万柳书院，暴雷了(le)。

　　今(jīn)年年初“万柳少爷”的意外走红，让这个位于北京海淀(diàn)的豪(háo)宅被全国知(zhī)晓，其背后(hòu)曾宣称要做地产界“劳(láo)斯莱(lái)斯”的神(shén)秘开发商(shāng)——中赫集团(tuán)，也(yě)被拉向台前。

　　而如今，万柳书(shū)院再次受到舆论关注，起因中赫(hè)集(jí)团成(chéng)了共同债务人被中国信达追(zhuī)债(zhài)，中国信(xìn)达(dá)为(wèi)了收回钱款不得不将(jiāng)中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房(fáng)子早已售出，业主并非中赫集团，那些真(zhēn)正(zhèng)斥巨资购入(rù)房产的有钱人，房子现在莫名奇妙地被(bèi)拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截至发稿，暂未看到(dào)这些业主的(de)维(wéi)权(quán)信息(xī)，难怪有网(wǎng)友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿(zī)势(shì)都那么优雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可能(néng)没(méi)你想(xiǎng)象的(de)那么简单。

　　1

　　富(fù)人被精准收割？

　　最惨的可能(néng)还(hái)是(shì)债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院(yuàn)”，但谁(shuí)都没想到，这个(gè)位于(yú)海淀核(hé)心区位(wèi)，名校环(huán)绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京(jīng)东拍卖(mài)上(shàng)，上架(jià)了(le)“北京(jīng)赫(hè)华(huá)恒瑞房地(dì)产开发有限公司不良债(zhài)权(quán)转(zhuǎn)让项目”，债权总(zǒng)额高(gāo)达近47亿(yì)，该项目的(de)抵押物中，包括(kuò)75套(tào)万柳书(shū)院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债(zhài)权(quán)转让项目的处置主(zhǔ)体是中国信(xìn)达资产(chǎn)管(guǎn)理股份有限公司北京市分公司（下称中国信达北分(fēn)），处置的是对北京(jīng)赫华恒瑞房地产开(kāi)发(fā)有限公司（下称(chēng)赫华恒瑞(ruì)）的不良债权(quán)。截至(zhì)2023年(nián)1月(yuè)31日(rì)，债权金额(é)约为(wèi)46.95亿元人民(mín)币，其中债(zhài)权本金37.50亿(yì)元。中赫(hè)集团有限公司是共同债务人。目前，该(gāi)项目已有1万次围观(guān)，35名(míng)意向人(rén)。

　　从表面(miàn)上(shàng)看(kàn)，这就是一起(qǐ)中(zhōng)国信达(dá)北分讨债的故事，但(dàn)实际上(shàng)，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共(gòng)301户(hù)，而且早已售(shòu)罄。如果该报道(dào)属实，说明这些房(fáng)子(zi)实(shí)际上都是卖出去了的，是(shì)有人住的。

　　那(nà)为什么中(zhōng)国信达的拍卖页面(miàn)上(shàng)又注(zhù)明这(zhè)75套房子是“未出售”的状(zhuàng)态呢？只能说明这些房子根本没有网签，也没有(yǒu)房(fáng)产证！

　　第(dì)一财经的报道证实了上(shàng)述内(nèi)容(róng)。有(yǒu)豪宅中介透露，中赫集团早就把这75套(tào)房子(zi)抵押(yā)出(chū)去，现在还没资(zī)金(jīn)解抵押，所以不能网(wǎng)签(qiān)、没办(bàn)房(fáng)本。

　　作(zuò)为(wèi)海淀(diàn)的顶级(jí)豪宅(zhái)，最强学(xué)区房，万柳(liǔ)书院的业(yè)主(zhǔ)基本都(dōu)是(shì)北京的高端人士(shì)，柳传志(zhì)、丁磊等知(zhī)名(míng)商业大(dà)佬(lǎo)也是万柳书院的业主(zhǔ)。另(lìng)据(jù)地产自媒体“地产(chǎn)八卦女”爆(bào)料，万(wàn)柳书院的业主中(zhōng)，还有不少(shǎo)中赫集(jí)团的高(gāo)管、合(hé)作伙(huǒ)伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精(jīng)准(zhǔn)收割了！”

　　不(bù)过(guò)，如果这些业主(zhǔ)确实已经支付(fù)价款并实际占有，那么，中国信达(dá)转让这笔不(bù)良债权回本的愿望，或将泡(pào)汤。这次(cì)拍卖损失最大的，没准(zhǔn)还是债主中国信达。

　　根(gēn)据相关法律(lǜ)规定(dìng)，民事执行(xíng)中，业(yè)主已经支(zhī)付(fù)价款并(bìng)实际占有，但未办理过户(hù)手续(xù)的，如果业主没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已(yǐ)经(jīng)查封的(de)可以(yǐ)向(xiàng)法院提出执行异议申请(qǐng)，请求法院解除查封，同时可以联合起诉开发商，要求退(tuì)还购房款或办(bàn)理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年(nián)4月，人(rén)民法(fǎ)院报公(gōng)布《最(zuì)高(gāo)人(rén)民(mín)法院关(guān)于商品房消(xiāo)费者权利保护问题(tí)的批复》，以司(sī)法解释的方式明确了购房人的优先权：

　　商品房消(xiāo)费者以居(jū)住为(wèi)目的购(gòu)买房(fáng)屋并已支付全部价款，主(zhǔ)张其房屋(wū)交付请求权优先(xiān)于建设工程价款优先受偿权、抵押权以(yǐ)及(jí)其(qí)他债(zhài)权(quán)的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审(shěn)法庭辩论终结前已(yǐ)实际支付剩余价款的，可以适用(yòng)前款(kuǎn)规(guī)定。

　　也就是说(shuō)，如果这75套房子(zi)均(jūn)为“已售未(wèi)网(wǎng)签”，那么这笔不良(liáng)债(zhài)权，实际(jì)上(shàng)是个烫手山芋。可(kě)能不仅不能卖出去回本，抵押的这75套房子，还(hái)会(huì)被业主(zhǔ)讨回(huí)去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔(péi)了夫(fū)人又折(zhé)兵？

　　2

　　地(dì)产界(jiè)的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债(zhài)权公(gōng)司中国信(xìn)达申请不良债权转让，可以(yǐ)追溯到金谷(gǔ)信托踩雷(léi)赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前中(zhōng)国信(xìn)达(dá)已经成为(wèi)赫华恒(héng)瑞唯(wéi)一股东。但此前，赫(hè)华恒瑞(ruì)为(wèi)中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫置地(dì)等选(xuǎn)择(zé)退出了赫华(huá)恒瑞的股东(dōng)行(xíng)列，中国金谷(gǔ4斤是多少克，0.4斤是多少克)国际(jì)信托有限责任公司成为了唯一股东，后者(zhě)由中国信达资产管理股份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商，相较(jiào)其他(tā)房企，中赫(hè)集(jí)团既没有很大(dà)规模，也没有很高的国民(mín)知名(míng)度，但却(què)在北京豪(háo)宅圈(quān)留(liú)下一个个(gè)传(chuán)说(shuō)。

　　如(rú)钓(diào)鱼台七号院，作为中赫集团进(jìn)入(rù)北京的(de)第一个豪宅项目，2011年(nián)，中(zhōng)赫置地推出(chū)钓鱼岛七(qī)号院3号楼(lóu)，高达30万/平米的天(tiān)价，成为当时京城(chéng)最贵的楼盘，引发了市场强(qiáng)烈(liè)震(zhèn)惊。

　　随后开(kāi)发(fā)的(de)万柳(liǔ)书院，更(gèng)是被誉为“北京(jīng)海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科(kē)等(děng)大型知名房企手中，抢下了北京(jīng)万柳(liǔ)地块，成(chéng)为北京当年(nián)的“双料(liào)地王”。很快，万柳书院就以神秘(mì)高端的姿态杀(shā)入市(shì)场，无论(lùn)是(shì)一(yī)块(kuài)块(kuài)从荷兰运回来(lái)的灰砖(zhuān)垒起来的五米(mǐ)高墙，还是每棵成(chéng)本(běn)超6万的成(chéng)年银杏树，还是每平(píng)米(mǐ)20万元的价格，都(dōu)令业(yè)内(nèi)外(wài)震撼不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸(chén)的缸、霄(xiāo)八(bā)的顶儿、融(róng)创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这(zhè)句顺口溜(liū)中，就可看出其在北京(jīng)豪宅圈的地(dì)位。2014年末上市(shì)的它，对手是(shì)当(dāng)时有名的融创观(guān)澜(lán)嘉(jiā)苑(yuàn)、佳兆业广(guǎng)场(chǎng)、恒大华府等，现如今，它(tā)远(yuǎn)远超过这些(xiē)对手。

　　去年，万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院一套300平米的法拍房，最终成交(jiāo)价(jià)1.09亿、单价达(dá)到惊人(rén)的(de)36万元/平米，说明(míng)万柳书院虽然(rán)已经(jīng)推出了8年之(zhī)久，但(dàn)其依(yī)旧在(zài)北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫(hè)集团(tuán)开发的豪宅(zhái)，也吸引了不少知名人(rén)士(shì)，如知(zhī)名(míng)演员宋丹丹，就(jiù)住在钓鱼台七(qī)号院。而柳传志、丁磊等(děng)知名商业大佬则居住(zhù)在万柳书院。

　　几大豪宅的成(chéng)功(gōng)奠定了中赫集团的“高端路线”，也因此(cǐ)，它被(bèi)外界贴上了，“卖(mài)北京城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做(zuò)地产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的(de)标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发商光环(huán)的背后，这个地产界(jiè)“劳斯(sī)莱(lái)斯”却(què)多次成为被执行人，被执(zhí)行标的高(gāo)达11亿(yì)。

　　今年年(nián)初，因(yīn)为履(lǚ)行能力(lì)而拒不履行生效法律文书确定义务，中赫集团正(zhèng)式(shì)成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中(zhōng)赫(hè)被(bèi)北(běi)京国安坑了？

　　中(zhōng)赫(hè)集团如今沦落到这(zhè)个地(dì)步，其实是有迹可循的。

　　事实上(shàng)，早在今(jīn)年年初(chū)“万柳书院少(shǎo)爷(yé)”走红之时，深蓝财经就曾(céng)深挖(wā)出背后的中赫集团(tuán)，发现其深陷(xiàn)财务危机。

　　从知(zhī)名(míng)豪宅的(de)开(kāi)发商(shāng)到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集(jí)团实控人周金辉的(de)人生(shēng)轨迹跟着急转(zhuǎn)直(zhí)下。而追(zhuī)根溯(sù)源，这个转折点，就在于(yú)收购(gòu)北(běi)京国安。

　　近十(shí)年来，房企纷纷开始了(le)多元化转型(xíng)，但转(zhuǎn)型之(zhī)路并不好走。早在2008年开始，中赫(hè)集团就(jiù)尝试过(guò)多元化业务，先后进军能源市场、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将转型(xíng)的(de)目(mù)光，放到了体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本(běn)退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安(ān)足球(qiú)俱乐部64％股权(quán)，成为国(guó)安的新东家。接着(zhe)在2021年6月(yuè)，中赫集(jí)团从中信(xìn)集团手中拿下北京(jīng)国(guó)安俱乐部36％股权，至(zhì)此(cǐ)拿下(xià)北京(jīng)国安俱乐部全部股权(quán)。如果北京国安的估值一(yī)直没(méi)变(biàn)，那么(me)中赫集团(tuán)拿下北京国安(ān)，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人(rén)也(yě)许会感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样(yàng)，中赫为(wèi)什(shén)么又(yòu)要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年(nián)以(yǐ)来，中赫集(jí)团及(jí)其实(shí)控(kòng)人周金辉(huī)夫妇将其手中的中赫集团股(gǔ)份质(zhì)押(yā)陆续质押，据企查查显示，目前中(zhōng)赫(hè)集团共有(yǒu)11条股(gǔ)权出质记(jì)录。质权人包括海金商业(yè)保理、北京(jīng)建工、山东国际信托(tuō)、中融信托、中(zhōng)信建设等。

　　这与入主北京国(guó)安的(de)时间完全吻(wěn)合(hé)。

　　然而，入主北京国安后，不(bù)仅国安的经营状(zhuàng)况没有得到(dào)改善，中(zhōng)赫(hè)集团也被拉入泥淖(nào)。

　　据北京产权交易所官网信息显(xiǎn)示，2020年，北京国(guó)安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部(bù)资(zī)产总(zǒng)计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中(zhōng)赫集(jí)团和周金辉夫妇还在持续质押手中的中赫(hè)集(jí)团股份，但(dàn)国安和中赫的经营状(zhuàng)况却(què)持续没有(yǒu)好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团被5次列被执行人，执行标的高达11亿(yì)，北京国安也3次与(yǔ)中赫集团、中赫置地、及(jí)中赫集团股(gǔ)东周金辉(huī)、李彩霞等(děng)共同(tóng)成为被执(zhí)行(xíng)人(rén)，执行标的约10.45亿。

　　今年14斤是多少克，0.4斤是多少克月，因为(wèi)履行能力而拒不履行生效法(fǎ)律文书确定义务，上述被执行人(rén)成为“老赖”。只有北京国安(ān)，目(mù)前幸(xìng)免于难。不过在实控人都(dōu)成为老(lǎo)赖的情况(kuàng)下，被执行10个多(duō)亿(yì)的北京国安，又如何能(néng)独(dú)善其身(shēn)？

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