文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该(gāi)取消预售制了(le)。 1月17日召开的全国住房(fáng)和城乡建设工作(zuò)会议提出“有条件的可以进行(xíng)现房销售(shòu)”，不足(zú)一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明(míng)确表(biǎo)态，试(shì)点现(xiàn)房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售制了，用(yòng)你的钱(qián)，建你的房子，还(hái)烂尾了(le)，这是对(duì)购(gòu)房者的不公平(píng)。以(yǐ)后谁有钱(qián)谁建房(fáng)，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是房(fáng)地产从大开发时代步入(rù)高质量发展(zhǎn)阶(jiē)段(duàn)的必然趋势，也是(shì)对购房老百姓的(de)最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计(jì)，现在全国套户比超过1，从大(dà)开发(fā)进入存量时代，对购房民(mín)众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。以(yǐ)后一(yī)手交(jiāo)钱，一手交房(fáng)，天经(jīng)地义(yì)。当然二次房改是个(gè)技(jì)术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效(xiào)机制(zhì)，长(zhǎng)效机制(zhì)四大(dà)关(guān)键(jiàn)是推动(dòng)城(chéng)市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳(wěn)定和房地产税。如果按照经济规(guī)律办(bàn)事(shì)，中国一定(dìng)能实现房地产软(ruǎn)着(zhe)陆(lù)和长期(qī)平稳健康发展，跨过这道关(guān)，解(jiě)好(hǎo)这(zhè)道世界难题(tí)。

　　2、为什么要(yào)取消预售制(zhì)、改为现房销售？大家想想，绝大(dà)部分商(shāng)品是(shì)一(yī)手交(jiāo)钱一手交(jiāo)货(huò)，预售制是对购买(mǎi)者的单方面不公平制度(dù)，购房(fáng)老百(bǎi)姓(xìng)几乎承(chéng)担了所有商品不(bù)能交付的风险。从个人层面看，预售制(zhì)对购房者非常不公平，比如，交房(fáng)等待期一般为两年(nián)，在此期间，购房者(zhě)不仅(jǐn)承担银行利息，还要承担延迟交房(fáng)、房屋质量(liàng)、房(fáng)产证延期办理甚至不能交(jiāo)房的(de)风险。从行业层面看，预售制(zhì)助推部分房企过度举债、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，若遇到下行周期，会(huì)引发资(zī)金链断裂、项目(mù)搁置等(děng)系列(liè)风险。取消预(yù)售(shòu)制(zhì)，改为(wèi)现房销(xiāo)售(shòu)，这样有助于落实中央房住不炒精神、有助于保(bǎo)障(zhàng)购房老(lǎo)百(bǎi)姓权益、有助(zhù)于房企稳(wěn)健发展，一举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么(me)建议取消预售制(zhì)度(dù)？预售(shòu)制度怎么来的？国外什么(me)情况？简单(dān)科(kē)普(pǔ)一下：商(shāng)品(pǐn)房预售最早源于中国(guó)香港，俗称(chēng)卖楼(lóu)花，卖(mài)期(qī)房，是一(yī)种开(kāi)发商放杠(gāng)杆的方(fāng)式(shì)。98年房改，由于(yú)商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)，引入了(le)商品(pǐn)房预售制(zhì)度(dù)。其(qí)实，当前世(shì)界不少国家(jiā)存在预售制(zhì)。但是，重点来了！发达国(guó)家一(yī)般有(yǒu)严(yán)格的监(jiān)管保障措(cuò)施(shī)，开发(fā)商(shāng)在(zài)项目(mù)获得政府批准后(hòu)才可(kě)以开始(shǐ)销售，买(mǎi)家(jiā)在购(gòu)买(mǎi)期房后并非(fēi)像(xiàng)中(zhōng)国一样在(zài)支(zhī)付完首付款后从银(yín)行一(yī)次性贷(dài)款支付(fù)剩(shèng)余全部(bù)房款，而是(shì)根(gēn)据(jù)开(kāi)发商工(gōng)程(chéng)进度在完全交房前(qián)进行分期支付。所(suǒ)以(yǐ)，预售制度是需要严格的(de)资(zī)金监(jiān)管、分期支付以及(jí)违约处罚(fá)措施作(zuò)为保障的(de)，如果没有这些保(bǎo)障措施(shī)，一定会触发风险，对(duì)购房民众不公平，所(suǒ)以(yǐ)不如借机取消(xiāo)预售制(zhì)度，以后(hòu)改为现(xiàn)房销售。客观讲(jiǎng)预(yù)售制度有(yǒu)一定(dìng)历史阶段性，现(xiàn)在中国住房进入存量时(shí)代(dài)，取消(xiāo)预(yù)售制度有助于降(jiàng)负债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风(fēng)险甩给老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)和社会，当然这需要配套房企债务重组(zǔ)、复工保(bǎo)交楼、恢复市场信心(xīn)和房地产长(zhǎng)效机制。这是个技术活，只(zhǐ)要坚持市场化改革，中国一定能化解这个难(nán)题(tí)，让房地产回归实体经济和居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售(shòu)制，改为现房销售，开发商将拼的不(bù)是五花八(bā)门、眼花(huā)缭乱、不知道(dào)能(néng)不能兑现的营销手段(duàn)，而是所见(jiàn)即所得(dé)的过(guò)硬的产品质量和诚信(xìn)，这才是对购房(fáng)民众(zhòng)的(de)最根本(běn)最实质的保障，这样将极大的(de)提(tí)升开发商(shāng)的建筑质量，实(shí)现良币(bì)驱逐劣(liè)币。所有商业的本质是(shì)向善，是(shì)以(yǐ)客户为(wèi)中心，房地产也不能例外，老百姓(xìng)买房子(zi)是(shì)天大(dà)的事，烂(làn)尾毁三代(dài)，好房幸福一家人。从这个角(jiǎo)度，取消预售制(zhì)、实施现房销售是实现老百姓安(ān)居乐业(yè)、社(shè)会长治久安、行业企业健康发展的重大措施。在(zài)当前(qián)的情况(kuàng)下，取消预售制要结合稳楼市、房地产(chǎn)软着陆、打通金融支持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作(zuò)者十年(nián)前(qián)在国务院发展研究中心参与财税(shuì)改革(gé)方案研究时(shí)，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融(róng)稳定、房(fáng)企杠杆率等进行过(guò)长期系统(tǒng)的专项研(yán)究(jiū)。（参考后来形成的专(zhuān)著《房地(dì)产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商品房预(yù)售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国(guó)内(nèi)地版预(yù)售制”

　　1.3 预(yù)售(shòu)制推(tuī)动城市(shì)化进程，但背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确实存(cún)在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国(guó)：交付前(qián)预(yù)售资(zī)金第(dì)三方全程监管，交付(fù)时开发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期(qī)房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时(shí)支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资金由(yóu)银(yín)行监管，享(xiǎng)1年(nián)保修(xiū)期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品房(fáng)预(yù)售(shòu)制的前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪五十(shí)年代在中国香港，楼宇出租是(shì)地产(chǎn)行业(yè)盛行的方式(shì)，但有着转让(ràng)难、出租资(zī)金周转期长等问题，分层销售孕育而(ér)生。20世纪(jì)50年(nián)代，中国(guó)香港还未推行公共房屋制度，许多人栖身于木(mù)屋(wū)或者其他临时住宅，住房的(de)需(xū)求是相当高，不过大(dà)多数居民的储蓄(xù)很(hěn)少。当时楼(lóu)宇买卖(mài)多数以一(yī)整栋楼为单位(wèi)，需要(yào)雄厚的资金实(shí)力才(cái)能购买。虽然楼宇出租是中国香港地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出(chū)租资金周转期长等问题。针对这(zhè)一系列问题，不(bù)少地(dì)产(chǎn)商开始探求新的方(fāng)式(shì)，如(rú)把楼宇契约(yuē)切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这(zhè)模式一经推行(xíng)，购买楼(lóu)宇的市民数量有(yǒu)所增加(jiā)，开发(fā)商资金(jīn)周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的基础上，将“按(àn)揭”模式引入房地产销售，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍英(yīng)东创办立信(xìn)置业有限公司(sī)，凭借商业(yè)直觉和多年经营杂货铺、海上(shàng)驳(bó)运(yùn)业务的(de)经验，对于商(shāng)品(pǐn)流通、资金周转有(yǒu)着(zhe)独到(dào)的(de)见解，在努力寻求方法加快自身资金周转。当时其在购下(xià)九龙的(de)一块地(dì)盘后，除了(le)分(fēn)层出(chū)售、还印发售楼说(shuō)明(míng)书，上有文(wén)字详(xiáng)尽说明楼宇的地(dì)势环(huán)境、建(jiàn)筑材料、分(fēn)层价格、订购方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即(jí)先收取买家(jiā)的(de)订(dìng)金，采用类似租金的分期付(fù)款形式，等新楼落成(chéng)时，收齐买家的(de)钱，买家就拥(yōng)有了自己的房(fáng)产。这种方式减(jiǎn)轻了(le)民众购房的(de)资金压力(lì)，加速了房(fáng)屋的建造(zào)和销售，也解决了制造商的(de)资(zī)金问题，降低投资风险，在当时(shí)可谓是“双赢(yíng)”的举措。“预售(shòu)楼花+分期付款”的销售模式成为当(dāng)时中国香(xiāng)港房地产市(shì)场的(de)一大特色，纵(zòng)观中国(guó)香港房地产市(shì)场的改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效率地解决(jué)了核心的住房供不(bù)应(yīng)求的问题(tí)，使房市发展(zhǎn)进入(rù)新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式(shì)推动了(le)中国(guó)香港楼市几十年(nián)繁(fán)荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管(guǎn)部门不(bù)断完善、规范化，建立健全的(de)监管机(jī)制，促(cù)进(jìn)市场健康发(fā)展。例(lì)如(rú)，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑费用超支停工(gōng)，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国(guó)香港管(guǎn)理部(bù)门提(tí)升了对于预售楼(lóu)花(huā)制度的监管(guǎn)，即要求(qiú)开发商(shāng)在预售前，确保地价(jià)款(kuǎn)已经全(quán)部支付，还要证明自(zì)身有(yǒu)资金等能力把(bǎ)项目完成，资金需放入律师所托管，支取时需律所和建筑(zhù)师(shī)的核准(zhǔn)。为了防止开发商、律所、建筑师等(děng)造假，套取监(jiān)管账户资金，中(zhōng)国香港要(yào)求律师行在银行开设的信托(tuō)账户(hù)（监管账(zhàng)户）、开发商操作等采取全透明(míng)化机制，且银(yín)行的责(zé)任上升，如出(chū)现房(fáng)屋“烂(làn)尾”情(qíng)况(kuàng)，银行将成最(zuì)大风险方，后续需自身推动项(xiàng)目完工。随着监管体系(xì)逐步完(wán)善(shàn)，出(chū)现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国(guó)内地版预售制(zhì)”

　　二十世(shì)纪九十年代，中国内(nèi)地面临住房需求(qiú)大和(hé)供给量(liàng)短缺(quē)问题，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先发展重工业(yè)，强调基础(chǔ)建(jiàn)设(shè)，这(zhè)一导向使前期发展工业化的(de)进程大于(yú)城市化进(jìn)程，唯有(yǒu)解决住房基础(chǔ)等城市化配套问题，才能进一步推(tuī)进城(chéng)市化。但当时推行的是“统(tǒng)一管理，统一(yī)分配，以(yǐ)租养房”的福利分房制(zhì)度，住房市场发展起步(bù)较(jiào)晚、增速较(jiào)慢，福利分房制度也出(chū)现了分配不公、效率低、配套差等(děng)问题(tí)，因此福利分房制度不再(zài)适用于(yú)当时的国(guó)情(qíng)。叠加房(fáng)地产市场面(miàn)临商(shāng)品房的需求量大，而社(shè)会缺少大(dà)型房地(dì)产(chǎn)开发商(shāng)，商品房供(gōng)应量小(xiǎo)的困境，此(cǐ)时引入中国香港(gǎng)的“卖楼花”模式无(wú)疑是对内地(dì)房地(dì)产市(shì)场的一针强心剂。从1994年(nián)起(qǐ)，中国内(nèi)地逐步引进中国(guó)香港(gǎng)预售(shòu)商(shāng)品房制度，先后出台多(duō)项文件，大力支持国(guó)内(nèi)房地产市(shì)场改革(gé)。例如，1998年，国务(wù)院出台(tái)《关于进(jìn)一步深化城镇住房制度(dù)改(gǎi)革，加快住房建设的(de)通知》文件，决定停止住房无偿实(shí)物分配(pèi)，逐步实行住房分配货币化、住(zhù)房供给商品化、社(shè)会化的住房新体(tǐ)制(zhì)，从计划经济下的(de)福利分(fēn)房转向市场(chǎng)经济的商品房。房地产(chǎn)市场采用预售(shòu)制，允许开发商卖期房，解决了房(fáng)企(qǐ)缺少资(zī)金和开发时间周期长的两大(dà)难题(tí)，开发商以预售款撬动下一个项(xiàng)目(mù)的开发，形成滚动开发模式，住房供应(yīng)速(sù)度加快。自此中国内地开始房改货币化，中国人民银行等(děng)多方迅速出(chū)台(tái)相关的信贷政策(cè)，支持购房者(zhě)，极大作用推动了房地产市场的发展。

　　引入中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)“卖楼花”模式后，经调(diào)整形成契合中国内地(dì)的商(shāng)品房预售制度。预售制的初衷是为了缓(huǎn)解房企(qǐ)资金压(yā)力，加快(kuài)城镇住(zhù)房建设。具体来说(shuō)，是指(zhǐ)房地产开发企业将正(zhèng)在(zài)建设中的房屋预先出(chū)售给购房者，由购房者支付定金或房款的行为。区别于中国香港，在中(zhōng)国内地(dì)实践过程中，商品房预(yù)售流程为：房地产(chǎn)开发(fā)商办理(lǐ)预(yù)售许(xǔ)可证-签订(dìng)商品房买卖合同-进行备案登(dēng)记和预告登(dēng)记-交付房屋。在购房(fáng)过程(chéng)中，购房者需要(yào)一次性付清首(shǒu)付款，并采用(yòng)银行贷款的形式一次性付清(qīng)剩余房款，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿到了(le)全部购房款，这点与中国(guó)香港(gǎng)的按照(zhào)工(gōng)程进度付(fù)款有所不同。对(duì)中国内地的(de)开发商而言，预售制商品房也开启了高周转、高杠(gāng)杆的(de)运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作(zuò)为中国内地商品房销售的最主要(yào)方式，预售制极大(dà)缩短房企现金回笼(lóng)周期，同时增(zēng)加市场(chǎng)商品(pǐn)房供应(yīng)，推动(dòng)了(le)城(chéng)镇(zhèn)化发(fā)展进(jìn)程。预售制在过去20多年(nián)对(duì)中国内地房地产(chǎn)市场(chǎng)的稳步(bù)发展起(qǐ)到了重要作用，不(bù)仅解决了房地产市场快(kuài)速发展阶段(duàn)的资(zī)金需求，也(yě)提高了居民居住水平，中国内地城镇居民从筒(tǒng)子楼住到住(zhù)宅(zhái)小区，从全民蜗居(jū)到基本适居(jū)，住房事业取(qǔ)得巨大进步，数十年(nián)时(shí)间走完发(fā)达国家几百年城镇化(huà)路程。改革开放以来，城镇化进程进入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城(chéng)镇人口(kǒu)由1.7亿人(rén)增长至(zhì)9.1亿人(rén)，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成(chéng)区(qū)面积由7438平(píng)方公里(lǐ)增长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们(men)发(fā)布的《中国住房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城(chéng)镇住宅(zhái)存(cún)量从不到14亿平(píng)增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住房建(jiàn)筑面积(jī)从8.1平方(fāng)米增至34.7平(píng)方(fāng)米(mǐ)，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比从(cóng)0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已成为中国(guó)内地(dì)商品房销售(shòu)最主要方(fāng)式，2005年中国内地商(shāng)品住宅期(qī)房销售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房(fáng)累计销售面积达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也推动了(le)中(zhōng)国内地房地产行业的发展。中(zhōng)国内地房(fáng)地(dì)产历经二十多年(nián)长(zhǎng)周期繁(fán)荣(róng)，行业各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工(gōng)面积(jī)从(cóng)2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产开(kāi)发投资(zī)完成额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房(fáng)销售面(miàn)积和销售(shòu)金额分别从1.5亿(yì)平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复(fù)合(hé)增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企业从无到有、从国企先行(xíng)到民企崛(jué)起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产(chǎn)企业数量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也成为(wèi)拉动中(zhōng)国(guó)内地(dì)经(jīng)济(jì)高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济(jì)增(zēng)长(zhǎng)渠道，房地产带动的上下(xià)游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地(dì)产(chǎn)及(jí)其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房(fáng)地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地产(chǎn)对金融、批(pī)发、建(jiàn)材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产完全拉动的投(tóu)资(zī)占全社会固定(dìng)资产投资(zī)的51.5％，其中，房地产开(kāi)发(fā)投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各(gè)项贷(dài)款余(yú)额(é)的比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托(tuō)等通道业务，占比超(chāo)过三分(fēn)之(zhī)一。从房地产融(róng)资存量占社融(róng)存量比重看，2021年(nián)12月(yuè)占比为18.76％。如(rú)果房企大面(miàn)积违约，将导致银行(xíng)不(bù)良(liáng)率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效(xiào)应渠道(dào)，根据我们(men)的《中国(guó)住房市值测算(suàn)报告(gào)》，2020年(nián)中国住(zhù)房市值(zhí)为62.6万亿美元，大(dà)于(yú)美国的33.6万(wàn)亿美(měi)元、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法德三国(guó)合(hé)计的31.5万(wàn)亿美元。从住房市值占股债房(fáng)市值的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高(gāo)于(yú)美国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房(fáng)市值与股债房市值的比例较高，主要是因为住房(fáng)市值高(gāo)，以(yǐ)及中国资本(běn)市(shì)场发育尚不成熟，直接融资(zī)比例较低，股票、债券市值较低(dī)，居民(mín)投资渠(qú)道(dào)缺乏(fá)。

　　不可否认(rèn)，预售(shòu)制背后潜藏的风险确实存在，当前的负面(miàn)效应愈(yù)发凸显。

　　从个(gè)人层(céng)面看，绝大部分商品是(shì)一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买者的单(dān)方面不公平制度，购房老(lǎo)百(bǎi)姓几乎承担了所(suǒ)有商品(pǐn)不能交付的风险(xiǎn)。比如，交房(fáng)等待期一般为两年，在此期间，购(gòu)房者不仅承担银行利(lì)息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房(fáng)产证延期办理甚(shèn)至不(bù)能(néng)交房等(děng)风(fēng)险。另外，购房者(zhě)和开发商之(zhī)间的(de)购(gòu)房合同、购(gòu)房者和银行的按揭贷款合同是两个独立的(de)合同关系，如果开(kāi)发商发生(shēng)违约，购房(fáng)者只能(néng)根据购房合同向开发商(shāng)主张(zhāng)权力，但依旧需要(yào)根据按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)合同按时向(xiàng)银行进行(xíng)贷款偿还，因此购房(fáng)者承(chéng)担的风险较大。

　　从行业(yè)层(céng)面(miàn)看，预售制助推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到下行周(zhōu)期，会引发资(zī)金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险，进行影响自身信用和购房者对行业(yè)的信(xìn)心。

　　从金融层面(miàn)看(kàn)，银行(xíng)作为按揭贷款(kuǎn)的发(fā)放方，一旦(dàn)房企因为市场波(bō)动或经营不善(shàn)，出现资金链断裂(liè)等一系(xì)列问(wèn)题，导致(zhì)“烂尾(wěi)”等情(qíng)况，而房企通过与购(gòu)房者签(qiān)订的预(yù)售合同和按(àn)揭合(hé)同，已经从银行(xíng)获得房款(kuǎn)，如果购(gòu)房者丧失还款能力或短期不能还款等，则风(fēng)险完(wán)全由银行承担(dān)，银行将(jiāng)面临较大(dà)的坏账压(yā)力。

　　从监管角度看(kàn)，购房(fáng)者的预售监管资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根(gēn)结底两(liǎng)个(gè)字(zì)那就(jiù)是“没钱”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版(bǎn)的《城市商(shāng)品房预售管理办法(fǎ)》中(zhōng)明确规定(dìng)了开发企业预售商(shāng)品房所得款项应当(dāng)用于(yú)有关的工程建设，商品房预(yù)售款监管的具(jù)体(tǐ)办法，由房地(dì)产(chǎn)管理部门制定(dìng)。但多年以(yǐ)来全国并没有统一的预售(shòu)资金监管(guǎn)规定，各地实行“一(yī)城一策”。例如，太(tài)原、昆(kūn)明、重(zhòng)庆(qìng)、长沙等城(chéng)市重点(diǎn)监管(guǎn)资金比例为总预售(shòu)款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合(hé)肥等城市则按照项(xiàng)目(mù)的建安成本乘以建筑面积或者(zhě)项目工程(chéng)总额报价计算重点资金(jīn)。而(ér)事实是，不(bù)少购房(fáng)款未进入监管账户、或进(jìn)入监管账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收(shōu)楼遥遥无期，月供却(què)被迫继续还款。那么，监(jiān)管账户资(zī)金如何被挪(nuó)走的？实际上，在(zài)过(guò)去房(fáng)地产大开发时代的高周转(zhuǎn)背景(jǐng)下，抽调预售款监(jiān)管(guǎn)账户资金(jīn)，是(shì)行业“潜规则”。比(bǐ)如工程(chéng)总承包方，以(yǐ)工程建设名义，获得监管账户拨付资(zī)金(jīn)，再(zài)由(yóu)工程方(fāng)将资金转给房企，而拨付的工程款，远超工程(chéng)进度所(suǒ)需。通过(guò)这些方式套取的(de)资金，在房(fáng)企各地项目间流动，变相加杠杆(gān)，这样做提供了(le)资金流(liú)动(dòng)性，房企抽(chōu)调资金(jīn)统(tǒng)筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成一种资金(jīn)循环高周转(zhuǎn)模式，但一(yī)定程(chéng)度上(shàng)把(bǎ)风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现(xiàn)以下(xià)特点(diǎn)：

　　1）预付款(kuǎn)保护(hù)：对于购(gòu)房者预付资金，一般设有定金或预付款保护机制(zhì)，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购房者支(zhī)付的预付款比例(lì)相(xiāng)对较低(dī)，绝(jué)大(dà)部分房款在房屋(wū)交(jiāo)付后开始支付(fù)；

　　3）预付(fù)款支付(fù)方(fāng)式：预付(fù)款(kuǎn)一般(bān)以定金方式(shì)支(zhī)付，或(huò)按工(gōng)程进(jìn)度分期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采用两种方式发放按揭贷款，一是按工程(chéng)进度付款，按揭(jiē)贷款按照(zhào)工程进度(dù)逐渐发放，购房者开始月(yuè)供；二(èr)是房屋交付后发放(fàng)按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为预售(shòu)商品房提供期房烂尾(wěi)保(bǎo)险(xiǎn)，在商品房出现重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋交付质量(liàng)的保障(zhàng)有两种方式，一是期(qī)房由政府或第(dì)三方(fāng)验收(shōu)合格并(bìng)提(tí)供(gōng)验收(shōu)凭证后，开发商凭验收凭证取得购房者支付的房款。二是开发商(shāng)为购房者提供一定的保修期(qī)，通常1-5年，保修期满，购房(fáng)者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第(dì)三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美(měi)国期房定金一定期限内无条件(jiàn)返还(hái)，最(zuì)低首付比例(lì)为3.5％，交房前(qián)仅支付首付(fù)，其余房款交付后按(àn)揭还(hái)款，交付(fù)前资(zī)金由第三方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款。

　　定金及首付环(huán)节，定金(jīn)比例一般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低(dī)可低于(作家许地山简介，许地山简介资料yú)3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年(nián)美国平均首(shǒu)付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面，除定金或(huò)首付外，购房者在房屋交付后通(tōng)过按揭(jiē)贷款(kuǎn)支(zhī)付(fù)剩余房款。

　　资金(jīn)监(jiān)管方面，美国(guó)为防止开发商挪用资(zī)金，购房(fáng)者的定金(jīn)及首付款(kuǎn)由第(dì)三方公(gōng)证行或产权保险公司的信托账(zhàng)户监管。如果开发(fā)商倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购房(fáng)者资金可通(tōng)过申请仲裁取回(huí)，且不承(chéng)担任何责(zé)任与损失(shī)。而开发(fā)商在房屋建设过程中(zhōng)的资金全部来(lái)自银行，银(yín)行(xíng)根(gēn)据工(gōng)程进(jìn)度(dù)向开发(fā)商提供一(yī)定比例(lì)的贷款，由于开发(fā)商挪用资(zī)金直(zhí)接(jiē)损害(hài)银行利益，银行有充(chōng)分动机监管开(kāi)发商施工(gōng)进度。开发商在房屋(wū)交付(fù)时需(xū)取得由政府相关部门经审查后发(fā)放的验收(shōu)凭证，通过验收凭证向(xiàng)银行得(dé)到购房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可(kě)零首付购房(fáng)，房(fáng)款(kuǎn)按建造(zào)工期进(jìn)度支付，按揭(jiē)按工期放款后还贷，房贷利率采用(yòng)固定利(lì)率，开(kāi)发商或(huò)购(gòu)房者(zhě)可(kě)购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德(dé)国开(kāi)发商在项目获批后即(jí)可(kě)预售(shòu)房(fáng)屋(wū)。签(qiān)署购房合同前，购(gòu)房(fáng)者需支付约(yuē)2000欧(ōu)的定金(jīn)并进(jìn)行预约公证，签订合同后(hòu)定金退还。如由于(yú)任何原因不能购买，定金(jīn)按照(zhào)德(dé)国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者(zhě)需支付(fù)公证费(fèi)和土(tǔ)地交(jiāo)易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费(fèi)用(yòng)不(bù)包含(hán)在购房款中，属(shǔ)于购房附(fù)加费(fèi)。

　　首付方面，德国没有规定最(zuì)低首付比例，可零(líng)首(shǒu)付购房。

　　余款方面，德国也采取按(àn)工期支付房款的制度，一般(bān)分7笔(作家许地山简介，许地山简介资料bǐ)进行支(zhī)付，具体支付节点、比例因项(xiàng)目而异。一般(bān)来说，支(zhī)付节点可(kě)分为公证后、主体完工、内部(bù)水暖(nuǎn)电(dià作家许地山简介，许地山简介资料n)路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面(miàn)完(wán)工、地板完工(gōng)、全部(bù)完(wán)工(gōng)，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在支付房款(kuǎn)前申请房(fáng)贷，房贷利率(lǜ)采用固(gù)定(dìng)利率，银行按施工节奏分(fēn)多(duō)次(cì)发放贷款，每笔贷款给予购房者一定使用期限，期(qī)限(xiàn)结束后，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保险公司针(zhēn)对期房设(shè)计了(le)两种保险，保险的功能(néng)是(shì)当房屋出现重大延(yán)期或重大缺陷(xiàn)时，保险公司保证开发(fā)商赔(péi)偿或修复，开发商破产，由(yóu)保(bǎo)险公司负责相应赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付(fù)

　　英(yīng)国预(yù)售制设(shè)有(yǒu)10％定(dìng)金(jīn)保(bǎo)险保(bǎo)护(hù)机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由(yóu)买(mǎi)卖(mài)双方律师严(yán)格监管。

　　订(dìng)立合同前(qián)，买卖(mài)双(shuāng)方均有一名律师(shī)，负(fù)责沟通(tōng)期(qī)房交(jiāo)易中的房(fáng)产(chǎn)、资金(jīn)、合同等各个环(huán)节，各环节内容(róng)确(què)认无误(wù)后签订首付交换合同(tóng)。

　　定金方面(miàn)，英国设置了10％定(dìng)金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，当开发商(shāng)出现财务、经营(yíng)问题时，购房者10％的定金由保险公(gōng)司赔(péi)付，而(ér)超(chāo)出10％的(de)部(bù)分较难追回。

　　首付方面，首付比例(lì)通(tōng)常为(wèi)10％-25％，首付需要(yào)在合同签订21天(tiān)内支付。

　　余款支付环节，英国采(cǎi)取按(àn)工程进度(dù)付款(kuǎn)的方式，但是交房(fáng)前(qián)付款比例相(xiāng)对较低(dī)，一般会在合同(tóng)签订6-24个月分别支(zhī)付两(liǎng)笔(bǐ)5％-10％的款项，即(jí)交(jiāo)房前付(fù)款比例在20％-45％之(zhī)间，剩(shèng)余(yú)款项交房后支付。

　　交付环(huán)节，英国规定(dìng)房屋必须经过房(fáng)产公(gōng)证公司的检(jiǎn)验验(yàn)收后(hòu)才能交付(fù)，交付(fù)后方可按(àn)揭(jiē)还贷。

　　资(zī)金监(jiān)管环节，英国期房(fáng)预(yù)售资金监(jiān)管极为(wèi)严格，资金也由律师监管，在(zài)确(què)认工程进度(dù)、支付相关款(kuǎn)项过程(chéng)中，由买房(fáng)律师将(jiāng)资(zī)金转给卖方律师，卖方律师转给(gěi)开发商，即资金在进(jìn)入开发商(shāng)账(zhàng)户前经过(guò)两道关口，有利于(yú)保障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易(yì)立法，设置期房预付款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　日(rì)本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时(shí)，开(kāi)发商(shāng)必须完成(chéng)“预售房定金保全措(cuò)施”，交房前付款(kuǎn)比例(lì)不超房款的20％，开发商违约需返还(hái)定(dìng)价并赔偿(cháng)约10％房(fáng)款，交(jiāo)房后按揭还(hái)款。

　　立法方面(miàn)，日本二战结束后由于(yú)房屋(wū)供给(gěi)严(yán)重失(shī)衡(héng)，叠加(jiā)法律空白，社会(huì)上“一(yī)房二卖”现象(xiàng)普遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次(cì)修(xiū)订，目前是唯一(yī)一部规(guī)范期房交易的法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据日本《宅地(dì)建物(wù)取引业法(fǎ)》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日(rì)元的部分，法(fǎ)律(lǜ)要求开发商必须完成定(dìng)金保全(quán)措施才可(kě)预售。什么是(shì)定金保(bǎo)全(quán)措施？即买卖双方签订购房合(hé)同时(shí)，开发(fā)商向金融机构或指(zhǐ)定保证(zhèng)机构或(huò)保险机构(gòu)签订定金保证委(wěi)托合(hé)同，设置购(gòu)房(fáng)者(zhě)定(dìng)金的保证(zhèng)或(huò)保险，并将相应的保证金(jīn)证(zhèng)明书交(jiāo)付给购房者。除定金外，其他预先支付的购(gòu)房(fáng)款(kuǎn)也受该(gāi)措施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金证明书向金融机构或保证机(jī)构或保(bǎo)险公司兑付，同时，开发商需向购房(fáng)者(zhě)赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前只需支(zhī)付最(zuì)多不(bù)超20％的定(dìng)金，签订购(gòu)房合同后，购房者即可向银行申请贷款，但交房后(hòu)才(cái)开始按(àn)揭(jiē)贷款，除(chú)定金外的剩余(yú)房款在(zài)交房(fáng)后开(kāi)始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　新加坡期房购(gòu)房者违约(yuē)可返还相(xiāng)当(dāng)于3.75％房款的订(dìng)金，首(shǒu)付比例20％，余(yú)款按(àn)工程进度支付(fù)，所有资金进银行专门项目资金账户，交(jiāo)房后满1年保修(xiū)期(qī)后(hòu)支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新加坡开发商(shāng)有统一(yī)的选购(gòu)权合同以及(jí)订金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有(yǒu)效(xiào)期14天，执行OTP则(zé)进一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面，签订购房(fáng)合同后(hòu)，购房者需支付15％的首付及(jí)印花税，同时购房者(zhě)向银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡期(qī)房同(tóng)样采(cǎi)取按工程进度付(fù)款(kuǎn)的方式，《发展商(shāng)条例》对期(qī)房(fáng)付(fù)款(kuǎn)流程做(zuò)了统一详细(xì)规定，要(yào)求所有开发商遵守，支付节点一般为(wèi)合(hé)同(tóng)签(qiān)订后、地基完工、框架完工(gōng)、管道门窗等(děng)完工(gōng)等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照工程(chéng)进度放款，月供在此过程中随着放出(chū)贷款的(de)增加(jiā)而(ér)增加，未放款部分无需月供(gōng)。

　　资(zī)金监管方面，购房(fáng)者(zhě)的订金与付款会存入银行(xíng)专门的项目资金账户，账户资金(jīn)提(tí)取须与房屋建设有关。房屋交付(fù)后，购房者(zhě)享受1年的房屋保修(xiū)期，此后(hòu)购房(fáng)者(zhě)支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当(dāng)前房地产到了(le)政策出手临界点，重点是保交楼和房企重组。一方(fāng)面(miàn)，加大对刚需和改(gǎi)善型(xíng)需求的(de)支持力(lì)度(dù)，长短兼顾妥善(shàn)应(yīng)对(duì)局部停贷现象，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼保复工(gōng)保民生，给予强有力的金融工具支持。另一方面，从(cóng)现(xiàn)在起，对还在正常运转的房企(qǐ)包括民营企业，加大支持力度，由(yóu)优质房企牵头并购重组整个(gè)行业，为每个房企配套AMC和财团，给予(yǔ)金融工具配套。

　　二(èr)，中期来看(kàn)，应充分估计形势复杂性和(hé)人(rén)性复(fù)杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心以及长(zhǎng)效机(jī)制。长效(xiào)机制四大关(guān)键是推动(dòng)城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房(fáng)地(dì)产税。定金环节(jié)，建立开(kāi)发商违约后定金保护机制，如将已支付(fù)定金(jīn)冻(dòng)结至房屋交(jiāo)付阶段，保障购(gòu)房(fáng)者(zhě)定(dìng)金(jīn)安(ān)全。签(qiān)订合同环节，鼓励保险公司(sī)介入，为房屋重大延期(qī)以及(jí)重大缺陷等情况(kuàng)提供充(chōng)分的保(bǎo)障。余款(kuǎn)支付环节，建立按工(gōng)程进(jìn)度(dù)付款机制或(huò)交房后按(àn)揭贷款(kuǎn)机制，充分保护购房者的权益(yì)。资金监管环节，引入独立(lì)于开发(fā)商、银行的第(dì)三(sān)方资(zī)金(jīn)监管机(jī)构(gòu)，或(huò)由政(zhèng)府相关部门直接监管，以此防止资(zī)金挪用(yòng)现象。交付环节，建立商品房保修期(qī)制(zhì)度。保修期内(nèi)，开发商应对(duì)房屋质(zhì)量问(wèn)题全权负责、免费(fèi)维(wéi)修(xiū)，购房(fáng)者(zhě)在保修期结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售(shòu)制是大势所趋。一方面(miàn)，98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预(yù)售制是权宜之计，现在(zài)全国套户比超过1，从大开发进(jìn)入存量时代，对(duì)购房民(mín)众不公平的(de)预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售(shòu)。另一方面，取消预售制，改为(wèi)现房销(xiāo)售，开发商(shāng)将(jiāng)拼的不是(shì)五花八门、眼(yǎn)花(huā)缭乱(luàn)、不(bù)知道能不(bù)能兑现的营销手段，而是(shì)所(suǒ)见即所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是(shì)对购房民众的最根本最实(shí)质(zhì)的(de)保障，这样将极(jí)大的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良(liáng)币驱(qū)逐劣币。

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