5月以来，房(fáng)地产板块个股(gǔ)多出(chū)现小幅上(shàng)涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。而以公(gōng)募基金为代(dài)表的机构(gòu)对于这一板块已经在悄(qiāo)然布局。数(shù)据显示，以(yǐ)南方和(hé)华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布(bù)的(de)总份额(é)均较4月28日时有(yǒu)小幅(fú)增长。根据基金一季报(bào)统计，龙头(tóu)与地方(fāng)国企央企(qǐ)获得(dé)增持，持(chí)仓(cāng)数(shù)量占流通股(gǔ)比重增幅五(wǔ)只(zhǐ)个股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新(xīn)集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或“底部回(huí)升(shēng)”

　　行业红利时代已过 精(jīng)耕细作成共识

　　从公募(mù)基金对(duì)房(fáng)地产(chǎn)的配置看，2019年末，公募所持(chí)有(yǒu)的房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持(chí)股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色(sè)，但(dàn)公(gōng)募所(suǒ)持房(fáng)地产公司市值在股票资(zī)产(chǎn)中的占比(bǐ)却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一步降(jiàng)至(zhì)1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了(le)三(sān)年来(lái)的首次回升，年底这一数(shù)值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公(gōng)募对(duì)房地产行业(yè)的持股比例(lì)也(yě)同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的势头似乎在今年一季(jì)度得(dé)以(yǐ)延(yán)续。数据(jù)统计显示，公募重仓持(chí)有房地产(chǎn)板块一(yī)季度市(shì)值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持(chí)仓(cāng)市(shì)值前五个股分别(bié)为保利发(fā)展、招(zhāo)商(shāng)蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持(chí)仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募对于房地(dì)产的投资愈发(fā)有(yǒu)集中于(yú)龙头(tóu)的趋势(shì)。Wind显示，在(zài)公募基金一季报(bào)汇总的(de)重仓股中，房(fáng)地产板块排名(míng)最高的是保利(lì)发展(zhǎn)，在基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇(shé)口，排(pái)在第(dì)78位。而老牌龙头股万科(kē)A排在第96位。对比去年四季报，变(biàn)化之处首先在于几只房地产龙头(tóu)股从排位上看均有退步，尤其是万(wàn)科最为明显(xiǎn)；其次是金(jīn)地集团(tuán)退出百(bǎi)大之(zhī)列。但(dàn)考虑(lǜ)到房地产(chǎn)是复苏链(liàn)上(shàng)最后一环，且(qiě)首季并非(fēi)行(xíng)业(yè)销售旺(wàng)季，其传导到二级(jí)市场乃至机(jī)构持(chí)仓上还需要时间周(zhōu)期。

　　形成(chéng)共识的是，经济圈判断(duàn)房地产已经进入大分化时(shí)代，一(yī)二线城市好于(yú)三(sān)四线城市。而映射到二级市场投资上，配置房(fáng)地产行(xíng)业(yè)轻松收获行业贝塔的红利期一去不返了(le)。“如果按照产(chǎn)业周期来分类(lèi)，包括房地产等几(jǐ)类(lèi)行业在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰(shuāi)退期的行业，传统认知上(shàng)没(méi)有什么(me)投资机会的。但在这几年特殊的(de)行情m是什么意思性取向里包(bāo)括煤(méi)炭、电解铝(lǚ)等(děng)类(lèi)似的行业也出现了一些(xiē)机会，背后的逻(luó)辑是供给侧发生了更大的变化。”一不愿具名的上(shàng)海公募(mù)基金(jīn)经理指出。

　　不过也有公募人士(shì)持(chí)谨慎乐观态度：“行(xíng)业(yè)前几年17亿～18亿平方(fāng)米的年(nián)销售(shòu)面积很难再出(chū)现了，2022年光是(shì)居(jū)民存款数量增加了(le)15万亿元。中国存量有400亿(yì)平方米(mǐ)建筑(zhù)面积(jī)，考(kǎo)虑存(cún)量地产的更新，也有近(jìn)10亿平方米(mǐ)。需求端还需要(yào)有一(yī)定的(de)政策出来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金(jīn)房地产研究员(yuán)吕功绩也指出：“时至今日，无(wú)论从城(chéng)镇化(huà)的进(jìn)程(chéng)，还是人均(jūn)住房面(miàn)积（接近30平(píng)/人），我国均已告别住房短缺时(shí)代(dài)，而目前居民的杠杆率和(hé)房价收入也不支撑每年18万亿元的销售额(é)，以(yǐ)及(jí)过快(kuài)上(shàng)行的房价，因(yīn)而行(xíng)业高增的时代(dài)已经(jīng)过去(qù)，未来行(xíng)业的需求或将(jiāng)回落，在此过程中，伴随着地产(chǎn)的高杠杆属性，就很容易出现(xiàn)信用风险问题（类似(shì)2022年的(de)民营地(dì)产爆(bào)雷(léi)），行业(yè)进入到(dào)供给侧(cè)出(chū)清的过程(chéng)。这个过(guò)程(chéng)中，综合竞争力强(qiáng)的公司就能够通过(guò)大鱼吃小鱼的方式，获(huò)得市(shì)占(zhàn)率的提升。当(dāng)行业需(xū)求(qiú)见顶回落时(shí)，行业的贝塔已(yǐ)经(jīng)过(guò)去(qù)了，但不代表没有投资机(jī)会，机会在于(yú)城市(shì)、位(wèi)置、产品的阿尔法，而对应到(dào)股票(piào)投资，就(jiù)是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基(jī)于这样的认识转变，精(jīng)耕(gēng)细作个股成为公(gōng)募乃至整体(tǐ)机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头(tóu)部央国企、优(yōu)质区域性(xìng)标的(de)成香饽饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。从(cóng)具(jù)体的个(gè)股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申(shēn)万房地产板块个(gè)股，在(zài)纳入统计的124只(zhǐ)房地产类标的股中，本月以(yǐ)来实现(xiàn)股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的(de)公(gōng)司月内涨幅超过了(le)10％，它们分别是上(shàng)实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安(ān)地产。排(pái)名(míng)第(dì)一的上(shàng)实发展，五一假期归(guī)来(lái)后日(rì)成(chéng)交(jiāo)量(liàng)明显放大(dà)，4日、5日(rì)连续两个交易日收出涨(zhǎng)停。从该股的(de)基本(běn)面来(lái)看，上实发展的(de)主营业(yè)务为房地产开发与经(jīng)营。公司(sī)的主要产品及(jí)服(fú)务(wù)为(wèi)房(fáng)地产销售、房地(dì)产(chǎn)租赁(lìn)、物(wù)业管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年(nián)，其实现营业收(shōu)入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同比(bǐ)下降(jiàng)33.24％。2023年第(dì)一季度(dù)，其实现营(yíng)业总收入27.87亿元，同比(bǐ)增(zēng)长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过(guò)从十(shí)大流通股股(gǔ)东来看，各类机构都有对其(qí)布局的例子。以3月31日(rì)时的(de)首季十大流(liú)通股股东来看(kàn)， 具体包括公募的上(shàng)银基金、私募的迎水文龙、中央汇(huì)金、长城资产管理(lǐ)公司等(děng)都跻身前(qián)十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂(zàn)时排名第(dì)二的浦东金桥(qiáo)也是上海本地房企，其第一季(jì)度的收入利润规模大幅度(dù)复苏。究其原因，一方面是该公(gōng)司(sī)后疫(yì)情时(shí)代出(chū)租率复苏至(zhì)近(jìn)年(nián)来最(zuì)高，另一方面则是公司拿地结算(suàn)持续性向好，从数字上看(kàn)，一季度新增(zēng)虹口(kǒu)135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面(miàn)积约(yuē)54万平(píng)方米。

　　在这样的(de)业(yè)绩势头向好背景下，自(zì)然也吸引了知名(míng)机(jī)构(gòu)在其中持续驻足。从第(dì)一季度十(shí)大(dà)流(liú)通股股东(dōng)来看，知m是什么意思性取向名私募高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品依(yī)然在前(qián)十中，这也是连续第三个季度他(tā)有的两只(zhǐ)产(chǎn)品杀入前十(shí)。同时榜(bǎng)单中(zhōng)还有一(yī)支大名(míng)鼎鼎(dǐng)的(de)QFII阿(ā)布扎比投资局，其(qí)当季(jì)还小幅增(zēng)加了(le)持股。

　　除去上述两家(jiā)上海(hǎi)区域(yù)性地产公(gōng)司外，荣(róng)安(ān)地产(chǎn)则(zé)是主要(yào)布(bù)局在深圳的(de)地(dì)产公司，一季报交(jiāo)出的也是(shì)一份报喜(xǐ)的成绩单：首季公(gōng)司实(shí)现营(yíng)业(yè)收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于(yú)上(shàng)市(shì)公司(sī)股东(dōng)的净利润6.48亿元，同(tóng)比(bǐ)增(zēng)长(zhǎng)31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周刊》注意到两只公募指基首季(jì)新杀入十(shí)大流通股(gǔ)股东行列。具体说来， 南方中证全指房(fáng)地产ETF上(shàng)榜排名第七位，富国(guó)中证指(zhǐ)数1000增强则排名第九位(wèi)，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际和(hé)私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证(zhèng)全球基金(jīn)相关人士分(fēn)析：“经历过(guò)行业(yè)洗牌和(hé)兼并重组(zǔ)后，龙(lóng)头的价值更为笃定突(tū)出；从拿地端(duān)看(kàn)，2022年(nián)土地(dì)市场大幅降(jiàng)温(wēn)，优质土地供给较多（券商测算(suàn)对应潜(qián)在毛利率在(zài)25％以(yǐ)上，目(mù)前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受(shòu)限(xiàn)于信用问题或者(zhě)资金紧张没法拿(ná)地，龙头房企趁机获取低成(chéng)本土地，龙头房企的拿地力度(dù)（拿地(dì)金额/销售(shòu)金额）基本在(zài)30％以上；从融(róng)资(zī)上看，龙头(tóu)房企杠杆率较低，净负债(zhài)率(lǜ)基本在70％以(yǐ)下，而其他房企的净负(fù)债率普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆(gān)空间有限，从融资成本看，龙(lóng)头(tóu)房企的融资成本不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年(nián)的销售，龙(lóng)头房企明显跑赢行业(yè)，1～4月百强房企的销售额(é)增速为9％，而TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调(diào)的是，在当前(qián)中特估(gū)的浪潮下(xià)，央国(guó)企地(dì)产(chǎn)股(gǔ)或(huò)存在发(fā)展的大(dà)好机会(huì)。中信(xìn)证(zhèng)券指出(chū)：“房地(dì)产行业的结构性机会依然(rán)存在，少部(bù)分公司尤其(qí)是央企占(zhàn)据显(xiǎn)著优势，其(qí)主(zhǔ)要(yào)又体(tǐ)现为(wèi)库存的优(yōu)势。央企地产公司，现阶段(duàn)表现出较低的(de)融资成本，优质的(de)开发资源(yuán)和(hé)良好的(de)不(bù)动产资(zī)产运营能力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央(yāng)企相较于(yú)民(mín)营地产公司也(yě)是更有优势的。”吕功绩(jì)强调，“对于(yú)减值(zhí)、土地资源(yuán)债权债(zhài)务关(guān)系等问(wèn)题，市(shì)场(chǎng)对民营房开企业的(de)资产会(huì)有更多担忧和(hé)质(zhì)疑，所以在这一轮行业出清的过程中，央国企相较于民(mín)企来说估值(zhí)的修复(fù)更明显。中特估的角度从(cóng)中长期的维度看，行业的逻辑(jí)在于集中度提升后，行业进入高(gāo)质量发展阶(jiē)段，具(jù)备较快速发展阶(jiē)段更稳定且(qiě)可预期(qī)的盈利和(hé)现金流(liú)创造能力，以此带来估值中枢(shū)的(de)提升(shēng)，应(yīng)该关注估(gū)值相对较低，企业自身资产(chǎn)的质量好、运营(yíng)能力(lì)强、可以创(chuàng)造持(chí)续现金(jīn)流(liú)的企(qǐ)业。”

　　“存量(liàng)时代中(zhōng)行业普涨的(de)概(gài)率比较低，行业内部将出(chū)现分化，要(yào)关注将受(shòu)益于行业(yè)集中(zhōng)度提升的头部公司。”星石投资首席研(yán)究官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构这一思路(lù)的(de)话，或(huò)许还是(shì)保利发展、招商蛇口等(děng)国资背景龙头(tóu)前途更为光(guāng)明。不过国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要(yào)客观地(dì)去持续(xù)观察国(guó)企(qǐ)央企在三个方(fāng)面是否可以维持，首先是融资成本保持低位，其(qí)次是销售份额持续提(tí)升，再次是拿地份额(é)持(chí)续提(tí)升(shēng)。”

　　复苏速(sù)度(dù)缓慢

　　机构需要多给(gěi)一些耐(nài)心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房企一季(jì)报梳理发现，对于2022年的业(yè)绩出现(xiàn)的整(zhěng)体下滑(huá)，2023年(nián)一季(jì)度的业绩分化(huà)更趋明显，保利(lì)发展、滨(bīn)江集团(tuán)等(děng)房企营收、净利均实现了(le)业绩的回正，甚(shèn)至是较(jiào)大增(zēng)速的增长。而这些公司也是机构(gòu)的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房地产(chǎn)业内人士张宏(hóng)伟向《红周刊(kān)》分析表示(shì)，业绩(jì)出现明显改善的房企(qǐ)，主要是(shì)因为过去两三年时间，尤(yóu)其是在2021年下半年民营房企不怎么(me)投资拿地之后，国有(yǒu)企业仍在持续(xù)性地拿地，且(qiě)主要集中在核心城市(shì)，投资力度较大。投资的驱(qū)动能够(gòu)推动房企销售业绩的增长(zhǎng)，从(cóng)而在2023年(nián)一季度市场(chǎng)恢复(fù)但仍处于调整的(de)过程(chéng)中，能够保有一个(gè)正增长。

　　不(bù)过张宏伟同时也(yě)提(tí)醒表(biǎo)示，在房地产的复苏过程中，还面临(lín)着(zhe)一些不(bù)确定性。其实整个(gè)市场从(cóng)四月份开始又在往下掉(diào)。除了杭州、成都等极个(gè)别城市(shì)四月环(huán)比三月(yuè)相对表(biǎo)现(xiàn)较好之(zhī)外，包括北京、上海在(zài)内的绝大多数城市都出现环(huán)比(bǐ)下滑的情况。而现在五月的(de)市场(chǎng)表现(xiàn)也(yě)不(bù)太乐观。按照现在(zài)的经济状况、收入情况，以及市场(chǎng)的去库存压力(lì)、企业的资金(jīn)面压(yā)力，可能(néng)会出现，到六月(yuè)份房企为了半(bàn)年(nián)报冲(chōng)业(yè)绩出(chū)现市场的短期反弹外(wài)的一个市场乏力现象。也就是说，第二(èr)季度(dù)、第三季(jì)度增长不确定性(xìng)的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董(dǒng)事长陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指出，现在整个(gè)房地产以(yǐ)及其上(shàng)下游产(chǎn)业(yè)链(liàn)的(de)复(fù)苏速度都比(bǐ)想象的要(yào)慢很多，我们要多(duō)给一些耐心(xīn)，这(zhè)个时候(hòu)，在房地(dì)产(chǎn)以及上下游就(jiù)不是赚快钱的时(shí)候，只能赚(zhuàn)他基本面的钱。但这也意味着，只(zhǐ)有极为(wèi)少(shǎo)数的、做(zuò)得(dé)比同行好得多的企业，会伴随整个行(xíng)业的弱复苏，业绩(jì)会逐步体现出来。所以只能(néng)耐(nài)心地去等待它的基本面不断地凸(tū)显(xiǎn)出(chū)来(lái)，这需(xū)要时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红(hóng)周刊》，文中提(tí)及个股(gǔ)仅为举例分析(xī)，不做买卖推荐。）

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