万柳(liǔ)书院，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷(yé)”的意外(wài)走红，让这个(gè)位(wèi)于(yú)北京(jīng)海淀的豪宅被(bèi)全(quán)国知(zhī)晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱(lái)斯(sī)”的神秘开(kāi)发(fā)商——中赫集团，也被拉向台前(qián)。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论(lùn)关注，起因中(zhōng)赫集团成(chéng)了共同(tóng)债务(wù)人被中国信达追债，中国信达为了收回钱款(kuǎn)不得不将中赫(hè)抵押(yā)的(de)75套万柳书院豪宅拍卖。可(kě)问题是，这些房子早已售出，业主并(bìng)非(fēi)中赫(hè)集团，那(nà)些真(zhēn)正斥巨(jù)资购入房(fáng)产的有钱人，房(fáng)子现在(zài)莫名奇(qí)妙(miào)地被拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂(zàn)未看到这些业主的维(wéi)权信息(xī)，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的(de)时候，他们的姿(zī)势都(dōu)那(nà)么优雅。”

　　不(bù)过事(shì)件(jiàn)背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富(fù)人被(bèi)精准收割？

　　最惨的可能(néng)还(hái)是债主

　　“北京豪宅的(de)尽(jǐn)头是万柳书院”，但谁(shuí)都没想到，这个(gè)位于海淀核心区位，名校环绕的顶(dǐng)级豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日，有网(wǎng)友(yǒu)发现(xiàn)，中国信达(dá)在(zài)京东拍卖(mài)上，上架了“北(běi)京赫华(huá)恒瑞房地产开(kāi)发有(yǒu)限公司不(bù)良债权(quán)转让项目(mù)”，债权总额(é)高达近47亿，该(gāi)项(xiàng)目的抵押物中(zhōng)，包括75套万(wàn)柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示(shì)，上述不良债权转让项目的处(chù)置(zhì)主体(tǐ)是中(zhōng)国信达资(zī)产管理股(gǔ)份有限(xiàn)公(gōng)司北京市分公司（下称(chēng)中国信达(dá)北分），处置的(de)是(shì)对北京(jīng)赫华恒(héng)瑞房地产开发有(yǒu)限公司（下称(chēng)赫(hè)华恒瑞）的(de)不良债(zhài)权。截至2023年1月31日，债(zhài)权金额约(yuē)为46.95亿元人(rén)民币，其中债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集(jí)团有限公(gōng)司是共同债务人。目前，该项目(mù)已有1万次(cì)围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是(shì)一起中国信达北分讨债的故事，但实际上(shàng)，75套豪宅的背(bèi)后暗藏秘(mì)密。

　　据(jù)此前(qián)媒体报道，万柳(liǔ)书(shū)院总(zǒng)共301户，而且早(zǎo)已(yǐ)售罄。如果该报道属实(shí)，说(shuō)明这些房(fáng)子(zi)实(shí)际上都是(shì)卖(mài)出去了的，是(shì)有人住的(de)。

　　那为(wèi)什么中国(guó)信达的拍(pāi)卖页面上又注(zhù)明(míng)这75套房子是“未出售”的状态(tài)呢？只能说明(míng)这些房子根本没(méi)有网签，也没有(yǒu)房产(chǎn)证！

　　第一财经(jīng)的报道(dào)证(zhèng)实了上述内容。有豪(háo)宅中介透露，中赫集(jí)团早就(jiù)把这75套房子(zi)抵押出去，现在(zài)还(hái)没资金解抵押(yā)，所(suǒ)以(yǐ)不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最(zuì)强学区房，万柳(liǔ)书院的业主(zhǔ)基本(běn)都是(shì)北京(jīng)的高(gāo)端(duān)人士，柳传志、丁(dīng)磊等知名商业(yè)大佬也是万柳书院的业(yè)主。另据地(dì)产自(zì)媒体“地产八卦女”爆料，万柳(liǔ)书院的业主中，还有不(bù)少(shǎo)中赫(hè)集团的(de)高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业(yè)主确实已经支(zhī)付价(jià)款并实际占有(yǒu)，那(nà)么，中国信达转让(ràng)这笔不良债权回本的(de)愿望，或将(jiāng)泡汤。这(zhè)次拍卖(mài)损失最大的，没准还是债主中国信达。

　　根据(jù)相关(guān)法律规(guī)定(dìng)，民事执行中，业(yè)主已经支付价款并(bìng)实(shí)际(jì)占有，但未(wèi)办理(lǐ)过(guò)户手续的，如果业主没有过错，人民法院(yuàn)不得查封、扣押、冻结，已经查封的(de)可以(yǐ)向法院提(tí)出执行异(yì)议(yì)申(shēn)请，请求法院解除(chú)查封(fēng)，同时(shí)可以联合起诉开(kāi)发商，要(yào)求退还购房款或办(bàn)理房产证，并承担违约责任。

　　此(cǐ)外(wài)，今年4月，人民法院报公(gōng)布(bù)《最(zuì)高人民(mín)法院关于(yú)商品房消费者权利保护问题的批复(fù)》，以司法解释(shì)的(de)方式明(míng)确了(le)购房(fáng)人的优先(xiān)权：

　　商(shāng)品房消费者以居(jū)住为目的(de)购买房屋并已支付全部(bù)价(jià)款，主张其房屋交付请(qǐng)求(qiú)权(quán)优先于建设工程价款优先(xiān)受偿权、抵押(yā)权以及其他债权的，人民(mín)法(fǎ)院(yuàn)应当予以支持。只支(zhī)付了部分价款的商品房消(xiāo)费者，在一审法庭辩论终结(jié)前已实际支付(fù)剩(shèng)余价(jià)款的，可以(yǐ)适用前款规定。

　　也就(jiù)是说，如(rú)果这75套房子均(jūn)为“已(yǐ)售未(wèi)网签”，那么这笔(bǐ)不良(liáng)债(zhài)权，实(shí)际上(shàng)是个烫(tàng)手山芋。可能不(bù)仅不能卖出去(qù)回本(běn)，抵押的这75套房子，还会被(bèi)业主讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债权公(gōng)司中国信达(dá)申请不(bù)良债权转让，可以追溯到金谷信(xìn)托踩雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前中国信(xìn)达已经成为赫华(huá)恒瑞唯一(yī)股东。但(dàn)此(cǐ)前，赫(hè)华(huá)恒瑞为中(zhōng)赫集团旗下子公司(sī)。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中赫(hè)置(zhì)地等选择退出(chū)了赫华恒瑞(ruì)的股东(dōng)行列，中国金(jīn)谷国际信托有限责任公(gōng)司成为了唯一股东，后者由中国信达(dá)资(zī)产管理股份有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发(fā)商，相较(jiào)其他(tā)房企，中赫集团既没有(yǒu)很大规模，也没有很高(gāo)的国(guó)民知名度(dù)，但却在北京(jīng)豪宅(zhái)圈留(liú)下一(yī)个个传(chuán)说(shuō)。

　　如钓(diào)鱼台(tái)七(qī)号院，作为中(zhōng)赫集团进入(rù)北(běi)京的第一个豪宅项(xiàng)目，2011年(nián)，中(zhōng)赫置地推出钓鱼岛七(qī)号院3号楼，高(gāo)达30万(wàn)/平米的天(tiān)价(jià)，成为当时京城最贵的楼盘，引发(fā)了市场强烈震惊。

　　随(suí)后(hòu)开发的万柳书院，更(gèng)是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利、万科等(děng)大型知名房企(qǐ)手中，抢下了北京万柳地块，成为北京当年的“双料(liào)地王”。很快(kuài)，万柳书院就(jiù)以神秘(mì)高(gāo)端的姿(zī)态杀入市场，无论是一块(kuài)块从荷兰运(yùn)回来的灰砖(zhuān)垒(lěi)起(qǐ)来的五米高墙，还是每棵成本超6万的成年银杏树，还是(shì)每平米20万元的价格，都令业(yè)内外震(zhèn)撼(hàn)不已。

　　“万(wàn)柳的(de)墙、西(xī)宸(chén)的(de)缸、霄八(bā)的顶儿、融(róng)创(chuàng)的湖(hú)、紫辰(chén)院(yuàn)的树、北平(píng)府的院儿。”从这(zhè)句顺口溜(liū)中，就可(kě)看出(chū)其在(zài)北京豪宅圈的地位。2014年末(mò)上(shàng)市的它(tā)，对手是当时有名的融(róng)创观澜(lán)嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如(rú)今，它远远超(chāo)过这(zhè)些对手。

　　去年，万(wàn)柳书(shū)院一套300平(píng)米(mǐ)的法拍房(fáng)，最终成交价1.09亿、单价(jià)达到(dào)惊(jīng)人的36万元/平米，说明万柳书院虽然已经推出了8年之久，但其依旧在北京豪(háo)宅(zhái)圈备(bèi)受追(zhuī)捧。

　　中赫集(jí)团开发的豪宅(zhái)，也吸引(yǐn)了不少知名(míng)人士(shì)，如知名演员(yuán)宋丹丹，就住在钓(diào)鱼台(tái)七号院(yuàn)。而柳传志、丁磊等(děng)知名商(shāng)业大佬则居(jū)住在(zài)万柳书院。

　　几大豪(háo)宅的成功奠定(dìng)了中赫集团的“高端路线”，也因此(cǐ)，它被外界贴(tiē)上(shàng)了，“卖北(běi)京城最贵的房，拿北京城最(zuì)贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发商光环的背(bèi)后，这个(gè)地产界“劳斯莱斯”却(què)多次成为被执行人，被执(zhí)行标的高达11亿(yì)。

　　今(jīn)年年初，因为履行(xíng)能力而拒不(bù)履行生效法律文书确定义务，中赫(hè)集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被(bèi)北京国安坑了(le)？

　　中赫(hè)集团如今沦落到(dào)这个地步，其实是有(yǒu)迹可循的。

　　事实上，早在今年年(nián)初“万柳(liǔ)书院少爷”走红(hóng)之时，深(shēn)蓝财经就(jiù)曾深挖出背后的(de)中赫集(jí)团，发现其深(shēn)陷财务危机。

　　从知名豪宅(zhái)的开发商(shāng)到(dào)沦(lún)为“老赖”，中(zhōng)赫集团实控人周金辉(huī)的(de)人(rén)生轨迹跟着急转(zhuǎn)直下。而追根溯源，这个转折点(diǎn)，就在(zài)于收购北京国(guó)安(ān)。

　　近(jìn)十(shí)年来，房企纷纷(fēn)开始(shǐ)了多元化转(zhuǎn)型(xíng)，但转(zhuǎn)型之(zhī)路并不好走。早在2008年开始(shǐ)，中赫集团(tuán)就(jiù)尝试(shì)过多元(yuán)化(huà)业务，先后进军能源市(shì)场、团购(gòu)网站，但(dàn)最终都惨淡(dàn)收场。最终，周金辉将(jiāng)转型的目光，放(fàng)到了体(tǐ)育领(lǐng)域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本(běn)退出后，中赫(hè)集(jí)团(tuán)以35.5亿元参股(gǔ)国安足(zú)球俱乐部(bù)64％股权，成为国安的新东家。接着(zhe)在2021年(nián)6月(yuè)，中赫集团从(cóng)中(zhōng)信集(jí)团(tuán)手中拿下北京国(guó)安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐(lè)部全部(bù)股权(quá三大改造的内容和意义，简述三大改造的内容n)。如果(guǒ)北(běi)京国安的估值一直没变(biàn)，那么中赫集团拿下北(běi)京国(guó)安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人(rén)也许会感叹：卖豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这(zhè)样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫(hè)集团及其实控人周金辉夫妇将(jiāng)其手中的(de)中(zhōng)赫集团股份质押陆续质押，据企查查(chá)显示，目前(qián)中赫集(jí)团共有11条(tiáo)股权出质(zhì)记(jì)录。质权人包括海金商业保理(lǐ)、北京(jīng)建工、山东国际(jì)信(xìn)托、中(zhōng)融信托、中信建设(shè)等。

　　这与入(rù)主北京国(guó)安的时间完全吻合(hé)。

　　然而(ér)，入主北京国安后，不仅国(guó)安的(de)经营状况没有得(dé)到改善，中赫集团也(yě)被拉(lā)入泥淖(nào)。

　　据北京产权交易所官网(wǎng)信息显示，2020年(nián)，北(běi)京国(guó)安(ān)足球俱乐部实(shí)现营(yíng)业收入1.03亿元，净(jìng)利(lì)润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该(gāi)俱乐部资产(chǎn)总计5.38亿(yì)元(yuán)，总(zǒng)负(fù)债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资金压力，中赫集(jí)团和周金辉(huī)夫妇还(hái)在持(chí)续质(zhì)押手中(zhōng)的中赫集团股份，但国(guó)安和中赫(hè)的经营状况却持续(xù)没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团(tuán)被5次(cì)列被执行(xíng)人，执行标的高达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫置地、及(jí)中赫集团股东(dōng)周金(jīn)辉、李(lǐ)彩(cǎi)霞等共同成(chéng)为被(bèi)执(zhí)行人，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月(yuè)，因为履行能(néng)力而(ér)拒不履行生(shēng)效法律(lǜ)文书(shū)确定义务，上述被执行人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不过在实控(kòng)人都成(chéng)为老赖的情况(kuàng)下(xià)，被(bèi)执行10个(gè)多亿的北京国安，又(yòu)如何能(néng)独三大改造的内容和意义，简述三大改造的内容(dú)善其身？

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