一(yī)线城(chéng)市(shì)，也不端(duān)着了(le)。

　　昨天，深圳取(qǔ)消(xiāo)二手房指导价的消息在房产(chǎn)圈刷屏了。

　　这条消息为什么(me)这(zhè)么重要(yào)？首先二(èr)手房指导(dǎo)价(jià)被称为“核弹级”政策(cè)，其(qí)次深圳几乎是最后(hòu)一(yī)个还在(zài)“认真”实施这条(tiáo)政策的(de)城市，最(zuì)后深(shēn)圳是(shì)房价(jià)前三的核心(xīn)城(chéng)市。所以，深圳的一举一动都具有风向标(biāo)意义。

　　有分析人士指出，深圳二手房指导价如(rú)果取(qǔ)消，首(shǒu)先有利于深圳二手房(fáng)回暖，然后二手房回暖有利于深圳楼(lóu)市(shì)总(zǒng)体回暖，最(zuì)后深圳楼市(shì)回暖有(yǒu)利于全国楼(lóu)市回(huí)暖....

　　看吧，这妥妥的(de)“蝴蝶效应”。

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　　“核弹调控”退出？

　　昨(zuó)天，深(shēn)圳疯传“二手房指导价”正式(shì)结(jié)束。传言称：二手房贷款不按官方(fāng)参考价(jià)（指导价），银行核定房价以(yǐ)网签备案价和评获利指数计算公式 获利指数和现值指数一样吗估(gū)价(jià)孰低为准。

　　自此，参(cān)考价真正变成了“参考价”。

　　目前没(méi)有(yǒu)看到官(guān)方文(wén)件(jiàn)。据(jù)证券(quàn)时报21日(rì)消(xiāo)息，目前(qián)深圳(zhèn)多(duō)家大行表示(shì)“尚(shàng)未接到(dào)正(zhèng)式通知，目前仍按参考价办理按揭”。所以还需要持续的关注。

　　易居(jū)研究院研究总(zǒng)监严跃进认为(wèi)，本次政策大概(gài)率为真(zhēn)，更多体现为银(yín)行贷款等领域按照新(xīn)的(de)规(guī)则(zé)进行(xíng)，但不会出台正式文件。

　　有时候(hòu)，有(yǒu)些事情(qíng)，是不用(yòng)发文件的(de)。毕(bì)竟可以“窗口(kǒu)指导”。

　　2021年(nián)2月8日，深圳楼市二手房指(zhǐ)导(dǎo)价横空出世。当时(shí)，深圳一口气公布了全市3595个小区的参(cān)考价，很多南山、福(fú)田、宝安中心区的高价盘，直(zhí)接按照当时的市(shì)场价(jià)打了5折、6折来“指导”，银行(xíng)只能(néng)按(àn)照(zhào)指(zhǐ)导价来(lái)计算首付、发(fā)放贷款。

　　当时(shí)大家还不(bù)觉得厉害，但(dàn)经(jīng)历了(le)这两年的痛苦，才深知为啥叫做——“核弹级”。

　　举个例子，市(shì)场(chǎng)价1000万的房子，如果不“指导”，可以首付3成(chéng)即(jí)300万；如果指(zhǐ)导价打七折即700万，那(nà)么首付3成210万，加上需(xū)要全款支付(fù)的(de)部分，实际首(shǒu)付去到(dào)了510万，相当于首付5成了（多给210万(wàn)首付）。这直接让(ràng)大批量买家(jiā)，失(shī)去了购房能(néng)力，相当于强势“降杠杆”。

　　自(zì)深圳(zhèn)推行二手房参考价以(yǐ)后(hòu)，东(dōng)莞(guǎn)、宁(níng)波、成都、三亚、西安、合肥(féi)、广州等10多个城市陆续跟进。事实(shí)也(yě)确实证(zhèng)明了，这(zhè)条(tiáo)政(zhèng)策的(de)“核弹”级别。

　　到了2021年10月，根据安居客的(de)统计，实施(shī)二手房指(zhǐ)导价的10个城市，有(yǒu)8个挂牌价降了(le)。

　　2022年受到疫情的影响，二手房(fáng)更是(shì)惨不忍睹。以2022年12月数(shù)据为(wèi)例，全国70个大(dà)中城市房价只有(yǒu)6个同比上涨，其他(tā)的泥(ní)沙俱下。

　　2

　　深圳，有(yǒu)人付出了(le)沉重(zhòng)代价

　　据深圳乐有家研(yán)究中(zhōng)心数据(jù)显示：成(chéng)交(jiāo)量上，二手房指导价出台当(dān获利指数计算公式 获利指数和现值指数一样吗g)年，深圳二手住宅成交量同比下滑57％。2022年(nián)继续腰斩，成交量同(tóng)比(bǐ)下滑47％，全年(nián)成交量仅2.2万套，创近二(èr)十年最低记录，相较(jiào)2020市场高峰缩水近八成(chéng)。

　　价格方面(miàn)，与二(èr)手房指导价(jià)发布当(dāng)月(yuè)相比，如今二(èr)手房(fáng)挂牌价(jià)低于及接近(jìn)参考价的房源占比大幅增加。2023年一季度，深圳各区(qū)二手房成交TOP10小区中(zhōng)，过半成交价低于参考(kǎo)价。

　　只有真(zhēn)实经历其中(zhōng)的人(rén)，才能深切的感知其威力。

　　深圳房(fáng)东，斩仓的新闻不绝(jué)于耳。

　　据说一位(wèi)码农三年前(qián)高杠杆买(mǎi)了(le)2套华润城，月供12万，最终亏(kuī)损1000万破产。据媒(méi)体推测，如(rú)果案(àn)例属(shǔ)实，买家(jiā)的实际购房成本(běn)高达(dá)20万/平，目前价(jià)格跌至14万(wàn)/平，叠(dié)加这三年的房贷和持(chí)有成本，差不多(duō)亏(kuī)损(sǔn)超千万。

　　深圳一大批人这两年感受(shòu)到了太多“心酸”。二手房成(chéng)交量(liàng)创下多年新低(dī)，学区房(fáng)神话不再，房产中(zhōng)介的日子难过，投资客挥泪(lèi)斩仓....

　　在(zài)稳楼市的基调下，2022年以来，实施了二手(shǒu)房指导价的城市陆陆续续低(dī)调退出(chū)，目前(qián)只有深圳还是(shì)最(zuì)后的“堡垒(lěi)”。

　　3

　　“风(fēng)向标”意义明显

　　最近一线(xiàn)城市也不端着了。

　　近日，北京(jīng)在房(fáng)山区(qū)试点多(duō)子女家庭和职住平衡家庭购房支持政策。上(shàng)海(hǎi)也考虑予以多孩(hái)家庭在(zài)新房计(jì)分(fēn)制度政策上的(de)支(zhī)持。

　　从最新公(gōng)布的3月份70个大(dà)中城市(shì)商品住宅销售价格变(biàn)动情况来(lái)看，广州、深圳(zhèn)的新房、二(èr)手房(fáng)价格仍然是同(tóng)比去(qù)年依然是下降的。

　　北京、上(shàng)海已经同(tóng)比增长了，其(qí)他二(èr)线城市(shì)如杭州、成都、南京、合肥等城市价格都是同比(bǐ)上涨的。

　　广州、深圳能(néng)不急吗(ma)？

　　事实(shí)上(shàng)，上面可能更急。3月份，两部门联合发文，全(quán)面(miàn)推动二手房“带押过户”全(quán)国(guó)实施，这(zhè)是(shì)一条被广泛好评的(de)新政。对于激活二手房交易，具有定海(hǎi)神针(zhēn)般的作用(yòng)。

　　住建部部长(zhǎng)倪虹近(jìn)日更是指(zhǐ)出：建筑业(yè)、房(fáng)地产企业要发挥国(guó)民经济(jì)“顶梁(liáng)柱”“压(yā)舱石”作用。回(huí)归到常(cháng)识，从字(zì)面理解一下(xià)这两个词(cí)，意思(sī)就是——顶梁柱如(rú)果不(bù)行了，上(shàng)面不就塌(tā)了(le)嘛？压(yā)舱石如果压不住(zhù)，小船不就翻了？

　　也(yě)许，今年扶持楼市的政策，还有一大波(bō)正在路(lù)上...

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