OPPO宣布关停旗(qí)下(xià)芯片子公(gōng)司(sī)哲(zhé)库科(kē)技(jì)，引发(fā)了公募REITs扩募风波，如今，二级市场的影响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据(jù)显(xiǎn)示，5月15日，华安张江光(guāng)大园REIT开盘(pán)继续延续此前几日(rì)的下跌(diē)走(zǒu)势，午后(hòu)跌幅(fú)一度扩大，尾盘有所拉(lā)升(shēng)，全天收跌6.22％，最(zuì)近3个(gè)交易日跌幅超过(guò)9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江光大园REIT曾(céng)发布公告，紧(jǐn)急回(huí)应(yīng)称(chēng)，哲库(kù)科技是其扩募拟新(xīn)购入基础(chǔ)设(shè)施(shī)资产张润大(dà)厦的重要承租方之一，目前未收到哲库(kù)科技及OPPO方面关于停止(zhǐ)执行(xíng)已(yǐ)签租(zū)赁协议的通知。同时(shí)，在公告(gào)中，华安张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)REIT进(jìn)一步表(biǎo)示，原始(shǐ)权益(yì)人将继续密切关(guān)注哲库科技后续情况，积极做(zuò)好相关应对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目(mù)的原始权益人相关(guān)负责人也表示，近期已(yǐ)同步启动了应急预案，排摸储备租(zū)户，积(jī)极应对哲库提前退租的可能(néng)事项。由(yóu)于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公(gōng)司(sī)领导(dǎo)高度重(zhòng)视(shì)，浦东新区(qū)国(guó)资(zī)委也(yě)高(gāo)度关(guān)注。

　　多位(wèi)业内人士表示，华安张江光大园REIT近期市(shì)场波(bō)动(dòng)较大，但(dàn)其实不动产公募REITs项目短期(qī)出(chū)租率下跌并(bìng)不会从(cóng)根(gēn)本上影响其内(nèi)外价值，投资者应理性看待(dài)。

　　张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本(běn)周，OPPO关停旗下芯片子(zi)公司哲库科技的事件继续扰(rǎo)动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数(shù)据显示(shì)，5月15日，华安张江光大园(yuán)REIT以3.726元的价(jià)格(gé)小幅(fú)低开，此后二级市场价格开始震荡走低，午盘(pán)收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一(yī)度扩大到8.30％，随(suí)后(hòu)价格有(yǒu)所回升，最终报收3.512元，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受近(jìn)期(qī)不利消(xiāo)息影响，华安张江光大园REIT最近几(jǐ)个交易日二级市场(chǎng)价格表(biǎo)现欠佳，5月11日以来，3个交易日(rì)跌(diē)幅达到(dào)9.69％，今年(nián)以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上(shàng)市以来，华安张江光(guāng)大园REIT累计涨(zhǎng)幅超过24％，在全市场(chǎng)公募REITs中位居前列。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市场整体表现上(shàng)看，目前上市的8只产(chǎn)业园区基础设施REITs中(zhōng)，仅博(bó)时(shí)招商蛇口产业园REIT微幅(fú)上涨(zhǎng)，其(qí)余7只均有不同程度下跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一季报中(zhōng)已经(jīng)披露张江光大园项目出租率有(yǒu)所(suǒ)下(xià)降，如(rú)今拟扩募的项目又(yòu)遭(zāo)遇突发事(shì)件，因此导致(zhì)二级市场价格(gé)出现波动。”一位业内(nèi)人士分(fēn)析称(chēng)。

　　不过，在上述(shù)人士看来，尽(jǐn)管出(chū)于风险规避的原因，最近几个交易日(rì)场(chǎng)内资金有所流(liú)出，但是，不动产公(gōng)募REITs项目短期出租率下(xià)跌并不会从根本上(shàng)影响其内外价值。

　　他也同时表(biǎo)示，目前随着(zhe)二级市(shì)场(chǎng)价格下跌，风(fēng)险也得到(dào)一(yī)定(dìng)释(shì)放，但是(shì)价(jià)格涨跌(diē)会受到基本(běn)面、情(qíng)绪面等(děng)多重因素影(yǐng)响，不好判断(duàn)价格(gé)是不是已经完(wán)全触(chù)底。

　　此外，还有一位业(yè)古巴对中国人友好吗，古巴为什么对中国人这么好内人士表示，今年(nián)整(zhěng)体REITs市(shì)场表(biǎo)现低迷，不少产品(pǐn)年内二级(jí)市场跌幅较大，其实有些(xiē)隐含收益(yì)率(lǜ)高的(de)产品具备一定的投资价值，很适合稳健类投资者。此外，伴随着经济复苏的(de)步(bù)伐，产业园区(qū)、物流类等(děng)REITs产品具备一定的(de)投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事高如星对(duì)此表示(shì)，若张江园区最终能顺利解决招商，平(píng)稳过度(dù)对经营现金(jīn)流没有造成大的影(yǐng)响，“事(shì)件性利空下调(diào)至得这么急、这么(me)深，加上前期本身园区类资产就(jiù)回调不(bù)少了，这(zhè)就是(shì)黄(huáng)金坑。”不过，古巴对中国人友好吗，古巴为什么对中国人这么好他也强调，最终还是落到租(zū)金收入受不受影响，影(yǐng)响多大，估计园区会最(zuì)终解决。

　　张江REIT紧急回(huí)应

　　扩募(mù)路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停(tíng)旗下芯片子公司(sī)哲(zhé)库科技。随后5月(yuè)12日晚，华安张江光大园(yuán)REIT发布公告，紧急(jí)回(huí)应称，哲库(kù)科技是其扩募拟新购入基础设施资产张润大厦的重要(yào)承租方之一，目前未收(shōu)到(dào)哲库科技及OPPO方面关于(yú)停止执行已签租赁协议的(de)通(tōng)知(zhī)。同时(shí)，在(zài)公告中，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT进一步(bù)表示，原始权益人(rén)将继(jì)续密(mì)切(qiè)关注哲库科技后续情况，积极做(zuò)好相关应(yīng)对。

　　此(cǐ)前(qián)，张江REIT因其一(yī)季报中(zhōng)披露(lù)的张江光大园项目出租率下降(jiàng)事项，一(yī)度二级市场价格(gé)出现回落(luò)。在随后召开(kāi)的业(yè)绩说明会(huì)中管(guǎn)理(lǐ)人就相(xiāng)关事(shì)项进(jìn)行了(le)解释说明，市(shì)场(chǎng)信心(xīn)得到了一(yī)定提(tí)振(zhèn)，二(èr)级市场价格(gé)表现(xiàn)也(yě)趋于平稳。据了解(jiě)，张江 REIT在5月(yuè)11日召开(kāi)的线上和(hé)线下的(de)扩募说明会上，运营团(tuán)队表(biǎo)示了对张江光大园项(xiàng)目的信(xìn)心，预计签署意向书(shū)和合同谈判中的(de)储备租户正常转化后，项目出租率将得到回升(shēng)。没想到仅(jǐn)过了(le)不到(dào)三周的时(shí)间，张江REIT的扩募之路又迎来(lái)了新(xīn)的考验(yàn)。

　　因张江REIT的上述公告(gào)引(yǐn)起(qǐ)了市场(chǎng)各(gè)方的广泛关(guān)注，张(zhāng)江REIT拟(nǐ)扩募购(gòu)入项目的(de)原始(shǐ)权益人(rén)相关负责人坦(tǎn)言(yán)，事发突然确实始料未及，在获悉OPPO关停哲(zhé)库科技消息的第一时间(jiān)即奔赴现场进行了沟通和核实工作，并同步启动了应急预(yù)案，排摸(mō)储备租(zū)户，积极(jí)应对哲库提前(qián)退租的可能事项。由(yóu)于张润大厦是全国首批REITs申报扩募(mù)项(xiàng)目，公(gōng)司领导高度重(zhòng)视，据悉新区国资委也高度关注。

　　当谈(tán)及储(chǔ)备租户情(qíng)况，相关负责(zé)人介(jiè)绍说，目(mù)前(qián)储(chǔ)备租户还是比较丰(fēng)富的，覆盖了芯(xīn)片测(cè)试、人工智能、航天产业、信息技术等产业客户，租赁意向面积超过了2万方(fāng)。从意向(xiàng)储备转(zhuǎn)化(huà)为(wèi)实(shí)际租户需要一些时间(jiān)。

　　“我(wǒ)们正在(zài)着手(shǒu)通过(guò)签署租赁意向书来尽快锁定一些(xiē)重(zhòng)要租户(hù)。虽然(rán)收了(le)三(sān)个月履约保证金给了我们一些(xiē)空间，但本(běn)着对首批扩募、对市场负责的态(tài)度，我(wǒ)们肯(kěn)定要全力与时间赛跑(pǎo)，把这些面积在短期内完成去化。”相关负责人(rén)说(shuō)道。

　　张江REIT已持有的同区域的张江光大(dà)园项目一季度末也(yě)有(yǒu)将近30％的空置率，原始权(quán)益人有那么多储(chǔ)备租户，之(zhī)前的(de)空置率为何未能得到解决。

　　对此(cǐ)相关负(fù)责人解释，张江光大园(yuán)一直以来都坚持(chí)以市场化运(yùn)营(yíng)为导向，历史(shǐ)运营表现稳(wěn)定，租户的调租(zū)和换租都(dōu)属于正常情况(kuàng)，而这次项目的(de)大租户退租正(zhèng)好发生在(zài)市场活(huó)跃度的短(duǎn)期低点，目前市场情况(kuàng)已有所(suǒ)好转。在(zài)看(kàn)到(dào)出租率下滑情况(kuàng)没有得(dé)到(dào)及时(shí)修复后，张江这边也(yě)作(zuò)了(le)一定的资(zī)源调(diào)配和(hé)倾斜(xié)，引入了(le)一(yī)些储(chǔ)备租户。

　　另(lìng)外，张润大厦(shà)和张江光大园项(xiàng)目在给租(zū)户的分隔(gé)空间、交付标准、租金水平(píng)等方面也有(yǒu)一些(xiē)差(chà)异(yì)化，张润大厦多是(shì)两千多平的大(dà)平层(céng)，楼的成新度高(gāo)一些，单价也贵一(yī)些，张江光(guāng)大园单层以一(yī)千(qiān)平(píng)的面积为(wèi)主，还有一些独(dú)栋形态的物(wù)业。租户自身也会(huì)有诉求，也会(huì)根据自(zì)身需(xū)求和预算(suàn)挑选(xuǎn)区(qū)域内的不同物业。

　　“如果扩募完成以后，新老资(zī)产的管(guǎn)理(lǐ)人(rén)都变成(chéng)了一(yī)家，后续我们在资源共享(xiǎng)和联合营(yíng)销方面(miàn)能更加充分发挥(huī)协同效应，相信可以做得更好(hǎo)。”上(shàng)述(shù)负(fù)责人(rén)补充说道。

　　最后(hòu)谈及对于张江REIT的(de)定位(wèi)和展望，相(xiāng)关负责(zé)人(rén)表示(shì)，张江(jiāng)集团(tuán)和张江高(gāo)科目前在管资产约五(wǔ)百万方，还有一(yī)些其(qí)他在开发的储备项目，这(zhè)些(xiē)都(dōu)将(jiāng)成为张江REIT实现打造张江园区产(chǎn)业空间资产上市(shì)平台目标的坚实(shí)后(hòu)盾和(hé)储备资源。“我们非(fēi)常重(zhòng)视张江REIT这个资本平台和它未(wèi)来的(de)发展。”相关负责(zé)人表示，“这次扩募是我们实现基(jī)金扩容(róng)的第一步，也是至关重要(yào)的(de)一步，眼(yǎn)下我们可能面临了一些(xiē)突发情况需要(yào)解(jiě)决，但(dàn)是这和我们在张江科学城(chéng)这三(sān)十年(nián)建设发展过程中所经历(lì)的相比，只(zhǐ)能算(suàn)是一个(gè)非常小的插(chā)曲(qū)。我们(men)有信心排除(chú)万(wàn)难，尽一(yī)切可能(néng)化解当前(qián)突(tū)发事件的所有负(fù)面影响，维(wéi)持预期和市场的信心。”

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