5月以来，房地产板块个股多出(chū)现小幅上涨，截(jié)至5月(yuè)10日收(shōu)盘，中信房地(dì)产(chǎn)指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募基金为代(dài)表的机构对于这一板块已经在悄然布局。数据(jù)显示，以南方(fāng)和(hé)华夏的两(liǎng)只老牌(pái)ETF基(jī)金为例(lì)，5月9日时(shí)所公布的(de)总份额均较4月28日时有小幅增长。根据基(jī)金一季报统计，龙头与地方(fāng)国企央(yāng)企(qǐ)获得增持，持(chí)仓数(shù)量(liàng)占流通股比(bǐ)重增幅五只个股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地(dì)产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公(gōng)、私(sī)募配置房地产(chǎn)或“底部回升(shēng)”

　　行业红利(lì)时代已(yǐ)过 精耕细作成共(gòng)识

　　从(cóng)公(gōng)募基(jī)金对房地产(chǎn)的配置看(kàn)，2019年末，公募(mù)所持有的房地产行业标的市(shì)值约1188亿(yì)元(yuán)，占其所(suǒ)持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出(chū)色，但公(gōng)募所持房地产公(gōng)司市值(zhí)在股票资产中的占比(bǐ)却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出(chū)现了三(sān)年(nián)来的首次回升，年(nián)底这一数(shù)值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时(shí)，公募对房地产(chǎn)行(xíng)业(yè)的持(chí)股比例也同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今年一季度得以延续。数据统(tǒng)计(jì)显示，公募(mù)重仓(cāng)持(chí)有房地产板块一(yī)季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季度(dù)提(tí)升6.71％。持仓市值前(qián)五(wǔ)个股(gǔ)分(fēn)别为保利(lì)发展、招商蛇口、万科A、华(huá)发股份、滨江集团(tuán)，持仓市(shì)值占(zhàn)板块(kuài)比(bǐ)重合(hé)计(jì)达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从(cóng)中(zhōng)不难(nán)发现，公募(mù)对于(yú)房(fáng)地产的投资愈发有(yǒu)集中于龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公募基金一季报(bào)汇总的重仓股中(zhōng)，房地产板块排名最高(gāo)的是保利发展，在(zài)基金重仓第33位(wèi)。排(pái)名第二的是(shì)招商(shāng)蛇口(kǒu)，排在(zài)第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对(duì)比去(qù)年四季报，变化之(zhī)处首先在于几只(zhǐ)房(fáng)地产龙头(tóu)股从排(pái)位(wèi)上看均有退步，尤其是万科最为明显；其次是金地集团(tuán)退出(chū)百大之列。但考(kǎo)虑到(dào)房地产(chǎn)是复苏链(liàn)上最后一(yī)环，且首季并非行业(yè)销(xiāo)售旺季，其传导到二级(jí)市场乃至机构(gòu)持仓上还需要时间周(zhōu)期。

　　形成(chéng)共识的是，经济圈判断房地产已经进入大分化时代，一二(èr)线(xiàn)城市(shì)好于三(sān)四线城市。而映射到(dào)二级市场投资上，配置房地产行业轻松收获行业(yè)贝塔的(de)红(hóng)利期一(yī)去不返了。“如果按照产业周(zhōu)期(qī)来分(fēn)类(lèi)，包括房(fáng)地(dì)产等几类行业在盖特纳曲线里属于成熟期或(huò)者(zhě)衰退期(qī)的行业(yè)，传统认知上没(méi)有什么投资机(jī)会(huì)的。但在这几年特殊(shū)的行情(qíng)里包(bāo)括煤炭、电解铝等(děng)类似(shì)的行业也出现了一(yī)些机会，背后的逻辑是供给侧(cè)发生了更大的变化。”一(yī)不愿(yuàn)具名的上海公募基金经理指出。

　　不过也(yě)有公(gōng)募人士持(chí)谨慎乐(lè)观(guān)态(tài)度：“行(xíng)业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的(de)年(nián)销售(shòu)面积(jī)很难(nán)再出(chū)现了，2022年光(guāng)是居民存款数(shù)量增加了15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿平方(fāng)米建筑(zhù)面积，考虑(lǜ)存(cún)量(liàng)地产的更(gèng)新，也有近10亿平方米。需求端还需要(yào)有(yǒu)一定的政策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地(dì)产(chǎn)研究员吕功绩也指出(chū)：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是人均住房面积（接(jiē)近30平/人(rén)），我国均已告别(bié)住房短缺时代，而目前居民(mín)的杠杆率和房价收入也不(bù)支(zhī)撑每(měi)年18万亿元的(de)销售额(é)，以及(jí)过(guò)快上行的房价，因而(ér)行业高增的时(shí)代已经过去，未(wèi)来行业的需求(qiú)或将回(huí)落，在此过程中，伴随着(zhe)地产(chǎn)的高杠(gāng)杆属性(xìng)，就很容易(yì)出现信用风险问题(tí)（类似2022年的民营地产爆(bào)雷），行业进入到供给侧出清的过(guò)程。这个过程(chéng)中，综(zōng)合竞(jìng)争力强(qiáng)的公司(sī)就(jiù)能够通过大鱼(yú)吃小(xiǎo)鱼的方式(shì)，获得市占率的提升。当行业需求见顶回落时(shí)，行(xíng)业(yè)的贝塔已(yǐ)经(jīng)过去了，但不代表没有投(tóu)资(zī)机会，机会在于城市、位置、产(chǎn)品的(de)阿(ā铜的化合价怎么判断+2和+1的区别，汞的化合价)尔法，而对应(yīng)到股票投资，就是强(qiáng)竞(jìng)争(zhēng)力公司(sī)的阿尔法。”

　　或(huò)许(xǔ)也是(shì)基于这样的(de)认识(shí)转变，精耕细(xì)作(zuò)个股成为公募(mù)乃至整体机构的务实之举(jǔ)。

　　机构配(pèi)置房地产(chǎn)“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优质区域(yù)性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个(gè)股多出(chū)现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地(dì)产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。从具体的个(gè)股来看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万(wàn)房地产板块(kuài)个股，在纳入统(tǒng)计的124只房地产类标的(de)股(gǔ)中，本月以来实现股(gǔ)价上涨(zhǎng)的(de)达(dá)到了81家。

　　其(qí)中(zhōng)，上述时间段恰好(hǎo)排名(míng)前(qián)五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别(bié)是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地(dì)产。排名第一的上实发展，五一(yī)假期归(guī)来后日成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连(lián)续两(liǎng)个交(jiāo)易日收出涨停。从该股的基(jī)本面来(lái)看，上实(shí)发展的主营业务为房(fáng)地产开发与(yǔ)经营(yíng)。公司的主要产品及服务为房地产销(xiāo)售、房地产租赁、物业管(guǎn)理服(fú)务、工程项目(mù)、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净(jìng)利(lì)润1.23亿元(yuán)，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季(jì)度，其(qí)实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净(jìng)利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过(guò)从十大(dà)流通股股东来看(kàn)，各类机构都有对其布局的例子。以3月31日时的首季十大流通股股东(dōng)来看， 具体(tǐ)包括公(gōng)募的上银基金、私(sī)募的迎水文龙、中央汇(huì)金、长城资产管(guǎn)理公司等都跻身前(qián)十的行列。

　　巧合的(de)是(shì)，涨幅(fú)暂时(shí)排名(míng)第二的浦东金桥也是上(shàng)海本地房企，其第一季度的收入利润规模大(dà)幅(fú)度(dù)复苏。究(jiū)其原因，一方面是(shì)该公(gōng)司后(hòu)疫情时代出租率复苏(sū)至近(jìn)年来最高，另一方面(miàn)则是公司拿地(dì)结算持续性向好，从数字上看，一季度新(xīn)增(zēng)虹(hóng)口135、138住宅地块，总建筑面积(jī)约54万(wàn)平方(fāng)米。

　　在这(zhè)样的业绩势头向好背(bèi)景下，自然也吸引了(le)知名(míng)机构在(zài)其中(zhōng)持续驻足。从第一(yī)季度十大流通股股东来看，知名私(sī)募(mù)高(gāo)毅邓晓峰的两只产品依(yī)然(rán)在前十中，这也是连续第三(sān)个季度他有的两只产(chǎn)品杀入前十。同时榜单中还有(yǒu)一(yī)支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投(tóu)资局(jú)，其当季还(hái)小(xiǎo)幅增(zēng)加了持(chí)股。

　　除去上(shàng)述两家上海区域(yù)性(xìng)地(dì)产(chǎn)公司外，荣安(ān)地(dì)产(chǎn)则是(shì)主要布局在深圳的(de)地产公(gōng)司，一季报交出的也是一份报喜的成绩单：首(shǒu)季公司实现营(yíng)业(yè)收入51.85亿元(yuán)，同比增(zēng)长(zhǎng)35.51％。归属(shǔ)于上(shàng)市公司股东(dōng)的净利(lì)润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红周刊》注意到两只公(gōng)募指基首(shǒu)季(jì)新杀入十(shí)大(dà)流通股(gǔ)股东行列。具体说来， 南方中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜排名(míng)第七位，富国(guó)中证(zhèng)指数(shù)1000增强则排名(míng)第(dì)九位，此外联袂出现(xiàn)的机构还有(yǒu)QFII高盛国际(jì)和(hé)私募(mù)迎水聚(jù)宝。

　　接受《红(hóng)周刊(kān)》采访时，兴证全球(qiú)基金相关人士分析(xī)：“经历过行业洗牌和兼(jiān)并(bìng)重组(zǔ)后，龙(lóng)头的价值更为笃定突出；从(cóng)拿地(dì)端(duān)看，2022年土地市场大(dà)幅(fú)降温，优质土地供给较(jiào)多（券商测算对应(yīng)潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目前房企的利润(rùn)率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或者资金紧张没法拿地，龙头房企趁(chèn)机获取低成本土地，龙头房企(qǐ)的拿(ná)地力度（拿地(dì)金额/销售金(jīn)额）基本在(zài)30％以上；从融资上看，龙头(tóu)房企(qǐ)杠杆率较低，净负债率(lǜ)基本在70％以下，而其他房(fáng)企(qǐ)的(de)净负(fù)债率(lǜ)普(pǔ)遍(biàn)都在100％以(yǐ)上，加杠(gāng)杆空(kōng)间(jiān)有限，从融资(zī)成本看，龙头(tóu)房企的融(róng)资成本不断下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售，龙(lóng)头房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月百强房企的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪(làng)潮下，央国企(qǐ)地产股(gǔ)或存在发展(zhǎn)的大好(hǎo)机会。中信证券指(zhǐ)出(chū)：“房地产行业的(de)结(jié)构性机会(huì)依然存在，少(shǎo)部(bù)分公司尤其(qí)是央(yāng)企占(zhàn)据显著优势，其主要(yào)又(yòu)体现为(wèi)库存的优势(shì)。央企地(dì)产公司(sī)，现阶段表现出较低的融(róng)资成(chéng)本，优(yōu)质的开发资(zī)源(yuán)和(hé)良好的(de)不动产资产(chǎn)运营能力(lì)的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使铜的化合价怎么判断+2和+1的区别，汞的化合价没(méi)有中特(tè)估，国央企相较于(yú)民营地产公(gōng)司也是更有优势(shì)的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权债(zhài)务(wù)关系(xì)等问题，市场对民营房(fáng)开企业的资产(chǎn)会有更多担忧和质疑，所(suǒ)以在(zài)这一轮行业出清的(de)过程中(zhōng)，央国企相较于民企来说估值(zhí)的修复(fù)更(gèng)明显。中特估的(de)角(jiǎo)度从(cóng)中长期的维度看，行业的逻(luó)辑(jí)在于集中度提(tí)升后，行业进(jìn)入高(gāo)质量发展阶段，具备较快速发展阶段更稳定且可预期的(de)盈利和现金流创造能(néng)力，以此带来估值(zhí)中枢的提升，应该关(guān)注估值(zhí)相对较低，企业自身资产的(de)质量好、运营能力强、可(kě)以创造持续现金流的企业(yè)。”

　　“存量时代中行业普涨的概(gài)率比较低，行业内部(bù)将出现分化，要关(guān)注将受益于行业集中度提升的(de)头部(bù)公司。”星石(shí)投(tóu)资首(shǒu)席研(yán)究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这一(yī)思路(lù)的话，或许还是(shì)保(bǎo)利发展、招商蛇口等国资背景龙头(tóu)前途更(gèng)为光明。不过国投瑞(ruì)银基(jī)金投资部副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要(yào)客观地去持续观察国企央企在三个方面是否可以维持，首(shǒu)先是融资成本保持低位，其次是销售份额持续(xù)提升(shēng)，再次(cì)是拿地份额(é)持续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需(xū)要(yào)多给一(yī)些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩(jì)出现的整体下滑，2023年一季(jì)度(dù)的业绩分化(huà)更趋(qū)明显，保利发展(zhǎn)、滨江(jiāng)集团(tuán)等房(fáng)企营收、净利均实现了(le)业绩的回正，甚至是较大增速的增长。而这些公司也是机构的重仓对象。

　　对(duì)此，知名房地产业内人士(shì)张宏伟(wěi)向(xiàng)《红周刊》分析(xī)表示，业绩出现(xiàn)明(míng)显改善的房企，主要是因为过去(qù)两三(sān)年(nián)时(shí)间，尤其是在2021年下半年民营(yíng)房企不怎(zěn)么投资(zī)拿地之(zhī)后，国有(yǒu)企业(yè)仍在(zài)持续性地拿(ná)地，且主要集中在(zài)核心(xīn)城(chéng)市，投资力(lì)度较(jiào)大(dà)。投资的驱动(dòng)能够推动房企销售业(yè)绩的增长，从而在2023年一季(jì)度(dù)市场恢(huī)复但仍处于调整的过(guò)程中，能够保(bǎo)有(yǒu)一个正增(zēng)长(zhǎng)。

　　不(bù)过张宏(hóng)伟同(tóng)时也提醒表示，在房地产的复苏过程(chéng)中，还面(miàn)临(lín)着一些不确定性。其(qí)实整个市(shì)场从(cóng)四月份(fèn)开始又在往下掉。除了杭(háng)州、成都等极个(gè)别城市四月环比三月(yuè)相对表现较好之外，包括北(běi)京、上海在内(nèi)的绝大多数城市(shì)都出现环比下滑的情况。而现(xiàn)在五月(yuè)的市场表现也不太(tài)乐观(guān)。按照现在的经(jīng)济状况、收入情况，以及市场的去库存压力、企业(yè)的资(zī)金面压(yā)力(lì)，可能会出现(xiàn)，到(dào)六月份(fèn)房企为了半年报冲业绩出(chū)现(xiàn)市场的(de)短期反(fǎn)弹外的一个市(shì)场(chǎng)乏力现象。也(yě)就是说(shuō)，第(dì)二季度、第三季度增长不(bù)确定性(xìng)的压(yā)力(lì)仍旧(jiù)较大。

　　上海利(lì)檀投资董事长陈昊(hào)扬也向《红周刊(kān)》指出，现在整个房地产以及其上下(xià)游产(chǎn)业链的(de)复苏(sū)速度都比(bǐ)想象的要慢很多，我们要(yào)多给(gěi)一些(xiē)耐心，这个时(shí)候，在房(fáng)地产以及上下游就不是赚快钱的(de)时(shí)候，只能赚他(tā)基(jī)本面的钱。但这也意味着，只有(yǒu)极为少数的、做得比同行(xíng)好(hǎo)得(dé)多(duō)的(de)企业，会伴随(suí)整个行业的弱(ruò)复苏(sū)，业绩会(huì)逐(zhú)步体(tǐ)现出来(lái)。所以(yǐ)只能(néng)耐心地去等(děng)待它的基(jī)本面不断地凸(tū)显出来，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举(jǔ)例分析，不(bù)做买卖(mài)推荐。）

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