近两年火爆的(de)创(chuàng)新产品(pǐn)公募REITs进(jìn)入密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆续(xù)迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高比例稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的REITs产品，平均分红比(bǐ)例接(jiē)近(jìn)99％。

　　多(duō)位(wèi)业内人(rén)士对此表示，强制分红机制是(shì)公募(mù)REITs主要特征(zhēng)之一(yī)，稳定分(fēn)红体现出该类产品长期投(tóu)资(zī)价值(zhí)，通过观测经营活(huó)动现金流、可(kě)供分配现(xiàn)金等(děng)指(zhǐ)标(biāo)，也是观察REITs项目底层资产(chǎn)运营情况的“窗口”。他们也提醒(xǐng)普通投资者注意，与产权类(lèi)项目(mù)相比，特(tè)许经(jīng)营(yíng)REITs项目(mù)在经营(yíng)权到期后不再产生现金收益，特(tè)许(xǔ)经营权分(fēn)红目前已包含了利润分配(pèi)和本(běn)金(jīn)的归还(hái)，在选择投资标的时应了解资产类型(xíng)和分红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分(fēn)红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集(jí)分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息日，此外尚有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未(wèi)公布。整体(tǐ)来看，公募(mù)REITs呈现出了高(gāo)比例的稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全(quán)年分(fēn)配金额占可供(gōng)分配金额比例平多思善妒是什么意思，古代善妒是什么意思均为98.89％，且绝(jué)大部分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投资公(gōng)募REITs的(de)主要收益来源为持有期分红(hóng)收益，以及基金份(fèn)额交易价格(gé)的变化。基金份额二(èr)级市场价格受到(dào)公募REITs资产运营情况及市(shì)场因素(sù)的综合影响，较(jiào)易引(yǐn)起波动(dòng)。与此相比，基金分红(hóng)预(yù)期则更有规律可循。公募REITs的分红主要来自基础设施(shī)资产的(de)经营现金流，投资人通过基金募集材料和(hé)信息披露文件，结合行业及(jí)市场情况，可以分析基(jī)础设施项目(mù)的(de)经营业绩，作为进行投资(zī)决(jué)策的(de)重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二(èr)级市(shì)场价格(gé)变化(huà)导(dǎo)致的浮盈或(huò)浮(fú)亏，分红作为基金(jīn)份额(é)持有(yǒu)人实际(jì)获得(dé)的现金收益，对于长期投资者(zhě)更(gèng)具参考价值。”中金(jīn)基(jī)金相关负责(zé)人称(chēng)。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心(xīn)运营高级副总监李华平也表示，根据《公开募集基础设施证券投资基金(jīn)指引（试行(xíng)）》及相关法(fǎ)规要求，基础设施(shī)基金应(yīng)当将90％以(yǐ)上合(hé)并后基金(jīn)年度可分配金额以现金形式分配给投资者，强制(zhì)分红机制是(shì)公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机(jī)制体现(xiàn)出(ch多思善妒是什么意思，古代善妒是什么意思ū)REITs产品长期投资价(jià)值。

　　中航基金也认为，从投资角度(dù)来(lái)看，基础设施公(gōng)募(mù)REITs同时具备(bèi)“股(gǔ)性”和“债性”双重特点(diǎn)。二级市场价格反映这类产品“股性”的一面，分(fēn)红体现了这类产品(pǐn)的“债性”特(tè)点。公募REITs有强制分红(hóng)要求，分(fēn)红类似于债(zhài)券(quàn)派息(xī)，但不等同于债券的(de)固定(dìng)利(lì)息回报(bào)，而是由可供分配(pèi)现金决(jué)定(dìng)。

　　从(cóng)机构投资者的角度来看，一方面是(shì)公(gōng)募REITs丰富了机构投(tóu)资者的投资品类，为资产配置多元化提(tí)供抓手，具有较强的配置价值(zhí)。另一(yī)方面，公募REITs的分红能够帮助机(jī)构投资者(zhě)稳定收益。机构投资者公(gōng)募(mù)REITs能够通过(guò)分红(hóng)获取相对于投(tóu)资债券相对高的收益性，在有效控制风险的(de)前(qián)提(tí)下，增厚资(zī)产包收益，起到投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了投资收益(yì)“落袋(dài)为安”外(wài)，市场对(duì)于未(wèi)来(lái)分红水平的预期，也是影响REITs基(jī)金(jīn)二级市场价(jià)格走势的关(guān)键(jiàn)因(yīn)素(sù)之一。

　　从(cóng)近期公募(mù)REITs的(de)二级市场表(biǎo)现看(kàn)，截至4月(yuè)21日，今年以(yǐ)来(lái)中证REITs（收盘(pán)）指(zhǐ)数(shù)收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数(shù)。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年报，部分产(chǎn)品受宏观(guān)经济的影响，可分(fēn)配(pèi)金额完成率不达预(yù)期，一定程(chéng)度上影响了(le)公募REITs二(èr)级市场的价格。”李华平称，公募REITs二(èr)级市场的(de)价格波动受多重(zhòng)因素的(de)影响，投资收(shōu)益是影(yǐng)响REITs二级市场价(jià)格的主要(yào)因素之一，而稳定的分红有利于吸引投资者参与(yǔ)公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关(guān)负责人也表示，近(jìn)期经济预期(qī)恢复，一方面市场热点呈现向股票和债券回归的(de)过程(chéng)；另一方面，基础设施项目的(de)经(jīng)营业绩相对(duì)经济活力(lì)的改善有一定的(de)滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基(jī)金份额的开盘指导(dǎo)价做调减处(chù)理，调减金额根(gēn)据单(dān)位基金份额(é)的分红金额进行(xíng)计(jì)算。除权操作(zuò)是对分红前后基金(jīn)份额净值(zhí)变化(huà)的修正，使投(tóu)资人在基金分红前后均可以获得公平(píng)的投资机会。

　　“分红可增强投资(zī)者长(zhǎng)期投资的信(xìn)心(xīn)，同时需结(jié)合持有产品的特性，关注二(èr)级市(shì)场扰动对(duì)整体收(shōu)益的影响程度。”中(zhōng)航基金相关人士也(yě)称(chēng)。

　　特许经(jīng)营(yíng)权(quán)分红包括(kuò)利润分配和(hé)本金归(guī)还

　　普通投资者应了解底层(céng)资产情况

　　多位(wèi)业内人士还(hái)提醒，与(yǔ)现有公募基金(jīn)分(fēn)红(hóng)前提是本(běn)金之上的增值部分(fēn)不同(tóng)，特许经营权REITs基金运(yùn)作(zuò)期间(jiān)的“分(fēn)红(hóng)”界定(dìng)为“分派”更为准确(què)，分(fēn)派(pài)的是本金与增值两(liǎng)个部分，两(liǎng)个部(bù)分之(zhī)间的比例是(shì)变(biàn)动的(de)，与现有公募基金分红差(chà)异很(hěn)大，大多数普通投资者可(kě)能把“分派”金额误认(rèn)为是持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等(děng)合同年限到期(qī)后基(jī)金(jīn)价值面临极(jí)大不确定性，这是该类投资(zī)者应该注意的情(qíng)况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募(mù)REITs主要(yào)有特许经营权(quán)类和产权类两(liǎng)大资产(chǎn)类(lèi)型(xíng)，持有产权类产品的收益主要包括每年的现(xiàn)金分红及(jí)资产增(zēng)值的收益，而(ér)持有特许经营类产品(pǐn)的收益(yì)主要来自(zì)项(xiàng)目(mù)每年(nián)的(de)现金分红。其中，特(tè)许(xǔ)经营权类资产的分红包括了利润(rùn)分配和本(běn)金的归还，两(liǎng)者的比(bǐ)率也是变动的，对特许(xǔ)经营权类资产的公募REITs可(kě)以内部收益(yì)率（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普通投(tóu)资者在选择投(tóu)资标的时(shí)，应了解公(gōng)募REITs底层资(zī)产的(de)类型。

　　中(zhōng)航基金也表示(shì)，从细(xì)分来看，各(gè)类公募(mù)REITs分红因底层资产(chǎn)属性不同而形(xíng)成区别(bié)。特许经营权(quán)类的公募REITs产品(pǐn)因其(qí)分红相当于包(bāo)含“本金+收益”，分红相对较多(duō)，债性偏强(qiáng)。而产权类的公募(mù)REITs分(fēn)红主(zhǔ)要为(wèi)“收益”，更看重底层资产的价(jià)值(zhí)增值，所以相对股性偏强。普通投资(zī)者在选择公募(mù)REIT时，需(xū)要考虑底层资产属(shǔ)性(xìng)，对所(suǒ)选择产品的(de)二级市(shì)场价格和(hé)分(fēn)红有合理预期。

　　中金基金相关(guān)负责人也认为，与产权类项目相比，特许经营(yíng)项目(mù)在(zài)经营(yíng)权到期后(hòu)不(bù)再能(néng)产(chǎn)生现金收益，因此将可供分配金额的分配理解为“分(fēn)派”比“分(fēn)红”更加准确。基于(yú)这个特点，剩余经营期(qī)限较(jiào)短(duǎn)的特(tè)许经营(yíng)项目(mù)，通(tōng)常具备更高的分派率水平。对于(yú)剩余(yú)期限较长的特许经营(yíng)权项目(mù)，即使分(fēn)派率相对较低，也有足(zú)够年限收(shōu)回本金并(bìng)取得收(shōu)益。

　　中金基金该负责人(rén)提醒(xǐng)投(tóu)资者注意，特许经营(yíng)权(quán)项目的(de)分派(pài)金额包含了(le)投资本金(jīn)，在不(bù)进(jìn)行扩募的情况下，基(jī)金份额单价随着分派进(jìn)度(dù)逐年下降(jiàng)是(shì)正常(cháng)现象，投资(zī)特许经营权REITs的(de)收益来自项目(mù)剩(shèng)余期限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许(xǔ)经营项目相比，产(chǎn)权类项目的土地或建(jiàn)筑(zhù)的剩余使(shǐ)用年限(xiàn)一般较长(zhǎng)，再(zài)加(jiā)上到期后通过对建筑的更新改(gǎi)造或补缴土地出让金(jīn)等追加(jiā)投资，有机会进(jìn)一(yī)步(bù)延长经营(yíng)期限(xiàn)。这种类似(shì)永续经营的(de)假设反映在基础资产的估值上，使产(chǎn)权类(lèi)REITs具(jù)备更显著的资(zī)产投(tóu)资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测(cè)内部收(shōu)益率等指标

　　评(píng)估项(xiàng)目底层资产运营情况

　　在(zài)基金分红(hóng)的时点(diǎn)，多位业(yè)内人士还(hái)表示，在产(chǎn)品分(fēn)红期，投资者可以观测(cè)经营活动现金流、可供(gōng)分配现金、内部收(shōu)益率等指标，来(lái)观(guān)察和评估项目底层资(zī)产(chǎn)的运营情况(kuàng)。

　　中(zhōng)航(háng)基金表示(shì)，年(nián)报(bào)指标中，跟现(xiàn)金相关的指标有两个：一是年报中披(pī)露的经营(yíng)活动(dòng)现金流，二是可(kě)供(gōng)分配现金，二者存(cún)在本质性(xìng)区别。经营活动产生的现金净(jìng)流量是指企业经营、筹资(zī)、投资产生的(de)现(xiàn)金(jīn)流，基于企(qǐ)业本身(shēn)经营活动产生；可供分配的现金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响利润表的项目进行(xíng)调整，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华(huá)平也表示，公募REITs作为(wèi)资产配(pèi)置新选(xuǎn)择，投资价值体(tǐ)现在相对(duì)股(gǔ)债市场(chǎng)独立的资产配(pèi)置功能，比较适(shì)合长期持有。建议投资(zī)者对经营权类的(de)资(zī)产(chǎn)可以更(gèng)多关注内(nèi)部收(shōu)益率的高(gāo)低，对产(chǎn)权类的资产(chǎn)更多关注分派率高(gāo)低。因为公募REITs可(kě)分(fēn)配收益(yì)主要来自(zì)底层资产(chǎn)的(de)经营净现金流，所以底层资(zī)产运营情况直接影响投资回报(bào)，投资者可综合(hé)考虑(lǜ)原始(shǐ)权益人(rén)综合(hé)实力、运营管理机构实力(lì)、公募基金管(guǎn)理人实力等多重因素来选择(zé)投资标的。

　　中信证券研报(bào)也显示，公募REITs进入密集分红期，由于(yú)分红交(jiāo)易带来的短期博弈机(jī)会(huì)仍在，叠加此前市场接(jiē)连回调，建议投资者关注(zhù)有基本面(miàn)支撑(chēng)、填权效应相对明显(xiǎn)、同时分(fēn)红规(guī)模较为(wèi)可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年及(jí)次年的可供(gōng)分配金额(é)预测。投资者可以(yǐ)将REITs的(de)实(shí)际分红金额与募集材料中披露预测进(jìn)行比(bǐ)较分析，结(jié)合经济及市场的(de)实际环境，对基(jī)础设施项目的运营业绩(jì)及(jí)REITs的管(guǎn)理能力多思善妒是什么意思，古代善妒是什么意思进行(xíng)判断。”中金基(jī)金上(shàng)述负责人也称。

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