导读(dú)

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化时代(dài)而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中国房地产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)销售面积(jī)超15亿平，足够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近年地(dì)产持(chí)续低景气，有关中国(guó)地产是否过剩的讨(tǎo)论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本(běn)文试图厘清中(zhōng)国城镇存(cún)量(liàng)住宅真实情况(kuàng)，据(jù)此判(pàn)断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全(quán)国有近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，第(dì)七(qī)次人口普查调查(chá)数(shù)据显(xiǎn)示城镇家(jiā)庭户(hù)人均住(zhù)宅(zhái)间数为(wèi)1.06间。市场(chǎng)陷入(rù)怀疑，中(zhōng)国房子是(shì)否真的过剩？

　　事实上住建部披露的近(jìn)6亿栋城(chéng)乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占(zhàn)比不到一成，其中还包括(kuò)大量城镇非住(zhù)宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿(yì)栋房(fáng)屋中城镇住宅占比(bǐ)极(jí)低。

　　七普显示(shì)中国(guó)城镇居民人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所(suǒ)能满(mǎn)足，它与房屋质量、居住面(miàn)积、配套(tào)设施等(děng)因(yīn)素密(mì)切(qiè)相关。中国(guó)的人均住(zhù)宅(zhái)间数较(jiào)发达国家还有(yǒu)很大差距。人均住宅间数大于1同样不意味着(zhe)中国住宅市场(chǎng)已经饱和(hé)。

　　我们测算发现(xiàn)中国(guó)城镇居(jū)民户均1套房，其中每(měi)户持有商(shāng)品住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布中国(guó)家庭(tíng)户均住(zhù)宅(zhái)的(de)数(shù)据，我们根据商(shāng)品(pǐn)住宅套数(shù)、商品住宅占比和城镇(zhèn)家庭户数，计(jì)算出(chū)城镇家庭(tíng)住宅(zhái)套(tào)户(hù)比(bǐ)。

　　测算结(jié)果显示，目(mù)前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品住(zhù)宅。若期房顺利交付(fù)，直至2024年(nián)，中国每(měi)户城镇家(jiā)庭才拥有1套住(zhù)宅，其中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一(yī)套房似(shì)乎意味着(zhe)户户有房，然而事实上中国住宅市场(chǎng)供(gōng)需(xū)并不平衡。

　　国(guó)际数据显示(shì)，成熟房地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平衡(héng)，是因(yīn)为户均一(yī)套(tào)房无法满足(zú)流动人口的租赁和置(zhì)业需求(qiú)。全国总人口的近三成(chéng)都是流动人(rén)口(kǒu)，流动人口会(huì)选择在(zài)大城市租房挣钱(qián)，在(zài)老家买房，从而产生了(le)额外的住宅(zhái)需求(qiú)。

　　即(jí)便(biàn)户均(jūn)一套房，中国未来地产仍有(yǒu)四大新增需(xū)求动(dòng)力。

　　第(dì)一，户均人(rén)口规(guī)模缩(suō)小，一人户(hù)、两人户(hù)占(zhàn)比(bǐ)不断增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋(qū)势将延(yán)续，带来新户(hù)购房(fáng)需求(qiú)增长。

　　第(dì)二，经济板块的分化日益明(míng)显(xiǎn)，区域(yù)经济资(zī)源分配的(de)再集中吸引着(zhe)人口流入，人口(kǒu)净迁入(rù)城市(shì)的新增住(zhù)宅(zhái)需求有望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭(tíng)住在(zài)2000年以前建成(chéng)的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平(píng)方米的住宅(zhái)建筑面积。促(cù)成“老破(pò)小”住宅的(de)改造势(shì)在必行。

　　第四(sì)，中国的人均住(zhù)宅间数与(yǔ)人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积均(jūn)较发达国家有(yǒu)着不小差距，“住上(shàng)更大房子”的(de)改善(shàn)性需求正在不断增加(jiā)。

　　黄(huáng)金二十年之后，当下(xià)中国地产步(bù)入大分化时代(dài)而非停滞期。

　　如果说(shuō)过(guò)去(qù)二十年是中国(guó)地产黄金发(fā)展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为(wèi)住(zhù)宅(zhái)供给存在不足，这是过(guò)去二十年房价(jià)快(kuài)速上(shàng)涨基(jī)石。那么(me)当(dāng)下房地产大(dà)分化(huà)时代已至，大分化(huà)时代下地产矛盾则更(gèng)多体现在(zài)住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将(jiāng)体现在不同(tóng)能级城市之间，不(bù)同区域板块(kuài)之间，不同品(pǐn)质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露全国已有近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，引发热(rè)议。从2月(yuè)以来，各大(dà)城市(shì)二手房挂(guà)牌(pái)量突然激增，引发一阵(zhèn)二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国的房子是否已经(jīng)过剩(shèng)？

　　中国城(chéng)镇住宅(zhái)到底是供给过剩，还是供(gōng)需平衡，或(huò)是仍然(rán)存在(zài)不足(zú)？可惜(xī)由于住宅存量数据(jù)并未公布(bù)，我(wǒ)们(men)无法直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算出中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有住(zhù)宅套数，回答当前的房子是(shì)否真的(de)过剩了(le)？据此(cǐ)判断未来房地产市场会如何发展。

　　一(yī)、如何有效观察中国(guó)户(hù)均(jūn)拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩的直观判断站(zhàn)不住(zhù)脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国自然灾(zāi)害综合风险普查工作情况为主题的(de)新(xīn)闻(wén)发(fā)布会上，负责(zé)人对外披露：“住宅城乡建(jiàn)设行业获取了全(quán)国近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)数(shù)据以及(jí)80多万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场(chǎng)看似已经过剩(shèng)。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的城镇(zhèn)房(fáng)屋实际仅有4700多万栋，还包(bāo)括了大量商业楼、写字(zì)楼、学(xué)校、医院等非住(zhù)宅。总的算下(xià)来(lái)，住宅占比并不(bù)大。

　　第七次人口普查(chá)数(shù)据(jù)公(gōng)布了(le)中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户人(rén)均住宅(zhái)间数为1.06间，其(qí)中城市(shì)家庭户居民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅(zhái)间数大于1，看(kàn)似意味着人(rén)人都(dōu)有房间居(jū)住(zhù)。

　　居(jū)住水平(píng)不(bù)仅与房间数量有(yǒu)关，更与房屋质(zhì)量、居住面(miàn)积、配套设施等因素(sù)密切相(xiāng)关。单(dān)单从人均住宅(zhái)间数(shù)不能(néng)完全反映出城镇居(jū)民的居住水平。

　　中国(guó)主要是以(yǐ)家庭为(wèi)单位(wèi)购买成(chéng)套(tào)住宅，一(yī)套设施齐全的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户均住(zhù)宅(zhái)的(de)测算(suàn)思路(lù)、数据和方法

　　中国(guó)城镇居民(mín)住(zhù)宅主要分两大类，一类是商(shāng)品住(zhù)宅，另一(yī)类是保障房(fáng)、原公有(yǒu)住(zhù)宅、自建房等非(fēi)商品住宅。

　　目前缺(quē)乏统计数(shù)据，并(bìng)没有直(zhí)接公布(bù)城镇住宅数量。居民住宅相关数(shù)据有两处(chù)可(kě)以(yǐ)直接公布，一是每年商品住宅销售套数（统计局）；二是(shì)居民住(zhù)宅来源（人口普查数据(jù)）。计算中国居民户均(jūn)住(zhù)宅数量(liàng)，我们主要用到上述两组数据。

　　中(zhōng)国(guó)住(zhù)宅改革始于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数(shù)量极少，可忽略不计(jì)。估(gū)算城镇居民(mín)户均(jūn)住宅套数分(fēn)三步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来每年商品住宅销售套数(shù)相加，我们(men)就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第(dì)二步，根据城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅和非商品(pǐn)住宅比例，推(tuī)算得到居民住(zhù)宅总套数(shù)。

　　第三(sān)步，将(jiāng)城镇(zhèn)居(jū)民拥有(yǒu)的(de)商品住宅总(zǒng)数除以(yǐ)家庭(tíng)户数，我们就能(néng)够得(dé)到城镇户(hù)均拥有(yǒu)的住宅数(shù)量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户(hù)比=住(zhù)宅总(zǒng)套数/家(jiā)庭户数(shù)

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住(zhù)宅套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有1.02套房(fáng)

　　中国住(zhù)宅存量到(dào)底(dǐ)有多少，目前缺(quē)乏一个准(zhǔn)确统计。我们利用既有统计(jì)数据，大致(zhì)测算得(dé)到中国存量房地产套数，并进一步推算中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我(wǒ)们(men)计算得(dé)到：

　　（一）中国商品住宅累计销(xiāo)售(shòu)1.97亿套(tào)。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.64套(tào)商品(pǐn)住宅(zhái)（包含(hán)现房(fáng)和期房(fáng)）。

　　中国的房地(dì)产销售以期房为主，从2019年开始，新房销(xiāo)售中期(qī)房占(zhàn)比近9成。本文去除商(shāng)品(pǐn)住宅累(lèi)计销售套数里(lǐ)的期房(fáng)销售(shòu)，得到(dào)商(shāng)品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房套(tào)数计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套数(shù)=截止到2022年商品住宅累计销售套(tào)数(shù)-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主(zhǔ)流(liú)房企竣工(gōng)周期在2-3年，并考虑到交房后装修的时(shí)间，取最(zuì)大(dà)值3年。

　　将商(shāng)品住宅现房套数(shù)除以家庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前中国城镇家庭户(hù)均拥有0.54套(tào)商(shāng)品(pǐn)现房(fáng)住宅。

　　（二）城(chéng)镇居(jū)民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下(xià)来我们(men)需要进一步(bù)推算(suàn)中国城镇居民拥有的户均(jūn)住宅套数。

　　首先(xiān)，七(qī)普数据显示中国城(chéng)镇居(jū)民的住(zhù)宅(zhái)结(jié)构特征(zhēng)如下(xià)：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住宅。其中(zhōng)自建(jiàn)住宅占比21％，购买商品住宅(zhái)占(zhàn)比31.9％、二手房占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家(jiā)庭(tíng)租赁廉租房与其他住宅(zhái)。

　　其(qí)次，我们假定租赁其他(tā)住宅和(hé)购买二手房都是商品(pǐn)住宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅与购买二(èr)手房加总，得到商品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)居民(mín)所有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商(shāng)品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗(cū)略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十年变(biàn)化(huà)幅度的(de)20％，计算2011年(nián)-2020年商品住(zhù)宅的实际变(biàn)化比例(lì)，从而(ér)我们估算出(chū)2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平均每户城镇家(jiā)庭(tíng)拥有0.86 套(tào)住宅(zhái)。但考虑已购期房，中(zhōng)国平均(jūn)每户城镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺利，已购期(qī)房会(huì)在(zài)2-3年内(nèi)陆(lù)续交(jiāo)付(fù)使用(yòng)，到2024年，中(zhōng)国平均每户(hù)城镇家庭(tíng)都会(huì)拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套(tào)房的三点含义

　　既然城镇居民已经达到了户均一套房的(de)程(chéng)度，“户户有房”是(shì)否意味着(zhe)中国城镇化进展终结，甚至意味着中国(guó)地产(chǎn)存量供给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套房并不意味着(zhe)住宅市(shì)场(chǎng)供需平衡

　　需要有多余住宅来满足(zú)因(yīn)人口流动、居民换房(fáng)等因素产(chǎn)生的住(zhù)宅需求。因此，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美国、英国和(hé)日本的住宅套户(hù)比均高于1.1，其中，英国的住(zhù)宅(zhái)套户比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如(rú)果户均(jūn)刚好一套(tào)房，就(jiù)会造成人口净流入地(dì)的住宅市场供不应求，造成房价或房(fáng)租迅速(sù)上涨。

　　七普指(zhǐ)出中(zhōng)国的流动人(rén)口3.76亿，省(shěng)内流动人口和省际流(liú)动人口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人(rén)。

　　流动人口会选(xuǎn)择在大城(chéng)市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学(xué)2017年的(de)中国城乡(xiāng)人口流动调查数据显示，在上海、杭州以及南京工作的(de)流动人口在老家(jiā)拥有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸引打工人，但高房价(jià)迫使打工人回乡置业。

　　流(liú)动人口实际上会占据两套(tào)房，在高房价的大城(chéng)市租赁一套(tào)房，在房价较(jiào)低(dī)的县城(chéng)购买(mǎi)一套房。所以说户均一套房无(wú)法满足庞大(dà)流(liú)动人(rén)口的租赁与置(zhì)业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住(zhù)宅(zhái)品质仍(réng)需改善

　　目前，中国的城镇住宅中(zhōng)依然有不少(shǎo)老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇(zhèn)居民住(zhù)宅是2000年(nián)以前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年(nián)龄至(zhì)少在(zài)33岁(suì)以上(shàng)。

　　这(zhè)批存在着建(jiàn)筑(zhù)结(jié)构松散、设(shè)施(shī)陈旧(jiù)、安全隐患大等问(wèn)题，如(rú)电线老化、管道等基础设施陈旧，给住(zhù)户的生活带来了很(hěn)大的不便和安全隐患，并且(qiě)居(jū)住体(tǐ)验较差。

　　2000中国人在德国受歧视吗，德国人很排斥中国人吗年以前建成的(de)老旧(jiù)住宅(zhái)面积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户(hù)数拥有的住宅(zhái)面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家庭(tíng)没有独立卫(wèi)浴和厨房。这类上世纪修建的老旧小区很难(nán)满足现(xiàn)代生活(huó)需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的(de)家庭(tíng)住宅为一(yī)居室和二居室(shì)，户型偏(piān)小(xiǎo)。其(qí)中一(yī)居室占比为(wèi)14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户(hù)型更小，当然这与(yǔ)城市土地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积(jī)扩张(zhāng)中国人在德国受歧视吗，德国人很排斥中国人吗中国人在德国受歧视吗，德国人很排斥中国人吗pan>是(shì)未来(lái)地产的需求(qiú)驱动力

　　根据(jù)七普数据(jù)测算(suàn)，2020年城镇(zhèn)家庭(tíng)户住宅(zhái)存量总面积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年间农民带(dài)房进城和老(lǎo)旧小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年商(shāng)品住宅竣工(gōng)面(miàn)积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出(chū)2022年住宅存(cún)量总面积为308.16亿平(píng)，人(rén)均住宅建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半(bàn)的家庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积小于均值(zhí)，近4成(chéng)家(jiā)庭人均住宅建(jiàn)筑面积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均(jūn)住宅建筑面积(jī)不足19平方米(mǐ)，不及全(quán)国(guó)人均水平的一半(bàn)。若去除(chú)20％的(de)公摊，可使用的(de)住宅面积(jī)仅(jǐn)为15.2平方米。上(shàng)海(hǎi)市将人均住宅建筑面(miàn)积低于15平方米的家庭界定为住宅存在(zài)困难(nán)，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在(zài)住宅(zhái)困(kùn)难问题。

　　若(ruò)人均可使用住宅面积(jī)为(wèi)40平，即人(rén)均住(zhù)宅建筑面积为50平，只考虑(lǜ)家庭户人数，需要住宅(zhái)总量约390.6亿平(píng)，较目前至少(shǎo)新(xīn)增82亿平。

　　对比发(fā)达国家人均住宅面积，美(měi)国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于(yú)40㎡，中国的(de)人均住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除公摊面积(jī)后，中(zhōng)国的人均可使用(yòng)面积为(wèi)31.56㎡，这一差(chà)距将变(biàn)得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口(kǒu)，所需要的住(zhù)宅总量会更多。

　　四(sì)、户均已(yǐ)然1套(tào)房，未来地产还会有需(xū)求么？

　　我们(men)测算得到中国(guó)城(chéng)镇家庭户均(jūn)1套房，看(kàn)似已经户户有房。即便(biàn)如(rú)此，中国人(rén)口(kǒu)静态结构和动态趋势演(yǎn)绎，决定了中国未来(lái)地产仍有需求释放。户均1套住(zhù)宅现实(shí)之下，中国未(wèi)来(lái)城镇住宅需(xū)求(qiú)主要(yào)来自于四个方面。

　　第一，户(hù)均人口缩小，家庭户数增多，新(xīn)户购房需求扩(kuò)张(zhāng)。

　　过去20年(nián)我国城镇家庭户均人口数不断下降，六(liù)普显(xiǎn)示城(chéng)镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户(hù)均人口规模为2.62人(rén)/户(hù)，一人户、二人户的占比明显上升(shēng)，人口小家庭化趋势(shì)将(jiāng)继续延续，导致(zhì)户数会因户(hù)均人口规模的缩小而增多(duō)。

　　第二(èr)，人口迁移导致经(jīng)济发展带(dài)来的(de)新增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的(de)分化日益明显，资源和生(shēng)产要素逐步向经(jīng)济带、都市圈中心城(chéng)市流入，区域经济资源(yuán)分配的再(zài)集中吸引着人口流入(rù)。人口迁移势必涉及到买房(fáng)租房(fáng)，给迁入地住宅(zhái)市场带来新的增量(liàng)。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年(nián)常住(zhù)人口增量为72万，而出生(shēng)人(rén)口为44.9万(wàn)人，死亡人口(kǒu)为38.4万人(rén)，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万人(rén)，其(qí)人(rén)口(kǒu)增长主要受益(yì)于人(rén)口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区改善性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭(tíng)拆迁改建最多(duō)。自建房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上其他(tā)住宅(zhái)（5％）与家庭(tíng)住宅建造时(shí)间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家(jiā)庭户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户(hù)，住宅净(jìng)需(xū)求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购(gòu)买商品(pǐn)住宅(zhái)，21％的家庭购买二手房。在(zài)新增住宅需求中，有7成家庭购买了商品(pǐn)住宅。租房、购买经济适(shì)用房和(hé)其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中(zhōng)村和(hé)旧城改造，商品住宅(zhái)的占(zhàn)比势必会(huì)进一(yī)步上升。

　　2000年以前(qián)建造的住宅建(jiàn)筑面积还有约81亿(yì)平(píng)，涉及城镇家庭(tíng)约(yuē)9000万户。破(pò)旧的城中村、老公有住宅，建筑面积(jī)小、质(zhì)量低(dī)、基础(chǔ)设施配(pèi)套差(chà)、没有或(huò)少有物(wù)业管理(lǐ)，居民追求美(měi)好(hǎo)、宜居生活的环境，背后的改善(shàn)性(xìng)需(xū)求有(yǒu)待(dài)释放。

　　第四，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需求还将有(yǒu)所增加。

　　刚(gāng)需购房受限于(yú)资金，倾向于中小户型(xíng)。已有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)家(jiā)庭希望提高(gāo)生活品(pǐn)质，以(yǐ)小换大(dà)、以旧换(huàn)新(xīn)。2022年底的(de)中央经济工(gōng)作会议明确指(zhǐ)出(chū)支持(chí)住(zhù)宅(zhái)改善(shàn)等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数为1.71间，无论(lùn)是否考虑(lǜ)乡村(cūn)住宅因素，中国的人均(jūn)住宅间数较(jiào)其他国(guó)家依旧存在不小(xiǎo)差(chà)距。

　　住宅(zhái)舒适度与经济水平有着密切正向联系。随着经济发展(zhǎn)水平的提高，中国的人均住宅(zhái)间数(shù)与人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积将随之增长。

　　如果说过去二十年是(shì)中国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛(máo)盾更多体(tǐ)现为住宅供给存在不足，供需出现错配，这(zhè)是过去二十(shí)年房(fáng)价快速上涨基石。那么(me)未来将是住宅质量的(de)供(gōng)需冲突。房地(dì)产大分化时代(dài)已至(zhì)，这种分(fēn)化不单局限于(yú)城市(shì)能级之间差异(yì)，优(yōu)质小区和老旧二手房之(zhī)间的差异也将(jiāng)越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调(diào)查的(de)是人，并不是针对(duì)住宅，因此可能存在统(tǒng)计偏差。商(shāng)品住(zhù)宅占比实际值可能偏低，其(qí)增速可(kě)能超预期(qī)。

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