文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月17日召开(kāi)的全国住房(fáng)和城乡建(jiàn)设工作会议(yì)提出“有条件的可以进行(xíng)现房销售”，不足(zú)一个(gè)月时间，已有山(shān)东、安(ān)徽、河南、四川(chuān)、广东(dōng)等地(dì)明确表(biǎo)态(tài)，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该(gāi)取消(xiāo)商品房预售制(zhì)了，用你的钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾(wěi)了，这是对购房(fáng)者的不公平。以后(hòu)谁有钱谁(shuí)建(jiàn)房，没钱没实力(lì)的别(bié)建了，不(bù)能把包袱(fú)甩给(gěi)老百姓和社(shè)会，这是房(fáng)地产(chǎn)从大开发时代(dài)步入高(gāo)质(zhì)量发展(zhǎn)阶段的必然趋势(shì)，也(yě)是(shì)对购房老百姓的最(zuì)大保护。98年(nián)房改时，全国缺(quē)房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存(cún)量时代，对购房(fáng)民众不(bù)公平的预(yù)售制已经过时了，该(gāi)取消了，改为现(xiàn)房销售。以后一(yī)手交(jiāo)钱，一手交房，天经地义。当(dāng)然二次房(fáng)改(gǎi)是(shì)个(gè)技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及(jí)长效(xiào)机制，长效(xiào)机制四大关键是(shì)推(tuī)动(dòng)城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房(fáng)地产(chǎn)税。如果按照经济规律办事，中国一定(dìng)能实现房(fáng)地产软着陆和(hé)长期(qī)平稳健(jiàn)康发(fā)展，跨过这道关，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为什么要取消预售(shòu)制、改为现房销售？大家想(xiǎng)想，绝大(dà)部(bù)分商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预(yù)售制是对购买者(zhě)的单方(fāng)面(miàn)不公(gōng)平制(zhì)度，购房老(lǎo)百姓(xìng)几乎承担了(le)所有商品(pǐn)不能交付的(de)风(fēng)险。从个人层(céng)面看(kàn)，预售制对购房者非常不(bù)公平，比如，交房等待期一般为两年，在(zài)此期间，购房者不仅承(chéng)担(dān)银行利息，还要承担(dān)延迟(chí)交房(fáng)、房(fáng)屋(wū)质量(liàng)、房(fáng)产(chǎn)证延期(qī)办理甚至不(bù)能交房(fáng)的风险。从(cóng)行业层面(miàn)看，预售制助推部(bù)分房企过度举债、高(gāo)杠杆(gān)扩(kuò)张，若遇到下行周(zhōu)期，会引发资金(jīn)链(liàn)断(duàn)裂、项目搁置等(děng)系列风险。取消预售制，改为现房销售，这样(yàng)有助于落实中(zhōng)央房住不炒(chǎo)精神、有助于保障(zhàng)购房老(lǎo)百姓权益、有(yǒu)助于房企稳健发展，一举多(duō)得(dé)，谋划长远。

　　3、为(wèi)什(shén)么建议取消预售制度(dù)？预(yù)售(shòu)制度怎么来的？国外什(shén)么情况？简(jiǎn)单科普(pǔ)一下：商品房预售最早源于中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)，俗(sú)称卖楼花(huā)，卖期房，是(shì)一种开发商放杠(gāng)杆的(de)方式(shì)。98年房改，由于(yú)商品房短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中国香港，引入了商品房预售制(zhì)度。其实，当(dāng)前世界不少国(guó)家(jiā)存在预(yù)售制。但是，重点来了！发达国(guó)家(jiā)一(yī)般(bān)有严格的(de)监管(guǎn)保障措(cuò)施，开(kāi)发商在(zài)项(xiàng)目(mù)获(huò)得政府批准后才可以开始销售(shòu)，买家(jiā)在购买期(qī)房后并非像中国一样在(zài)支付完首付(fù)款(kuǎn)后从银行(xíng)一次性贷款支付剩余全部房款，而是根据开发商工(gōng)程(chéng)进(jìn)度在完全交房前进行分(fēn)期支付。所(suǒ)以，预售制度是需要严(yán)格的资金监管、分期(qī)支付以(yǐ)及(jí)违(wéi)约(yuē)处罚措施作为保障的，如果没有这(zhè)些保障措施，一(yī)定会触发风(fēng)险(xiǎn)，对(duì)购房民(mín)众(zhòng)不公平，所以(yǐ)不如借(jiè)机(jī)取消(xiāo)预售制(zhì)度，以后改为现(xiàn)房(fáng)销售。客观(guān)讲预售(shòu)制(zhì)度有一定历史阶段性，现(xiàn)在(zài)中(zhōng)国(guó)住房(fáng)进入存量时代(dài)，取(qǔ)消预售制度有助(zhù)于降(jiàng)负债降杠杆(gān)，不再把烂(làn)尾风险甩给老(lǎo)百姓和社(shè)会，当然这需要配套房企债务重组、复(fù)工保(bǎo)交(jiāo)楼、恢复市场信(xìn)心和(hé)房地产长效机(jī)制。这(zhè)是个技术活，只要坚(jiān)持市场化(huà)改革，中(zhōng)国(guó)一定能化(huà)解这个难题，让房地产回归实体经济和(hé)居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售制(zhì)，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的不是(shì)五(wǔ)花八(bā)门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不知道能不能(néng)兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即所得(dé)的过硬(yìng)的(de)产品质(zhì)量和(hé)诚信，这(zhè)才是对购房(fáng)民众的最根本最实质的(de)保(bǎo)障，这样将(jiāng)极大的(de)提升开发(fā)商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣(liè)币。所有商业的(de)本质是向善，是以客户(hù)为中心，房地产也不能例(lì)外(wài)，老百姓买房子是(shì)天大的事，烂尾(wěi)毁三(sān)代，好房幸福一(yī)家人。从这个角度，取(qǔ)消预售制(zhì)、实施现房销(xiāo)售是实现老百(bǎi)姓安(ān)居乐业、社会长治久安、行业企业健康发(fā)展(zhǎn)的重大措施(shī)。在(zài)当前(qián)的情况下，取消预售制要结合稳楼市、房(fáng)地产(chǎn)软着陆、打通(tōng)金融支持当期三好生、新模(mó)式等综合(hé)施策。

　　作者十年前(qián)在(zài)国务院发(fā)展研(yán)究中心(xīn)参与财(cái)税改革方案研究时，对(duì)预(yù)售制(zhì)、房地产税、人地挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆率等(děng)进行过(guò)长(zhǎng)期系统的专项研究。（参考(kǎo)后来形成的(de)专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房预(yù)售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模(mó)式，形(xíng)成“中国(guó)内地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化(huà)进程，但背后潜(qián)藏的风险确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售(shòu)资(zī)金第三方全(quán)程监管，交付时(shí)开发(fā)商凭验收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房时支(zhī)付

　　2.4 日本(běn)：为规范(fàn)期房交易立(lì)法(fǎ)，设置(zhì)期房(fáng)预付款(kuǎn)保(bǎo)全(quán)措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行(xíng)监(jiān)管，享1年保(bǎo)修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中(zhōng)国内地商品房(fáng)预售制的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪五(wǔ)十(shí)年代在中国香港，楼宇出(chū)租是(shì)地产(chǎn)行(xíng)业(yè)盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出租资金周转(zhuǎn)期长等(děng)问题，分层销售(shòu)孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中(zhōng)国香港(gǎng)还未推行公共(gòng)房屋制度，许(xǔ)多人栖身于木屋或者其他临时住宅(zhái)，住房的需(xū)求是相当高，不过大多数居民(mín)的储蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖多(duō)数以(yǐ)一整栋楼为单位(wèi)，需要(yào)雄厚的资金实力(lì)才能购买。虽然(rán)楼宇出租是(shì)中国(guó)香港(gǎng)地(dì)产行业(yè)盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期(qī)长(zhǎng)等问题。针对这一系列(liè)问(wèn)题，不少地产(chǎn)商开(kāi)始探(tàn)求新的(de)方(fāng)式，如把楼宇(yǔ)契约切开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分层(céng)出售。这模式(shì)一(yī)经推行，购买楼宇的市民数量有所(suǒ)增加，开发商资金周转加快。

　　在分层(céng)出售(shòu)的基础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英(yīng)东创造“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍英东创办立信(xìn)置业(yè)有限公司，凭借商业(yè)直(zhí)觉和多年经(jīng)营杂货铺、海上驳(bó)运业务的经验(yàn)，对于商品流(liú)通、资金周转有着独(dú)到的见(jiàn)解，在(zài)努力寻求方法加快自身(shēn)资金周转。当时(shí)其在购下(xià)九龙(lóng)的(de)一块地盘后，除了分层出(chū)售、还印发售楼说明书，上(shàng)有文(wén)字详尽(jǐn)说明楼(lóu)宇的地势环境、建筑材料(liào)、分层(céng)价(jià)格、订(dìng)购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花(huā)”是另外一个亮点，即先收取(qǔ)买家的订金，采用类似租金的分期付(fù)款形式，等新(xīn)楼(lóu)落成时，收齐买家的(de)钱，买家就拥有了自己的(de)房产。这种方式减轻了民(mín)众购房的(de)资(zī)金压力，加速了房屋的建造和销(xiāo)售，也解(jiě)决了(le)制造商(shāng)的资金问题，降低投资风险，在当(dāng)时可谓是(shì)“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为(wèi)当时(shí)中国香港房地(dì)产市场的一大(dà)特色，纵观(guān)中国(guó)香港房地(dì)产市场的改(gǎi)革，“卖(mài)楼花”模式高效率(lǜ)地解(jiě)决了(le)核(hé)心的住房供(gōng)不应求的问题，使(shǐ)房市发展进入新阶(jiē)段。

　　预售(shòu)楼花模式(shì)推(tuī)动(dòng)了中(zhōng)国香(xiāng)港楼(lóu)市几十年(nián)繁荣，但期间也出现过“烂(làn)尾楼”的情况，但监管部门不断完善(shàn)、规范化，建(jiàn)立健(jiàn)全的监管机制，促进市场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一个楼盘(pán)因建筑费用超支停工，出(chū)现(xiàn)“烂尾”情(qíng)况(kuàng)。在(zài)1961年后，中国(guó)香港管理部门提升了(le)对于(yú)预售楼花制(zhì)度的监管，即要求开发商在预售前，确(què)保(bǎo)地价款已经全部支付，还要证明自身有资金(jīn)等能力(lì)把项(xiàng)目完成，资金需(xū)放入律师所托管，支取时需律所和建筑师的核准。为了(le)防止开发商、律所、建(jiàn)筑师等造(zào)假，套(tào)取监(jiān)管账户(hù)资金，中国(guó)香港要求律(lǜ)师(shī)行在(zài)银行开设(shè)的信托(tuō)账户（监管(guǎn)账(zhàng)户）、开发商操作(zuò)等采(cǎi)取全透(tòu)明化机制，且银(yín)行的(de)责任上(shàng)升(shēng)，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况(kuàng)，银行将(jiāng)成最大风险方，后续需自身推(tuī)动项目完工。随着监管体系(xì)逐步完善，出现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中国内地面临住(zhù)房需求大和供给(gěi)量短缺(quē)问题，引入(rù)“卖楼(lóu)花”制(zhì)度。建国以(yǐ)来，中国内地优先发展重工(gōng)业，强(qiáng)调(diào)基础建设，这一导向使前(qián)期(qī)发展工业化的进(jìn)程大于(yú)城市化(huà)进(jìn)程(chéng)，唯有(yǒu)解决住房基础等城市(shì)化配套问题，才能进一步推(tuī)进城市化(huà)。但当时推行的是(shì)“统一管(guǎn)理，统(tǒng)一分配，以(yǐ)租养(yǎng)房”的福利(lì)分房(fáng)制度(dù)，住房市场(chǎng)发(fā)展起步较(jiào)晚(wǎn)、增速(sù)较慢，福利分(fēn)房(fáng)制度也(yě)出现了(le)分配不公(gōng)、效率低、配套差等问(wèn)题，因(yīn)此福利分房制度(dù)不再适用于当时的国情。叠加(jiā)房地(dì)产市场面临商品(pǐn)房的需求(qiú)量大，而(ér)社会缺(quē)少(shǎo)大型房地产开(kāi)发商，商品房供应量小的困境，此(cǐ)时引(yǐn)入中国(guó)香港的“卖楼(lóu)花”模式无疑是(shì)对内地房地产市场的一针强心剂(jì)。从(cóng)1994年起，中国(guó)内(nèi)地逐(zhú)步引(yǐn)进中国(guó)香港(gǎng)预售商品(pǐn)房制度，先后出(chū)台(tái)多(duō)项文件(jiàn)，大力支持国(guó)内(nèi)房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务(wù)院出台《关于进一步(bù)深化城镇住房制度改革，加快住房建设(shè)的通知(zhī)》文件，决定停止(zhǐ)住房无偿实(shí)物分配，逐(zhú)步实行住房分配(pèi)货币(bì)化、住房供给商(shāng)品化(huà)、社会化的住房新体制，从计(jì)划(huà)经济下的福利分房(fáng)转向(xiàng)市场经济的(de)商品房。房地产市场采用预售(shòu)制，允许开发商卖期房，解决(jué)了房(fáng)企缺(quē)少资(zī)金和开发时间周期长的两大(dà)难题，开(kāi)发商以(yǐ)预售款撬(qiào)动下一个项目的开(kāi)发，形成滚动开发模式，住房供应速度加快。自此中国内地开始房改(gǎi)货币化(huà)，中国(guó)人民银行等多方迅速(sù)出(chū)台(tái)相(xiāng)关(guān)的信贷政策，支(zhī)持购房者，极大作用(yòng)推(tuī)动了房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引入中(zhōng)国香(xiāng)港“卖楼花(huā)”模式后，经调整(zhěng)形成(chéng)契(qì)合中国内(nèi)地(dì)的(de)商品房预售制度(dù)。预售制的初衷(zhōng)是为了缓解房企(qǐ)资金压力，加(jiā)快城镇住房建设。具(jù)体来说(shuō)，是指(zhǐ)房地产开发企业(yè)将(jiāng)正在建(jiàn)设中的房屋预先(xiān)出售给购房者，由购房者支付定金(jīn)或房款的行为。区别于中国香港，在中国内地实践过程(chéng)中，商品房(fáng)预售(shòu)流程为：房(fáng)地(dì)产开(kāi)发(fā)商(shāng)办理预售许可(kě)证-签(qiān)订商品房买卖合同-进行备案登记和预告登记-交付房屋。在购房过程(chéng)中，购房者需要(yào)一次(cì)性付清(qīng)首付款，并采用银(yín)行(xíng)贷款的形(xíng)式一次性付(fù)清(qīng)剩(shèng)余房款，换(huàn)言之，房屋未建成(chéng)，开(kāi)发商可(kě)能已拿到了全部购房款，这点(diǎn)与中国(guó)香(xiāng)港的按照(zhào)工程进度付款有所不(bù)同。对(duì)中国内地(dì)的开发商(shāng)而言，预售制商(shāng)品房也开启了高(gāo)周转、高杠杆(gān)的(de)运作模(mó)式。

　　1.3预(yù)售(shòu)制推(tuī)动(dòng)城市化(huà)进(jìn)程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存(cún)在

　　作为中国内(nèi)地商(shāng)品房销售的(de)最(zuì)主要方(fāng)式，预售制极大(dà)缩短房企现金回笼周期，同时增加市场商品(pǐn)房供应，推动了城镇化发展进程。预售制在过(guò)去20多年对中国内地房地产市(shì)场(chǎng)的稳(wěn)步发展起到了重(zhòng)要作用，不仅解决了房地产市场(chǎng)快速发展(zhǎn)阶段的(de)资金(jīn)需求，也提高(gāo)了居民居住水平，中(zhōng)国内(nèi)地城镇居民从筒子楼住到(dào)住(zhù)宅小区(qū)，从全民蜗居到(dào)基本适居，住房事业取(qǔ)得巨大进步，数十年时间走(zǒu)完发(fā)达国家几百年城(chéng)镇化路程(chéng)。改(gǎi)革开放以(yǐ)来，城镇化进程进入快(kuài)速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人(rén)增长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建(jiàn)成区面积由(yóu)7438平方公里增长(zhǎng)至60721平(píng)方(fāng)公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布的《中(zhōng)国住房存量(liàng)报告(gào)：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国(guó)内(nèi)地城镇住宅存量从不(bù)到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑(zhù)面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住(zhù)房(fáng)套数(shù)从约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前已成(chéng)为(wèi)中(zhōng)国内地商品房(fáng)销售最主要方式，2005年(nián)中(zhōng)国(guó)内地商品住宅期房销售面积占总销售面(miàn)积的比(bǐ)重为(wèi)63％，而2021年(nián)期房累计销售面积达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产行业(yè)的发(fā)展。中国内地(dì)房地产历经二十多年长周期繁荣(róng)，行业各项(xiàng)指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面(miàn)积从2.2亿(yì)平(píng)增至19.9亿(yì)平，累计上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍，年复(fù)合增速(sù)10.6％。房地产开发投资完成额(é)从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房(fáng)销售面积和(hé)销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随房(fáng)地产业的快速发(fā)展，房地产企业从无到有、从国企先行(xíng)到民企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年(nián)，房地产(chǎn)企业(yè)数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十(shí)年(nián)来房地产也成(chéng)为拉动中国内地(dì)经济高(gāo)增长的火(huǒ)车头(tóu)。

　　1）从(cóng)经济增(zēng)长渠道，房地产带动(dòng)的上下游产业链特别长，高达50多个行(xíng)业(yè)。2020年房地产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡献(xià冰箱1到5哪个最冷，冰箱1最冷还是5最冷n)），其中房地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带动产业链占(zhàn)GDP的(de)9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资(zī)渠(qú)道，2020年(nián)房地(dì)产完全拉动(dòng)的投资占全社会(huì)固定资(zī)产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道(dào)，从房地产贷款占(zhàn)银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信(xìn)托等(děng)通道业务，占比超过三分(fēn)之一。从房地产(chǎn)融(róng)资(zī)存(cún)量占(zhàn)社融存(cún)量比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)占比为(wèi)18.76％。如(rú)果房企(qǐ)大面积违约，将导(dǎo)致银(yín)行不良率大(dà)幅(fú)上(shàng)升。

　　4）从居民(mín)财(cái)富效应(yīng)渠(qú)道，根据(jù)我们(men)的(de)《中国住(zhù)房市值测(cè)算(suàn)报告》，2020年中国(guó)住房市(shì)值为62.6万(wàn)亿美元，大于美国的(de)33.6万(wàn)亿(yì)美元(yuán)、日本的(de)10.8万亿美元、英法德三(sān)国合计的31.5万(wàn)亿美元。从(cóng)住房市(shì)值占股债(zhài)房市值的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国住房市值与(yǔ)股(gǔ)债(zhài)房市值的(de)比例较(jiào)高(gāo)，主要是因为住房市值高，以及中国资本市场发育尚不成熟(shú)，直接融资比例较低(dī)，股票、债券市值较低，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可否认，预售(shòu)制背(bèi)后潜藏的风险确实存在，当(dāng)前的(de)负(fù)面(miàn)效(xiào)应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层面看，绝(jué)大部(bù)分商(shāng)品是一手(shǒu)交钱(qián)一(yī)手交货，预售制是(shì)对购(gòu)买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎(hū)承担了所有商品(pǐn)不能交付的风(fēng)险。比如，交房等待(dài)期一般为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还要承担(dān)延迟(chí)交(jiāo)房、“一房(fáng)二卖(mài)”、房屋质量、房(fáng)产证延期办理甚至(zhì)不能交房等风险。另外(wài)，购房(fáng)者和开发(fā)商之间的(de)购房合同、购(gòu)房(fáng)者和银行的按揭贷款合同是两个独立的(de)合同关系，如果开发商发生违约，购房(fáng)者只能(néng)根据购房(fáng)合(hé)同向(xiàng)开发商主张权力，但依旧(jiù)需(xū)要(yào)根据按揭贷(dài)款合(hé)同按时向银行进行贷款偿还，因此购房(fáng)者承担(dān)的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张(zhāng)，资金若遇(yù)到下行(xíng)周期，会引发资金(jīn)链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险，进(jìn)行影(yǐng)响自身信用和购(gòu)房者对行业(yè)的(de)信心。

　　从金融层(céng)面看，银行作为(wèi)按揭贷(dài)款的发放方，一旦房企因为市场波动或(huò)经营不善，出现(xiàn)资金链断裂等一系列问题，导(dǎo)致(zhì)“烂(làn)尾”等情况，而房企通(tōng)过与购房者签订的预售合(hé)同和按揭合同(tóng)，已经从银行(xíng)获得房款，如果购房者(zhě)丧失还款能力或(huò)短期不能还(hái)款等，则风(fēng)险完全由银行承担，银行将面临较大(dà)的坏(huài)账压力(lì)。

　　从监(jiān)管角度看(kàn)，购(gòu)房者的(de)预售(shòu)监管资金(jīn)去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底(dǐ)两个(gè)字(zì)那就(jiù)是“没钱(qián)”，即(jí)没(méi)钱(qián)付工程款。在2004版的(de)《城市商品(pǐn)房(fáng)预售管理办法(fǎ)》中明确规(guī)定了开发企业预售(shòu)商品房所得款项应(yīng)当用于有关的工程建(jiàn)设，商品房(fáng)预售款监管的具(jù)体(tǐ)办法，由房地产(chǎn)管理部门制定。但(dàn)多(duō)年以来(lái)全国并(bìng)没(méi)有统一的预售资金监管(guǎn)规定，各地(dì)实行“一城一策”。例如(rú)，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城(chéng)市(shì)重点监管资金比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目(mù)的(de)建(jiàn)安成本乘以建筑面积(jī)或者(zhě)项目工程总额(é)报价计(jì)算重点资金。而(ér)事实是，不少(shǎo)购(gòu)房款未(wèi)进入监管账户、或进(jìn)入监管账户后被挪(nuó)用，导致(zhì)楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无(wú)期(qī)，月供(gōng)却被迫继续还款。那么，监管账户(hù)资金(jīn)如(rú)何被挪走的？实际(jì)上，在过(guò)去房(fáng)地产大开发时代的高周(zhōu)转背景下，抽调预售(shòu)款监管(guǎn)账户(hù)资金，是行业“潜规则”。比如工程总(zǒng)承包方，以工程建设(shè)名义，获得监管(guǎn)账户拨付资金，再由工(gōng)程方将资金(jīn)转给房企，而拨付的工程款，远超工程(chéng)进度所(suǒ)需。通(tōng)过这些(xiē)方(fāng)式套取的资金，在房企各地项目间(jiān)流(liú)动，变(biàn)相加杠杆，这样做(zuò)提供(gōng)了(le)资金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一(yī)种资金循环高周(zhōu)转模(mó)式，但(dàn)一(yī)定程度(dù)上把风险(xiǎn)甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国(guó)外商品(pǐn)房预售制(zhì)度呈(chéng)现以下特(tè)点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于(yú)购房者预付资(zī)金(jīn)，一般(bān)设(shè)有定金(jīn)或预付冰箱1到5哪个最冷，冰箱1最冷还是5最冷(fù)款保护机制，如(rú)英国(guó)、日本(běn)；

　　2）预付款比(bǐ)重(zhòng)：要求购房者支付(fù)的预付(fù)款比例相对较低，绝大部分房款在房(fáng)屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付(fù)款一般(bān)以定(dìng)金方式支付，或(huò)按(àn)工(gōng)程进(jìn)度分(fēn)期支付，或(huò)二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般采用两(liǎng)种(zhǒng)方式发放按揭贷款，一(yī)是按工程进度付(fù)款，按揭贷款按照工程进度逐渐(jiàn)发放，购(gòu)房者开始月(yuè)供；二是房屋交付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为(wèi)预售商(shāng)品房提供期房烂尾保险，在商品房出现重大延期或重大(dà)缺陷(xiàn)时，保障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交付(fù)保护(hù)：房屋交付质(zhì)量的保障有两(liǎng)种(zhǒng)方式，一是期房(fáng)由政府或第三方验收合(hé)格并(bìng)提供验收凭证后(hòu)，开发商凭(píng)验(yàn)收凭证取得购房者支付的房款。二是开发商为购房者提供一定(dìng)的(de)保修期，通常1-5年，保(bǎo)修(xiū)期满(mǎn)，购房(fáng)者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方(fāng)全(quán)程(chéng)监管，交付时开发(fā)商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得房(fáng)款

　　美国期房定(dìng)金一定(dìng)期限内无条件返还，最低首(shǒu)付(fù)比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其(qí)余房款交付(fù)后按(àn)揭还款，交付前资金(jīn)由第三方全程监管，交付(fù)时开(kāi)发商凭(píng)验收凭(píng)证取得房款。

　　定金及首(shǒu)付环节，定金比(bǐ)例一般为(wèi)房款的1％-5％，首付(fù)比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年(nián)美国平均首(shǒu)付(fù)比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面(miàn)，除定(dìng)金或首付外(wài)，购房者在房屋交付后通(tōng)过(guò)按(àn)揭贷款支付剩余房款。

　　资(zī)金监管方(fāng)面，美(měi)国为防(fáng)止开(kāi)发商(shāng)挪(nuó)用资金，购房者的(de)定金及首付款(kuǎn)由第三方(fāng)公证行(xíng)或产权保险公(gōng)司(sī)的(de)信托账(zhàng)户监管。如果开发商倒闭(bì)导(dǎo)致(zhì)楼盘(pán)烂尾，购房者资(zī)金可通过(guò)申请仲裁(cái)取回(huí)，且不承担任何责任与损失。而开(kāi)发(fā)商在房(fáng)屋建设过(guò)程中(zhōng)的资金全部(bù)来自银行，银行根据(jù)工程进度(dù)向(xiàng)开(kāi)发商(shāng)提供一定比例的贷款，由于开发商挪用资(zī)金直(zhí)接损害银行利益(yì)，银行有充分动机监管开(kāi)发商(shāng)施工进度(dù)。开发商在房屋(wū)交付时需取得(dé)由政府(fǔ)相(xiāng)关(guān)部门经(jīng)审查后发放的(de)验(yàn)收凭证(zhèng)，通过验(yàn)收凭证向(xiàng)银行得到购房者(zhě)支付的(de)房款。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零(líng)首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　德(dé)国期房可零(líng)首付(fù)购房，房(fáng)款按建(jiàn)造工期进度支付(fù)，按(àn)揭按工期放款后还贷，房贷利率采用固(gù)定(dìng)利(lì)率，开发(fā)商或(huò)购(gòu)房(fáng)者可(kě)购买期房烂尾(wěi)保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国开(kāi)发商在项目(mù)获批后即可(kě)预售房屋。签署(shǔ)购房合(hé)同前(qián)，购房者需支付约(yuē)2000欧的定金并进行预约公(gōng)证(zhèng)，签订(dìng)合同后定金退还(hái)。如由于任何原因不能(néng)购买，定金按照(zhào)德国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购(gòu)房者需支付公证(zhèng)费和土(tǔ)地交易税，分别为(wèi)房(fáng)屋(wū)售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购房附加费(fèi)。

　　首付(fù)方面，德国没有规定(dìng)最低首付比例(lì)，可零首付购房(fáng)。

　　余款方面，德国(guó)也采取按工期支(zhī)付(fù)房款的制度，一般分7笔进(jìn)行支(zhī)付(fù)，具体支付节(jié)点、比例因(yīn)项目而异。一般来(lái)说，支付节点可分为公证(zhèng)后、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻(bō)璃完工、室内清洁及墙面(miàn)完工(gōng)、地板(bǎn)完工、全部完(wán)工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申(shēn)请(qǐng)房贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，银(yín)行(xíng)按施(shī)工节奏分多次(cì)发(fā)放贷款，每笔贷(dài)款给予购房者(zhě)一定使用期限，期限结束后(hòu)，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公司针对期房设(shè)计了两种(zhǒng)保险，保险的功(gōng)能是(shì)当(dāng)房(fáng)屋出(chū)现重大延期或重大(dà)缺陷时(shí)，保险(xiǎn)公司保证开发商赔偿或修(xiū)复，开发商破产，由(yóu)保险公司(sī)负(fù)责相应赔偿。保险由开发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预(yù)售制设有10％定金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师严格监(jiān)管。

　　订(dìng)立合(hé)同前，买卖双(shuāng)方均有一名律师，负责沟通期(qī)房交易中的房产、资金(jīn)、合同(tóng)等各个环节，各环节(jié)内容确认(rèn)无(wú)误后签(qiān)订首付(fù)交换合同。

　　定金(jīn)方面，英国设置了10％定金保险保(bǎo)护机制，当开发商出现财务、经(jīng)营问题时，购房者10％的定金由保险公司赔(péi)付，而超出10％的部分较难(nán)追回。

　　首付(fù)方面，首付比(bǐ)例通(tōng)常(cháng)为10％-25％，首付(fù)需要在(zài)合同签订21天内支付(fù)。

　　余(yú)款支付环(huán)节，英国采取按工(gōng)程进(jìn)度付款(kuǎn)的(de)方式，但是(shì)交房(fáng)前付(fù)款比例相对较低(dī)，一般会在(zài)合同签(qiān)订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房(fáng)前付(fù)款比例在20％-45％之(zhī)间(jiān)，剩余(yú)款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付环节(jié)，英国(guó)规定房屋必(bì)须经过房产公证公司(sī)的(de)检验(yàn)验收后(hòu)才能交付(fù)，交付(fù)后方可(kě)按揭(jiē)还贷(dài)。

　　资金监管(guǎn)环节，英国期房预售资金监管(guǎn)极为(wèi)严格(gé)，资金(jīn)也由(yóu)律师监管，在确认工(gōng)程进度、支付(fù)相关款项过程中(zhōng)，由(yóu)买房律师将资金转给卖(mài)方律师，卖(mài)方律(lǜ)师转给开(kāi)发商，即资金(jīn)在进入开发(fā)商账户前经过两(liǎng)道关口(kǒu)，有利于(yú)保(bǎo)障(zhàng)购(gòu)房者(zhě)资(zī)金安全(quán)。

　　2.4 日本(běn)：为规范(fàn)期房(fáng)交易立(lì)法，设置期(qī)房(fáng)预付款保全措施

　　日本期房交易(yì)立法(fǎ)，定金超5％或1000万日(rì)元时，开发商必须完成“预售房定金(jīn)保全(quán)措施”，交房前付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例不超房款的20％，开(kāi)发(fā)商(shāng)违约需返(fǎn)还定价(jià)并赔偿约(yuē)10％房款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立(lì)法方(fāng)面，日本(běn)二(èr)战结束后(hòu)由于房(fáng)屋供给严重失衡，叠加法律空白(bái)，社会上(shàng)“一房二(èr)卖”现(xiàn)象普(pǔ)遍，为此，日(rì)本政府1952年(nián)出(chū)台《宅(zhái)地建筑物(wù)交易法》，经(jīng)多次(cì)修订，目前是唯一一部规范(fàn)期房(fáng)交(jiāo)易的(de)法律。

　　定金(jīn)保护方面，根据日本(běn)《宅地建(jiàn)物取(qǔ)引业法(fǎ)》，对购(gòu)房者(zhě)支付定金超过5％或超1000万(wàn)日元的部分(fēn)，法律要求开发商必须完成(chéng)定金保全(quán)措施(shī)才可预售。什(shén)么(me)是定金保全(quán)措施？即买卖(mài)双方签订购房合同时，开(kāi)发(fā)商向金融(róng)机构或指定保证(zhèng)机构或(huò)保险机构签(qiān)订定金(jīn)保证委托合(hé)同(tóng)，设置(zhì)购房者定金(jīn)的保证或保险(xiǎn)，并将相应的保证(zhèng)金证明书(shū)交付给购房者。除定(dìng)金外(wài)，其他预(yù)先支付的(de)购房款也(yě)受该措施保护。若开(kāi)发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金证明书向金(jīn)融机构或保证机构或保险公司兑付(fù)，同时，开发商需向购房者(zhě)赔付违(wéi)约金，一(yī)般约为房价的(de)10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最(zuì)多不超20％的定金(jīn)，签订购房合同后，购房者即可向银行申请贷款，但(dàn)交房后才开(kāi)始按揭贷款，除定金(jīn)外的剩余房款在交房后(hòu)开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银(yín)行监(jiān)管(guǎn)，享1年保修期(qī)后付尾款

　　新加(jiā)坡(pō)期房(fáng)购房者违(wéi)约(yuē)可返(fǎn)还相当于3.75％房款的订金(jīn)，首付比例20％，余款(kuǎn)按工程(chéng)进(jìn)度支付，所有(yǒu)资金进银(yín)行专(zhuān)门项目资金账户，交(jiāo)房(fáng)后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节(jié)，新加坡开发商(shāng)有(yǒu)统一的选购权(quán)合同以及订金返还机制，即(jí)OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房(fáng)款作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一步签(qiān)订购(gòu)买合(hé)同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方(fāng)面，签订购房合(hé)同后，购房者需支付15％的首付及(jí)印花税，同(tóng)时购房者(zhě)向(xiàng)银行申(shēn)请按(àn)揭贷款。

　　余款支付(fù)上，新(xīn)加坡期房同样(yàng)采取按工程进度(dù)付(fù)款的(de)方式，《发展(zhǎn)商条例(lì)》对(duì)期房付款流程(chéng)做了统一详细(xì)规(guī)定，要求所有开发(fā)商遵守，支付节点一般为合(hé)同(tóng)签订后、地基完工、框架(jià)完工(gōng)、管(guǎn)道门窗等(děng)完(wán)工(gōng)等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照(zhào)工程进度放款(kuǎn)，月供在此过程(chéng)中随着放出贷款的(de)增加(jiā)而增加，未放(fàng)款部分无需月(yuè)供。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面，购房者的(de)订金与付(fù)款会存(cún)入银行专门(mén)的(de)项目(mù)资(zī)金账户(hù)，账户资金提取(qǔ)须与房(fáng)屋建(jiàn)设(shè)有关。房屋交(jiāo)付后，购房者享受1年(nián)的(de)房屋(wū)保修(xiū)期(qī)，此后购房(fáng)者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了(le)政(zhèng)策出(chū)手(shǒu)临(lín)界(jiè)点，重点是保交楼(lóu)和房企(qǐ)重(zhòng)组。一(yī)方面，加大对刚需和改善(shàn)型需(xū)求的(de)支持力(lì)度(dù)，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局部(bù)停贷现象，重点是(shì)保交楼保复工保(bǎo)民生，给予强有力的金融工具支持。另一方面，从现在起，对还在正(zhèng)常运转(zhuǎn)的房企包括民营(yíng)企业(yè)，加大支持(chí)力度(dù)，由优质房企牵(qiān)头并(bìng)购重组(zǔ)整个(gè)行业，为每个房(fáng)企配(pèi)套AMC和(hé)财团，给予金(jīn)融工(gōng)具配套。

　　二(èr)，中期来看，应(yīng)充分(fēn)估(gū)计形(xíng)势复杂性和人性(xìng)复杂(zá)性，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以及(jí)长效机制。长效机(jī)制四(sì)大(dà)关键是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税(shuì)。定(dìng)金环节(jié)，建立开发(fā)商违约后定金保(bǎo)护机制，如(rú)将已支付定金冻(dòng)结(jié)至房屋交付(fù)阶段，保障购房者定(dìng)金安(ān)全。签订合同环(huán)节，鼓(gǔ)励保险(xiǎn)公司介入，为房屋重大延(yán)期以(yǐ)及(jí)重大(dà)缺陷冰箱1到5哪个最冷，冰箱1最冷还是5最冷(xiàn)等情(qíng)况提供(gōng)充分的(de)保障。余款支(zhī)付环节，建立(lì)按(àn)工程进(jìn)度(dù)付款机制或交(jiāo)房后按揭贷款(kuǎn)机(jī)制，充分保(bǎo)护购房者的权益(yì)。资金监(jiān)管(guǎn)环节(jié)，引(yǐn)入独(dú)立于(yú)开发商、银行的第三方资金监管机(jī)构(gòu)，或由政府(fǔ)相关部门直接监(jiān)管，以此防(fáng)止资(zī)金挪(nuó)用现象。交付(fù)环(huán)节，建(jiàn)立商品房保修(xiū)期制度(dù)。保修期(qī)内(nèi)，开(kāi)发商应对(duì)房屋质(zhì)量问题全权负责、免费维修，购(gòu)房者在保修期(qī)结束后支(zhī)付尾(wěi)款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商品房预售制是大势所趋。一方(fāng)面(miàn)，98年房改时(shí)，全国(guó)缺房子(zi)，开(kāi)发(fā)商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过(guò)1，从大开发进入存量时代，对(duì)购房民(mín)众(zhòng)不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为(wèi)现房销售。另(lìng)一方面，取消预售(shòu)制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼(pīn)的不是五(wǔ)花(huā)八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质(zhì)量和诚信(xìn)，这(zhè)才是对购房民众(zhòng)的最根(gēn)本(běn)最(zuì)实质的保障，这(zhè)样将极大的(de)提升(shēng)开发商的(de)建筑质(zhì)量，实现良(liáng)币驱(qū)逐劣(liè)币。

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