OPPO宣布(bù)关停旗下芯(xīn)片子公司哲库科技，引发了公募REITs扩募风波，如今，二级市场的影响仍(réng)未(wèi)停歇。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT开盘继续延续此(cǐ)前几日的下跌走势，午后(hòu)跌(diē)幅(fú)一度扩大，尾盘有(yǒu)所拉升，全天(tiān)收跌6.22％，最近3个交(jiāo)易日(rì)跌幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江光大园REIT曾发布(bù)公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新购入基础设(shè)施资产张润大厦的重(zhòng)要(yào)承租方之(zhī)一(yī)，目前未收(shōu)到(dào)哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签(qiān)租赁协议(yì)的通知(zhī)。同时(shí)，在公ln函数的运算法则求导，ln运算六个基本公式告中，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT进一(yī)步(bù)表示(shì)，原始权益人将继续密(mì)切关(guān)注哲库科技后续情况，积极做好相关应(yīng)对。

　　此外，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目的(de)原始(shǐ)权益人相关(guān)负责人也表示，近期已同步启(qǐ)动了应急预案，排摸储备租户，积极应对哲库提(tí)前退租的可能事项。由于张(zhāng)润大厦是全国首(shǒu)批REITs申(shēn)报(bào)扩募项目，公司领导高(gāo)度重视(shì)，浦(pǔ)东新区(qū)国资委也高度关注。

　　多位业内(nèi)人士表(biǎo)示，华安张江光大园REIT近期市场波动(dòng)较大，但其实不动产公募REITs项目短期出租率(lǜ)下跌并不会从根本上影(yǐng)响(xiǎng)其内外(wài)价值，投(tóu)资者应理性看(kàn)待。

　　张江光(guāng)大园REIT

　　二(èr)级(jí)市(shì)场(chǎng)价(jià)格继(jì)续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲(zhé)库科技的事(shì)件(jiàn)继续(xù)扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日(rì)，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT以(yǐ)3.726元的价(jià)格小幅低(dī)开，此后二级市(shì)场价格开始震(zhèn)荡走低，午盘收(shōu)跌6.17％。午后，华安张江光大(dà)园REIT跌幅一度扩大到(dào)8.30％，随后价格有所回升，最(zuì)终报收(shōu)3.512元(yuán)，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息(xī)影响(xiǎng)，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT最近几个交易日二级市场价格表现欠(qiàn)佳，5月11日以来，3个交易(yì)日跌(diē)幅达到(dào)9.69％，今年以来跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月(yuè)21日(rì)上(shàng)市以(yǐ)来(lái)，华安(ān)张(zhāng)江光大园(ln函数的运算法则求导，ln运算六个基本公式yuán)REIT累计涨幅超(chāo)过24％，在(zài)全(quán)市(shì)场公募REITs中位居前列(liè)。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市场整(zhěng)体表现(xiàn)上看，目前上(shàng)市的8只产业园(yuán)区基础(chǔ)设施REITs中(zhōng)，仅博时招(zhāo)商蛇口产业园(yuán)REIT微(wēi)幅上(shàng)涨，其(qí)余(yú)7只均有不同程度下跌(diē)，8只产(chǎn)业园区基(jī)础设施REITs5月15日平均跌幅(fú)1.38％。今年以来平(píng)均跌(diē)幅(fú)5.17％。

　　“此前(qián)，张(zhāng)江REIT一(yī)季报中已经披(pī)露张江光(guāng)大园项目出租率(lǜ)有所下降，如今拟扩募的项目又遭遇突发事件，因(yīn)此导(dǎo)致二级(jí)市场(chǎng)价格出现波动。”一位业内人士分(fēn)析称。

　　不过，在(zài)上述人(rén)士看来，尽管出于风险规避的原因，最近几(jǐ)个交易日场内资金有(yǒu)所流出，但(dàn)是，不动产公(gōng)募REITs项目短期出租(zū)率(lǜ)下跌并不(bù)会从根(gēn)本上影响(xiǎng)其内外价值。

　　他也同时表示，目前随(suí)着二级市(shì)场(chǎng)价格下跌(diē)，风险也(yě)得到一定释(shì)放，但是价格涨跌会(huì)受到基本面(miàn)、情绪面等多重(zhòng)因素影响，不好(hǎo)判断价格是(shì)不是已经(jīng)完全触底。

　　此外，还有一位(wèi)业内(nèi)人士表示，今年整体REITs市场表现低迷，不少产品(pǐn)年内二级市场(chǎng)跌幅较大，其实有些隐(yǐn)含收益(yì)率高的产品具备(bèi)一定的投资价值，很适合稳健类投(tóu)资者(zhě)。此外，伴随(suí)着经济(jì)复苏的步(bù)伐，产业园区(qū)、物(wù)流(liú)类等(děng)REITs产品具(jù)备一定的(de)投资价值。

　　先锋瑞驰私募(mù)基金执行董(dǒng)事高如星对此表示，若张江园(yuán)区(qū)最终(zhōng)能顺利解决(jué)招商，平稳过度对经营现金流没(méi)有造成大(dà)的影响(xiǎng)，“事件(jiàn)性(xìng)利空下调至得这(zhè)么急、这么深，加上前期(qī)本身园(yuán)区类资产就回调(diào)不少(shǎo)了，这就是黄金坑(kēng)。”不(bù)过，他也强(qiáng)调(diào)，最终还是落到租金(jīn)收入受不受影响(xiǎng)，影(yǐng)响多大，估计园(yuán)区会最(zuì)终解决。

　　张(zhāng)江(jiāng)REIT紧急(jí)回应

　　扩募路(lù)上再(zài)迎(yíng)接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子公(gōng)司哲库科技。随后5月12日晚，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT发布(bù)公告，紧(jǐn)急(jí)回应称，哲库科技是(shì)其(qí)扩募拟新购(gòu)入基(jī)础(chǔ)设施资(zī)产张润大厦的重(zhòng)要承租(zū)方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执(zhí)行(xíng)已(yǐ)签(qiān)租赁协议(yì)的通(tōng)知(zhī)。同时，在公告中，华(huá)安(ān)张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关注哲库科(kē)技后(hòu)续情(qíng)况，积(jī)极做好相关应对。

　　此前，张(zhāng)江(jiāng)REIT因其一(yī)季报中披露的张(zhāng)江光(guāng)大园项目出租率下降事项(xiàng)，一度二级(jí)市场价(jià)格出现(xiàn)回落。在随(suí)后(hòu)召开的业绩说明会中管理人就相关(guān)事项进行了解(jiě)释说(shuō)明，市场信心得(dé)到了一定(dìng)提(tí)振，二级市(shì)场价格(gé)表现也趋(qū)于平稳(wěn)。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线上(shàng)和线下(xià)的(de)扩(kuò)募(mù)说明会上(shàng)，运营团队表(biǎo)示(shì)了对张(zhāng)江光大园项目的信(xìn)心，预计签署意向书和合(hé)同(tóng)谈判中的储(chǔ)备租户正常转化后，项目出租率将得(dé)到回升。没想到仅过了不到三周的(de)时间，张江REIT的扩(kuò)募之路又迎来了(le)新(xīn)的(de)考验(yàn)。

　　因(yīn)张江REIT的上述公告引起了市场(chǎng)各方的广(guǎng)泛关注，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的(de)原始权益人相关负(fù)责人(rén)坦言，事发突然确实始(shǐ)料未及，在获(huò)悉OPPO关停哲库(kù)科技(jì)消息的第一时间(jiān)即(jí)奔赴现场进(jìn)行了沟通和核实工作，并(bìng)同步启(qǐ)动(dòng)了(le)应(yīng)急预案，排摸储备租户，积(jī)极(jí)应对哲库提前退租的可能事项。由于张润大(dà)厦是(shì)全(quán)国首批REITs申报(bào)扩募项目(mù)，公(gōng)司领导高度重视(shì)，据悉(xī)新区国资(zī)委也高度(dù)关注(zhù)。

　　当谈(tán)及(jí)储备租户情(qíng)况，相关负责人介绍说，目前储备(bèi)租户(hù)还是比较丰富的，覆盖了芯片测(cè)试、人工智(zhì)能、航天(tiān)产业、信息技(jì)术等(děng)产业客户，租赁意向面积超过(guò)了2万方。从意向(xiàng)储备转(zhuǎn)化为(wèi)实际租户需(xū)要一(yī)些时间(jiān)。

　　“我们正在着手(shǒu)通过签(qiān)署租赁意向(xiàng)书来尽快(kuài)锁定一(yī)些重要(yào)租户。虽然(rán)收了三个月履约(yuē)保证金给了(le)我们一些空间，但本着(zhe)对首批扩募、对市(shì)场负责的(de)态度，我们(men)肯定(dìng)要全力与(yǔ)时间(jiān)赛跑(pǎo)，把这些面积在短期(qī)内完成去化。”相关负(fù)责人(rén)说(shuō)道。

　　张江REIT已持有的(de)同区域(yù)的(de)张江光大(dà)园项(xiàng)目一季度末也(yě)有将近30％的空置率，原始权益人有(yǒu)那么多储(chǔ)备(bèi)租户，之前的空置率为何未(wèi)能得到解(jiě)决。

　　对此(cǐ)相关负(fù)责人解释，张江光大园一直以(yǐ)来都坚持(chí)以市场化运营为导向，历(lì)史(shǐ)运营表现稳定，租户的调租和换租都属于正常情况，而这次(cì)项目的大(dà)租户退(tuì)租(zū)正好发生在市(shì)场活跃度的(de)短期(qī)低点，目前市场(chǎng)情(qíng)况已有(yǒu)所好转。在看(kàn)到出租率下(xià)滑情况没(méi)有得到及时(shí)修(xiū)复(fù)后，张江这边也作了一定的(de)资(zī)源调(diào)配和倾斜，引入了一些储备租(zū)户。

　　另外，张润(rùn)大厦(shà)和张江(jiāng)光大园项目在给租户的分隔空间、交付(fù)标准、租金水平等方面也有一些差异化，张润大厦多是两千多平的大(dà)平层，楼的成新度高一(yī)些(xiē)，单价也贵一些，张江(jiāng)光(guāng)大园单层以一千平的面积为主，还有一些独(dú)栋形态(tài)的物业(yè)。租户自身(shēn)也(yě)会ln函数的运算法则求导，ln运算六个基本公式有诉求，也会根据自身需求和预算(suàn)挑选区域内的(de)不同物(wù)业。

　　“如果扩募(mù)完成(chéng)以(yǐ)后，新(xīn)老资(zī)产(chǎn)的管理(lǐ)人都变(biàn)成了一(yī)家，后续我们在(zài)资源(yuán)共享(xiǎng)和联(lián)合营销方面能更加(jiā)充分发挥(huī)协同效应，相信可(kě)以(yǐ)做得更(gèng)好(hǎo)。”上述负责人补充说道。

　　最后谈及对(duì)于张江REIT的定位(wèi)和展望，相关负责人(rén)表示(shì)，张江集团和张(zhāng)江高科目前在(zài)管资产约(yuē)五百万方，还(hái)有一些其他在开发的储备项目，这些(xiē)都将成为张(zhāng)江(jiāng)REIT实现打造张江(jiāng)园区产业(yè)空间资产上市平台(tái)目标的坚实后盾和储(chǔ)备资源。“我们非常重视(shì)张江REIT这个(gè)资本平台和(hé)它未来的(de)发(fā)展(zhǎn)。”相关(guān)负责人表示，“这次扩募是我(wǒ)们(men)实现基金扩容(róng)的(de)第(dì)一(yī)步(bù)，也是至关重要(yào)的一步(bù)，眼下我们可(kě)能面临(lín)了一些(xiē)突发情况需要解决(jué)，但是这和我们在张江科学城(chéng)这三十年(nián)建设(shè)发展过(guò)程中所经(jīng)历(lì)的(de)相比(bǐ)，只能(néng)算是一(yī)个非常小的插曲。我(wǒ)们有信(xìn)心排(pái)除(chú)万(wàn)难，尽一切可能化解(jiě)当(dāng)前突发(fā)事件的所有负面影(yǐng)响，维(wéi)持预期和(hé)市场的信心。”

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