文(wén)：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制了。 1月17日召开的(de)全(quán)国住房和城乡(xiāng)建设工(gōng)作会议提出“有条件的可以进行现房销售”，不足(zú)一个月时(shí)间(jiān)，已有山东、安徽、河南、四川、广东(dōng)等地明(míng)确(què)表态(tài)，试(shì)点现房(fáng)销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预(yù)售制了，用你(nǐ)的钱，建你的房子，还烂尾(wěi)了，这是对购房(fáng)者的不公(gōng)平。以后谁(shuí)有钱谁(shuí)建房，没钱(qián)没实力的(de)别建了，不能把包袱甩给老百姓和社会(huì)，这是房(fáng)地产从大开发时代步入高质量发(fā)展阶段(duàn)的必然趋势，也是(shì)对(duì)购房老百姓的最大保护。98年(nián)房(fáng)改时(shí)，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权(quán)宜之计(jì)，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大开(kāi)发进入(rù)存量(liàng)时代(dài)，对购房民众(zhòng)不(bù)公平的预售制已经(jīng)过(guò)时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。以后一手交钱，一手交房(fáng)，天经地义。当然(rán)二(èr)次房改是个技术活，兼顾(gù)化解(jiě)停贷、复(fù)工保交楼、重组房(fáng)企债务(wù)、恢复(fù)市场信心以及长效机(jī)制，长效(xiào)机制(zhì)四大(dà)关(guān)键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税(shuì)。如果按照经济规律办事(shì)，中(zhōng)国一定(dìng)能(néng)实现房地产软着陆和长期平稳健(jiàn)康发展，跨过这道关(guān)，解好这道世界(jiè)难题(tí)。

　　2、为(wèi)什么要取消预售制、改为现房销售(shòu)？大家(jiā)想(xiǎng)想(xiǎng)，绝大(dà)部分商(shāng)品(pǐn)是一(yī)手(shǒu)交钱(qián)一手交(jiāo)货，预(yù)售制(zhì)是对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所(suǒ)有商品不能(néng)交(jiāo)付(fù)的风险。从个人层(céng)面看，预售制对购房者非常不公平，比如，交房等待期一般(bān)为两年，在(zài)此期间，购房(fáng)者(zhě)不仅承(chéng)担银行利息，还要承担延迟交房(fáng)、房(fáng)屋质(zhì)量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交房的(de)风险。从行业层面看，预售制助推部(bù)分房(fáng)企(qǐ)过度(dù)举(jǔ)债、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，若遇(yù)到下行周期，会引发资(zī)金(jīn)链断裂(liè)、项目搁置(zhì)等系列风险。取消预售制，改为现房销售，这样有助于落实中央房(fáng)住不炒(chǎo)精神、有助于保障(zhàng)购房老百姓权益、有(yǒu)助(zhù)于房企(qǐ)稳健发展，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预售制度？预(yù)售制(zhì)度怎么来的(de)？国外什(shén)么情况？简单科普一下：商品房预售最早源于中国香港，俗(sú)称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠(gāng)杆的方(fāng)式。98年(nián)房改，由于商品房短缺(quē)，房企(qǐ)缺资金，借鉴中国香港，引(yǐn)入了(le)商品房预售制(zhì)度(dù)。其实(shí)，当前世界不少国(guó)家存在预(yù)售制。但是，重点来(lái)了！发达(dá)国(guó)家一般有严(yán)格的监管(guǎn)保(bǎo)障措施，开(kāi)发商(shāng)在项目获得政(zhèng)府(fǔ)批准后才可以开始销(xiāo)售，买家(jiā)在购(gòu)买期房后并(bìng)非像中国一样在支付完首付款后从银行一(yī)次性贷(dài)款支(zhī)付剩余(yú)全部房款，而(ér)是根据开(kāi)发商工程进度在完全交房前进行分期支付(fù)。所(suǒ)以，预(yù)售制度是需(xū)要严格的资金监管、分(fēn)期支付(fù)以(yǐ)及违(wéi)约处罚措(cuò)施作(zuò)为保障(zhàng)的，如果没有这些(xiē)保障措施，一定会触发(fā)风(fēng)险，对购房民(mín)众不(bù)公平(píng)，所以不(bù)如(rú)借(jiè)机取(qǔ)消预售制度，以(yǐ)后改为现房销售(shòu)。客观(guān)讲预(yù)售制度有(yǒu)一定历(lì)史阶段性，现在中国住房进入(rù)存(cún)量时(shí)代，取消预售制度有(yǒu)助于降负债降杠杆，不再把烂(làn)尾风险甩(shuǎi)给老百姓和社(shè)会(huì)，当然这需要配套房企债务重组、复工保交楼、恢复市场信(xìn)心和房(fáng)地产长效(xiào)机制。这是个技术活(huó)，只(zhǐ)要坚(jiān)持(chí)市场化改革，中国一定(dìng)能(néng)化解(jiě)这个(gè)难题(tí)，让房地产(chǎn)回(雨水淋过的衣服晒干还能穿吗，雨水淋过的衣服晒干还能穿吗huí)归实体经(jīng)济和居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单(dān)讲，如果(guǒ)取消预售(shòu)制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的不是(shì)五花(huā)八(bā)门、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销手段，而是(shì)所(suǒ)见即所得的(de)过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才(cái)是对购房民众的最根本最实质的(de)保障，这(zhè)样将极大的提(tí)升开发商的建筑质(zhì)量，实现良(liáng)币驱逐劣(liè)币(bì)。所(suǒ)有(yǒu)商(shāng)业的本质是向善(shàn)，是以客(kè)户为中心，房地产也不能例外，老(lǎo)百姓买房(fáng)子是天(tiān)大(dà)的事，烂尾毁三代(dài)，好房幸(xìng)福一家(jiā)人。从这个角度，取消预售制、实施现房销售是实现老百姓安居乐业(yè)、社会(huì)长治久安、行业(yè)企业健康(kāng)发展的重大措施(shī)。在当(dāng)前的情况下(xià)，取消(xiāo)预售(shòu)制要结(jié)合稳(wěn)楼市(shì)、房地(dì)产软(ruǎn)着陆(lù)、打通金融(róng)支持当(dāng)期三好生(shēng)、新模式等综合(hé)施策。

　　作(zuò)者十年前在国务院发展研究中心参与财(cái)税改革方案研究时，对(duì)预售制、房地产(chǎn)税、人地(dì)挂(guà)钩、金融稳(wěn)定、房企杠杆(gān)率等进行(xíng)过长期(qī)系(xì)统(tǒng)的(de)专项研究(jiū)。（参考后来形(xíng)成的(de)专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中(zhōng)国内地商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住(zhù)房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形成“中(zhōng)国(guó)内地版预(yù)售制”

　　1.3 预(yù)售(shòu)制推动(dòng)城(chéng)市化进程，但背后潜藏的(de)风险确实存(cún)在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三(sān)方(fāng)全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购(gòu)房，提供期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法(fǎ)，设置期房预(yù)付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资(zī)金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模式

　　二十(shí)世(shì)纪五十年代在中(zhōng)国香港，楼宇(yǔ)出租(zū)是(shì)地产行业盛行的方(fāng)式，但有着转让(ràng)难、出租资金周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问(wèn)题(tí)，分层(céng)销售孕育而(ér)生。20世纪50年代，中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)还未(wèi)推行(xíng)公(gōng)共房屋制度(dù)，许多人栖身于木屋或者其他临时住宅(zhái)，住房的(de)需(xū)求是(shì)相当高，不过大多数居民的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖(mài)多数以一整(zhěng)栋(dòng)楼为单位，需要雄厚的(de)资(zī)金实(shí)力才(cái)能(néng)购买。虽然(rán)楼宇出租是中国香港地(dì)产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出租(zū)资(zī)金周转期(qī)长(zhǎng)等问(wèn)题。针对这一系(xì)列问题，不少地产商开始探求新的方式，如把楼(lóu)宇契约切开，即(jí)“分契”，然后将楼宇分(fēn)层出售(shòu)。这模(mó)式一经推(tuī)行，购买楼(lóu)宇的市(shì)民数量(liàng)有所增加，开发商(shāng)资金周转加快(kuài)。

　　在分层出售的基础上(shàng)，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东创办立信置业有限公司，凭借商业直觉(jué)和多年经营杂货铺、海上驳(bó)运业务的经验，对于商品(pǐn)流通、资(zī)金周(zhōu)转有着独到的(de)见解(jiě)，在努力寻求(qiú)方法加快自身资金周转。当时其在(zài)购下九龙的一块地盘后(hòu)，除了(le)分层出(chū)售、还印发售楼(lóu)说(shuō)明书，上有文字详尽说明楼宇(yǔ)的地势环境、建筑材料(liào)、分(fēn)层价格、订购方(fāng)法等。此(cǐ)外，“卖(mài)楼(lóu)花”是另外一个(gè)亮(liàng)点，即(jí)先收取(qǔ)买(mǎi)家的订(dìng)金(jīn)，采用类似租金(jīn)的分期(qī)付款形式(shì)，等新楼落(luò)成时，收齐买家的(de)钱，买家就(jiù)拥有(yǒu)了自己的房产。这种(zhǒng)方式减轻了民众购房(fáng)的资金压力，加速(sù)了房屋的建(jiàn)造和(hé)销售，也解决(jué)了制造(zào)商(shāng)的资(zī)金问题，降低投资风险，在当(dāng)时(shí)可谓是“双赢(yíng)”的举措。“预售(shòu)楼花(huā)+分期付款”的销售模式(shì)成为(wèi)当时中国香港(gǎng)房地产市(shì)场(chǎng)的一(yī)大(dà)特色，纵观中国(guó)香港房地产市场的改革，“卖(mài)楼花”模式(shì)高效率地解决了核(hé)心的住房(fáng)供(gōng)不应(yīng)求的(de)问(wèn)题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了(le)中国(guó)香(xiāng)港楼(lóu)市(shì)几十(shí)年繁荣，但(dàn)期间(jiān)也出现过“烂尾楼”的情(qíng)况(kuàng)，但监管部门不断完(wán)善、规范化，建(jiàn)立健(jiàn)全的监管机(jī)制，促进市场(chǎng)健康(kāng)发展。例如，1960年，位于(yú)大角咀的一(yī)个楼盘因建筑费用(yòng)超支停工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中(zhōng)国香(xiāng)港管理部门提升了对于预售楼(lóu)花制度的监管，即要求(qiú)开(kāi)发商在(zài)预售前，确(què)保地价款(kuǎn)已经(jīng)全部(bù)支付，还要证明自(zì)身有资金等能力把项目(mù)完成，资(zī)金需放(fàng)入律师所托管，支取时需(xū)律所和建筑师(shī)的(de)核准。为了防止开发商(shāng)、律所、建筑师等造(zào)假，套取监(jiān)管账户资(zī)金，中国香港要求律师行在银(yín)行开设的信托账户（监管(guǎn)账户）、开(kāi)发商操作等采取全透明化(huà)机制，且银行的责任上升，如(rú)出现房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成最(zuì)大风险方，后续需自身(shēn)推动项目(mù)完工。随着(zhe)监管体系逐步(bù)完善，出现“烂尾”的(de)现象较少(shǎo)。

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　二十世纪(jì)九十年代(dài)，中(zhōng)国内地面临住房需求大和供给量短缺问(wèn)题，引入(rù)“卖楼(lóu)花”制度。建国以(yǐ)来，中(zhōng)国内地(dì)优(yōu)先发展(zhǎn)重工业，强调基(jī)础建设，这一导向使前期发(fā)展工(gōng)业化的进程大(dà)于城市化进程，唯有解决(jué)住房基础等(děng)城市化配套问题，才(cái)能进(jìn)一步推进(jìn)城市化。但当时推行的(de)是“统一管理，统一分(fēn)配，以(yǐ)租养(yǎng)房”的福利分房制度，住房(fáng)市场发展(zhǎn)起步较晚、增(zēng)速较(jiào)慢，福(fú)利分房(fáng)制度也出现(xiàn)了分配不公、效率低、配套差等问题，因此福利分房制度不再适用于(yú)当(dāng)时(shí)的(de)国情。叠加房(fáng)地产市场面临商品房的需(xū)求量大，而社会(huì)缺少大型(xíng)房地产开发(fā)商，商品房供应量小的困境，此时(shí)引入(rù)中国香港的(de)“卖楼花”模式无疑(yí)是对内(nèi)地房地产市场的一针强心剂。从(cóng)1994年(nián)起，中国(guó)内(nèi)地逐步引进中国香港预售(shòu)商品房制度(dù)，先后出台(tái)多项文件，大力支(zhī)持(chí)国内房(fáng)地产市(shì)场改革。例如，1998年，国务(wù)院(yuàn)出台《关于(yú)进一步(bù)深化城镇住房制度改革，加快住房(fáng)建设(shè)的通知》文件，决定停止(zhǐ)住房(fáng)无偿实物分配，逐步实(shí)行(xíng)住(zhù)房分配(pèi)货币化、住房供给商(shāng)品化、社会化的住房(fáng)新体制，从计划经济下的福利(lì)分(fēn)房转向市场(chǎng)经济的商品房。房(fáng)地产(chǎn)市场采用预售(shòu)制，允许(xǔ)开(kāi)发商(shāng)卖(mài)期房，解(jiě)决了房企缺少(shǎo)资金和开(kāi)发(fā)时间周(zhōu)期长的(de)两(liǎng)大难题，开发(fā)商(shāng)以预(yù)售款撬动(dòng)下一个项目的开发，形成滚动(dòng)开(kāi)发模(mó)式，住(zhù)房供(gōng)应(yīng)速度加快。自此中国内地开始房改货币化(huà)，中国人民银行等多方迅(xùn)速出(chū)台相关的信贷政(zhèng)策，支持(chí)购(gòu)房者，极大作用推动(dòng)了房地产(chǎn)市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花”模式后，经(jīng)调整形成(chéng)契合中国内地的商品房预售制(zhì)度。预售制的初衷是为(wèi)了(le)缓解(jiě)房企资金压(yā)力，加(jiā)快城镇住房建(jiàn)设。具体来(lái)说，是指房地产开发企业将正在(zài)建(jiàn)设(shè)中的房(fáng)屋预先出售给购房(fáng)者，由购房者支付定金(jīn)或(huò)房款的行为。区别(bié)于中国香港(gǎng)，在(zài)中国内地实践过(guò)程中，商(shāng)品房预售(shòu)流程为：房地产开发商办理(lǐ)预售(shòu)许可证-签(qiān)订商品房买(mǎi)卖(mài)合同(雨水淋过的衣服晒干还能穿吗，雨水淋过的衣服晒干还能穿吗tóng)-进(jìn)行备案登记(jì)和预(yù)告登记(jì)-交(jiāo)付房(fáng)屋。在购房过程中，购房者(zhě)需要一次性付清(qīng)首(shǒu)付(fù)款，并(bìng)采用银行贷款(kuǎn)的(de)形式(shì)一(yī)次性付清剩余房款，换言(yán)之，房屋未建成，开发(fā)商可(kě)能已拿(ná)到了全部购(gòu)房(fáng)款，这点(diǎn)与中国香(xiāng)港的按照(zhào)工程(chéng)进度(dù)付款(kuǎn)有(yǒu)所(suǒ)不(bù)同。对中国(guó)内地的(de)开(kāi)发(fā)商而言，预售制商品房(fáng)也(yě)开(kāi)启了高周转(zhuǎn)、高杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　作为中国内地(dì)商品房销(xiāo)售(shòu)的最主要(yào)方(fāng)式，预售制(zhì)极大缩短房企现金(jīn)回(huí)笼(lóng)周期(qī)，同时增加市场(chǎng)商品房(fáng)供应，推动了城镇化发展(zhǎn)进程(chéng)。预(yù)售制在(zài)过去20多(duō)年(nián)对(duì)中国内地房(fáng)地(dì)产市(shì)场的稳步发(fā)展起到了重要作用，不仅解(jiě)决了房地产市(shì)场(chǎng)快速(sù)发展阶段的资金需求(qiú)，也提高了居民居住(zhù)水平，中国内地(dì)城(chéng)镇居民从(cóng)筒子楼住(zhù)到住宅小区(qū)，从全(quán)民蜗居到基(jī)本适居(jū)，住房(fáng)事业取得巨大(dà)进步，数十年(nián)时(shí)间走(zǒu)完发达(dá)国(guó)家几百年城镇化路(lù)程。改(gǎi)革开(kāi)放以来，城镇(zhèn)化进(jìn)程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面积(jī)由(yóu)7438平方公里增(zēng)长至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布(bù)的《中国住(zhù)房(fáng)存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅存量从不(bù)到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建(jiàn)筑面积从8.1平(píng)方米(mǐ)增(zēng)至34.7平方米，城镇住房套(tào)数(shù)从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当(dāng)前已成(chéng)为中(zhōng)国内地商品房销售最主要方式，2005年中国内地商品(pǐn)住宅期(qī)房销售面积(jī)占总销售(shòu)面积的比(bǐ)重为(wèi)63％，而2021年期房累计销售(shòu)面(miàn)积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内(nèi)地(dì)房地产行业的发展。中国内地(dì)房地产(chǎn)历经二十多年长(zhǎng)周期繁荣，行业各项指(zhǐ)标大(dà)幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从(cóng)2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产开发投资完成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计上(shàng)涨35.8倍，年(nián)复(fù)合(hé)增(zēng)速(sù)17.8％。商品房(fáng)销售面积(jī)和销售金额(é)分别(bié)从1.5亿(yì)平增至17.9亿平(píng)、0.3万(wàn)亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业(yè)的快(kuài)速发展，房地产企业从无到有、从国企先(xiān)行到民企(qǐ)崛(jué)起(qǐ)，队(duì)伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企业数(shù)量(liàng)达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房(fáng)地产也(yě)成为拉(lā)动(dòng)中国内地经济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地产带(dài)动的上下游产业链特别长，高达50多个(gè)行业。2020年房地产及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产业(yè)增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带(dài)动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地产(chǎn)对金融、批发(fā)、建材的带动最为(wèi)明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产完全拉动的投资占全社会(huì)固定资产投资(zī)的(de)51.5％，其(qí)中(zhōng)，房地产开发投资占(zhàn)固定资产(chǎn)投资(zī)的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产贷(dài)款占(zhàn)银行(xíng)各(gè)项贷(dài)款余额的比重看(kàn)，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等通道业(yè)务，占比超过三分之(zhī)一。从(cóng)房地产融资存量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房(fáng)企(qǐ)大面积违(wéi)约，将导致银行(xíng)不良(liáng)率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的《中国住(zhù)房市值测算报告》，2020年(nián)中国住(zhù)房(fáng)市值为62.6万亿(yì)美元，大于美(měi)国(guó)的33.6万(wàn)亿(yì)美元、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值(zhí)占股债房市值(zhí)的比例看，2020年中国(guó)为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房(fáng)市值(zhí)与(yǔ)股债房市(shì)值的比例较高，主要是因为住房市值高，以及中国资本(běn)市场发育尚(shàng)不成熟(shú)，直接(jiē)融资比(bǐ)例较(jiào)低，股票、债券市(shì)值较低，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可(kě)否认(rèn)，预售制背后潜(qián)藏的风险确实存在，当(dāng)前的(de)负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个(gè)人(rén)层面(miàn)看，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对(duì)购(gòu)买者(zhě)的单(dān)方(fāng)面不(bù)公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所(suǒ)有商品(pǐn)不能交付的风险。比(bǐ)如(rú)，交房等待期一般为两(liǎng)年(nián)，在此期(qī)间，购房者不仅承担银行利息，还要承担(dān)延(yán)迟(chí)交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证延期(qī)办理甚至不能交房等风险。另外，购房者(zhě)和(hé)开发商之间的购(gòu)房合同(tóng)、购(gòu)房者(zhě)和银(yín)行的按揭贷(dài)款合同是两(liǎng)个独立的合(hé)同关系，如果(guǒ)开发商发生违约，购房者只能根(gēn)据购房合同向开发商主张(zhāng)权(quán)力，但依旧(jiù)需要根(gēn)据按揭贷款合同按时向银行进行贷款偿还(hái)，因此购房者承担的风险较(jiào)大。

　　从行业层面看，预售制助(zhù)推部(bù)分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩(kuò)张(zhāng)，资金若遇(yù)到下行周期，会引发(fā)资金链断裂、项目(mù)搁置等系列风险，进行影响自身信用和(hé)购房者对(duì)行业的信(xìn)心(xīn)。

　　从(cóng)金融层(céng)面看，银(yín)行作(zuò)为按揭贷款的发放方，一旦房企因为市场波动(dòng)或经(jīng)营不(bù)善，出现资金链断裂等(děng)一系列问(wèn)题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房企通过与购房者签订的预(yù)售合同和按揭合(hé)同，已经从(cóng)银(yín)行获得(dé)房款，如果购房者丧失还款能力(lì)或短期不(bù)能(néng)还款等，则(zé)风(fēng)险完全(quán)由银行承担，银行将面临较大的坏账压(yā)力。

　　从监(jiān)管角度看，购房者的(de)预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字(zì)那(nà)就是“没钱”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版的(de)《城市商品房预(yù)售管理办(bàn)法》中(zhōng)明(míng)确规定(dìng)了开发企业预售商品房所(suǒ)得款项应(yīng)当用于有(yǒu)关的工程建设，商品房预售款监管的具体办法，由房地产管理部门制定。但(dàn)多年以来全国并没有统一的(de)预售资金监管(guǎn)规定，各地实行(xíng)“一城一策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市重点(diǎn)监管(guǎn)资金(jīn)比例为总预(yù)售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等城市则按照项目的建安(ān)成(chéng)本乘以建筑面积或者项目(mù)工程总额报(bào)价计算重点资金。而(ér)事实是，不少购房款未(wèi)进入监管账户(hù)、或进(jìn)入监(jiān)管账户后被挪(nuó)用，导致楼盘没有(yǒu)资金继续(xù)建设。收楼遥(yáo)遥(yáo)无期，月供却被迫继(jì)续还款(kuǎn)。那么，监管账户资金如何被挪走(zǒu)的？实际上，在(zài)过去房(fáng)地产大(dà)开发时代的高(gāo)周转背景下，抽调预售款(kuǎn)监(jiān)管账户资金(jīn)，是(shì)行业“潜规则(zé)”。比如工程总(zǒng)承包方，以工程(chéng)建(jiàn)设名义，获得监管账户拨付资金，再(zài)由工(gōng)程方将资金(jīn)转给房企(qǐ)，而拨付的(de)工程(chéng)款，远超工程进度所需。通(tōng)过这些方式套取的资(zī)金，在房企(qǐ)各地项目间流动，变相加(jiā)杠杆，这(zhè)样做提供了资金流动(dòng)性(xìng)，房企抽调资(zī)金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金循(xún)环(huán)高周转(zhuǎn)模式，但一定程度上把风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国外商品(pǐn)房预售(shòu)制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房者预付资金(jīn)，一(yī)般设有定(dìng)金(jīn)或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比(bǐ)重：要(yào)求购房(fáng)者(zhě)支付(fù)的预付款比例相对(duì)较低，绝大部分房款在房屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付款一般以定金方(fāng)式支(zhī)付(fù)，或按工程进(jìn)度分期支付，或(huò)二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般(bān)采(cǎi)用两种方式发放按揭贷款，一是按工程进(jìn)度付款，按揭贷款按(àn)照(zhào)工程进度(dù)逐渐发(fā)放(fàng)，购房者开始(shǐ)月供；二(èr)是房(fáng)屋交付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供(gōng)期房烂(làn)尾保险，在(zài)商品房(fáng)出现重大(dà)延期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交(jiāo)付质量(liàng)的保障有两种方(fāng)式(shì)，一是期房由政府或第(dì)三方验收合格并提供验收(shōu)凭证后，开发商凭验(yàn)收凭(píng)证取得(dé)购(gòu)房者支(zhī)付的房款。二是开发商为(wèi)购房者提(tí)供一(yī)定的(de)保修期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购房者支(zhī)付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金(jīn)第三(sān)方全程监管，交付时(shí)开发商(shāng)凭验收凭(píng)证(zhèng)取(qǔ)得房(fáng)款

　　美(měi)国期房定金一定期限内无条件返还，最低首付(fù)比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付(fù)后按揭(jiē)还(hái)款(kuǎn)，交付(fù)前资(zī)金由(yóu)第三方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商凭(píng)验收凭证取得(dé)房款。

　　定金及首付(fù)环节，定(dìng)金比例一般(bān)为房款的(de)1％-5％，首付(fù)比例最低(dī)可低(dī)于3.5％，根(gēn)据美(měi)国官方数据，2021年(nián)美(měi)国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金或首付(fù)外(wài)，购(gòu)房(fáng)者在房屋交(jiāo)付后通(tōng)过按揭贷(dài)款支付剩(shèng)余房(fáng)款。

　　资(zī)金监管方(fāng)面，美国为(wèi)防止开(kāi)发商挪用资金，购房者的定金及首(shǒu)付款由第(dì)三方公证行或产权保险公(gōng)司的(de)信托账户监管。如果(guǒ)开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取回，且不承担任何责任与损(sǔn)失。而开发商在(zài)房屋建设过程中(zhōng)的资金全(quán)部来自银行，银行根据工程进度向开发商(shāng)提供(gōng)一定(dìng)比例的贷款，由(yóu)于开发商挪用资(zī)金直接损害银(yín)行利(lì)益，银行有(yǒu)充分(fēn)动机监(jiān)管开发商施工进度。开发(fā)商(shāng)在房屋交付时需(xū)取得由政府相关部门(mén)经审(shěn)查(chá)后发放的验收凭证(zhèng)，通过验(yàn)收凭证向银行得到购房(fáng)者支(zhī)付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　德(dé)国期房(fáng)可零首付(fù)购房，房(fáng)款按(àn)建造工期进度支付，按揭按工期放(fàng)款后还贷，房贷(dài)利率采(cǎi)用(yòng)固(gù)定利率(lǜ)，开发商(shāng)或购(gòu)房者(zhě)可(kě)购买期(qī)房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国(guó)开发商(shāng)在项目获批后即(jí)可(kě)预售(shòu)房屋。签署购(gòu)房合同(tóng)前，购房(fáng)者需支付约2000欧的(de)定金并进行预约公证，签订合同后定金退还。如由(yóu)于(yú)任(rèn)何(hé)原因(yīn)不能购买，定金按照德国法律全部退(tuì)还。

　　签署购房(fáng)合同后，购房者需支付公证(zhèng)费和(hé)土地交易(yì)税，分(fēn)别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购(gòu)房款中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，德国没(méi)有(yǒu)规定最(zuì)低(dī)首付比例，可零首付购房(fáng)。

　　余款方(fāng)面，德(dé)国也采取按工(gōng)期支付房款的制度，一(yī)般(bān)分7笔进行支付，具体(tǐ)支(zhī)付节点、比例因项目而(ér)异(yì)。一般来说，支付节点可分(fēn)为公证后、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工(gōng)、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部(bù)完工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可在(zài)支付房(fáng)款(kuǎn)前(qián)申请房贷(dài)，房贷利(lì)率采用固定利(lì)率(lǜ)，银行按施工(gōng)节(jié)奏分多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予购房者一定使用期限，期限结(jié)束(shù)后，购房者开始还贷。

　　保险方面(miàn)，德国保险公司(sī)针对期(qī)房设计了两种保险(xiǎn)，保险的功能(néng)是当(dāng)房屋出现重大延期或重大缺(quē)陷时，保险(xiǎn)公司保证(zhèng)开发商赔偿或(huò)修复，开(kāi)发商破产，由保险公司负责相应(yīng)赔偿。保险由开发商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房(fáng)时支付

　　英国预售制(zhì)设有(yǒu)10％定(dìng)金保险保护(hù)机(jī)制，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师严格监(jiān)管。

　　订立(lì)合同前(qián)，买卖(mài)双方均有一名律师(shī)，负责沟通期房(fáng)交易(yì)中的(de)房产、资金(jīn)、合(hé)同等各个(gè)环节，各(gè)环(huán)节内(nèi)容确认无误后签订首(shǒu)付交换合同。

　　定金方面，英(yīng)国设置了10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，当开发商出现财务、经营问题时，购房(fáng)者10％的定金由保险公(gōng)司赔(péi)付，而超出(chū)10％的部分较难追回。

　　首付(fù)方面，首付(fù)比(bǐ)例通(tōng)常为(wèi)10％-25％，首付需要在(zài)合同签订21天(tiān)内支付。

　　余款支(zhī)付环节，英国采取按工程进(jìn)度付款的方式，但(dàn)是交房前付(fù)款比例相对较低，一般(bān)会在合同签订6-24个月分别(bié)支付两笔(bǐ)5％-10％的款(kuǎn)项(xiàng)，即(jí)交房前(qián)付(fù)款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交(jiāo)房后支(zhī)付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房(fáng)屋必须经过(guò)房产公证公司的(de)检验验收后才(cái)能交(jiāo)付，交(jiāo)付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国期房(fáng)预售资(zī)金监管极为严格，资金(jīn)也由律师监管，在(zài)确认工程进度、支(zhī)付相关款项过(guò)程中，由买房律师将资金转给卖方律师(shī)，卖方律师转给开发商，即资金在(zài)进入(rù)开发商账户前(qián)经过两道(dào)关(guān)口，有利于保障购房者(zhě)资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房交(jiāo)易立法，定金超5％或(huò)1000万日元时，开发(fā)商必须(xū)完(wán)成(chéng)“预售房定金保(bǎo)全措施”，交房前付款比(bǐ)例不超房款的(de)20％，开(kāi)发商(shāng)违约需返还定(dìng)价并赔偿(cháng)约10％房款，交房后按揭还(hái)款(kuǎn)。

　　立法(fǎ)方面(miàn)，日本二战结束后(hòu)由于房屋供给(gěi)严重(zhòng)失衡(héng)，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年出台《宅地(dì)建筑物交易法》，经(jīng)多次修订，目(mù)前是唯一一部规范期房交易的(de)法律。

　　定金保护方(fāng)面(miàn)，根据日本《宅地建物取引(yǐn)业法(fǎ)》，对购房者(zhě)支付(fù)定(dìng)金超(chāo)过5％或超1000万日元的部分，法(fǎ)律要求开(kāi)发(fā)商必须(xū)完成定金保全措施才可预售(shòu)。什么是定金保全措施？即买(mǎi)卖双(shuāng)方签订购房(fáng)合同时，开发商向(xiàng)金融(róng)机构或指(zhǐ)定保证机构或保险机构签订定金保(bǎo)证委托合同，设置购房者定金(jīn)的保证(zhèng)或保险，并将相(xiāng)应的保证金(jīn)证明书交付给购房(fáng)者。除定(dìng)金外，其他预先支付的购房款也受该措施保护。若开发商(shāng)倒闭导致(zhì)期房烂尾(wěi)，购(gòu)房者可凭(píng)保证金证明书(shū)向金(jīn)融机构或(huò)保证机构或保险公司兑付，同时，开发商需向购房(fáng)者赔付(fù)违约金，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环(huán)节，交房前只需支付(fù)最多不超20％的定金，签订(dìng)购(gòu)房合(hé)同后，购(gòu)房者即可向银行申请贷款，但交房后才(cái)开始(shǐ)按揭贷(dài)款，除定金外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资金(jīn)由银行监管，享1年(nián)保修期后付尾(wěi)款

　　新(xīn)加坡期房购(gòu)房者违约可返还(hái)相当(dāng)于3.75％房(fáng)款的订金，首付比例(lì)20％，余款按工程进度支付(fù)，所有资金进银行专门项目资(zī)金(jīn)账户，交(jiāo)房后满1年保修(xiū)期(qī)后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡开发商有统一(yī)的选购权合同以及订金返还机(jī)制，即OTP，签订(dìng)OTP后需(xū)支(zhī)付5％房款作(zuò)为订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一(yī)步签订购(gòu)买合同，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款(kuǎn)。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购房合同(tóng)后，购房者需支付(fù)15％的(de)首付及印花税，同时购房者向(xiàng)银(yín)行申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加(jiā)坡期房同(tóng)样采取按工程进度(dù)付款的方式，《发展商条例》对期房付款流(liú)程做了统一(yī)详细(xì)规定，要求所有开发(fā)商遵守(shǒu)，支付节点(diǎn)一般为合同签(qiān)订后、地(dì)基完工、框架完工、管道门(mén)窗(chuāng)等完工等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依(yī)照工程(chéng)进(jìn)度放款(kuǎn)，月(yuè)供(gōng)在此过程中随着放(fàng)出贷款的增(zēng)加而增加(jiā)，未放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者(zhě)的订金与(yǔ)付(fù)款会(huì)存入银行专门的项目资(zī)金账(zhàng)户(hù)，账户(hù)资(zī)金提取(qǔ)须(xū)与房(fáng)屋(wū)建(jiàn)设有关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当(dāng)前房地产到了政策出手临界点，重点是保交楼和(hé)房企重组。一方面，加大对刚(gāng)需(xū)和改善型需求的支持力度，长短兼顾妥善应对局部停(tíng)贷现象，重点是保交楼保复工保民(mín)生，给予强有力的金融工(gōng)具支(zhī)持。另一方面，从现(xiàn)在起，对还在正常(cháng)运转的房企包括民营企业，加大支持力度，由优质房企牵头并购重组整个(gè)行业(yè)，为每(měi)个房企配套(tào)AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估计(jì)形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债(zhài)务、恢复市(shì)场信心以及长(zhǎng)效机制。长效机制(zhì)四大关(guān)键是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地(dì)产(chǎn)税。定金环节，建(jiàn)立开发商违(wéi)约后定金保护(hù)机制，如将已支付定(dìng)金冻结至房屋交付阶段，保障购房(fáng)者定(dìng)金安全。签订合同环(huán)节，鼓(gǔ)励保险公司介(jiè)入，为(wèi)房屋重大延期以及重(zhòng)大缺(quē)陷等(děng)情况(kuàng)提供充分的保障(zhàng)。余(yú)款支付环节，建立按工程进度付(fù)款机制或交房后按揭贷款机制，充分保(bǎo)护购房者(zhě)的权益。资金监(jiān)管(guǎn)环节，引入独立于开发(fā)商、银行的第三方(fāng)资金监管(guǎn)机构，或由(yóu)政府相关部门(mén)直接监管，以此防止资金(jīn)挪用现象。交付环节，建立(lì)商(shāng)品房保修期制(zhì)度。保修期内，开(kāi)发商应对(duì)房屋质量问(wèn)题全(quán)权负责、免(miǎn)费维修，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房(fáng)预售制是大势(shì)所趋。一方面，98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权(quán)宜(yí)之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存(cún)量(liàng)时代，对购房民众不公平的预售制已经过(guò)时了(le)，该取消(xiāo)了，改为现房销售。另一方(fāng)面，取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)，改(gǎi)为现房销售，开发商将(jiāng)拼(pīn)的不是五花(huā)八门、眼花缭(liáo)乱、不知道(dào)能不能兑现的营销(xiāo)手(shǒu)段，而是所见即所得的(de)过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才(cái)是对购(gòu)房民众的最(zuì)根本最实(shí)质的保障，这样将(jiāng)极大的提(tí)升开发(fā)商(shāng)的建(jiàn)筑质量，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣币。

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