导(dǎo)读

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国地(dì)产步入大分化时代而(ér)非停(tíng)滞期。

　　要点(diǎn)

　　过(guò)去二十年(nián)是(shì)中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)销售面(miàn)积(jī)超15亿(yì)平，足够4000万家庭(tíng)入(rù)住。恰逢近年地产持续(xù)低景气，有关(guān)中国地产(chǎn)是否(fǒu)过剩的(de)讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图厘(lí)清(qīng)中国城(chéng)镇存量住宅真实情况，据此判断(duàn)中国(guó)未来地产(chǎn)趋势。

　　泰伯改字文言文翻译及注释，泰伯改字文言文翻译及原文有(yǒu)媒体渲染(rǎn)中国地(dì)产存量极度过剩，事实是否如(rú)此(cǐ)？

　　住建部(bù)披露全国有近(jìn)6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，第七次人口普查调查数据显示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中(zhōng)国房子是(shì)否真的过(guò)剩？

　　事实(shí)上住建部披露的(de)近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建筑中(zhōng)，城镇建筑占比不到一成(chéng)，其中还包括大(dà)量城镇(zhèn)非住宅建筑，如商(shāng)业(yè)办公楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋(wū)中城镇住宅占比极低。

　　七普(pǔ)显示中(zhōng)国(guó)城镇居(jū)民(mín)人均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间，但居(jū)住舒适(shì)不是人均(jūn)一间房所能满足，它(tā)与房屋质(zhì)量、居住(zhù)面(miàn)积、配(pèi)套设施等因素密切相关。中国的人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数较发达国(guó)家(jiā)还(hái)有很大差距。人均住宅间数大于1同(tóng)样不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居(jū)民户均1套房，其中(zhōng)每户持(chí)有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接公布中国家(jiā)庭户均住宅(zhái)的数据，我们根据商品住宅套数、商品住宅占比(bǐ)和城镇家庭户数，计算(suàn)出城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅套户比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为商品住宅(zhái)。若期房顺利交付，直至2024年，中国每(měi)户城镇(zhèn)家(jiā)庭才拥有1套住(zhù)宅(zhái)，其中商业(yè)住宅(zhái)仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎意(yì)味着(zhe)户户有房，然(rán)而(ér)事实上中(zhōng)国住(zhù)宅市场供(gōng)需(xū)并不平衡。

　　国(guó)际数据显示(shì)，成熟房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)的住宅套户比会(huì)大于1，在(zài)1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　之所(suǒ)以说不(bù)平衡，是(shì)因为户均一套房无法满(mǎn)足流动人(rén)口的(de)租赁(lìn)和(hé)置业需求(qiú)。全国总人口的近(jìn)三成都是(shì)流动(dòng)人口，流动人口(kǒu)会选择在(zài)大(dà)城市租房挣(zhēng)钱(qián)，在老家买房，从而产生(shēng)了额外(wài)的住宅需求。

　　即便(biàn)户均一套房，中国未来地产仍有四大(dà)新增需(xū)求动力(lì)。

　　第一(yī)，户均人口规模(mó)缩小，一人户、两人户占比不(bù)断增加(jiā)，导(dǎo)致家庭(tíng)户数增多(duō)。小家(jiā)庭化趋势将延续(xù)，带来新户购房需求增长。

　　第二(èr)，经(jīng)济板(bǎn)块的分(fēn)化日益明显，区域经济(jì)资源分(fēn)配的再集中吸引着人口流入，人口净迁入城市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年(nián)以(yǐ)前建成的住宅中，涉(shè)及超(chāo)9000万家(jiā)庭、81亿(yì)平方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅(zhái)的改(gǎi)造势在(zài)必行。

　　第(dì)四，中国的人均(jūn)住宅间数与人均住宅建筑面(miàn)积均较发达国(guó)家有着不(bù)小差距，“住(zhù)上(shàng)更大房子”的(de)改善性需(xū)求正在不断增加。

　　黄金二(èr)十年之后，当(dāng)下中(zhōng)国地产步入大分化时代而(ér)非停滞(zhì)期。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛(máo)盾更多体现为住宅供给存在不(bù)足，这(zhè)是(shì)过去二十年房价快速上(shàng)涨基石。那么当下(xià)房地(dì)产(chǎn)大分化时代已(yǐ)至，大分(fēn)化(huà)时(shí)代下(xià)地产矛盾则更(gèng)多体现在住宅质量(liàng)供需(xū)冲(chōng)突。

　　地产大分化必将体(tǐ)现(xiàn)在不同能级城市之间(jiān)，不同区域板(bǎn)块之间，不同品质住宅(zhái)之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官方(fāng)披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发(fā)热议(yì)。从(cóng)2月以(yǐ)来，各大城市二(èr)手(shǒu)房(fáng)挂牌量(liàng)突然激增，引(yǐn)发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担(dān)心，中国的房子是否已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底是供给(gěi)过剩，还是供需(xū)平衡(héng)，或是仍(réng)然存(cún)在不足？可惜由于(yú)住(zhù)宅(zhái)存量数据(jù)并未公(gōng)布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，我(wǒ)们测算(suàn)出(chū)中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有住宅套(tào)数(shù)，回答当前(qián)的房子是否真(zhēn)的过剩了？据此判断未来房地(dì)产市场会(huì)如(rú)何发(fā)展(zhǎn)。

　　一、如何有效观(guān)察中(zhōng)国户均拥有住宅(zhái)数(shù)量

　　（一）中国住宅数量(liàng)过剩的直观(guān)判断(duàn)站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风(fēng)险普查(chá)工作(zuò)情况为主(zhǔ)题(tí)的新闻发布会上(shàng)，负责(zé)人对外披露：“住宅城乡(xiāng)建设行业获取(qǔ)了全国近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)数据以(yǐ)及80多万(wàn)处市政设施数(shù)据(jù)。”

　　14亿(yì)人住(zhù)6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经过(guò)剩。

　　在(zài)这(zhè)近6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)中，农村(cūn)房(fáng)屋占9成(chéng)以上(shàng)，以栋(dòng)数计算的城镇房屋实际仅(jǐn)有4700多万栋，还包括了大量泰伯改字文言文翻译及注释，泰伯改字文言文翻译及原文商业楼(lóu)、写字楼、学校(xiào)、医(yī)院等非(fēi)住宅。总的算(suàn)下来，住宅占比并不大(dà)。

　　第(dì)七次人口普查数据公布了中国城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，其中城(chéng)市家庭户居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居(jū)民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于(yú)1，看似(shì)意味着人(rén)人都有房间(jiān)居(jū)住。

　　居住(zhù)水平(píng)不仅与房间数量(liàng)有关(guān)，更与房屋质量(liàng)、居(jū)住面积、配(pèi)套设施等因素密切(qiè)相关。单单(dān)从人均住(zhù)宅间数(shù)不能(néng)完全(quán)反映出城(chéng)镇居民的居住(zhù)水平。

　　中国主要是以家庭(tíng)为单(dān)位购买成套(tào)住宅，一套设施齐全的住宅(zhái)才(cái)是城镇(zhèn)居民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的(de)测(cè)算思路、数(shù)据和方法

　　中(zhōng)国(guó)城镇居(jū)民(mín)住(zhù)宅(zhái)主(zhǔ)要分(fēn)两大类，一(yī)类是商品住宅，另一类是保障房、原(yuán)公(gōng)有住宅、自建(jiàn)房(fáng)等(děng)非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布城(chéng)镇住(zhù)宅数(shù)量。居民住宅相关数据有两处可以直接公布(bù)，一是每年商品住宅销售套数（统计局）；二是居民(mín)住宅来源（人口普查数据）。计算中国居(jū)民户均住宅(zhái)数(shù)量，我们主要用到(dào)上述两组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数量极少，可忽略不(bù)计。估算城镇居民户均住宅套数分(fēn)三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年(nián)以(yǐ)来每年商(shāng)品住宅销售套数相(xiāng)加，我们就能够得到当前(qián)商品(pǐn)住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民(mín)拥有的商品住宅和非商品住宅比(bǐ)例，推(tuī)算得(dé)到居民(mín)住(zhù)宅(zhái)总套(tào)数。

　　第三步(bù)，将城镇(zhèn)居民拥有的商(shāng)品住宅总数除以家庭户数，我们(men)就能够得到城(chéng)镇户(hù)均拥有的(de)住(zhù)宅数(shù)量。

　　具(jù)体计算(suàn)公(gōng)式如(rú)下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户比(bǐ)=住宅(zhái)总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数(shù)）/（商品住(zhù)宅套数(shù)/住宅总套数(shù)）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有(yǒu)多少(shǎo)，目前缺乏一个准确统计(jì)。我们利用(yòng)既有统计(jì)数据，大(dà)致(zhì)测算得(dé)到中国存量房地产套数，并进一步推算(suàn)中国城镇家庭户均(jūn)拥有的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民户均拥有(yǒu)商品住(zhù)宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计(jì)算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房(fáng)和期房(fáng)）。

　　中(zhōng)国(guó)的房地产销售以期房(fáng)为主，从2019年(nián)开(kāi)始(shǐ)，新房(fáng)销(xiāo)售(shòu)中期房占比近9成。本文(wén)去除商品住宅累计销售套数里的期房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住(zhù)宅现房套数计算(suàn)为例(lì)：

　　2022年商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数=截(jié)止到2022年商品住宅累计销售套(tào)数-过(guò)去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期(qī)在(zài)2-3年，并考虑到(dào)交房后装修的(de)时间，取(qǔ)最(zuì)大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目(mù)前中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有0.54套商品(pǐn)现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我们需(xū)要(yào)进一步推算(suàn)中国城镇居民拥有的户均住宅套(tào)数。

　　首先，七普数据(jù)显示中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)的住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住(zhù)宅。其中自建(jiàn)住宅占比21％，购买商品(pǐn)住宅占比(bǐ)31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用房占(zhàn)比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或(huò)赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租(zū)房与(yǔ)其(qí)他住(zhù)宅(zhái)。

　　其次，我们假定(dìng)租赁其他住宅和购买二手房(fáng)都(dōu)是商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)，因此将租赁其(qí)他住宅、购(gòu)买(mǎi)商(shāng)品住宅(zhái)与购买二(èr)手房(fáng)加总，得(dé)到(dào)商品住宅占居民所有(yǒu)住(zhù)宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十年变化幅度的(de)20％，计算2011年(nián)-2020年商品(pǐn)住宅的(de)实际变化比例，从而我们估(gū)算出2022年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)所占比例(lì)，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平均每(měi)户(hù)城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期房，中(zhōng)国平均(jūn)每户城镇家庭(tíng)拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期房会在2-3年内陆续交(jiāo)付使用，到2024年(nián)，中国(guó)平均每户(hù)城镇家庭都(dōu)会拥有(yǒu)一(yī)套(tào)住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套房(fáng)的三点含(hán)义

　　既然(rán)城(chéng)镇(zhèn)居民已(yǐ)经(jīng)达到了户均(jūn)一套房的程度，“户(hù)户(hù)有房”是否意味着中(zhōng)国城镇化进展终结，甚至(zhì)意味着中(zhōng)国(guó)地产存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意味着住宅市(shì)场供需平衡

　　需要(yào)有(yǒu)多余住宅来满(mǎn)足因人(rén)口流动(dòng)、居民换(huàn)房等因素产生的住宅需求。因此(cǐ)，成熟房(fáng)地(dì)产市(shì)场的住宅(zhái)套户比会(huì)在(zài)1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住(zhù)宅(zhái)套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套(tào)户比最(zuì)高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分(fēn)别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口(kǒu)净流(liú)入地的住宅市场供不应求，造(zào)成房价或(huò)房租迅速(sù)上(shàng)涨。

　　七(qī)普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流(liú)动人口分(fēn)别为(wèi)2.51亿(yì)人和1.25亿人(rén)。

　　流动(dòng)人口会(huì)选择在大城(chéng)市租房挣钱，在(zài)老(lǎo)家(jiā)县(xiàn)城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国城(chéng)乡人口流(liú)动(dòng)调(diào)查数据显(xiǎn)示，在上海、杭州以及南(nán)京工(gōng)作的流动(dòng)人口在老(lǎo)家拥有住宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资吸引(yǐn)打工人，但(dàn)高房价迫(pò)使打工人回(huí)乡置(zhì)业。

　　流动(dòng)人口实际上会占据(jù)两套房，在高房价(jià)的大(dà)城市租赁一套房，在房价较低的县城购买一套房。所以说户均一套房(fáng)无法满足庞大流动人口的租(zū)赁(lìn)与(yǔ)置业(yè)需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住(zhù)宅品质仍(réng)需改(gǎi)善

　　目前，中国的城镇住宅中依然(rán)有不少老旧小区。

　　三(sān)成家庭，也就是(shì)约9000万户城(chéng)镇居民(mín)住宅是(shì)2000年以前建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以上。

　　这批(pī)存(cún)在着(zhe)建(jiàn)筑结构松散(sàn)、设(shè)施陈旧、安全隐患大等问题，如电线老化、管道等基础设施陈旧，给住户(hù)的生活带来(lái)了(le)很(hěn)大的不便和安全隐患，并(bìng)且居住体验较差。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧住宅(zhái)面积小。占比为31.3％的家庭户(hù)数(shù)拥有的(de)住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍(réng)然(rán)存在5％左右的家(jiā)庭没有独立卫浴和(hé)厨房。这类上世纪(jì)修建的老旧(jiù)小区很难(nán)满足现代(dài)生活需(xū)求，在未来大都(dōu)会被拆(chāi)迁重建。

　　近(jìn)五成的(de)家庭(tíng)住宅为一居室(shì)和(hé)二(èr)居(jū)室，户型(xíng)偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比镇，城市家庭住(zhù)宅(zhái)户型更(gèng)小，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产的需(xū)求(qiú)驱动力

　　根据七(qī)普(pǔ)数据测算，2020年城镇家庭(tíng)户(hù)住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间(jiān)农民带房进城和老(lǎo)旧小区拆(chāi)迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总面积为308.16亿(yì)平，人均住(zhù)宅建筑面积(jī)为(wèi)39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积小于均值(zhí)，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人(rén)均住宅建筑面积(jī)不足19平方米，不及全国人均水平的(de)一半(bàn)。若去(qù)除20％的(de)公摊(tān)，可使用的住宅(zhái)面(miàn)积仅为15.2平方米。上海市将人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积低(dī)于15平方(fāng)米的家庭界定(dìng)为住(zhù)宅存在困难，若按这个(gè)标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭(tíng)存在(zài)住(zhù)宅困难问(wèn)题。

　　若(ruò)人均(jūn)可使用住宅面积为40平，即人均住宅建筑(zhù)面积为50平，只考虑(lǜ)家庭户(hù)人数，需要住(zhù)宅(zhái)总量约390.6亿平，较(jiào)目前至少新增82亿平。

　　对(duì)比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英(yīng)国都(dōu)高(gāo)于40㎡，中国的人(rén)均住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除公摊面积后(hòu)，中国的人均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变(biàn)得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需要的住(zhù)宅总量会更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房(fáng)，未来地产还(hái)会有需求么？

　　我们测算得到中国(guó)城(chéng)镇家庭户均1套房，看(kàn)似已经(jīng)户户有房(fáng)。即(jí)便如此，中国人(rén)口静态结构和动态(tài)趋(qū)势演绎(yì)，决定了中国(guó)未来地产(chǎn)仍有需求释放。户均1套住宅现(xiàn)实之(zhī)下，中国未来城镇住(zhù)宅需(xū)求主要来自于(yú)四(sì)个方面。

　　第一，户均人口缩(suō)小，家庭(tíng)户数(shù)增多，新户购房需(xū)求扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭户均(jūn)人口数(shù)不断下降，六普显(xiǎn)示(shì)城镇户均人(rén)口规(guī)模为2.85人(rén)/户，而七普显示城(chéng)镇户均人口(kǒu)规模为(wèi)2.62人(rén)/户(hù)，一人户、二人(rén)户的占比明显上升，人口(kǒu)小(xiǎo)家(jiā)庭化(huà)趋势将继(jì)续延续，导致户数会因户(hù)均人口规模的(de)缩(suō)小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口迁移导致经(jīng)济发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济板块的(de)分(fēn)化(huà)日(rì)益明(míng)显，资(zī)源和生产要素逐步向(xiàng)经(jīng)济带(dài)、都市圈中心城市流入，区域经济(jì)资源分(fēn)配的(de)再集(jí)中吸引着人口流入(rù)。人口迁移势必涉及(jí)到买(mǎi)房租房，给(gěi)迁入地住宅(zhái)市场带(dài)来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为(wèi)例，2021年常(cháng)住人口增(zēng)量为(wèi)72万，而出生人口(kǒu)为44.9万人(rén)，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然增加(jiā)人口(kǒu)仅为6.5万人(rén)，其人口增长主要受益于(yú)人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善性需求依然(rán)庞大(dà)。

　　从2011年(nián)到2020年(nián)，自建住宅和原公有住宅的家庭拆迁改建(jiàn)最多(duō)。自(zì)建房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为(wèi)6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时间为2000年以前的(de)比例(lì)（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭户(hù)，自建住宅和(hé)原公有住(zhù)宅减(jiǎn)少了(le)1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家(jiā)庭购买(mǎi)商品(pǐn)住宅，21％的(de)家庭购买二手(shǒu)房。在(zài)新增住(zhù)宅需求中，有7成(chéng)家庭购买了商品住宅(zhái)。租房、购买经济适用房和(hé)其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村和旧城改造，商品(pǐn)住宅的占比势(shì)必会进一步上升。

　　2000年(nián)以前建造的住(zhù)宅建筑面积还有(yǒu)约81亿平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户(hù)。破旧的(de)城中村(cūn)、老公(gōng)有住宅，建(jiàn)筑(zhù)面积小、质量低(dī)、基础设施配套差、没(méi)有或少有物业(yè)管理，居民追求美好、宜居(jū)生(shēng)活的(de)环境(jìng)，背(bèi)后(hòu)的改善性需求(qiú)有(yǒu)待(dài)释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求还(hái)将有所增加。

　　刚需购房受限于资(zī)金，倾向于中(zhōng)小户型。已有(yǒu)住(zhù)宅家庭希望提高生活品质，以小(xiǎo)换(huàn)大、以(yǐ)旧换(huàn)新。2022年底的(de)中央(yāng)经(jīng)济工(gōng)作会议明(míng)确指(zhǐ)出(chū)支(zhī)持住宅(zhái)改善等(děng)消费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间数(shù)为(wèi)1.71间，无(wú)论是否考虑乡(xiāng)村(cūn)住宅(zhái)因素，中国的(de)人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数较其(qí)他国家依旧存在(zài)不小差距。

　　住(zhù)宅舒(shū)适度与经(jīng)济(jì)水(shuǐ)平(píng)有着密切正向联(lián)系。随(suí)着(zhe)经济发展(zhǎn)水(shuǐ)平的提高(gāo)，中国的人均(jūn)住宅间数与人均住宅建筑面(miàn)积(jī)将随之增长。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛(máo)盾更多体(tǐ)现为住宅(zhái)供给存在不(bù)足，供需出现错(cuò)配，这是过去二(èr)十(shí)年房价快速上涨基石。那么未来将是住宅质量的供需冲突。房地产大分(fēn)化时代已至(zhì)，这(zhè)种(zhǒng)分化不单(dān)局限于城市能级(jí)之间差异，优质小区和(hé)老旧二手房之间的(de)差异也(yě)将越发扩(kuò)大。

　　风险提示(shì)

　　人口普查数据调查的是人，并不是针对(duì)住宅，因此(cǐ)可(kě)能存在(zài)统(tǒng)计偏(piān)差。商(shāng)品住宅(zhái)占(zhàn)比实际值可能偏(piān)低，其增速可能(néng)超预期(qī)。

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 泰伯改字文言文翻译及注释，泰伯改字文言文翻译及原文