饱受(shòu)争议的二手房(fáng)交(jiāo)易中介费问题(tí)，正逐渐得到监(jiān)管部门的重视。

　　5月8日，住(zhù)建部、市(shì)场监管总(zǒng)局联(lián)合(hé)发布(bù)了关于规(guī)范房地产经(jīng)纪服务的意见(jiàn)。意见提及，近年(nián)来，部分(fēn)房地产(chǎn)经纪机构(gòu)存在利用房(fáng)源(yuán)客源优势收取过高(gāo)费用、未明码标价、捆(kǔn)绑收费、滥用(yòng)客户个(gè)人(rén)信息等问题，加重交(jiāo)易(yì)当事人负担、侵(qīn)害(hài)其合法权益。

　　基(jī)于上述背景，两(liǎng)部门从加强从业主体管理(lǐ)、明(míng)确经(jīng)纪服务(wù)内(nèi)容(róng)、合(hé)理确定经纪(jì)服务收费、严格实行(xíng)明码标价等十方面，提出了(le)意见。

　　中(zhōng)原地产首席分析师张大伟称，随着城市(shì)发展，一二(èr)线城(chéng)市(shì)二手房交易占比逐渐增加。以北京(jīng)、上海为例，二手(shǒu)房占市场成交比例超过80％，大量(liàng)二手(shǒu)房成交依赖中介居间成交(jiāo)，房地产调(diào)控(kòng)重(zhòng)心(xīn)逐(zhú)渐(jiàn)从开发商过渡(dù)到中介公司。

　　广东省城规院(yuàn)住房(fáng)政策研究中(zhōng)心首(shǒu)席研究员李(lǐ)宇(yǔ)嘉表示(shì)，买房对居民(mín)来说属于金额不低的大宗交(jiāo)易，由(yóu)于(yú)二手(shǒu)房交易成本较高、交易周期较(jiào)长，具有非常强的专业性，居民(mín)往往(wǎng)通过中介来完成。但很(hěn)多中介利用信息(xī)不对称等问题，将非(fēi)必要(yào)的收费夹带其中，如收取过桥(qiáo)融资(zī)、按揭费、担保费等，对居民(mín)造成额外的负担，而(ér)且这(zhè)些服务事项(xiàng)并未明码标价。

　　对于二(èr)手房市场(chǎng)交易过程(chéng)中存在的“乱象(xiàng)”，李宇嘉指出，对包括经纪服务在内的(de)相关(guān)市场交易行为及(jí)其(qí)主体进行(xíng)规范和秩序(xù)整顿，是房地产(chǎn)市场管理和调控的主题。“当下，推进这项工作的意义更大，也(yě)更急(jí)迫。”

　　中(zhōng)介收费问题成监管重点

　　二手房(fáng)市场中(zhōng)，历来对房地产(chǎn)经纪(jì)服(fú)务行业关注最多(duō)的一个(gè)话题，便是房地产经(jīng)纪(jì)服务(wù)费的问(wèn)题。

　　张(zhāng)大伟认为，未来相关部门主(zhǔ)要监管的重点，将(jiāng)是对房地产经纪(jì)服务(wù)收费(fèi)及中介交易进行规范。

　　在热点(diǎn)城(chéng)市(shì)，二手房屋交(jiāo)易过程中，部分价值(zhí)不菲的(de)房屋，往(wǎng)往(wǎng)要缴纳一笔金额不低的中介费。以北京某房地产经(jīng)纪服务机构(gòu)2.7％的服(fú)务费(fèi)率计算(suàn)，一(yī)套(tào)1000万元的(de)房(fáng)屋，中介费(fèi)约为27万。

　　在合理确定(dìng)经纪服务(wù)收(shōu)费(fèi)上(shàng)，两部门(mén)在此次意见(jiàn)中提及，房(fáng)地产(chǎn)经纪机构要合(hé)理降低住房买卖和租赁经纪服务费(fèi)用。鼓励按照成交价(jià)格越高、服务费率越低的(de)原则实行(xíng)分档定(dìng)价。引导(dǎo)由交易双方(fāng)共同(tóng)承担经纪(jì)服(fú)务费(fèi)用。

　　据(jù)张大伟介(jiè)绍，目前房地产经纪服务收费标准的最早依据是1995年国家计委建(jiàn)设部下发的《关于房地(dì)产中介(jiè)服务收费的通知》（971号文），其中(zhōng)第六(liù)条规(guī)定(dìng)：房屋买卖(mài)代理收费，按成交(jiāo)价格总(zǒng)额(é)的0.5-2.5％计(jì)收(shōu)。

　　以北京(jīng)为例，目前北(běi)京(jīng)市执行的2014年更新后的收(shōu)费标准，即根据这样的规定(dìng)：“少数特别复杂的(de)住宅买(mǎi)卖经纪服务，经交(jiāo)易各方(fāng)协(xié)商(shāng)同意，可在规定的收费标准基础上适当上浮，上浮幅度最高不得超(chāo)过10％。”这意味着，当(dāng)前北京二(èr)手房中介费(fèi)上(shàng)限(xiàn)为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表(biǎo)示，本着“简政放(fàng)权(quán)”的精神，北京2015年(nián)取消了房地产(chǎn)中介服务等57个政府定(dìng)价(jià)，房地(dì)产经(jīng)纪服务收(shōu)费多少由各中(zhōng)介(jiè)机(jī)构自行决定。

　　“房产(chǎn)中介机构在实际(jì)收(shōu)取费用过程中，相关监管部门当前并未(wèi)明确具体(tǐ)的中(zhōng)介费(fèi)率(lǜ)，中介机构(gòu)仅需在服务过程中对收费标(biāo)准进行(xíng)明码标价即可。而(ér)房地产经纪服务机构在具体(tǐ)收取过程中，会(huì)结合房屋价值及工(gōng)资标准，综合计(jì)算出(chū)合适的中介费率(lǜ)。”张大伟补充道。

　　对(duì)于明码标价问(wèn)题，两部门在此次意见中提及，房地(dì)产经纪机构(gòu)应(yīng)当在经营门店、网站(zhàn)、客(kè)户(hù)端等场所或渠道，公(gōng)示(shì)服务项目、服务(wù)内容和收费标准，不(bù)得混合(hé)标价和捆绑收费(fèi)。房地产经纪(jì)机构提供的基(jī)本服务(wù)和延伸服务，应当分别明(míng)确服(fú)务(wù)项目和收费标准(zhǔn)。房地产经(jīng)纪(jì)机构收(shōu)费前(qián)应当向交易当事人出具收费清单，列明收费标(biāo)准、收费(fèi)金额，由(yóu)当(dāng)事人签字确认。

　　另外，对收费明显高(gāo)于市场平均(jūn)水平的房地(dì)产经纪机构，住房和城乡(xiāng)建设部(bù)门将(jiāng)会同市场监管等部门采取约谈(tán)等综合措施进行重点监管(guǎn)。市场(chǎng)监管部门会同有(yǒu)关部门依法查处不按规定(dìng)明码标价(jià)、操(cāo)纵经纪服(fú)务收(shōu)费等违反价格和反垄断(duàn)法律法规(guī)的行为(wèi)。对房地(dì)产(chǎn)经纪机构相(xiāng)关违法违规信息(xī)，市场监(jiān)管部门要(yào)依法依规纳入国家企业信用信息公示(shì)系统(tǒng)。

　　房(fáng)屋中介费要降了(le)？

　　鼓(gǔ)励按照(zhào)成交价格(gé)越高、服(fú)务费率越低的原(yuán)则(zé)实行分档定价，是否意味着，未来豪宅的(de)中介费有望大幅(fú)降低？

　　中原地产华南区(qū)总裁兼深圳(zhèn)中原(yuán)总经理郑叔伦称，住(zhù)建部发文鼓励按(àn)照成交(jiāo)价(jià)格越高(gāo)、服(fú)务费(fèi)率越(yuè)低(dī)的原则实(shí)行分档定价，合理降低住房买卖(mài)和租赁经纪(jì)服务(wù)费用，主要还是(板凳的量词是一把还是一只啊 凳子可以用什么单位来表示shì)规范行业，打(dǎ)击收费过高的经纪(jì)机构，但(dàn)对市(shì)场影响有限，“以深圳为例(lì)，深(shēn)圳(zhèn)市场(chǎng)豪宅和普宅本来收费就(jiù)不同，各家(jiā)收费普(pǔ)遍在合理范围内，加上(shàng)经纪服务费用对市场的(de)影响不(bù)大。”

　　张大伟指出，由于当(dāng)前两(liǎng)部门提出的意见仅为鼓(gǔ)励(lì)性质，即只是纲(gāng)领(lǐng)性文件而非规定，未来如何(hé)具(jù)体认(rèn)定其中的细则，还需要看各城市(shì)落地执行情况。

　　不过，张大伟表(biǎo)示(shì)，“从(cóng)目前市场(chǎng)看，经纪(jì)服(fú)务(wù)领域的调整改(gǎi)善、规范(fàn)化，有利于行(xíng)业(yè)健康发展。同时(shí)，由(yóu)于二手(shǒu)房很多房源在产权方(fāng)面有瑕(xiá)疵，如产权抵(dǐ)押、不同(tóng)税(shuì)费等(děng)都可能对交(jiāo)易产生影(yǐng)响，这对房(fáng)地产(chǎn)经纪(jì)服(fú)务(wù)行业的专业(yè)性提出(chū)更高的要求。”

　　58安居客(kè)研究院研(yán)究总监陆骑麟指出，在二手房买卖过(guò)程中，原(yuán)本应(yīng)该(gāi)由上下(xià)家各(gè)支付(fù)一半的中介(jiè)费，但在一(yī)些(xiē)热点(diǎn)城(chéng)市(shì)的(de)二手(shǒu)房交易过程中，往往(wǎng)会有这样的情形，因部分购房者处于弱势地位，从而会(huì)出现中介费及税费均由购房者来承担。即使一些(xiē)房东愿意承担中介费，这部分费(fèi)用也可能通过转嫁的方式，在房价中有所体现(xiàn)。

　　“上家(jiā)把中介费(fèi)转嫁给下家，市场这种所谓‘约定俗成(chéng)’的情况(kuàng)，一(yī)些房产中介公司将其视为向(xiàng)购(gòu)房者(zhě)单边收费的行为。部(bù)分中介公司可能会利用其(qí)支配(pèi)地位(wèi)，在原先经纪服务收费的基础上，再(zài)次向房东收取费用，而这部(bù)分费用(yòng)，房东(dōng)往往(wǎng)会板凳的量词是一把还是一只啊 凳子可以用什么单位来表示(huì)将其转再(zài)次转嫁给购(gòu)房者，这(zhè)实际(jì)上相当于变相推高了房价。两部(bù)门提(tí)出严禁操纵经纪服务收费，不仅有利于提高交易中操作的透明(míng)度(dù)，也(yě)有利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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