万柳书(shū)院(yuàn)，暴雷(léi)了。

　　今年年(nián)初“万柳少爷”的(de)意外走红，让这个位于北京海(hǎi)淀(diàn)的(de)豪宅被全国(guó)知晓，其背后曾(céng)宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神(shén)秘开(一个避孕套可以用几次，一只避孕套能用几次kāi)发商——中(zhōng)赫集团，也(yě)被拉向台前。

　　而如(rú)今(jīn)，万柳书院(yuàn)再次受到舆论关注，起(qǐ)因中赫集团成了共同债(zhài)务人(rén)被中(zhōng)国信达(dá)追债，中国信达为了(le)收回钱(qián)款不得不(bù)将中赫(hè)抵押的75套(tào)万(wàn)柳书院豪宅拍卖。可问题是(shì)，这(zhè)些房(fáng)子早已售(shòu)出，业主并非中赫(hè)集团，那些真正斥(chì)巨资购入房产的有钱人，房(fáng)子现在(zài)莫名奇(qí)妙地被拍卖，算是被(bèi)割(gē)了！

　　截(jié)至(zhì)发稿，暂未看到这些业主的(de)维权信(xìn)息，难怪有网友调侃(kǎn)：“富(fù)人被(bèi)割韭菜的时候，他们的姿势都(dōu)那么(me)优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那么(me)简单。

　　1

　　富(fù)人被(bèi)精准收割(gē)？

　　最惨的可能(néng)还是债主

　　“北京豪(háo)宅的尽(jǐn)头(tóu)是万柳书院”，但谁都没想(xiǎng)到(dào)，这(zhè)个位于海淀核心区(qū)位(wèi)，名校环绕(rào)的顶级豪(háo)宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日(rì)，有网友发现，中国信达(dá)在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地(dì)产开发(fā)有限公司不良(liáng)债权转(zhuǎn)让项目”，债权总额高达近47亿，该(gāi)项目的抵押(yā)物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上述不良债(zhài)权转让项(xiàng)目的(de)处置主体是中国信达(dá)资(zī)产管理(lǐ)股份有限公司北京市分公司（下称中国信达北分(fēn)），处置(zhì)的是(shì)对(duì)北京赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司（下称(chēng)赫(hè)华恒瑞）的不良债(zhài)权。截(jié)至(zhì)2023年(nián)1月31日，债(zhài)权(quán)金额约(yuē)为46.95亿元人民币，其(qí)中债权本金(jīn)37.50亿元。中赫集团有限(xiàn)公(gōng)司是共(gòng)同债务人。目前，该项目已有1万次(cì)围观(guān)，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上(shàng)看，这就是一起(qǐ)中国信达(dá)北分讨债的故(gù)事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘(mì)密。

　　据(jù)此(cǐ)前媒体报道，万柳(liǔ)书院总共301户，而且早已售罄(qìng)。如(rú)果该报道(dào)属(shǔ)实，说明这些房(fáng)子实(shí)际(jì)上都(dōu)是卖出去了(le)的，是有人(rén)住的(de)。

　　那(nà)为(wèi)什么(me)中国信达的拍卖页面上(shàng)又注明这(zhè)75套房子是“未出(chū)售(shòu)”的状(zhuàng)态(tài)呢(ne)？只能说(shuō)明(míng)这些房子根本没有(yǒu)网签，也(yě)没(méi)有(yǒu)房(fáng)产(chǎn)证(zhèng)！

　　一个避孕套可以用几次，一只避孕套能用几次alt="北京房圈(quān)大消息！顶级富(fù)豪，都(dōu)被割了(le)……" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230509184207752.png">

　　第一(yī)财经(jīng)的报道证实了上述内容。有豪宅中(zhōng)介透露，中赫集团早就(jiù)把这75套(tào)房子抵押出去，现在还没资金解抵(dǐ)押，所以不能网签、没(méi)办(bàn)房本(běn)。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪宅，最强学区(qū)房，万柳书院的业主基本都是北京的(de)高端人士，柳传志(zhì)、丁磊等知名(míng)商业(yè)大佬也是万柳书院(yuàn)的业主。另据地产自媒体(tǐ)“地产八卦女”爆(bào)料，万柳书院的(de)业主中，还有不少中赫(hè)集团的高管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋(péng)友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如(rú)果这些业主(zhǔ)确实已(yǐ)经支付(fù)价款并实际占有，那么，中国信(xìn)达转让这(zhè)笔不良债权回本的(de)愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准(zhǔn)还是债主(zhǔ)中国信(xìn)达(dá)。

　　根据相关法律规定，民(mín)事执行中，业主已经支付价款(kuǎn)并实(shí)际占有(yǒu)，但未(wèi)办(bàn)理(lǐ)过户手续(xù)的，如果业(yè)主没有过错，人民法院不得(dé)查封、扣(kòu)押、冻结，已(yǐ)经查封的可以向(xiàng)法院提出执行异议申请，请(qǐng)求法院解除查封，同时可以(yǐ)联合起诉开发商(shāng)，要求退还购房(fáng)款或(huò)办理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民(mín)法院报(bào)公布《最高人民法(fǎ)院关于(yú)商品房消费者权利保(bǎo)护问题的批复》，以司法解释的方式(shì)明确(què)了购(gòu)房人(rén)的优先权：

　　商品房消费者以(yǐ)居住为目的购买(mǎi)房屋并(bìng)已支付(fù)全部价款，主张其房屋交(jiāo)付请求(qiú)权优先于(yú)建设工程价款优先受偿权、抵押权(quán)以及(jí)其他(tā)债权的，人民法院应当予以支持。只支付(fù)了(le)部分(fēn)价款的商品房(fáng)消(xiāo)费者(zhě)，在一审法(fǎ)庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前(qián)款规定(dìng)。

　　也就是(shì)说，如(rú)果(guǒ)这75套(tào)房子均为(wèi)“已(yǐ)售未网签”，那么这笔不良(liáng)债权，实际上(shàng)是个烫手山芋。可能不仅不能(néng)卖出去回本，抵押的(de)这75套房(fáng)子，还(hái)会被业主(zhǔ)讨(tǎo)回(huí)去。

　　中国(guó)信达(dá)，将(jiāng)会赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这(zhè)次(cì)债(zhài)权公司中(zhōng)国信达(dá)申(shēn)请不良债权转(zhuǎn)让，可(kě)以追溯到金(jīn)谷信托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国(guó)信达已经成为赫(hè)华恒瑞唯一股东(dōng)。但(dàn)此前(qián)，赫华恒(héng)瑞为中赫集团(tuán)旗下子公(gōng)司。2019年(nián)4月22日，中赫(hè)集(jí)团、中赫置(zhì)地等选择退出(chū)了赫华恒瑞(ruì)的股东行列，中(zhōng)国金谷国际信托有(yǒu)限责任公司成为了唯一股东，后(hòu)者由中国信达(dá)资产管理(lǐ)股份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发商，相较(jiào)其他(tā)房企，中(zhōng)赫集团(tuán)既(jì)没有很大规模(mó)，也没有很(hěn)高的国民知(zhī)名度，但却在(zài)北京(jīng)豪宅圈留下一个个(gè)传说。

　　如钓(diào)鱼台(tái)七号院，作为(wèi)中(zhōng)赫集团进(jìn)入北京的第一个豪宅项目，2011年(nián)，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时京城(chéng)最贵的楼盘，引(yǐn)发了市(shì)场(chǎng)强烈(liè)震惊。

　　随后开(kāi)发的(de)万柳书院，更是(shì)被(bèi)誉为(wèi)“北京海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢(yì)价(jià)率(lǜ)40.9％，从(cóng)融创、保利、万(wàn)科等大型知名房企手中(zhōng)，抢下了北京万柳地(dì)块，成为北京(jīng)当年的“双(shuāng)料(liào)地王”。很快，万柳书院就以(yǐ)神秘高端的姿态杀入市场(chǎng)，无论是一块块从(cóng)荷兰(lán)运(yùn)回来(lái)的灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵成本超6万(wàn)的(de)成年银杏(xìng)树(shù)，还是(shì)每平米20万元的价格，都(dōu)令业内外震撼(hàn)不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的(de)缸、霄八的(de)顶儿(ér)、融创的湖、紫辰(chén)院的树、北(běi)平府的(de)院儿。”从(cóng)这句顺口溜中(zhōng)，就可看(kàn)出其在北(běi)京豪宅圈(quān)的地位(wèi)。2014年末(mò)上市的它(tā)，对手(shǒu)是当时有(yǒu)名的融创观澜嘉苑、佳兆业(yè)广场(chǎng)、恒大华(huá)府等，现如今，它(tā)远远(yuǎn)超过这(zhè)些对(duì)手(shǒu)。

　　去年，万柳书(shū)院一(yī)套(tào)300平米的法拍房，最终成(chéng)交(jiāo)价1.09亿、单(dān)价达到惊人的36万元/平(píng)米(mǐ)，说明(míng)万柳书(shū)院虽然(rán)已经推(tuī)出了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集团(tuán)开发的豪(háo)宅(zhái)，也吸(xī)引了不(bù)少知(zhī)名人士(shì)，如知名演员(yuán)宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼台七号院。而柳(liǔ)传志、丁磊等(děng)知名商业(yè)大佬(lǎo)则(zé)居住在万柳书(shū)院。

　　几(jǐ)大豪宅的(de)成功奠(diàn)定了中赫集(jí)团的“高端路线”，也因此(cǐ)，它被外界贴上了，“卖北京城最贵(guì)的房(fáng)，拿北京城最(zuì)贵(guì)的地”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发商光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯(sī)”却多(duō)次成(chéng)为被执(zhí)行人，被执行(xíng)标的高达11亿。

　　今年(nián)年初，因(yīn)为履行能力(lì)而拒不履行生效法(fǎ)律文书确定义(yì)务(wù)，中赫集团正式成(c一个避孕套可以用几次，一只避孕套能用几次héng)了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被(bèi)北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其(qí)实是有迹可循的。

　　事实上，早(zǎo)在今(jīn)年(nián)年初“万柳书院(yuàn)少(shǎo)爷”走(zǒu)红之时，深蓝财经就曾深挖出背后(hòu)的中赫集团，发现其深陷财(cái)务危(wēi)机。

　　从(cóng)知名豪宅的(de)开(kāi)发商(shāng)到沦为“老赖”，中赫集团实控(kòng)人周金辉的(de)人生(shēng)轨迹跟着急转直下。而追(zhuī)根溯源，这个转折(zhé)点，就(jiù)在于(yú)收购北京国安。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷(fēn)开始了多(duō)元化转型，但(dàn)转型之路并(bìng)不(bù)好走。早在2008年开始(shǐ)，中赫(hè)集(jí)团(tuán)就尝试过多(duō)元(yuán)化业务(wù)，先后进军能源(yuán)市(shì)场、团购网站，但最终都惨淡(dàn)收场。最终，周金辉将转型的目光，放到(dào)了(le)体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本退出后(hòu)，中赫集团(tuán)以35.5亿(yì)元参股国安足(zú)球(qiú)俱乐(lè)部64％股权，成(chéng)为(wèi)国(guó)安的(de)新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿下北京国安俱乐部(bù)36％股权，至此拿下北京(jīng)国安俱乐部全部股权。如果北京(jīng)国安的估值一直没变，那(nà)么(me)中(zhōng)赫集团拿下北京国安，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也许会感(gǎn)叹(tàn)：卖豪(háo)宅真是赚(zhuàn)钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这(zhè)样，中赫为什(shén)么又要(yào)质(zhì)押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫(hè)集(jí)团(tuán)及其(qí)实控人周金(jīn)辉夫妇将其(qí)手中的(de)中(zhōng)赫集团(tuán)股份质押陆续质押，据企(qǐ)查查显示，目前中赫集团共有11条(tiáo)股权出质记录。质权人包括海金商业(yè)保理、北(běi)京建工(gōng)、山东国际信托、中融信托、中信(xìn)建设等。

　　这与(yǔ)入主北京国安的时(shí)间(jiān)完全吻(wěn)合(hé)。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的经营状(zhuàng)况没(méi)有(yǒu)得(dé)到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据(jù)北京产权交(jiāo)易(yì)所官网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业(yè)收入1.03亿元，净(jìng)利润(rùn)-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该(gāi)俱(jù)乐部资产总计5.38亿元，总(zǒng)负债(zhài)18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金压力，中(zhōng)赫集团和周金辉夫(fū)妇还在持续(xù)质(zhì)押手中的中赫集团股份，但国安和(hé)中赫的经营状况却持续没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫(hè)集(jí)团(tuán)被5次列被执行人，执行标的(de)高达(dá)11亿，北(běi)京国(guó)安也3次与中赫集(jí)团、中赫置地、及中赫集团股东周(zhōu)金辉(huī)、李彩霞等共同(tóng)成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履行能力而拒(jù)不履行生效法律文书确定义(yì)务，上述被执行人成为“老赖”。只有北(běi)京国安，目(mù)前幸(xìng)免于难。不过在实控人都成为老(lǎo)赖的情况下，被执行10个多亿的北京国安(ān)，又如(rú)何(hé)能独(dú)善(shàn)其(qí)身(shēn)？

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