讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国(guó)城(chéng)镇存量住宅(zhái)真实情况，据此判断(duàn)中(zhōng)国未来地产(chǎn)趋(qū)势。

　　有媒(méi)体渲染中国地产存量极度过剩，事实(shí)是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，第七次人口(kǒu)普查调查数据显示(shì)城镇家庭户(hù)人均住宅间(jiān)数为1.06间。市(shì)场陷入(rù)怀疑(yí)，中(zhōng)国房子是(shì)否真的过(guò)剩(shèng)？

　　事(shì)实上(shàng)住建部披(pī)露的近6亿(yì)栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建筑占(zhàn)比不(bù)到一(yī)成，其中还包括(kuò)大量城(chéng)镇(zhèn)非住宅(zhái)建筑(zhù)，如商业办(bàn)公楼、学校(xiào)等(děng)，因此6亿栋房(fáng)屋中(zhōng)城(chéng)镇(zhèn)住宅占比极低(dī)。

　　七普显示(shì)中国城镇居民人均(jūn)住宅间数为1.06间(jiān)，但居(jū)住舒适不是人均一(yī)间房所能(néng)满足，它与房屋质量(liàng)、居住面(miàn)积(jī)、配套设(shè)施等(děng)因素密切相关。中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间数较发达国(guó)家(jiā)还(hái)有很大差距。人均住宅间(jiān)数大于1同(tóng)样(yàng)不(bù)意味着中国(guó)住宅市场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算发现中国城镇居民户均1套(tào)房，其中每(měi)户持有商品住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布(bù)中国(guó)家庭户均住宅的数据，我们根据商品住宅套(tào)数、商品住宅(zhái)占比(bǐ)和(hé)城镇家庭户(hù)数(shù)，计(jì)算出(chū)城镇(zhèn)家(jiā)庭住宅(zhái)套户比(bǐ)。

　　测算结果显示(shì)，目(mù)前城镇家庭户(hù)均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套(tào)为商(shāng)品住(zhù)宅。若期房顺利交(jiāo)付，直至(zhì)2024年，中国每(měi)户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　户(hù)均(jūn)一(yī)套房(fáng)似乎意味着户(hù)户有房，然(rán)而事实上中国住宅市(shì)场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟(shú)房(fáng)地(dì)产市场的住宅套户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之(zhī)所以说不(bù)平衡(héng)，是因(yīn)为户均一套房无法满(mǎn)足流动人口的租赁和(hé)置(zhì)业需(xū)求。全国总人口的近三成都是流动人口(kǒu)，流动人(rén)口会选择在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家买房，从而(ér)产生(shēng)了(le)额外的住宅需求。

　　即便(biàn)户均一套房，中(zhōng)国(guó)未来地产仍有四大新增需求动力(lì)。

　　第(dì)一，户均人口(kǒu)规模缩(suō)小，一人户(hù)、两人户(hù)占比不断(duàn)增加，导(dǎo)致(zhì)家庭(tíng)户数增(zēng)多(duō)。小(xiǎo)家(jiā)庭化趋势将(jiāng)延续，带来(lái)新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明显(xiǎn)，区域经济资源(yuán)分(fēn)配的再集中(zhōng)吸引着人口流入，人口净(jìng)迁(qiān)入城市的(de)新(xīn)增住宅(zhái)需求有望持续旺(wàng)盛。

　　第三(sān)，30％左(zuǒ)右的(de)家(jiā)庭(tíng)住在2000年以前(qián)建成的(de)住宅(zhái)中，涉及(jí)超9000万家(jiā)庭、81亿平(píng)方米的住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)。促成“老破(pò)小”住(zhù)宅的(de)改造势(shì)在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数(shù)与(yǔ)人均住(zhù)宅建筑面积均较发达国家有(yǒu)着不小差距，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄(huáng)金二十年之(zhī)后，当下中国地产步(bù)入(rù)大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地产黄金发(fā)展(zhǎn)期，地产矛(máo)盾更多体(tǐ)现为住宅(zhái)供(gōng)给存在不足(zú)，这是过去二十年房价快速上涨基石。那(nà)么当下房地(dì)产大(dà)分化(huà)时代(dài)已至，大(dà)分化(huà)时代下地产(chǎn)矛盾则更多(duō)体(tǐ)现在住(zhù)宅(zhái)质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能级城市(shì)之(zhī)间，不同区域板(bǎn)块之间(jiān)，不同品质(zhì)住(zhù)宅(zhái)之(zhī)间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引(yǐn)言(yán)

　　不久前，官方披露全国已有(yǒu)近(jìn)6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，引(yǐn)发热(rè)议。从(cóng)2月以来(lái)，各大城市(shì)二手(shǒu)房挂(guà)牌量(liàng)突然激增，引发一阵二手房的“抛(pāo)售球缺的体积怎么算，球缺的体积公式是什么潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已(yǐ)经(jīng)过剩？

　　中(zhōng)国(guó)城镇住宅到底是供(gōng)给过剩(shèng)，还是(shì)供(gōng)需平衡(héng)，或是仍然存(cún)在不足？可惜由(yóu)于住(zhù)宅存量(liàng)数据并未公布，我(wǒ)们无法(fǎ)直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算出中国城镇家庭户(hù)均拥有住(zhù)宅套数，回(huí)答(dá)当前的房子(zi)是否(fǒu)真的过剩了？据此判断未(wèi)来房(fáng)地产市场会如何发(fā)展。

　　一、如何有效(xiào)观(guān)察中(zhōng)国户均拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中国住宅数量(liàng)过剩的(de)直观判断站不住脚(jiǎo)

　　今年(nián)2月，在以全国(guó)自然灾害综(zōng)合风险(xiǎn)普(pǔ)查工(gōng)作情况(kuàng)为主题的新闻发布会上(shàng)，负责人对外披露：“住宅(zhái)城乡(xiāng)建设行业获(huò)取了(le)全国近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房(fáng)屋建筑数据(jù)以(yǐ)及80多万(wàn)处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似(shì)已经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房屋建(jiàn)筑中(zhōng)，农(nóng)村(cūn)房(fáng)屋占9成以上(shàng)，以栋数计算的(de)城镇房(fáng)屋实际仅有4700多(duō)万(wàn)栋(dòng)，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院(yuàn)等非住宅。总的算下(xià)来，住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)并不大。

　　第七(qī)次人口普查数(shù)据公布了(le)中国城(chéng)镇家庭户人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间，其中城市家(jiā)庭户居民(mín)人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味(wèi)着人(rén)人(rén)都有(yǒu)房间居住。

　　居住水平不(bù)仅(jǐn)与(yǔ)房间数量(liàng)有关，更与房屋质量(liàng)、居(jū)住面积、配套设施等因素密切相关(guān)。单单从人均住(zhù)宅间数不能完全反(fǎn)映出城镇居民的居住水平(píng)。

　　中国主要是(shì)以(yǐ)家庭为单位(wèi)购买成套住(zhù)宅，一套设(shè)施齐全(quán)的住宅才是城镇居民宜(yí)居(jū)的选择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的测算思路、数据(jù)和方法

　　中国城镇(zhèn)居民住(zhù)宅(zhái)主(zhǔ)要(yào)分两大类，一类是商品住宅(zhái)，另一(yī)类(lèi)是保障(zhàng)房(fáng)、原公(gōng)有住宅、自建(jiàn)房等(děng)非(fēi)商品住宅。

　　目(mù)前缺(quē)乏(fá)统(tǒng)计(jì)数据，并没有直接公布城镇住宅数(shù)量。居民住宅相关数据有两处可(kě)以直接公布，一(yī)是(shì)每年(nián)商品住(zhù)宅销售(shòu)套数(shù球缺的体积怎么算，球缺的体积公式是什么)（统计局(jú)）；二是居民(mín)住宅来源（人(rén)口(kǒu)普查(chá)数据）。计算中(zhōng)国居民户(hù)均住宅数量，我们主要(yào)用(yòng)到上述(shù)两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前(qián)商(shāng)品住宅数(shù)量极(jí)少，可忽略(lüè)不(bù)计。估算(suàn)城镇居民户均住(zhù)宅套数分三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年(nián)以来每年商品住宅销(xiāo)售套数相加(jiā)，我(wǒ)们就能够得(dé)到当前商品(pǐn)住(zhù)宅总(zǒng)存量。

　　第(dì)二步，根据城(chéng)镇居民拥有的商品住宅和非商(shāng)品住(zhù)宅比例，推(tuī)算(suàn)得到居民住宅总套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥(yōng)有的商品住宅总数除以家庭户(hù)数，我们就(jiù)能够得到(dào)城镇(zhèn)户均(jūn)拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户比=住宅总套数/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住(zhù)宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套(tào)户比/商(shāng)品住宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量到底有多少(shǎo)，目前缺(quē)乏一个(gè)准确统(tǒng)计。我们(men)利用(yòng)既有统计数据(jù)，大致测算得到中国(guó)存(cún)量(liàng)房(fáng)地产套数，并进一步(bù)推算中国城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有(yǒu)的(de)住宅数量。

　　（一）城镇居民(mín)户(hù)均(jūn)拥有商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)0.64 套(tào)

　　截(jié)至(zhì)2022年，我们计算得到：

　　（一(yī)）中国商(shāng)品住宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有0.64套商品住宅（包(bāo)含现房和期房(fáng)）。

　　中国的房地产(chǎn)销(xiāo)售以期房为主，从2019年开始，新房销(xiāo)售(shòu)中期房占(zhàn)比近(jìn)9成(chéng)。本文(wén)去除商(shāng)品住(zhù)宅累计销售套(tào)数里的期房销售，得到商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数(shù)。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房套(tào)数计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到(dào)2022年商品住宅(zhái)累计销售(shòu)套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的(de)期房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期在(zài)2-3年，并(bìng)考虑到交房(fáng)后装(zhuāng)修的时间，取最大(dà)值3年(nián)。

　　将(jiāng)商品住宅现房(fáng)套数除以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国(guó)城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.54套(tào)商(shāng)品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)居民(mín)户均拥有住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需(xū)要进一步推算中国城镇居民拥有的户均(jūn)住宅套数。

　　首先(xiān)，七普(pǔ)数据显示中国城镇居民(mín)的(de)住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住宅。其(qí)中自建(jiàn)住(zhù)宅占比21％，购买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用房占(zhàn)比3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继(jì)承或赠与占比(bǐ)0.9％。另(lìng)有(yǒu)3.4％和17.7％的(de)家庭(tíng)租赁(lìn)廉(lián)租房与其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁(lìn)其(qí)他住宅和购买二手(shǒu)房都是(shì)商(shāng)品住宅，因此(cǐ)将(jiāng)租赁其他住宅、购(gòu)买商品住(zhù)宅与购买二手房加总，得(dé)到商品(pǐn)住宅占(zhàn)居民所有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅(zhái)占比(bǐ)为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅(zhái)增幅为过(guò)去十年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品(pǐn)住宅的实际(jì)变(biàn)化(huà)比(bǐ)例，从而我们估算(suàn)出(chū)2022年(nián)商品住宅所(suǒ)占比例(lì)，为62.8％。

　　最(zuì)后(hòu)，截(jié)至(zhì)2022年末，中(zhōng)国平(píng)均(jūn)每(měi)户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房(fáng)，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如(rú)果(guǒ)交房(fáng)顺利(lì)，已(yǐ)购期房(fáng)会在2-3年内陆(lù)续交(jiāo)付使用，到2024年，中(zhōng)国(guó)平均每户城镇家(jiā)庭都会拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均(jūn)一套房(fáng)的三(sān)点含义

　　既然城镇居民已经达到了(le)户均一套(tào)房的程度，“户户有房”是否意味着(zhe)中国城镇化进(jìn)展终结(jié)，甚至(zhì)意味着中国地产存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不(bù)意(yì)味着住宅市场供(gōng)需平衡

　　需要有多余住宅来满足因人(rén)口流(liú)动、居民换房等因素产生的住宅需求。因此，成熟房地(dì)产市场(chǎng)的住宅套户(hù)比会(huì)在(zài)1.1左右。

　　国际(jì)经验来看(kàn)，美(měi)国(guó)、英(yīng)国和日(rì)本(běn)的住(zhù)宅套户比均(jūn)高(gāo)于1.1，其中，英国的(de)住宅套(tào)户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套(tào)房，就会造成(chéng)人口净流入(rù)地的住宅市场供不(bù)应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国(guó)的流动人口3.76亿，省内流动人(rén)口和(hé)省际(jì)流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口(kǒu)会选择(zé)在大城市租房挣钱，在老家县城(chéng)买房。

　　暨(jì)南大学2017年的中国城(chéng)乡人口流动调查数据显示，在上(shàng)海(hǎi)、杭州以(yǐ)及南京工作的(de)流动人(rén)口在老家拥有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸(xī)引打(dǎ)工人，但高房价迫使打(dǎ)工人(rén)回乡置业(yè)。

　　流(liú)动人(rén)口实际上(shàng)会(huì)占据两套房(fáng)，在高(gāo)房价(jià)的大(dà)城(chéng)市(shì)租赁一(yī)套房，在房价较(jiào)低的县城购买一套房。所以(yǐ)说户均一套房无法满足庞大流(liú)动人口的(de)租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住(zhù)宅(zhái)品质(zhì)仍需改善

　　目(mù)前，中国(guó)的城镇住宅中依(yī)然(rán)有不(bù)少老旧小区(qū)。

　　三(sān)成家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以(yǐ)前(qián)建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至少在33岁(suì)以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设(shè)施(shī)陈旧(jiù)、安全隐患(huàn)大等问题，如电线老化、管道等(děng)基础设施陈旧，给住户的生活带来了很大的不便(biàn)和(hé)安(ān)全隐患(huàn)，并且居住体验较差(chà)。

　　2000年以前建成的老旧(jiù)住宅面积(jī)小。占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)31.3％的(de)家庭(tíng)户(hù)数拥有的(de)住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积占比(bǐ)仅为(wèi)27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家庭没有独立卫(wèi)浴和(hé)厨房。这类上世纪修建的老旧小区(qū)很难满足现代(dài)生活需求，在未(wèi)来大都会被拆迁重建。

　　近五成(chéng)的(de)家庭住宅为一居室和二居室，户型偏小(xiǎo)。其(qí)中一居室占比为14.9％，二居室(shì)占(zhàn)比(bǐ)为33％。对(duì)比镇，城(chéng)市家庭住宅(zhái)户(hù)型更小，当然这与城市土地资(zī)源紧张有关。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩张是未来地(dì)产的需(xū)求驱动力

　　根据七(qī)普数据测算，2020年(nián)城镇(zhèn)家(jiā)庭户住宅(zhái)存量(liàng)总面积(jī)为294.6亿(yì)平。暂不考虑两年间农民带(dài)房进城和老旧(jiù)小区拆迁，加上(shàng)2021年(nián)和2022年商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿(yì)），得出2022年(nián)住宅存量总面积(jī)为308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面积为(wèi)39.45平方米(mǐ)。

　　超(chāo)过一半的家(jiā)庭人均住宅建(jiàn)筑面积小于均值，近4成家(jiā)庭人均住宅建筑面积在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住宅建筑面(miàn)积不足19平方米，不及全国人均水平的一半。若去(qù)除(chú)20％的公(gōng)摊(tān)，可使用的(de)住宅面积仅为15.2平(píng)方米。上海市将(jiāng)人(rén)均住宅建筑面(miàn)积(jī)低(dī)于15平方米的(de)家庭界定为住宅存在困难，若按(àn)这个标准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的家庭存在(zài)住宅困难问题。

　　若人(rén)均可(kě)使用(yòng)住(zhù)宅面积为40平(píng)，即人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积为50平，只考(kǎo)虑家(jiā)庭户人(rén)数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新增82亿平(píng)。

　　对比发(fā)达(dá)国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日(rì)本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若(ruò)去除(chú)公摊面积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的(de)集体户人口，所需(xū)要的住(zhù)宅总量会更多。

　　四(sì)、户均已(yǐ)然(rán)1套房，未来地(dì)产还会有需(xū)求么？

　　我们(men)测算得到中国城镇家庭户均1套房，看似已经户户(hù)有(yǒu)房。即便(biàn)如此，中国人口静态结(jié)构和动态(tài)趋势演绎，决定了中国未(wèi)来地产仍有需求释放。户(hù)均1套住宅现实(shí)之下(xià)，中国(guó)未来城镇住宅需求(qiú)主要来(lái)自于四个方面。

　　第(dì)一(yī)，户均人(rén)口缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年(nián)我国城镇家庭(tíng)户均人口数不断下降(jiàng)，六普显示城镇户(hù)均人口规(guī)模为2.85人/户，而(ér)七普显示城镇(zhèn)户(hù)均(jūn)人(rén)口规模(mó)为2.62人/户(hù)，一人(rén)户、二人户的占比明显上(shàng)升，人口(kǒu)小家庭化趋势(shì)将继续延续，导致户数(shù)会因(yīn)户均(jūn)人口(kǒu)规模的缩小而(ér)增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来的新增住宅需(xū)求旺盛。

　　中国经济板块的分化日(rì)益(yì)明显(xiǎn)，资源和生产要素逐步向经济带(dài)、都(dōu)市圈(quān)中心城市(shì)流入，区(qū)域经济资源分配的再(zài)集中(zhōng)吸引着人口流入(rù)。人口迁移势必涉及(jí)到(dào)买房(fáng)租(zū)房，给(gěi)迁入(rù)地住宅市场带(dài)来新(xīn)的增量。

　　以浙(zhè)江(jiāng)省为例，2021年常住人口(kǒu)增量(liàng)为72万，而出生人口(kǒu)为44.9万(wàn)人，死亡(wáng)人(rén)口(kǒu)为(wèi)38.4万人(rén)，自然增加人(rén)口仅为6.5万人，其人(rén)口增长主(zhǔ)要受益于人口迁(qiān)移。

　　第三(sān)，老(lǎo)旧小区改善性需求依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的家(jiā)庭拆迁改建最多。自建房家(jiā)庭比例从31.5％到(dào)21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)家庭比(bǐ)例从12.9％到(dào)6球缺的体积怎么算，球缺的体积公式是什么.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分(fēn)点。二者和(hé)（27.1％），再加(jiā)上其他住(zhù)宅（5％）与家庭(tíng)住宅(zhái)建造时间为2000年以前的(de)比例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新增(zēng)8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需(xū)求增(zēng)加9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品住宅，21％的家庭(tíng)购买二手(shǒu)房。在新增住(zhù)宅需求(qiú)中，有7成家庭购买(mǎi)了商品(pǐn)住宅。租房、购买经济适用房和其他分(fēn)别(bié)占比(bǐ)18％，3％和9％。未来(lái)随着(zhe)城中村和旧(jiù)城改(gǎi)造，商品住(zhù)宅的占比(bǐ)势必会进一步上升。

　　2000年(nián)以前建造的(de)住宅建筑面(miàn)积还有约81亿(yì)平，涉及城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的城中村、老公有住(zhù)宅，建筑面(miàn)积小、质量低(dī)、基(jī)础设施(shī)配套差(chà)、没(méi)有或少有物业管理，居民追求美好、宜居(jū)生(shēng)活的环境，背后的改善性(xìng)需求有待释(shì)放。

　　第四，“住上(shàng)更(gèng)大房子”的改善性(xìng)需求还将有所增加。

　　刚需购房(fáng)受限(xiàn)于资(zī)金，倾向于中小户型(xíng)。已有住(zhù)宅家庭希望提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济(jì)工(gōng)作会(huì)议明(míng)确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数(shù)为1.71间，无论是否考虑乡(xiāng)村住宅因素，中国的人均住宅间数较其他国(guó)家依旧存在(zài)不小差距(jù)。

　　住宅舒(shū)适度与(yǔ)经济水平有着(zhe)密切(qiè)正向联系。随着经济发展水平的提(tí)高，中国的人均(jūn)住宅间数与人(rén)均住宅建筑(zhù)面积将(jiāng)随之增长。

　　如果说过去二十年是中国(guó)地产黄金发(fā)展期，地(dì)产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存在不足(zú)，供需出现错配，这是过去(qù)二十年房价快速上(shàng)涨基石。那(nà)么未来将是住宅(zhái)质量的供需冲突。房地产大分化时代已至，这种分化不单局(jú)限于城市能级(jí)之(zhī)间差异(yì)，优质(zhì)小区和老旧二手房之间(jiān)的差异也将越发扩大(dà)。

　　风(fēng)险提(tí)示

　　人口(kǒu)普查数据调(diào)查的是人，并不(bù)是针对(duì)住(zhù)宅，因此(cǐ)可能存(cún)在统(tǒng)计偏差(chà)。商品住宅占(zhàn)比实际值可能偏低，其增速可(kě)能超(chāo)预期(qī)。

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