OPPO宣布关停旗下(xià)芯(xīn)片子公司哲库科技，引发(fā)了(le)公募REITs扩募风波，如今，二级市场的影响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据(jù)显(xiǎn)示，5月15日，华(huá)安张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)REIT开盘(pán)继续延续(xù)此前(qián)几日的(de)下(xià)跌走势，午后跌幅一(yī)度扩(kuò)大，尾盘有所拉升，全(quán)天收跌6.22％，最(zuì)近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)REIT曾发(fā)布公告(gào)，紧急回应(yīng)称，哲库科(kē)技是其扩(kuò)募(mù)拟新购入基础设施资产张(zhāng)润(rùn)大厦(shà)的(de)重要(yào)承(chéng)租方(fāng)之一(yī)，目前未收(shōu)到哲库科(kē)技及OPPO方面(miàn)关于停(tíng)止执(zhí)行已签(qiān)租赁协(xié)议的通知。同时(shí)，在(zài)公告中，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT进一步表(biǎo)示，原始权益(yì)人将继续(xù)密(mì)切(qiè)关注哲库科技后续情况，积极(jí)做好相(xiāng)关应对。

　　此外，张(zhāng)江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩(kuò)募(mù)a5a6b5b6纸尺寸对比，a5b6纸多大购入项目的原始权益人相关(guān)负责(zé)人也表示(shì)，近期已同步启动了应急预案，排(pái)摸(mō)储备(bèi)租户，积极应对哲库(kù)提前退租的可能事项。由于张润大厦是全(quán)国首批REITs申报(bào)扩募(mù)项目，公司领(lǐng)导(dǎo)高度重视，浦东(dōng)新区国(guó)资委也高度关注。

　　多位业内人士表示，华安张江光(guāng)大园REIT近期市场波动(dòng)较大，但(dàn)其实不动产公募REITs项(xiàng)目短期出(chū)租率(lǜ)下(xià)跌并不(bù)会(huì)从根本(běn)上(shàng)影响(xiǎng)其内外价值，投资(zī)者应理(lǐ)性看(kàn)待(dài)。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗下(xià)芯(xīn)片子公司哲(zhé)库科(kē)技的事件继续扰动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显a5a6b5b6纸尺寸对比，a5b6纸多大(xiǎn)示，5月15日，华(huá)安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT以3.726元的价格(gé)小幅低开，此后二级市场价(jià)格开始震荡走低，午盘(pán)收(shōu)跌6.17％。午(wǔ)后，华安张江光大园REIT跌幅一度扩大(dà)到(dào)8.30％，随后价格有所回升，最(zuì)终报(bào)收3.512元(yuán)，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不(bù)利消(xiāo)息影响(xiǎng)，华安(ān)张江光大园REIT最近几个交易日二级市场(chǎng)价(jià)格表现欠(qiàn)佳，5月11日以来(lái)，3个(gè)交易日(rì)跌幅(fú)达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张江光大(dà)园REIT累计涨幅(fú)超过24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月(yuè)15日公募REITs市场整体(tǐ)表现上看(kàn)，目前(qián)上市的8只产业园区基础设施REITs中(zhōng)，仅(jǐn)博时招商蛇(shé)口产业园REIT微幅(fú)上涨(zhǎng)，其余7只均有不同程度下(xià)跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日平均跌幅(fú)1.38％。今年以来(lái)平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一季报中(zhōng)已经披露张江光(guāng)大园项(xiàng)目出(chū)租(zū)率有所下降，如今拟扩募的(de)项目又遭遇(yù)突发事(shì)件，因此导致二级市场(chǎng)价格出现波动。”一(yī)位(wèi)业内人士(shì)分析称。

　　不过，在上述人士看来，尽(jǐn)管出(chū)于风险规避的原因，最近几个(gè)交易日场内(nèi)资金(jīn)有所流出，但是，不(bù)动产公募REITs项目(mù)短期a5a6b5b6纸尺寸对比，a5b6纸多大出(chū)租(zū)率(lǜ)下(xià)跌并(bìng)不会从根本(běn)上影响其(qí)内(nèi)外(wài)价(jià)值。

　　他也同(tóng)时(shí)表示，目前随(suí)着二级市场(chǎng)价格下跌，风险也得到(dào)一定释放(fàng)，但是价格涨跌(diē)会受到基本面、情绪面(miàn)等多重因素(sù)影响(xiǎng)，不好判断价格是不是已经完全(quán)触底(dǐ)。

　　此(cǐ)外，还有一位业内(nèi)人(rén)士表(biǎo)示，今(jīn)年整体REITs市场表(biǎo)现低迷，不少产品年内二级市场跌幅较大(dà)，其实有些(xiē)隐含收(shōu)益率高的产品(pǐn)具(jù)备一定的投(tóu)资价(jià)值，很适合稳健类投资者。此外，伴(bàn)随着经济复苏的步(bù)伐(fá)，产业园区、物流类等REITs产品具备一定的投资价值(zhí)。

　　先锋(fēng)瑞驰私募基金执行董事高如星对此表示(shì)，若(ruò)张江园(yuán)区最终(zhōng)能顺利解决招(zhāo)商(shāng)，平稳过度对经营现金流没有造成大(dà)的(de)影响，“事件性利空(kōng)下(xià)调至(zhì)得这么急、这么深，加(jiā)上前期本身(shēn)园区类资产就回调不(bù)少了，这就是黄金坑。”不(bù)过，他也强调(diào)，最(zuì)终还是落到(dào)租(zū)金收入(rù)受不受影响，影响(xiǎng)多大，估计园区会最(zuì)终解决。

　　张(zhāng)江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩募(mù)路(lù)上再迎接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子(zi)公司(sī)哲(zhé)库(kù)科技。随后5月(yuè)12日晚，华安张江光大园REIT发布公告，紧急(jí)回应(yīng)称，哲库科技是(shì)其扩募拟新(xīn)购入基础设(shè)施(shī)资(zī)产张润(rùn)大厦的重要(yào)承租方之一，目前未收到哲库科(kē)技及(jí)OPPO方(fāng)面(miàn)关(guān)于(yú)停止执行已签(qiān)租赁协议的通知。同时，在(zài)公告中，华安张江(jiāng)光大园REIT进一(yī)步表示，原始权益(yì)人将继(jì)续密切关注哲库科技后续情况，积极(jí)做好相关应对(duì)。

　　此(cǐ)前，张江REIT因(yīn)其(qí)一季报中披(pī)露的张(zhāng)江(jiāng)光大园项目出租率下降(jiàng)事项，一度二级市场价格出现回落。在随(suí)后召开的业绩(jì)说明(míng)会中管理(lǐ)人就相(xiāng)关(guān)事项进行了(le)解释说明，市场信心得(dé)到(dào)了(le)一定提振，二级市场(chǎng)价格表现(xiàn)也趋于平稳。据了解(jiě)，张江 REIT在(zài)5月11日(rì)召开的线上和线下的扩募说明(míng)会上(shàng)，运营(yíng)团(tuán)队表示(shì)了对张江(jiāng)光大园(yuán)项目的信(xìn)心，预计签署(shǔ)意(yì)向书和合同谈判中的储(chǔ)备租户正常(cháng)转化后(hòu)，项(xiàng)目(mù)出租率将得(dé)到(dào)回升。没想到仅过(guò)了不(bù)到三周的时间，张江REIT的扩募(mù)之路又迎来了新的(de)考验(yàn)。

　　因张江REIT的上述公告引起了市(shì)场各方的广泛关注，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目的原始(shǐ)权益人相关(guān)负责(zé)人坦(tǎn)言，事发突(tū)然确实始(shǐ)料未(wèi)及，在获悉OPPO关停哲库科技(jì)消(xiāo)息的第一时间即奔赴现场进行了沟通和核实工作，并(bìng)同步启(qǐ)动了应急预(yù)案，排摸储备租户(hù)，积(jī)极应对哲库提前退租的可(kě)能事项(xiàng)。由于张润大厦是全(quán)国首批REITs申报(bào)扩(kuò)募项(xiàng)目，公司领导高度(dù)重视，据悉(xī)新区(qū)国资委也高(gāo)度关注(zhù)。

　　当谈及储备(bèi)租户情况，相关负责人介绍说(shuō)，目前储备租户还是比较丰富的，覆(fù)盖了芯(xīn)片(piàn)测试、人工智能、航天(tiān)产业、信息技术(shù)等产(chǎn)业(yè)客(kè)户，租赁意向面(miàn)积(jī)超过了2万方(fāng)。从意向储备(bèi)转化(huà)为实际(jì)租户需(xū)要一些时间。

　　“我们正在(zài)着手通过签(qiān)署(shǔ)租(zū)赁意(yì)向书来尽快锁定一些重要(yào)租户。虽然收了三个月履约保证金给了(le)我(wǒ)们一些空间，但本着(zhe)对首批扩募(mù)、对市(shì)场(chǎng)负责的态度，我们肯定要全(quán)力与时(shí)间赛跑，把这些面积在短期内完(wán)成去化。”相关负责人说道(dào)。

　　张江REIT已持(chí)有的同区(qū)域的张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园项目(mù)一(yī)季度末也有将近30％的(de)空置率，原始权益人(rén)有那么(me)多储(chǔ)备租户(hù)，之(zhī)前的空(kōng)置率为何未(wèi)能得到(dào)解决(jué)。

　　对(duì)此相关负(fù)责人解释，张江光大园一直以来都坚持以(yǐ)市场化运营(yíng)为导向，历(lì)史(shǐ)运营表现稳定(dìng)，租户的调租和换(huàn)租都属于(yú)正常情况，而这(zhè)次项目(mù)的(de)大租户退租正好(hǎo)发生在市场活跃度的短(duǎn)期(qī)低点，目前(qián)市场情况(kuàng)已有(yǒu)所好转(zhuǎn)。在看(kàn)到出租率下滑情(qíng)况(kuàng)没有得到及(jí)时(shí)修(xiū)复后(hòu)，张江这边也作了一定的资源调配和倾(qīng)斜，引入了一些储备(bèi)租(zū)户。

　　另外，张(zhāng)润大(dà)厦和张江光大园项目在给租(zū)户的分隔空间、交付(fù)标准、租金(jīn)水(shuǐ)平等方面也(yě)有一些差异化(huà)，张润大厦多是两千多(duō)平的(de)大平层，楼的(de)成(chéng)新度高一些，单(dān)价也(yě)贵一(yī)些，张江(jiāng)光大园单层以一千平的面积为(wèi)主，还有一(yī)些独(dú)栋形态的(de)物业(yè)。租户自身也会有(yǒu)诉求，也会根据(jù)自身需求和预算挑(tiāo)选区域内的不同物业。

　　“如果扩募完成以后，新老资产的管理人都(dōu)变(biàn)成(chéng)了一(yī)家，后(hòu)续我们在资源共(gòng)享(xiǎng)和联合营销方面能(néng)更加(jiā)充分发挥协同(tóng)效应，相信可(kě)以(yǐ)做(zuò)得(dé)更好(hǎo)。”上述负责人(rén)补(bǔ)充说道。

　　最后(hòu)谈及对于(yú)张江REIT的定(dìng)位和展望(wàng)，相关负(fù)责(zé)人(rén)表示，张江集团(tuán)和张江高(gāo)科目(mù)前在管资(zī)产约五百万方(fāng)，还(hái)有一些其他在开发(fā)的储(chǔ)备项目，这些都将成为(wèi)张江(jiāng)REIT实现打造张江园(yuán)区产业空间资产上(shàng)市(shì)平台(tái)目(mù)标(biāo)的坚实后(hòu)盾和储备资源。“我(wǒ)们(men)非常重视张江(jiāng)REIT这(zhè)个(gè)资本(běn)平(píng)台和它未(wèi)来的发展。”相关(guān)负责人(rén)表示(shì)，“这次扩募是我们实现基金扩容的(de)第一步，也(yě)是至关重要的一步，眼下我们可能面临了一些(xiē)突发情况需(xū)要解决，但是这和我们(men)在张江科(kē)学城这三(sān)十年(nián)建设发展(zhǎn)过程中(zhōng)所经历(lì)的相比，只能算是一个(gè)非常(cháng)小的插曲。我们(men)有信(xìn)心排除万(wàn)难，尽一切可能化解当前突发事(shì)件的所有负面影响，维持(chí)预(yù)期(qī)和市(shì)场的信心(xīn)。”

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