文：任泽(zé)平(píng)团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售制了。 1月17日(rì)召开的(de)全国住房和城乡建(jiàn)设(shè)工(gōng)作(zuò)会议提出(chū)“有(yǒu)条件的可以进行现房销售”，不足(zú)一个月时间，已有山东、安徽、河(hé)南、四川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售制了，用你的钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾了，这是(shì)对购房者(zhě)的不公平。以后谁有钱谁建房，没(méi)钱(qián)没实力的别(bié)建了，不(bù)能把(bǎ)包(bāo)袱甩给老百(bǎi)姓和社会，这(zhè)是房地产从(cóng)大开发时代步(bù)入高(gāo)质量发展阶段的(de)必然趋势，也是对购房老百(bǎi)姓的最大(dà)保护。98年房(fáng)改时，全(quán)国(guó)缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计(jì)，现在(zài)全国套户比超过1，从(cóng)大(dà)开发(fā)进(jìn)入存量(liàng)时代，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该取消了(le)，改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)。以后一手交钱，一手(shǒu)交房，天(tiān)经地义。当然二次房改(gǎi)是(shì)个(gè)技术活，兼顾化(huà)解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以及长效机制(zhì)，长效机制四大关(guān)键是推动城市群战略、人地(dì)挂钩(gōu)、金(jīn)融中性稳定(dìng)和房地产税。如果按照(zhào)经(jīng)济(jì)规(guī)律办事，中国(guó)一定能实(shí)现房地产软着(zhe)陆和(hé)长(zhǎng)期(qī)平(píng)稳健(jiàn)康发展，跨过这道关(guān)，解好这道(dào)世界难题(tí)。

　　2、为什么要取消预售制、改(gǎi)为现(xiàn)房销售？大家想想，绝大部分(fēn)商品是一手交(jiāo)钱(qián)一手交货，预售制是对(duì)购买者的单(dān)方面不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不能交付的(de)风险(xiǎn)。从个人层面看，预(yù)售制对(duì)购房者非常不公平，比(bǐ)如，交房(fáng)等(děng)待期(qī)一般为(wèi)两年(nián)，在(zài)此期(qī)间，购房者不(bù)仅承担(dān)银行利息，还要(yào)承担延迟(chí)交(jiāo)房、房屋质量(liàng)、房(fáng)产证延期办理甚至不能交房的风险。从行业层面(miàn)看，预售(shòu)制(zhì)助(zhù)推部(bù)分(fēn)房企过(guò)度举债、高杠杆扩张(zhāng)，若(ruò)遇到(dào)下行周期，会引发资(zī)金(jīn)链(liàn)断(duàn)裂、项目(mù)搁置等系列(liè)风险。取(qǔ)消预售制，改为现房销售(shòu)，这样有助于落实(shí)中(zhōng)央(yāng)房住不(bù)炒(chǎo)精神、有助(zhù)于保障购房老百(bǎi)姓(xìng)权益、有助于房企(qǐ)稳健发(fā)展，一举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么(me)建议取消预(yù)售制(zhì)度？预售制(zhì)度怎么来(lái)的？国(guó)外什么情(qíng)况(kuàng)？简单科(kē)普一下：商品房预售最早源于中国香港，俗称(chēng)卖楼(lóu)花，卖期房(fáng)，是一(yī)种开发(fā)商放杠杆的方式。98年(nián)房改，由于商品房短缺，房企(qǐ)缺资金(jīn)，借鉴中(zhōng)国香港，引入了商品房(fáng)预售(shòu)制度。其实，当前世界不少(shǎo)国家存(cún)在预售(shòu)制。但是，重点(diǎn)来了(le)！发达国(guó)家(jiā)一(yī)般有严格(gé)的(de)监管保障措施，开发商在项目获得(dé)政府批准后才可以(yǐ)开始销售，买家(jiā)在购买期房后并非像中国一样在支付(fù)完首付款(kuǎn)后从银行一次性贷(dài)款支付剩余(yú)全部房款，而是根据开发商工(gōng)程(chéng)进度在完全交房(fáng)前进行分(fēn)期支付。所(suǒ)以，预(yù)售(shòu)制度是(shì)需要严格的(de)资金监(jiān)管、分期支付(fù)以及(jí)违(wéi)约(yuē)处罚措施作(zuò)为保障的，如果没有这些保障措施，一(yī)定会触发风(fēng)险，对(duì)购(gòu)房(fáng)民众(zhòng)不公平(píng)，所以不如借机取消预(yù)售制(zhì)度，以后改为现房销(xiāo)售。客观(guān)讲(jiǎng)预售制度有(yǒu)一定历史阶(jiē)段性，现在中国住房(fáng)进入存量(liàng)时代，取消预(yù)售(shòu)制度有助于(yú)降负(fù)债降杠杆，不再把烂尾风(fēng)险甩给老百姓和社会，当(dāng)然这需要配(pèi)套(tào)房企债务(wù)重组(zǔ)、复工保交楼(lóu)、恢复(fù)市场信(xìn)心和房地产长效机制。这(zhè)是个(gè)技术活，只要(yào)坚持市(shì)场(chǎng)化(huà)改革(gé)，中国一定能化解(jiě)这个难(nán)题，让房(fáng)地产回归实体(tǐ)经济和(hé)居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预(yù)售制，改(gǎi)为(wèi)现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营销(xiāo)手段，而是(shì)所见即所得(dé)的过(guò)硬的产品质量和诚信，这才是(shì)对购房民众(zhòng)的(de)最(zuì)根本最实质的保(bǎo)障，这样将(jiāng)极大的提升(shēng)开发商的建筑(zhù)质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。所有商业的本质是向善(shàn)，是以客户为(wèi)中心，房地(dì)产也不能(néng)例外(wài)，老百姓买房子(zi)是天大(dà)的(de)事，烂尾毁(huǐ)三(sān)代，好(hǎo)房幸福一家人。从这个角度，取消预售制、实(shí)施(shī)现房销售是实(shí)现老百姓安居乐业(yè)、社(shè)会长治久安、行业企业(yè)健康发展的重大措施。在当前的(de)情况下，取消(xiāo)预售制要(yào)结合稳楼市、房地产软着(zhe)陆、打通金融支持当(dāng)期三好生、新模(mó)式等综合施策。

　　作者十年前(qián)在国务院发展研究中心参与财税改革方(fāng)案研(yán)究时(shí)，对预(yù)售制、房(fáng)地产税(shuì)、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房企(qǐ)杠杆率等进(jìn)行(xíng)过长期(qī)系统的专项研究。（参(cān)考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录(lù)

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品房(fáng)预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量(liàng)少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预(yù)售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城市化(huà)进程，但背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确(què)实(shí)存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第(dì)三方全程监管，交付(fù)时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　戴choker就是m吗，戴choker什么意思ng>2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范期房交易立法，设置期房(fáng)预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行(xíng)监管，享1年(nián)保(bǎo)修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商(shāng)品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式

　　二十世纪(jì)五(wǔ)十年代在中国香(xiāng)港，楼宇出租(zū)是地产行业盛行的方式(shì)，但(dàn)有着转让难、出租(zū)资金周转期(qī)长等问题，分层(céng)销售孕育而生。20世(shì)纪50年代，中国香港还未推行公共(gòng)房屋制度，许多人栖(qī)身于木屋或者其他临时(shí)住宅，住(zhù)房的需求是相当高(gāo)，不过大(dà)多数(shù)居(jū)民的储蓄很少。当时楼宇买卖多(duō)数以一(yī)整(zhěng)栋楼为单(dān)位(wèi)，需要(yào)雄(xióng)厚的资金实力才(cái)能购买。虽然楼宇出租(zū)是中国香港地产(chǎn)行业盛行的方式(shì)，但有着转让难、出租资(zī)金(jīn)周转期长(zhǎng)等问题。针对(duì)这一系列(liè)问题，不少地产商开始探求新的方式，如把楼宇(yǔ)契约(yuē)切开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分层(céng)出售(shòu)。这模式一(yī)经推行(xíng)，购买楼宇的(de)市民数(shù)量有(yǒu)所增加(jiā)，开(kāi)发商资金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按(àn)揭”模式引入(rù)房地产销售，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英东(dōng)创办立信置业有限公司，凭借商业直觉和多年经营(yíng)杂货铺、海(hǎi)上驳运业务的经验(yàn)，对于商品流通(tōng)、资(zī)金周转有着独到的见解，在(zài)努力寻求方(fāng)法加(jiā)快自身资金周转。当时其在购(gòu)下九龙的一块地盘后，除了分层出售、还印发售楼(lóu)说明(míng)书，上(shàng)有文(wén)字详尽说明楼(lóu)宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖(mài)楼花”是另外一个亮(liàng)点(diǎn)，即先收取买家的订金，采(cǎi)用类(lèi)似租(zū)金的分(fēn)期付款形式，等(děng)新楼(lóu)落成时，收齐买(mǎi)家的钱，买(mǎi)家就拥有了自己的房产(chǎn)。这种方式减轻了民(mín)众(zhòng)购房的资金压力，加速了(le)房屋(wū)的建造(zào)和销售，也解决了制造商的资金问题，降(jiàng)低投资风险(xiǎn)，在当时可(kě)谓(wèi)是(shì)“双赢”的举措。“预(yù)售楼花+分期付款”的销售模式成为(wèi)当时中国香港房地产市场的一大特色，纵观(guān)中国香(xiāng)港房(fáng)地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地(dì)解决了核心的住房(fáng)供(gōng)不应求(qiú)的(de)问题，使房市发展进入新(xīn)阶段(duàn戴choker就是m吗，戴choker什么意思)。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼市几十年繁荣，但期间也(yě)出(chū)现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监管部门不断(duàn)完(wán)善、规范化，建立健全(quán)的监管(guǎn)机制，促进市场健康(kāng)发展。例(lì)如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑(zhù)费用超支(zhī)停工，出(chū)现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港管理部门提升了(le)对于预售楼花制度的监管，即要求开发商在预售(shòu)前，确保地价款已经全部支付，还(hái)要证明自身有(yǒu)资金等能(néng)力把项目完成，资金需放(fàng)入(rù)律师所托管，支取时(shí)需(xū)律所和(hé)建(jiàn)筑师(shī)的核准。为了防止开发商、律所、建筑师等造假，套取监(jiān)管账户资金，中国香港要求律师行在银行开设的信(xìn)托(tuō)账户(hù)（监(jiān)管(guǎn)账户）、开发商操作等采取全透明化(huà)机制(zhì)，且银行的责(zé)任上升(shēng)，如出(chū)现房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成最大(dà)风(fēng)险(xiǎn)方，后续需自身推动(dòng)项目完工。随着监(jiān)管体系逐(zhú)步(bù)完(wán)善(shàn)，出现(xiàn)“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内(nèi)地版预售(shòu)制”

　　二十世纪九十(shí)年代，中国内地面临(lín)住房(fáng)需求大和(hé)供给量短缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制度。建(jiàn)国以来，中国(guó)内地优先发展重工业，强调基(jī)础建设，这一(yī)导(dǎo)向使前期发展工业化的进程大(dà)于城市化(huà)进程，唯(wéi)有解决住(zhù)房基(jī)础等(děng)城市化配套问题(tí)，才能进一(yī)步推进城市化。但当时推(tuī)行的是“统一(yī)管理(lǐ)，统一分配(pèi)，以租养房”的福利分房制(zhì)度，住房市场发展起(qǐ)步较晚、增速较慢，福(fú)利分房制度也出现了(le)分配不公、效(xiào)率低、配套差等问题，因此福利分(fēn)房制度不再适用于(yú)当时的国情。叠(dié)加房地(dì)产市场面临商品(pǐn)房的需求(qiú)量大，而社会缺少大(dà)型(xíng)房地(dì)产开(kāi)发商，商品(pǐn)房供(gōng)应量小的困(kùn)境，此时(shí)引入中(zhōng)国香港的(de)“卖楼花”模式无疑是对内地(dì)房地产(chǎn)市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地(dì)逐步(bù)引进中(zhōng)国香(xiāng)港预(yù)售商品(pǐn)房制度，先(xiān)后出台多项文件，大力支持国内房地产市场(chǎng)改革(gé)。例如，1998年(nián)，国务(wù)院出台《关于进一步深化城镇(zhèn)住房制度改革，加快住房建设的通知(zhī)》文件，决(jué)定停止(zhǐ)住房无偿实物分(fēn)配，逐步实(shí)行住(zhù)房分配货币化、住房供给商(shāng)品化、社会(huì)化的住房新体制，从计划经(jīng)济下的福利分房转(zhuǎn)向(xiàng)市场经济的商(shāng)品(pǐn)房。房(fáng)地产(chǎn)市场采用预售制(zhì)，允许开发商(shāng)卖期房，解决(jué)了房企缺(quē)少资金和开发时间周期长(zhǎng)的两大(dà)难题，开发商以预售(shòu)款撬(qiào)动(dòng)下一个(gè)项(xiàng)目的开发，形(xíng)成滚动(dòng)开发模式，住房供(gōng)应速(sù)度加快。自此中国内地开始房改(gǎi)货币(bì)化，中国人民银(yín)行等多方迅速出台相关的信贷政策，支持购(gòu)房者，极大作用推动了房地产市场的发(fā)展。

　　引入中国香港“卖楼花(huā)”模(mó)式(shì)后，经调整形成契合中(zhōng)国(guó)内(nèi)地的商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售制度。预售制的(de)初衷(zhōng)是(shì)为了缓解房(fáng)企资金压力，加快城镇住房(fáng)建设。具(jù)体来(lái)说，是(shì)指(zhǐ)房(fáng)地产开发企(qǐ)业将正在(zài)建设中(zhōng)的房屋预(yù)先出售给购房者，由购房者支(zhī)付定金或房款的行为(wèi)。区别于中国(guó)香港，在中国内地实践过程中(zhōng)，商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售流程为：房地产开发商办理预售许可证(zhèng)-签订(dìng)商品房(fáng)买卖(mài)合(hé)同-进行备(bèi)案登记(jì)和(hé)预告登记-交付房屋。在购房过(guò)程(chéng)中，购房者需要(yào)一次性付清首付(fù)款(kuǎn)，并采用银行贷款的形式一次性付清剩余房款，换言之，房(fáng)屋未建成，开发商可能(néng)已拿(ná)到了全(quán)部购(gòu)房款，这(zhè)点(diǎn)与(yǔ)中(zhōng)国香(xiāng)港的按照工程进度付款有所(suǒ)不同。对中国内地的(de)开(kāi)发商而言，预售制商品(pǐn)房也(yě)开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　作为中(zhōng)国戴choker就是m吗，戴choker什么意思内地商品房销售的最主要方式，预售制(zhì)极大缩(suō)短(duǎn)房(fáng)企现金回笼周(zhōu)期(qī)，同时(shí)增加市场商品房供应，推动了城(chéng)镇化(huà)发(fā)展进程。预售制在(zài)过去(qù)20多年对中国内地房地产市场(chǎng)的稳步发展(zhǎn)起到(dào)了(le)重(zhòng)要作用，不仅解决了房(fáng)地产市场快速发展阶段的(de)资(zī)金需求，也提(tí)高了居(jū)民居住水(shuǐ)平，中国内地城镇居(jū)民从筒(tǒng)子楼住到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到(dào)基本适(shì)居，住(zhù)房(fáng)事业取得(dé)巨(jù)大进步，数十年(nián)时(shí)间走(zǒu)完发达(dá)国家几百年城镇化路(lù)程。改(gǎi)革开放以来，城镇化进(jìn)程进入快速(sù)发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人(rén)，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面(miàn)积由(yóu)7438平方公里增(zēng)长至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍。根(gēn)据我们发布的(de)《中国住房存量报告：2021》测(cè)算(suàn)，1978-2020年(nián)中国(guó)内地城镇住宅存量从不(bù)到(dào)14亿平增(zēng)至(zhì)313.2亿平，城镇人均住(zhù)房建筑面积(jī)从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住(zhù)房套数(shù)从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在(zài)当前已成为中(zhōng)国内地商(shāng)品房销(xiāo)售最主要方式，2005年中(zhōng)国内地(dì)商品住宅期房销售(shòu)面积占(zhàn)总销售面积(jī)的比重为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动(dòng)了中国内地(dì)房地产行业(yè)的发展。中(zhōng)国内地房(fáng)地产历(lì)经二十(shí)多年长(zhǎng)周期繁荣，行业各(gè)项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新(xīn)开工(gōng)面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完(wán)成额从(cóng)0.4万(wàn)亿(yì)元增至14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房销售面积和销售(shòu)金(jīn)额分别(bié)从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增(zēng)至18.2万(wàn)亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快速发展，房地产企业从无(wú)到有、从国企先(xiān)行到民企崛(jué)起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数量(liàng)达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产也(yě)成为拉动中国内地经济(jì)高增长的火车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地产带动(dòng)的上下游产业链(liàn)特别(bié)长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡(gòng)献），房地(dì)产带动产(chǎn)业链占GDP的(de)9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产对(duì)金(jīn)融、批发、建(jiàn)材(cái)的(de)带动最为(wèi)明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产(chǎn)完(wán)全拉动的投资占全(quán)社会固定资产投资的51.5％，其(qí)中(zhōng)，房地产开发投资占固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地(dì)产(chǎn)贷(dài)款占银行各(gè)项贷款余额(é)的(de)比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上(shàng)信(xìn)托(tuō)等通(tōng)道业务，占比超过三分之一。从房地产融资存(cún)量(liàng)占社融存量比重看，2021年12月占比(bǐ)为(wèi)18.76％。如果房企大面积(jī)违约，将导(dǎo)致银行(xíng)不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财(cái)富效应渠道，根(gēn)据(jù)我们的《中国(guó)住(zhù)房市值测算报(bào)告》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万亿(yì)美元，大于美国(guó)的33.6万(wàn)亿美元、日本的(de)10.8万亿美元、英法德三国合(hé)计的31.5万亿(yì)美元。从住房市(shì)值占股(gǔ)债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的(de)37％、英(yīng)国的49％、法国的(de)56％、德国(guó)的64％。中国住房市(shì)值(zhí)与股(gǔ)债(zhài)房市值的比例较高(gāo)，主要是因为住房市值(zhí)高，以及中国资本市场(chǎng)发育尚不(bù)成熟，直接融资比例较低，股票、债券(quàn)市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售(shòu)制背后潜藏的风险确实存在，当前(qián)的(de)负(fù)面效(xiào)应愈发(fā)凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部分商品(pǐn)是一手交(jiāo)钱一(yī)手(shǒu)交货，预售制是对购买者的单方(fāng)面不公平制度(dù)，购(gòu)房老百姓几乎承担了所(suǒ)有(yǒu)商品不能交付(fù)的风险。比如，交房等待(dài)期一般(bān)为(wèi)两年(nián)，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要(yào)承担延迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋质量、房(fáng)产证延期办理甚至不能交房(fáng)等风险。另(lìng)外，购(gòu)房者和(hé)开发商之间的购(gòu)房合(hé)同、购房者和银行的按揭贷款合同是两个独立的(de)合同关系(xì)，如果(guǒ)开发商发生违约，购房(fáng)者只能根据购(gòu)房合(hé)同(tóng)向开发(fā)商主(zhǔ)张权力，但(dàn)依旧需(xū)要根(gēn)据按(àn)揭贷款合同按时(shí)向银行(xíng)进(jìn)行贷款偿还，因此(cǐ)购(gòu)房者承担的(de)风险(xiǎn)较(jiào)大。

　　从行(xíng)业层面看，预售(shòu)制助推部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇到下行周(zhōu)期，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁置(zhì)等(děng)系列风险(xiǎn)，进行影响自身信用(yòng)和购房(fáng)者(zhě)对行业(yè)的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款(kuǎn)的(de)发放方，一(yī)旦房企因为市(shì)场波(bō)动或经(jīng)营不善，出现资金(jīn)链断(duàn)裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者(zhě)签(qiān)订的(de)预售合(hé)同和按揭合同(tóng)，已经从银行获得房(fáng)款，如果购房(fáng)者丧失(shī)还款能力或短(duǎn)期不能(néng)还(hái)款等，则风(fēng)险(xiǎn)完全由银行承担，银(yín)行将(jiāng)面临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度看，购房(fáng)者的(de)预售(shòu)监管(guǎn)资金去(qù)哪(nǎ)了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字那就是“没钱”，即没钱(qián)付工程(chéng)款。在(zài)2004版的《城市商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)管理办法》中明确规(guī)定了(le)开发企业预(yù)售商品房(fáng)所得款项(xiàng)应(yīng)当用于有关的工程(chéng)建设，商品房预(yù)售款监管的具体(tǐ)办法，由房地产管(guǎn)理部门制定。但多年(nián)以(yǐ)来全国(guó)并没有统一的(de)预售资金监管规定，各地实行“一城一策(cè)”。例如，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等城市重点(diǎn)监管(guǎn)资金比例(lì)为总预售(shòu)款的(de)15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥(féi)等城市则按照项目(mù)的建安成本乘以建筑面积或(huò)者项目工程(chéng)总额报价(jià)计算重(zhòng)点资金(jīn)。而事(shì)实(shí)是，不少(shǎo)购房款未进入监管账户(hù)、或进入(rù)监管(guǎn)账户后(hòu)被挪(nuó)用，导(dǎo)致楼盘没有资金继续建设。收楼遥(yáo)遥无期，月供(gōng)却(què)被迫(pò)继续还款。那么，监管账户资金如何被挪(nuó)走(zǒu)的(de)？实(shí)际上(shàng)，在(zài)过去房地产(chǎn)大开发时代的高周转背景(jǐng)下，抽调(diào)预售款监管账户资金，是(shì)行业(yè)“潜规则”。比(bǐ)如工程总(zǒng)承包方(fāng)，以工(gōng)程建设名义，获得监管(guǎn)账户(hù)拨付(fù)资金，再由工程方将资金转给房企，而(ér)拨(bō)付(fù)的(de)工程(chéng)款，远(yuǎn)超工程进度所需(xū)。通(tōng)过这(zhè)些方式套(tào)取的资金，在房(fáng)企各地项目间流(liú)动(dòng)，变相加杠杆(gān)，这样做(zuò)提(tí)供了(le)资金(jīn)流动性(xìng)，房企抽(chōu)调资金统(tǒng)筹(chóu)拿(ná)地、还款和楼盘建设，形成一种资(zī)金循环高周转模式(shì)，但一定程度上把风险甩(shuǎi)给了购(gòu)房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国外商品房预售制(zhì)度(dù)呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款保(bǎo)护：对(duì)于购房者预(yù)付资(zī)金(jīn)，一(yī)般(bān)设有定金或预付款保(bǎo)护机制，如英国(guó)、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付(fù)款比例(lì)相对较低，绝(jué)大部分房款在(zài)房屋交付后开始支付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预付款一(yī)般以定金(jīn)方式支(zhī)付，或按工程进(jìn)度分(fēn)期支付，或二(èr)者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般采用两(liǎng)种方(fāng)式发放按揭贷款，一是按工程进(jìn)度付(fù)款，按揭贷款按(àn)照(zhào)工(gōng)程进度逐渐发放，购(gòu)房者开始月供；二是房屋交(jiāo)付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾(wěi)保护：为预售商(shāng)品房提供期房(fáng)烂(làn)尾保险，在商(shāng)品房(fáng)出现重(zhòng)大延(yán)期(qī)或重大缺(quē)陷时，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交付(fù)质量的保障有两种方式，一是期房由政府或第三方验收合格并提供验收凭证(zhèng)后，开发商凭验(yàn)收凭证取得购房者支付的房款。二(èr)是开发(fā)商为购房者提供一(yī)定的保修(xiū)期，通(tōng)常(cháng)1-5年(nián)，保修(xiū)期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售(shòu)资金第三方全程监(jiān)管，交付(fù)时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房(fáng)定(dìng)金一定期限(xiàn)内无条件(jiàn)返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付(fù)首付(fù)，其余房(fáng)款交付后按揭(jiē)还款，交付前资金由第(dì)三(sān)方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得房款。

　　定(dìng)金及首付环节，定金比例一般为(wèi)房款的(de)1％-5％，首付比(bǐ)例(lì)最低(dī)可低于3.5％，根(gēn)据美(měi)国官方数据，2021年美国平(píng)均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定金或首付外，购房者在房(fáng)屋交付后通(tōng)过按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)支(zhī)付剩余(yú)房款。

　　资(zī)金监管方(fāng)面(miàn)，美国为防止开发商(shāng)挪用(yòng)资金，购房者的定金及首付款由第三方(fāng)公证行或产权保险公司的信托账户监管。如果开发(fā)商倒闭导致楼盘(pán)烂(làn)尾(wěi)，购房者资金可(kě)通过(guò)申请仲(zhòng)裁(cái)取(qǔ)回，且(qiě)不承(chéng)担(dān)任何责(zé)任与损失。而开发商在房屋建设过程(chéng)中的资金全部来(lái)自银行，银行根据工(gōng)程(chéng)进(jìn)度向开发商提供一(yī)定比例的贷款，由(yóu)于开发商挪用(yòng)资(zī)金(jīn)直接损害银行利(lì)益，银行有充分动机(jī)监管开发商施工进(jìn)度。开发商(shāng)在房屋(wū)交付(fù)时需取(qǔ)得由政府相(xiāng)关(guān)部门经审查后(hòu)发放的验(yàn)收凭证(zhèng)，通过验收凭证向(xiàng)银(yín)行得到购房者支(zhī)付的房(fáng)款。

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付(fù)购(gòu)房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国期房可零(líng)首付购(gòu)房，房款按建(jiàn)造工期进度支付，按揭按工期(qī)放款后(hòu)还贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，开发商或(huò)购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方面，德国开发商在项目获批后即可预售房(fáng)屋。签(qiān)署(shǔ)购房合(hé)同前，购房(fáng)者需支付(fù)约2000欧的定金并进行预约(yuē)公证，签(qiān)订合同后(hòu)定金退还。如由(yóu)于任(rèn)何原因不(bù)能购(gòu)买，定金按照德(dé)国(guó)法(fǎ)律(lǜ)全部退还。

　　签署购房(fáng)合同后，购房(fáng)者需支付公(gōng)证费和(hé)土(tǔ)地(dì)交易税(shuì)，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种(zhǒng)费用不包含在购房款中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首付方面，德国(guó)没有规定最低首(shǒu)付比(bǐ)例，可(kě)零首付(fù)购房。

　　余款方(fāng)面，德(dé)国也采取(qǔ)按工期支付(fù)房款的(de)制(zhì)度，一般分7笔(bǐ)进行支付，具体支付节(jié)点、比例(lì)因项(xiàng)目而异。一般来(lái)说(shuō)，支付节点可(kě)分为公证后、主体完(wán)工、内(nèi)部水暖电(diàn)路完工、窗户玻璃完(wán)工、室(shì)内(nèi)清洁及墙(qiáng)面(miàn)完工、地(dì)板完(wán)工(gōng)、全部完(wán)工，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在支付(fù)房款前申请房贷，房贷利率(lǜ)采用固定(dìng)利率(lǜ)，银行按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购房者一定(dìng)使用期限，期(qī)限(xiàn)结束(shù)后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期(qī)房(fáng)设计了两种保(bǎo)险，保(bǎo)险的功能是当(dāng)房屋出(chū)现重大(dà)延期或重大(dà)缺陷时(shí)，保险公司(sī)保证开(kāi)发商赔偿或修复，开发(fā)商破产，由保险公(gōng)司(sī)负责相应赔偿。保险由开(kāi)发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支付

　　英国预(yù)售制设有10％定金保险保护(hù)机制，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师(shī)严格监(jiān)管。

　　订(dìng)立合(hé)同前，买卖双方均有一(yī)名(míng)律师，负(fù)责沟通(tōng)期(qī)房交易中(zhōng)的房(fáng)产、资金(jīn)、合同等(děng)各个环节，各(gè)环节内容确认(rèn)无(wú)误后签订(dìng)首付(fù)交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，当开发商出(chū)现财务、经营问题时(shí)，购房者10％的定金由保险(xiǎn)公司(sī)赔(péi)付，而(ér)超出(chū)10％的(de)部分较难(nán)追回。

　　首付(fù)方面，首付比(bǐ)例通(tōng)常为10％-25％，首付需(xū)要在合同签订21天内(nèi)支付(fù)。

　　余款支付(fù)环节(jié)，英国(guó)采取按工程进度付款(kuǎn)的(de)方式，但是交房前付款比例相对较低，一般会在合同签(qiān)订6-24个月(yuè)分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即(jí)交房(fáng)前(qián)付款比例在(zài)20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房(fáng)后支付(fù)。

　　交付(fù)环节，英国规定(dìng)房屋必须经(jīng)过房产公证(zhèng)公司的(de)检验(yàn)验收(shōu)后(hòu)才能交付，交付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期(qī)房(fáng)预售资金(jīn)监管(guǎn)极(jí)为严格，资金也由(yóu)律师监管，在确认工程进度、支付相关款项过(guò)程中，由买(mǎi)房律师(shī)将资(zī)金转给卖方(fāng)律师，卖方律(lǜ)师转给开(kāi)发(fā)商，即(jí)资金(jīn)在进入(rù)开(kāi)发商账(zhàng)户前经过两(liǎng)道关口，有(yǒu)利于保(bǎo)障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范(fàn)期房(fáng)交易立法(fǎ)，设置期房预付(fù)款保全(quán)措施

　　日本期房(fáng)交易立法，定金超5％或1000万日(rì)元时，开发(fā)商必须(xū)完成“预售(shòu)房定(dìng)金保全措施”，交房(fáng)前付款比例不超房款(kuǎn)的20％，开(kāi)发商违约需返还定价并赔偿(cháng)约10％房(fáng)款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束(shù)后由于房屋(wū)供(gōng)给严重失衡(héng)，叠加法(fǎ)律空白，社会上“一(yī)房二卖(mài)”现象普遍，为(wèi)此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅地建筑(zhù)物交易(yì)法》，经多(duō)次修订，目(mù)前是唯一一部规范期房交(jiāo)易(yì)的法律。

　　定(dìng)金(jīn)保护方面，根据日本《宅地(dì)建物取引业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万(wàn)日元的部分，法律要求(qiú)开发商必须完(wán)成(chéng)定金(jīn)保全措施才可预(yù)售。什么是定金保全措(cuò)施？即买(mǎi)卖双方签订购房合同时，开发商(shāng)向(xiàng)金融机构或指定保证机(jī)构或(huò)保险(xiǎn)机构签(qiān)订定金(jīn)保证委托合同，设置购房者(zhě)定(dìng)金的(de)保(bǎo)证(zhèng)或(huò)保险，并将(jiāng)相应的保(bǎo)证金证明书交付(fù)给购房者(zhě)。除定金外，其他(tā)预(yù)先支付的购房(fáng)款也受该措施保护。若(ruò)开发商(shāng)倒闭导致(zhì)期房烂(làn)尾，购房者可凭(píng)保(bǎo)证金(jīn)证明书(shū)向金融机构(gòu)或(huò)保证机构或保险公(gōng)司兑(duì)付，同(tóng)时，开发(fā)商需向购房者赔付违(wéi)约金，一般约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前只(zhǐ)需(xū)支付最多(duō)不超(chāo)20％的定金(jīn)，签订(dìng)购房(fáng)合同后，购(gòu)房者即(jí)可向银行申请贷款(kuǎn)，但(dàn)交房后才(cái)开(kāi)始(shǐ)按揭贷款，除定金外的剩余房款(kuǎn)在(zài)交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由(yóu)银行(xíng)监管，享1年(nián)保(bǎo)修(xiū)期后付尾款

　　新加坡期房购房者(zhě)违约可返还(hái)相当(dāng)于3.75％房(fáng)款的订金，首付比例20％，余(yú)款按工程进度(dù)支付，所有资(zī)金进银行专(zhuān)门(mén)项目资金账户(hù)，交房后满1年保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一的(de)选购(gòu)权合(hé)同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为(wèi)订(dìng)金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一步签订购买合同，不执(zhí)行OTP则退还(hái)3.75％的(de)房款。

　　首付比例(lì)方面，签(qiān)订购房合同后，购(gòu)房者需(xū)支付15％的(de)首(shǒu)付(fù)及印花(huā)税(shuì)，同时购房(fáng)者向(xiàng)银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡(pō)期房同样采取(qǔ)按工程进(jìn)度付款(kuǎn)的方式(shì)，《发(fā)展商条例(lì)》对(duì)期(qī)房付款流(liú)程做了统(tǒng)一详细规定，要求所(suǒ)有开发商遵守，支付节点一(yī)般为合同签(qiān)订(dìng)后、地基完工、框架(jià)完(wán)工、管道门窗等完工(gōng)等，支付(fù)比例(lì)约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)也依照工程(chéng)进度(dù)放款，月供在此过程中随着放出贷款的(de)增加(jiā)而增加，未(wèi)放款(kuǎn)部(bù)分无需(xū)月(yuè)供。

　　资金监(jiān)管方面(miàn)，购(gòu)房者的订金与付款会存(cún)入(rù)银行专门(mén)的项目资(zī)金账户(hù)，账(zhàng)户资金提(tí)取须与房屋(wū)建设有关。房屋交付后(hòu)，购房者(zhě)享受1年的(de)房屋保(bǎo)修(xiū)期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出手临界(jiè)点(diǎn)，重点是保交楼和房(fáng)企(qǐ)重组。一方面，加(jiā)大对刚需和改善(shàn)型需求(qiú)的支持力(lì)度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对(duì)局(jú)部停贷现象，重点(diǎn)是保交楼保(bǎo)复工保民生，给(gěi)予强有力的(de)金融(róng)工具支(zhī)持。另一方面(miàn)，从现(xiàn)在起(qǐ)，对还(hái)在(zài)正(zhèng)常运转(zhuǎn)的房企包括民(mín)营企(qǐ)业，加大支持力度，由(yóu)优质房企牵头并(bìng)购重组整个行(xíng)业(yè)，为每个房企配套AMC和财团(tuán)，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计(jì)形(xíng)势复(fù)杂(zá)性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企(qǐ)债务、恢复市(shì)场信心以及长效机制。长效机制四大关键是推(tuī)动城(chéng)市(shì)群战略、人地(dì)挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产税。定金环节，建立开发(fā)商违约后定(dìng)金保护机制，如将已支付定(dìng)金冻(dòng)结(jié)至房屋交(jiāo)付阶段(duàn)，保(bǎo)障购房者定金(jīn)安全。签订合同(tóng)环节，鼓励保险(xiǎn)公司(sī)介入(rù)，为(wèi)房(fáng)屋重大延(yán)期以(yǐ)及重大缺陷等(děng)情况提(tí)供充分的保障(zhàng)。余款(kuǎn)支付环节，建立按工程进度(dù)付(fù)款(kuǎn)机制或(huò)交房后按(àn)揭(jiē)贷款机制(zhì)，充分保护购(gòu)房(fáng)者的权(quán)益。资金监(jiān)管环(huán)节，引入独立(lì)于开发商、银行(xíng)的(de)第三方资金(jīn)监管(guǎn)机(jī)构，或(huò)由政府(fǔ)相关部门直接监管，以此防止(zhǐ)资金挪(nuó)用现象。交(jiāo)付(fù)环节(jié)，建(jiàn)立商(shāng)品房保(bǎo)修(xiū)期制度。保修期内，开(kāi)发商应对房屋质量问题全权负责、免费维修，购房(fáng)者在保修期结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大势所(suǒ)趋。一方面，98年房改时，全(quán)国(guó)缺房(fáng)子，开发商(shāng)缺钱，预售制(zhì)是权宜(yí)之计，现在全国套户比超过(guò)1，从大开发进入存量时代(dài)，对(duì)购(gòu)房民众不公平的(de)预售制已经过时了，该取消了，改为(wèi)现房销售。另一方面，取消预(yù)售制，改(gǎi)为现房销售(shòu)，开发商将拼(pīn)的不是五(wǔ)花八门、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不知道能不能兑(duì)现(xiàn)的营销手段，而是(shì)所见即(jí)所得的过硬的产(chǎn)品质量(liàng)和诚信(xìn)，这才是对购房民众(zhòng)的最根本最实质的保障(zhàng)，这样将(jiāng)极大(dà)的提升开发商(shāng)的建(jiàn)筑质量，实(shí)现良币驱逐(zhú)劣币(bì)。

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