导读

　　黄金二十年之后，当下中国地(dì)产步入(rù形容君子的成语有哪些，形容君子的成语有哪些词语)大分(fēn)化时代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年是中国房地产市场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连(lián)续三年(nián)商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰(qià)逢近年地产(chǎn)持续低(dī)景(jǐng)气，有关(guān)中国地(dì)产(chǎn)是否(fǒu)过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘(lí)清中国城镇(zhèn)存量(liàng)住宅真(zhēn)实情况，据此判断中国未来地产(chǎn)趋势(shì)。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过(guò)剩，事实是否如(rú)此(cǐ)？

　　住建部披露全国有近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七(qī)次人(rén)口(kǒu)普查调查数据显(xiǎn)示城镇家庭户人(rén)均住宅间(jiān)数为1.06间。市场陷入(rù)怀(huái)疑，中国房(fáng)子是否真的过剩？

　　事实(shí)上住建部(bù)披露的(de)近6亿(yì)栋城乡房屋建筑(zhù)中，城(chéng)镇建筑占比不到一成，其中还包(bāo)括大量城镇非住宅建(jiàn)筑，如商业办(bàn)公楼、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋中城(chéng)镇住宅占比(bǐ)极(jí)低(dī)。

　　七普显示(shì)中国城(chéng)镇居民人均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间，但居(jū)住舒适不是人均一间房所能满足，它与房屋质量、居住(zhù)面积、配(pèi)套设(shè)施等因素密切相关。中国的人均住宅间(jiān)数较发达(dá)国(guó)家(jiā)还有很大(dà)差距。人均住宅间(jiān)数大于1同(tóng)样(yàng)不(bù)意味(wèi)着中国住宅市场已经饱和(hé)。

　　我们测算发(fā)现中(zhōng)国城(chéng)镇居民(mín)户均1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接公(gōng)布中国家庭户均(jūn)住宅的数据，我们根据商品住宅(zhái)套数、商品住宅(zhái)占(zhàn)比和城镇家(jiā)庭户数，计算(suàn)出城(chéng)镇家庭住(zhù)宅套户比(bǐ)。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户(hù)均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为商品住(zhù)宅。若期房顺利(lì)交付，直至2024年，中(zhōng)国(guó)每户(hù)城镇(zhèn)家庭才(cái)拥有1套住宅，其(qí)中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎(hū)意(yì)味(wèi)着户(hù)户(hù)有房，然而事实上中(zhōng)国(guó)住宅市场供需并不(bù)平衡。

　　国际数据显示(shì)，成熟房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)的住宅(zhái)套户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是因为户均一套(tào)房(fáng)无法(fǎ)满(mǎn)足(zú)流动人口(kǒu)的租赁和(hé)置业需求。全国总人口的近三成都(dōu)是流动(dòng)人(rén)口，流动(dòng)人口(kǒu)会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老家(jiā)买房，从而(ér)产生了额外的住宅需求(qiú)。

　　即(jí)便户(hù)均一套(tào)房(fáng)，中国未(wèi)来地产仍(réng)有(yǒu)四大新增(zēng)需求动力。

　　第一(yī)，户(hù)均人口规(guī)模缩小，一人(rén)户、两人(rén)户占(zhàn)比不断(duàn)增加，导致(zhì)家庭(tíng)户数(shù)增多。小家庭(tíng)化趋势将延续(xù)，带(dài)来新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分化日益(yì)明(míng)显，区(qū)域经(jīng)济资源分配的再(zài)集中吸引着人口流入，人(rén)口净迁入(rù)城市的新(xīn)增住宅(zhái)需求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭(tíng)住在2000年以前建成的住(zhù)宅中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平(píng)方米的住宅(zhái)建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势(shì)在必(bì)行。

　　第四，中(zhōng)国(guó)的人均住宅间数与(yǔ)人均(jūn)住宅建筑面积(jī)均较发达国家有(yǒu)着不小差距，“住上更(gèng)大(dà)房子”的改(gǎi)善(shàn)性需(xū)求正在不断增加(jiā)。

　　黄金二十(shí)年之后，当(dāng)下(xià)中国地产(chǎn)步入大分化(huà)时代而非停滞期。

　　如(rú)果说过去二十年是中(zhōng)国(guó)地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多(duō)体现(xiàn)为住宅(zhái)供给存(cún)在不足，这是过去(qù)二十年房(fáng)价快速上(shàng)涨基石。那么当下房地产大分化时(shí)代已至，大(dà)分化时(shí)代下地(dì)产(chǎn)矛盾则更多体现在(zài)住宅质量(liàng)供需冲突(tū)。

　　地产大分化必将体现(xiàn)在不同能(néng)级城市之间，不同区(qū)域板块之间，不同品质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披(pī)露(lù)全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来(lái)，各(gè)大城市二手(shǒu)房挂牌量突(tū)然激增，引发一阵(zhèn)二(èr)手房的(de)“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国的房子是否已(yǐ)经过剩(shèng)？

　　中国城镇住(zhù)宅(zhái)到底是供给过(guò)剩，还(hái)是(shì)供需平(píng)衡，或是仍然存在(zài)不足？可惜由于住(zhù)宅存(cún)量数(shù)据(jù)并未公(gōng)布，我们(men)无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算出中国城(chéng)镇家庭户均拥有住(zhù)宅套数，回(huí)答当前的房子是(shì)否真(zhēn)的(de)过(guò)剩了？据此判断(duàn)未来房地产市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如(rú)何有效观察(chá)中国户(hù)均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)住宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩的直观(guān)判(pàn)断(duàn)站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害(hài)综合风险普查工作(zuò)情况为主题的新闻发(fā)布会上，负(fù)责人对(duì)外披露：“住(zhù)宅城乡建设(shè)行业获取了全国(guó)近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑(zhù)数(shù)据以及80多万(wàn)处市(shì)政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建筑，平均(jūn)每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋(wū)建筑中，农村房屋占(zhàn)9成以上，以栋(dòng)数(shù)计(jì)算的城镇房屋(wū)实际仅有(yǒu)4700多万栋，还包括了大(dà)量商业楼、写字楼、学校、医院(yuàn)等非住(zhù)宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第(dì)七(qī)次人口普查(chá)数(shù)据公布了中国城镇家庭户人(rén)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间，其中城市家(jiā)庭户居(jū)民人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数大于1，看似意味着(zhe)人人都有房间(jiān)居住。

　　居(jū)住水平不仅与(yǔ)房间数量有(yǒu)关，更(gèng)与房屋(wū)质量(liàng)、居住面积、配套(tào)设施等因素密切相关(guān)。单单从人均住宅间数不(bù)能完全(quán)反映(yìng)出(chū)城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套住宅(zhái)，一套设施齐全的住(zhù)宅才是城镇(zhèn)居(jū)民宜(yí)居的选择。

　　（二(èr)）中国户均住(zhù)宅的(de)测算思路、数据和方(fāng)法

　　中国城镇居(jū)民住宅主要分两大类，一(yī)类是(shì)商品住宅，另(lìng)一(yī)类是保障房、原公有住宅(zhái)、自建房等非(fēi)商品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并没有直接公布(bù)城镇住宅数量。居民住宅相(xiāng)关数据有两处可以直(zhí)接公布，一是每(měi)年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)销(xiāo)售套数（统计局(jú)）；二是居(jū)民(mín)住宅(zhái)来源（人口(kǒu)普查(chá)数据）。计算中(zhōng)国居民户均住(zhù)宅数量，我们主要(yào)用到上(shàng)述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽(hū)略不计(jì)。估算城镇居(jū)民户均(jūn)住宅套数(shù)分三(sān)步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每(měi)年商(shāng)品(pǐn)住宅销售套数相(xiāng)加，我们就能(néng)够得到当前(qián)商(shāng)品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居民(mín)拥有的商品住宅和非商品住宅比例，推算得到居民住宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居(jū)民拥有(yǒu)的(de)商(shāng)品住(zhù)宅总数(shù)除(chú)以家庭户(hù)数，我们(men)就能(néng)够(gòu)得到(dào)城镇户(hù)均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体计算公式如(rú)下：

　　城镇家庭住宅套(tào)户比=住宅总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭(tíng)户(hù)数）/（商品住宅套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二(èr)、城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少(shǎo)，目前缺乏一个准确统(tǒng)计。我们利(lì)用既(jì)有统计数(shù)据，大致测算得(dé)到(dào)中国(guó)存量房地产套(tào)数，并进一(yī)步推(tuī)算中国城镇家庭户(hù)均拥有的(de)住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年(nián)，我(wǒ)们计算得到：

　　（一(yī)）中国商品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有0.64套商品(pǐn)住(zhù)宅（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国(guó)的(de)房地产销售以期房为主，从2019年开始，新房销售(shòu)中(zhōng)期房占(zhàn)比近9成。本文去除商品住宅累计销(xiāo)售套数里的期房(fáng)销售，得(dé)到商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数。

　　以(yǐ)2022年(nián)商品住宅(zhái)现房(fáng)套数计算(suà形容君子的成语有哪些，形容君子的成语有哪些词语n)为例(lì)：

　　2022年商(shāng)品住宅现(xiàn)房套(tào)数=截(jié)止(zhǐ)到2022年商品住宅(zhái)累计销售套数-过去三年(nián)（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主流(liú)房企竣工(gōng)周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交房后(hòu)装(zhuāng)修的时(shí)间(jiān)，取最大(dà)值3年。

　　将商品住宅(zhái)现房套数除以家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目(mù)前中国(guó)城镇家庭户均拥有0.54套商(shāng)品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居(jū)民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下(xià)来(lái)我们(men)需要进一(yī)步推算中国(guó)城镇居(jū)民(mín)拥(yōng)有的户均住宅套数(shù)。

　　首先，七普数据显示中国城镇(zhèn)居民的住宅(zhái)结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中(zhōng)自(zì)建(jiàn)住宅(zhái)占比21％，购买商品(pǐn)住宅占比(bǐ)31.9％、二(èr)手房占比(bǐ)10.1％、经济(jì)适(shì)用房占(zhàn)比3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继承或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉(lián)租房与其(qí)他住宅。

　　其(qí)次，我们假(jiǎ)定租赁其他(tā)住宅和购(gòu)买二手房都是商(shāng)品住宅(zhái)，因(yīn)此将租赁其他(tā)住宅、购买商(shāng)品住宅与购(gòu)买二手房(fáng)加总，得到商品住宅(zhái)占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增幅为过去(qù)十年变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品(pǐn)住宅(zhái)的实际变化比例，从而我们估算出2022年商品住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中(zhōng)国(guó)平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考(kǎo)虑(lǜ)已购期房，中国平均每户(hù)城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺利，已购期(qī)房会在2-3年内陆(lù)续(xù)交付使用，到2024年，中国平均每(měi)户(hù)城(chéng)镇家(jiā)庭都(dōu)会(huì)拥有一(yī)套住宅。

　　三(sān)、城镇户均(jūn)一套房的三点含(hán)义

　　既然城镇居民(mín)已(yǐ)经达(dá)到了户(hù)均一套房的程度(dù)，“户户有房”是否意味着中国城镇化进展终结(jié)，甚至意味(wèi)着中国地产(chǎn)存量供给(gěi)绰(chuò)绰(chuò)有(yǒu)余？

　　（一）户均(jūn)一套房并不意味着住(zhù)宅市场供(gōng)需平衡

　　需要有多余住宅来满足因人(rén)口流动、居民换房等因素产(chǎn)生的住宅(zhái)需求。因此，成(chéng)熟房地(dì)产市场的住宅(zhái)套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国(guó)和日本(běn)的住宅(zhái)套户比均高于1.1，其(qí)中，英国的住宅套户(hù)比最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为(wèi)1.11。德国和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套房(fáng)，就会造成人口净(jìng)流入地的住宅市场供(gōng)不应求，造(zào)成(chéng)房价或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中(zhōng)国的(de)流动(dòng)人口(kǒu)3.76亿，省内流(liú)动(dòng)人口(kǒu)和省(shěng)际流动人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选择(zé)在大城市租房挣钱，在老家县城(chéng)买(mǎi)房。

　　暨南大学(xué)2017年的(de)中国城乡人口流动调查数据(jù)显示，在上海、杭州(zhōu)以及南京工(gōng)作的(de)流(liú)动人(rén)口(kǒu)在老家拥(yōng)有住宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资吸引打工人，但高(gāo)房价(jià)迫使(shǐ)打(dǎ)工(gōng)人回乡置(zhì)业。

　　流动人口实际上会占据两套房(fáng)，在高(gāo)房价的大城(chéng)市租赁一套(tào)房，在房价较低的县城购买一套房。所以(yǐ)说户均(jūn)一套房无法满足庞大流动人(rén)口的租赁与置(zhì)业(yè)需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家(jiā)庭住宅(zhái)品(pǐn)质仍需改善

　　目(mù)前，中国的城镇住宅中依然有不少老旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也就是约9000万(wàn)户城镇居民住宅是(shì)2000年以(yǐ)前建成，其(qí)中又有11.6％住(zhù)宅年(nián)龄至少在(zài)33岁(suì)以上(shàng)。

　　这批存(cún)在着建筑(zhù)结构(gòu)松(sōng)散、设施陈旧、安全隐患大(dà)等问(wèn)题，如电线老化、管道等基(jī)础设施陈旧(jiù)，给住(zhù)户的生活带来(lái)了很大(dà)的(de)不便和安(ān)全隐(yǐn)患(huàn)，并且居(jū)住体验(yàn)较差(chà)。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的(de)家庭户数拥有的住宅(zhái)面积占比仅(jǐn)为(wèi)27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家庭没有独立卫浴和(hé)厨房。这类(lèi)上世纪(jì)修建的老旧小(xiǎo)区很难(nán)满足现代生活需求，在未来(lái)大都(dōu)会(huì)被(bèi)拆迁重(zhòng)建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅为一(yī)居室和二居室，户型(xíng)偏(piān)小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比镇，城市家(jiā)庭住宅户型更小，当然(rán)这与城市土地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅面积扩(kuò)张是(shì)未来地产的(de)需求(qiú)驱动力

　　根(gēn)据七(qī)普数(shù)据测算，2020年城镇家庭户住宅存(cún)量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间农民带房进城和老旧(jiù)小区拆迁(qiān)，加上2021年(nián)和2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量总(zǒng)面积(jī)为308.16亿(yì)平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积小于均(jūn)值，近4成家庭人均住宅建筑面(miàn)积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积不足19平方米，不(bù)及全国人(rén)均水平的(de)一半。若去(qù)除20％的公摊，可使用的(de)住宅面(miàn)积仅(jǐn)为15.2平方(fāng)米。上海(hǎi)市(shì)将人(rén)均住宅(zhái)建筑(zhù)面积低于15平方米的家(jiā)庭(tíng)界定为住宅(zhái)存在困难，若按这个标准算的(de)话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住(zhù)宅困难(nán)问题。

　　若人均可使(shǐ)用住宅(zhái)面积为40平，即人均住宅建筑面(miàn)积为(wèi)50平，只考虑家(jiā)庭(tíng)户人数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平(píng)，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达(dá)国(guó)家人均住宅面(miàn)积，美国(guó)为(wèi)67㎡，瑞士、日(rì)本、德(dé)国和英国都高(gāo)于40㎡，中(zhōng)国(guó)的人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但(dàn)若去(qù)除公摊面积(jī)后，中(zhōng)国的人均可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将(jiāng)变(biàn)得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的(de)住宅总(zǒng)量(liàng)会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还(hái)会(huì)有需求(qiú)么？

　　我们测算得到中国城镇(zhèn)家庭户均1套房，看似(shì)已经户户有房。即便如(rú)此(cǐ)，中国人口静态结构(gòu)和动态趋(qū)势演绎，决定了中国未(wèi)来地产仍有需求释放(fàng)。户(hù)均(jūn)1套住宅现实之下，中(zhōng)国未(wèi)来城镇住宅需求主要来自于四(sì)个方面。

　　第(dì)一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年(nián)我国城镇家庭户均人(rén)口数(shù)不(bù)断(duàn)下(xià)降，六普显示(shì)城(chéng)镇户均人口(kǒu)规模为2.85人/户，而(ér)七普显示城(chéng)镇户(hù)均人(rén)口规模为2.62人(rén)/户，一人户、二人户(hù)的占比明显上升，人口(kǒu)小(xiǎo)家(jiā)庭(tíng)化趋势将继续延(yán)续，导(dǎo)致户(hù)数会因户(hù)均(jūn)人口(kǒu)规模的缩小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导致经济发展(zhǎn)带来的新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板(bǎn)块(kuài)的分(fēn)化日益明显，资源和(hé)生产要(yào)素逐步向经济带、都(dōu)市圈中心城市流(liú)入(rù)，区域(yù)经济资源分配的再(zài)集中吸引着人口(kǒu)流入。人(rén)口迁移势必涉及到买房租(zū)房，给迁(qiān)入(rù)地住宅(zhái)市场带来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省(shěng)为例，2021年常住人口(kǒu)增量(liàng)为72万，而出生(shēng)人(rén)口(kǒu)为44.9万人(rén)，死亡人口为(wèi)38.4万(wàn)人，自(zì)然增加人口仅(jǐn)为6.5万人，其人(rén)口(kǒu)增长(zhǎng)主要受益于人口(kǒu)迁移(yí)。

　　第(dì)三(sān)，老旧小(xiǎo)区改善性需求(qiú)依然庞大(dà)。

　　从2011年到(dào)2020年(nián)，自建住宅和原(yuán)公有住(zhù)宅的家(jiā)庭拆迁改(gǎi)建最多(duō)。自建房(fáng)家庭比(bǐ)例(lì)从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分(fēn)点；原(yuán)公(gōng)有住宅家庭(tíng)比例从12.9％到(dào)6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户，自建住(zhù)宅和原公(gōng)有(yǒu)住宅减少(shǎo)了(le)1282万户，住(zhù)宅净需求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购(gòu)买商品住宅(zhái)，21％的家(jiā)庭(tíng)购买二手(shǒu)房(fáng)。在新增住宅(zhái)需求中，有(yǒu)7成家庭(tíng)购买了商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅。租(zū)房(fáng)、购买经济适用房和其(qí)他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未(wèi)来(lái)随着城中村(cūn)和旧城(chéng)改(gǎi)造，商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)的占比势必会进(jìn)一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积(jī)还有约81亿平，涉及城(chéng)镇家庭(tíng)约9000万(wàn)户。破旧的城(chéng)中村(cūn)、老公有住宅，建(jiàn)筑(zhù)面积小(xiǎo)、质量低、基础设施配套差、没有或少有物(wù)业(yè)管理，居(jū)民追求美(měi)好、宜居生(shēng)活的环境，背后的改善(shàn)性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求(qiú)还将有所增(zēng)加。

　　刚需购房受(shòu)限(xiàn)于资金，倾向于(yú)中小户型。已有住(zhù)宅(zhái)家(jiā)庭希望提高生活品质，以小换大(dà)、以旧换(huàn)新。2022年(nián)底的中央经济(jì)工作会议明(míng)确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家的人(rén)均(jūn)住宅间数为1.71间，无论是否考(kǎo)虑(lǜ)乡村(cūn)住宅因素，中国的人均住宅间数(shù)较(jiào)其他国家依旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅(zhái)舒适度与经济水平有(yǒu)着密切正向联系。随着经济发(fā)展水(shuǐ)平的提(tí)高(gāo)，中国的(de)人均(jūn)住宅(zhái)间数与(yǔ)人均(jūn)住宅建筑面积(jī)将随之增长(zhǎng)。

　　如果说(shuō)过去(qù)二十(shí)年是中(zhōng)国地产黄金发展(zhǎn)期(qī)，地产矛盾更多体(tǐ)现(xiàn)为住宅供给(gěi)存在不足，供需(xū)出现错配，这是过去二十年房价快(kuài)速上涨(zhǎng)基(jī)石。那么(me)未来将是(shì)住宅质量的(de)供需冲突。房地产大分化时代已至，这种分化不单(dān)局限于城市能级(jí)之间差异，优质(zhì)小区和老旧二手(shǒu)房之(zhī)间的差异(yì)也将越发扩(kuò)大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查数据调查的是人，并不是针对住宅，因此可(kě)能存在统计偏差。商品住宅占(zhàn)比(bǐ)实际值可能偏低，其增速可能超预期。

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