5月以来，房地(dì)产板块(kuài)个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅(fú)约为2％。而以公(gōng)募(mù)基金(jīn)为代(dài)表的机(jī)构对于(yú)这(zhè)一板块已经在悄然布局。数(shù)据(jù)显示(shì)，以(yǐ)南方和华夏的两只(zhǐ)老(lǎo)牌ETF基金为例(lì)，5月9日(rì)时所公布(bù)的总(zǒng)份额均(jūn)较(jiào)4月28日时有小幅增(zēng)长(zhǎng)。根(gēn)据基金一季(jì)报统计，龙(lóng)头与(yǔ)地方国企央企获(huò)得(dé)增持(chí)，持仓数(shù)量占流通股(gǔ)比重增幅五只个股分(fēn)别为(wèi)华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或(huò)“底部回(huí)升”

　　行业红利(lì)时代(dài)已过 精(jīng)耕细作成共识(shí)

　　从公(gōng)募基金对房地产的配置看，2019年末，公募所(suǒ)持有的房(fáng)地产行业标的市值(zhí)约1188亿(yì)元，占其所(suǒ)持股票(piào)市(shì)值的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出(chū)色，但公募所(suǒ)持房地产(chǎn)公司市值在股票资产中的占比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进(jìn)一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回升，年底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公(gōng)募对房地产行业的(de)持股比例(lì)也同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头(tóu)似乎在今年一季度得以延续。数(shù)据统计显示，公募重仓(cāng)持有房地产板块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板块(kuài)比重合(hé)计(jì)达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发(fā)现(xiàn)，公募对于房地产的(de)投资(zī)愈发有集中于龙头的趋势(shì)。Wind显示，在公募基金一季报(bào)汇总的重仓股中，房(fáng)地产板块排名最高的是(shì)保利发展，在(zài)基金(jīn)重仓(cāng)第(dì)33位。排名第(dì)二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科(kē)A排在第(dì)96位。对比(bǐ)去年四季报，变化(huà)之处首先在于几只房地产龙头股从排位上看均有退(tuì)步，尤其是(shì)万科最为明显；其(qí)次(cì)是金(jīn)地集(jí)团退出百(bǎi)大之列(liè)。但考虑(lǜ)到(dào)房地产(chǎn)是复(fù)苏链上最后(hòu)一环，且首季并非(fēi)行业销售旺(wàng)季，其传(chuán)导到(dào)二级市(shì)场乃至机构持仓上还(hái)需要(yào)时间周期(qī)。

　　形成共(gòng)识的是，经(jīng)济圈判(pàn)断房地产已经进入大分化(huà)时代(dài)，一二线城(chéng)市好于(yú)三四线城市。而映射到二级市场投资上(shàng)，配置房地产(chǎn)行业轻松收获行(xíng)业贝塔的红(hóng)利期一去不返了(le)。“如果(guǒ)按(àn)照产业(yè)周期来分类，包括房地产等几类(lèi)行业在盖特(tè)纳曲(qū)线(xiàn)里属于成熟期或者衰退期的行业，传统(tǒng)认知上没有(yǒu)什(shén)么投资机会的。但在这几年特(tè)殊(shū)的行情(qíng)里包(bāo)括煤炭、电(diàn)解(jiě)铝等类(lèi)似的行业(yè)也出现了一些(xiē)机(jī)会，背后的逻辑是供给(gěi)侧(cè)发(fā)生了更(gèng)大的变化。”一不愿(yuàn)具名的(de)上海公募基金经理指出(chū)。

　　不过也有公募(mù)人士(shì)持(chí)谨(jǐn)慎乐(lè)观态度：“行业前(qián)几年(nián)17亿～18亿平(píng)方米的年销售面(miàn)积很难再出现了，2022年光是居民存款数量(liàng)增加了15万(wàn)亿元。中国存量(liàng)有(yǒu)400亿平方米建筑面积，考虑(lǜ)存(cún)量地产的更新，也有近10亿平方(fāng)米。需(xū)求端(duān)还(hái)需要有一定的(de)政策出来去刺激(jī)购(gòu)房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至今(jīn)日，无论从城(chéng)镇化的(匚字旁的字有哪些，区字旁的字de)进程，还是人均住房(fáng)面积(jī)（接近30平/人），我国(guó)均已告别住(zhù)房短缺时代，而(ér)目(mù)前居民的杠杆率和(hé)房价收入(rù)也(yě)不(bù)支撑(chēng)每(měi)年18万(wàn)亿元的销售额，以(yǐ)及过快上行(xíng)的房价，因而(ér)行(xíng)业高增的时代已(yǐ)经过去，未来行业的需求或将回落，在此(cǐ)过程中，伴随着地(dì)产的高杠杆属性，就很容易出现信用(yòng)风险(xiǎn)问题（类似2022年的民营地(dì)产爆雷），行业进入(rù)到供给侧出清(qīng)的过程。这个过(guò)程中，综合竞争力强的公(gōng)司就能够通过大鱼吃小鱼的方(fāng)式，获得(dé)市占率(lǜ)的(de)提升。当(dāng)行业需求(qiú)见顶回落时，行业的贝塔已经(jīng)过去了，但不代表没(méi)有投资机(jī)会，机会在于城市、位(wèi)置(zhì)、产品的阿尔法(fǎ)，而对(duì)应到股票投(tóu)资(zī)，就(jiù)是强竞争力公司(sī)的阿(ā)尔法。”

　　或许也是(shì)基于这样(yàng)的(de)认识转(zhuǎn)变，精耕细作(zuò)个(gè)股(gǔ)成为公募乃至整体机构的务实之(zhī)举。

　　机构配置(zhì)房(fáng)地产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以来(lái)，房地产板块个股多(duō)出现小幅(fú)上(shàng)涨，截至5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信房(fáng)地产(chǎn)指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具(jù)体(tǐ)的(de)个股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统计申(shēn)万房地(dì)产板块个股，在纳(nà)入统(tǒng)计的124只房地(dì)产类标的股中，本月以来实(shí)现股价(jià)上涨的达(dá)到了81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好排(pái)名(míng)前(qián)五的(de)公司月(yuè)内涨幅超(chāo)过(guò)了10％，它们分(fēn)别是(shì)上实发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福(fú)、荣安地产。排名第一的(de)上实(shí)发(fā)展，五一(yī)假期归来后(hòu)日成交(jiāo)量明(míng)显放大，4日、5日连续两个交易日(rì)收出涨停。从该股的(de)基本(běn)面来(lái)看，上(shàng)实发展的主营业务为房地产(chǎn)开发与经营。公司(sī)的主(zhǔ)要产(chǎn)品及服务为(wèi)房地(dì)产销售、房地产租赁、物业管理服(fú)务、工(gōng)程项目、酒店经(jīng)营。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其实现(xiàn)营业收(shōu)入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营业(yè)总收(shōu)入27.87亿(yì)元，同比增(zēng)长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿(yì)元(yuán)，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通股股东来看，各类机构都有对其布局的例子(zi)。以(yǐ)3月31日时的首季十大流通股股东来看， 具体包括公(gōng)募的上(shàng)银基金、私(sī)募的迎水文龙(lóng)、中央汇金(jīn)、长(zhǎng)城资产管(guǎn)理公司等都跻身前十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅(fú)暂时排名(míng)第二的浦(pǔ)东金(jīn)桥也是上海(hǎi)本地(dì)房企，其第一季度的收入利润规模大(dà)幅度(dù)复苏。究其(qí)原(yuán)因，一方面(miàn)是该公司后疫情时代出租率(lǜ)复苏至近年来最高(gāo)，另一方面则(zé)是(shì)公司拿(ná)地结算持续(xù)性向好(hǎo)，从数字上看，一季度(dù)新增虹口(kǒu)135、138住(zhù)宅地块，总(zǒng)建筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在(zài)这(zhè)样的业绩势头向好背景(jǐng)下，自(zì)然也(yě)吸引(yǐn)了(le)知(zhī)名机构在其中持续(xù)驻(zhù)足(zú)。从第(dì)一季(jì)度十大流通股股东来看(kàn)，知名私募(mù)高毅邓晓峰(fēng)的两只(zhǐ)产品依然在前十(shí)中，这也是连(lián)续第三个季度他(tā)有的两(liǎng)只(zhǐ)产品杀入前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎(dǐng)的QFI匚字旁的字有哪些，区字旁的字I阿布扎(zhā)比投资局，其(qí)当(dāng)季还(hái)小幅增加了持股(gǔ)。

　　除去上(shàng)述(shù)两家上(shàng)海区域性(xìng)地产公(gōng)司外，荣安地产(chǎn)则是主(zhǔ)要布(bù)局在深(shēn)圳的地产公司(sī)，一(yī)季报交(jiāo)出的(de)也是一(yī)份报(bào)喜的成绩单：首季(jì)公(gōng)司实现营业收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归(guī)属于(yú)上市公司股东(dōng)的净利(lì)润6.48亿(yì)元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度(dù)来看，《红周刊》注意到两只公(gōng)募指基首季新杀入十大(dà)流(liú)通股股东行列。具体说来， 南方(fāng)中证(zhèng)全指房(fáng)地产ETF上榜(bǎng)排名第(dì)七位，富国中(zhōng)证指数1000增强则排名第九位，此外联袂(mèi)出现的机构还有QFII高盛(shèng)国际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时(shí)，兴证全球基金相关人士分析：“经历过(guò)行业洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙头的价(jià)值更(gèng)为笃定突出；从(cóng)拿地(dì)端(duān)看，2022年土地市场大幅降(jiàng)温，优质土地(dì)供(gōng)给较多(duō)（券商测算对应潜在毛利率在25％以上(shàng)，目前房企的(de)利润(rùn)率(lǜ)仅20％），绝大(dà)多数房企受(shòu)限(xiàn)于信用问题或(huò)者(zhě)资金(jīn)紧(jǐn)张(zhāng)没(méi)法拿地，龙头(tóu)房企趁机获取低(dī)成本(běn)土地，龙头(tóu)房企的拿地(dì)力(lì)度（拿(ná)地(dì)金额/销售金额）基本(běn)在30％以上；从(cóng)融(róng)资上看，龙头房企(qǐ)杠杆率(lǜ)较(jiào)低，净负债率基(jī)本在70％以下(xià)，而其他房企的净负债率普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆(gān)空间(jiān)有限，从融资成本看(kàn)，龙头房(fáng)企的融资(zī)成本不断(duàn)下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房(fáng)企明(míng)显跑赢行(xíng)业，1～4月(yuè)百强房(fáng)企的销售(shòu)额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前中(zhōng)特估(gū)的(de)浪(làng)潮(cháo)下，央国企地产股或存在发展(zhǎn)的大好(hǎo)机会。中信证券(quàn)指出：“房地产(chǎn)行(xíng)业的结构性机会依然存在，少部分公司尤其(qí)是央企占(zhàn)据(jù)显著优(yōu)势，其主要(yào)又(yòu)体现为库存的优势(shì)。央企地产公司(sī)，现阶段(duàn)表现出较(jiào)低的融资成本(běn)，优质的开(kāi)发资源和良好的不动(dòng)产资产运营能力的多(duō)重竞(jìng)争优(yōu)势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央企相(xiāng)较于民营地产公司也(yě)是更(gèng)有优势的。”吕功绩(jì)强调，“对于减值、土地资源债权债务关系等(děng)问题，市场对(duì)民营房开企(qǐ)业的(de)资(zī)产(chǎn)会有更多担(dān)忧和(hé)质疑，所以在这一(yī)轮行业出清的过(guò)程中(zhōng)，央国企相较于民企来说估值的修(xiū)复(fù)更明显(xiǎn)。中特估的角度从中长期的(de)维(wéi)度看，行业的逻辑在于集中(zhōng)度(dù)提升后，行业进入高质(zhì)量发展(zhǎn)阶段，具备较快速发展阶段更稳定且可预(yù)期的盈利和现金流(liú)创(chuàng)造能(néng)力，以此带来估值中(zhōng)枢的提(tí)升，应(yīng)该关注估(gū)值相对较(jiào)低，企(qǐ)业自身资(zī)产的质量好、运营能力强、可以创(chuàng)造持(chí)续现金流的企业(yè)。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨(zhǎng)的概(gài)率比较(jiào)低，行业内部将出现分(fēn)化，要关注将受(shòu)益于行业集中度提升的头部公(gōng)司(sī)。”星石投资首席研究(jiū)官方(fāng匚字旁的字有哪些，区字旁的字)磊也(yě)表示(shì)。

　　顺(shùn)应机构这一思路的话，或许还(hái)是保(bǎo)利发(fā)展、招商蛇口等国资背景龙(lóng)头前途更(gèng)为光明。不过国投(tóu)瑞银基金投资部(bù)副总(zǒng)监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客观(guān)地去持续观察国企央企在三个方面是否可以(yǐ)维持，首先(xiān)是融资成本保持低位(wèi)，其次是销售份额(é)持续(xù)提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏(sū)速(sù)度缓慢(màn)

　　机构(gòu)需要多给一些耐(nài)心(xīn)

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企一(yī)季(jì)报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年一季度的业绩(jì)分化更(gèng)趋(qū)明显，保利发展、滨(bīn)江集团等房企营收、净利均实现了业绩的回正，甚至是较(jiào)大增(zēng)速的(de)增(zēng)长。而这些公(gōng)司(sī)也是机(jī)构的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房地产(chǎn)业内人士(shì)张宏伟(wěi)向《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩出现明显改善的房企，主要是因为过去两三(sān)年时间，尤其是(shì)在2021年(nián)下半年民营房(fáng)企不怎么投资拿地(dì)之后(hòu)，国有企业仍在持续(xù)性地拿地，且主要集中在核心城(chéng)市，投资力(lì)度较大。投资(zī)的(de)驱动能(néng)够(gòu)推(tuī)动(dòng)房(fáng)企销(xiāo)售业绩的增长，从而在2023年一(yī)季度(dù)市场恢复(fù)但仍处于(yú)调整(zhěng)的过(guò)程中，能够保(bǎo)有一(yī)个正增(zēng)长。

　　不过(guò)张宏伟同时也提(tí)醒表(biǎo)示，在房地产的复苏过(guò)程中，还面临(lín)着一些不确定性。其实整个市场(chǎng)从四月份开始又在往下掉。除了杭州、成都等极个(gè)别城市四月环(huán)比三月(yuè)相对(duì)表现较好之外，包括北京、上海在内的绝大多(duō)数(shù)城市都出(chū)现环比下滑(huá)的情况。而现(xiàn)在五月(yuè)的市场表现(xiàn)也不太乐(lè)观(guān)。按照现在的(de)经济状况、收入情况(kuàng)，以及(jí)市场的去库(kù)存压(yā)力、企业(yè)的资金(jīn)面压力，可能会出现，到六月份房企为了半年报冲(chōng)业绩出现市场的短期反弹外的一个市场乏力现象。也就是说，第(dì)二(èr)季度(dù)、第三季度增长不(bù)确定性(xìng)的压(yā)力(lì)仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投资(zī)董事(shì)长陈(chén)昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房(fáng)地产以及(jí)其上下游产业链(liàn)的复苏速度都比想(xiǎng)象的要慢很多，我们要多给一些耐心，这个时候，在房地产以及(jí)上(shàng)下游就不是(shì)赚快(kuài)钱(qián)的时(shí)候，只(zhǐ)能赚他基本面的钱。但这也(yě)意味着，只有极为少数的、做得比同行好得(dé)多的企业，会伴(bàn)随整(zhěng)个行业(yè)的弱复苏(sū)，业(yè)绩会逐(zhú)步体现(xiàn)出来(lái)。所以只能耐(nài)心地(dì)去等(děng)待它的基(jī)本(běn)面(miàn)不断(duàn)地凸显出来，这(zhè)需要时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文(wén)中提及(jí)个(gè)股仅为举(jǔ)例分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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