近两年(nián)火(huǒ)爆的创(chuàng)新产品公募REITs进入密(mì)集(jí)分红期，近日7只REITs陆续(xù)迎来除息日，公募REITs整体呈(chéng)现出高比例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的REITs产(chǎn)品，平均分红(hóng)比(bǐ)例接近99％。

　　多(duō)位业(yè)内人士对(duì)此表示，强制(zhì)分(fēn)红机制是公募REITs主要特征(zhēng)之(zhī)一(yī)，稳定分红体现(xiàn)出该类(lèi)产品长期投资(zī)价值，通过(guò)观测经营活动现金(jīn)流、可供分配现金等(děng)指标，也(yě)是观察REITs项(xiàng)目底层资产(chǎn)运(yùn)营情况的“窗口”。他(tā)们也提醒普通(tōng)投资者注(zhù)意(yì)，与产权(quán)类项目相比，特(tè)许经营REITs项目在经营权到期(qī)后不再产生现金收益，特许经营权分红目前(qián)已包(bāo)含了利润(rùn)分配和(hé)本金的归(guī)还，在选(xuǎn)择投资(zī)标的时(shí)应了解资(zī)产类型(xíng)和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公(gōng)募(mù)REITs 进入(rù)密集(jí)分红(hóng)期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息(xī)日(rì)，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来(lái)看，公募REITs呈现出了高(gāo)比例的稳定分红，15只公告(gào)2022 年(nián)可供分配(pèi)金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配金额占可供分配金额(é)比例(lì)平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示(shì)，投资公募REITs的主(zhǔ)要收益来(lái)源为持有期分红(hóng)收益，以及基金(jīn)份额交易价(jià)格的变化。基(jī)金(jīn)份(fèn)额二(èr)级市场价格受到(dào)公募(mù)REITs资产运营情(qíng)况及(jí)市场(chǎng)因(yīn)素的综合影(yǐng)响，较易引起波动。与(yǔ)此相比，基金分红预(yù)期则更有规律可循。公(gōng)募REITs的分红(hóng)主要来(lái)自(zì)基(jī)础(chǔ)设(shè)施(shī)资产的经营现(xiàn)金流，投资人通过基金募(mù)集材料和信息披露(lù)文件(jiàn)，结(jié)合行业及市场情况，可(kě)以(yǐ)分析基础(chǔ)设施项(xiàng)目的(de)经营业绩，作为进行投资(zī)决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对(duì)于基金份(fèn)额二(èr)级市场(chǎng)价格(gé)变化导致的(de)浮盈或浮亏，分红作为基金(jīn)份额(é)持有人实际获得的现金(jīn)收(shōu)益，对于(yú)长期投资者更(gèng)具参(cān)考价值。”中金基(jī)金相关负责人称(chēng)。

　　平(píng)安基金(jīn)REITs 投资中心(xīn)运营高级副总监李华(huá)平(píng)也(yě)表示(shì)，根据《公开(kāi)know过去分词是什么写，know过去分词是什么词募集基础设施证券投资基金指(zhǐ)引（试(shì)行）》及(jí)相关法规要求，基础设(shè)施基金应当将90％以上合并后(hòu)基金(jīn)年度可分配金额以(yǐ)现金形(xíng)式分配(pèi)给投资(zī)者，强制(zhì)分(fēn)红机制是公募(mù)REITs的主要特(tè)征之一(yī)，稳(wěn)定的分红机制体现出REITs产品(pǐn)长期投资价(jià)值。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投资角度来看，基础(chǔ)设施公募REITs同时具(jù)备“股(gǔ)性”和“债性”双(shuāng)重特(tè)点。二(èr)级市场价(jià)格反映这类产品(pǐn)“股性”的一面，分红体现了这(zhè)类产品(pǐn)的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强制分红要求，分红(hóng)类(lèi)似于债(zhài)券派息，但不(bù)等同于债(zhài)券的(de)固定(dìng)利息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从机(jī)构投资(zī)者的角(jiǎo)度(dù)来看，一(yī)方面(miàn)是公(gōng)募REITs丰富了机构(gòu)投(tóu)资者的投资品类，为资产(chǎn)配置多元化(huà)提供抓手，具有较强的配置价值。另(lìng)一方(fāng)面，公募REITs的分红能够帮(bāng)助机构投(tóu)资者(zhě)稳定收益(yì)。机构投资者公募REITs能够(gòu)通过分红获(huò)取相对于投资债券相对高的(de)收益性，在有(yǒu)效控制风(fēng)险(xiǎn)的前(qián)提(tí)下(xià)，增(zēng)厚资产包收益，起(qǐ)到投资“压舱石(shí)”的作(zuò)用。

　　分(fēn)红(hóng)除了投资收益“落袋为安”外，市场对于未来分红水平(píng)的(de)预期，也是影响(xiǎng)REITs基金二级市场价格走(zǒu)势(shì)的(de)关键因素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市(shì)场(chǎng)表(biǎo)现看，截至4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内(nèi)下跌(diē)7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产(chǎn)品受宏观经济的(de)影响，可分配(pèi)金(jīn)额完(wán)成率(lǜ)不达预期，一定(dìng)程度上影响了公募REITs二级市场的价格(gé)。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市场(chǎng)的价格波(bō)动受多重因(yīn)素(sù)的影响，投资(zī)收益是影(yǐng)响(xiǎng)REITs二级市(shì)场价格的主要因素之一，而稳定的分(fēn)红有利于吸引投资者参与公募REITs二级(jí)市场的(de)投资。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也表示，近(jìn)期经济预期恢复，一(yī)方(fāng)面市场热点呈(chéng)现向股票和债(zhài)券回归(guī)的过程；另一方面，基础设施项目的经营业(yè)绩相对经济活力(lì)的(de)改善有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分(fēn)红除权日，将对基金份额的开(kāi)盘指导价做调减处理，调(diào)减金额(é)根据单位基金份额的分(fēn)红(hóng)金额(é)进(jìn)行计算。除(chú)权(quán)操(cāo)作是对分红前(qián)后(hòu)基金份额净值变化的修正，使(shǐ)投资人(rén)在基(jī)金分(fēn)红前后均可以获得公平的投资(zī)机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者长期投(tóu)资的信心，同时需结合持(chí)有产品的特性，关(guān)注二级(jí)市场扰动对整体收益的影(yǐng)响程度。”中航基金相关人士也称(chēng)。

　　特(tè)许经营权分红包(bāo)括(kuò)利润分配和本金归还

　　普通投资者应了(le)解底层资(zī)产情况

　　多位(wèi)业内人士(shì)还提醒(xǐng)，与现有公募(mù)基金分红前提是本金(jīn)之(zhī)上(shàng)的增值部分不(bù)同，特许经营(yíng)权(quán)REITs基金(jīn)运(yùn)作(zuò)期间的(de)“分红”界定为“分(fēn)派”更为准确，分派(pài)的(de)是本金(jīn)与(yǔ)增值(zhí)两(liǎng)个(gè)部分，两个(gè)部分之间的(de)比例是变动的(de)，与现(xiàn)有公(gōng)募基金分红差异很大(dà)，大多数普通投资(zī)者可能把“分派(pài)”金额(é)误认为是持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同年限到期后基金价(jià)值面临极大(dà)不确定性，这是该类投资者应该注意的(de)情况。

　　李华平表示(shì)，目(mù)前公募REITs主(zhǔ)要有特许经(jīng)营权类和产权类两大(dà)资产类型(xíng)，持(chí)有(yǒu)产权类产(chǎn)品(pǐn)的收益主要(yào)包(bāo)括(kuò)每(měi)年(nián)的现金分红及资产(chǎn)增值(zhí)的收益，而(ér)持有特(tè)许经营类产品的收益主要来(lái)自项目每年的现金分红。其中，特许经营权类(lèi)资(zī)产的分红包括了利润分配(pèi)和本金的归还，两者的比率也是变(biàn)动的，对(duì)特许经(jīng)营权类(lèi)资产的(de)公募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投资者在选择投资标的时(shí)，应了解公(gōng)募REITs底(dǐ)层(céng)资产的(de)类型。

　　中航(háng)基金也(yě)表示，从细分来看，各(gè)类公募REITs分红因底层资产属性(xìng)不同而(ér)形成(chéng)区(qū)别。特许经(jīng)营权类的公募REITs产品(pǐn)因其(qí)分红相当于包含“本金+收益”，分红相对较(jiào)多，债性(xìng)偏(piān)强。而产权(quán)类(lèi)的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层(céng)资产的价值增值，所以相对股性偏强。普(pǔ)通(tōng)投资者在选择公募(mù)REIT时(shí)，需要考(kǎo)虑底(dǐ)层资(zī)产属(shǔ)性，对所(suǒ)选(xuǎn)择产品的二级市场价格和分(fēn)红有合理预期。

　　中金基金相关负(fù)责(zé)人也认为，与产权类(lèi)项目(mù)相比，特(tè)许经营项目在经营(yíng)权到期后不再能(néng)产生现金收益，因此(cǐ)将可供分配金额的分配理解为“分派”比“分红”更加(jiā)准确。基(jī)于这个特点(diǎn)，剩余经(jīngknow过去分词是什么写，know过去分词是什么词)营期(qī)限(xiàn)较(jiào)短的特许经营项目，通常具备更(gèng)高的(de)分派率水平。对(duì)于剩余期限较长(zhǎng)的特(tè)许经(jīng)营权项(xiàng)目，即(jí)使分派率相(xiāng)对较低，也有(yǒu)足够年限收(shōu)回本金并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒(xǐng)投(tóu)资者(zhě)注意，特许经(jīng)营权项目的分(fēn)派金额包含(hán)了(le)投资本金，在不进行扩募的情况下，基(jī)金份(fèn)额单价随着分派进度逐(zhú)年(nián)下(xià)降是正常现象(xiàng)，投资特许(xǔ)经(jīng)营权REITs的收益来自项目(mù)剩余期限产生(shēng)的(de)现金流。

　　“与特许经营(yíng)项(xiàng)目(mù)相比，产权(quán)类项(xiàng)目的土地或建筑的剩余(yú)使用年限一般较长(zhǎng)，再加上到(dào)期后通过(guò)对建筑的(de)更(gèng)新(xīn)改造或(huò)补缴(jiǎo)土地出让(ràng)金等追加投(tóu)资(zī)，有机(jī)会进一步延长(zhǎng)经(jīng)营期限。这种类似永续经营的(de)假(jiǎ)设反映在(zài)基础资产的(de)估值(zhí)上，使(shǐ)产权类REITs具(jù)备更(gèng)显著的资产(chǎn)投资属(shǔ)性。”该负责(zé)人称(chēng)。

　　观测内部(bù)收(shōu)益(yì)率等指标

　　评估项目底(dǐ)层资产运营情况(kuàng)

　　在基金分红的时点，多(duō)位(wèi)业内人士还表示，在产品分红期，投资者可(kě)以(yǐ)观(guān)测经(jīng)营活动(dòng)现金流、可供分配现金、内部收益率等指(zhǐ)标，来观察和评(píng)估(gū)项(xiàng)目底层(céng)资产(chǎn)的运(yùn)营(yíng)情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相(xiāng)关的指标有两(liǎng)个：一是年报中披露(lù)的(de)经(jīng)营活动现金流，二是可供分(fēn)配现金，二者存(cún)在本(běn)质性区(qū)别。经营活动产生的现(xiàn)金净流(liú)量是指企业经(jīng)营、筹资(zī)、投资产生的(de)现(xiàn)金流，基于企业(yè)本身经(jīng)营活动产(chǎn)生；可供分配的现金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响利润表(biǎo)的项目进行(xíng)调整，加期(qī)初现金，最终得(dé)到的账面现(xiàn)金。

　　李华平(píng)也表(biǎo)示，公募REITs作为资产配置新选择，投资(zī)价值(zhí)体现在相(xiāng)对股债市场独立的(de)资(zī)产配置功能，比较(jiào)适合(hé)长期持有。建议投资(zī)者对(duì)经营权类的资产可以更(gèng)多关(guān)注内部收(shōu)益率的高低(dī)，对产权类(lèi)的资产更多关(guān)注分派(pài)率高低。因为(wèi)公募REITs可分配收(shōu)益(yì)主要来自底层资产的经(jīng)营净(jìng)现金流，所以底层资产运营情况直接影响投资回报，投资者可综合考虑原始权益(yì)人(rén)综合实力、运(yùn)营管理机构实(shí)力(lì)、公募基(jī)金管(guǎn)理人(rén)实力等多重因素来(lái)选(xuǎn)择投资标的(de)。

　　中信(xìn)证(zhèng)券研报也(yě)显示(shì)，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易带来的短期博弈机(jī)会仍在，叠(dié)加此前(qián)市场接连回调(diào)，建议投资者关注(zhù)有基本面支撑、填权效应相(xiāng)对明显、同时分红规模(mó)较(jiào)为可观(guān)的个(gè)券。

　　“公募REITs的(de)招募说(shuō)明书均(jūn)会载明(míng)REITs在(zài)发行首年(nián)及次年的可供分配金额(é)预测(cè)。投(tóu)资者可以将REITs的(de)实际分(fēn)红金额(é)与募集材料中(zhōng)披(pī)露预测(cè)进行比较分(fēn)析(xī)，结合经济及市场的实际环(huán)境，对基础设(shè)施项目的运营(yíng)业绩及REITs的管(guǎn)理能力进(jìn)行(xínknow过去分词是什么写，know过去分词是什么词g)判断。”中(zhōng)金(jīn)基金上(shàng)述负责人也称。

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