近两(liǎng)年火爆的创新产品公(gōng)募REITs进入密(mì)集(jí)分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息(xī)日，公募REITs整(zhěng)体(tǐ)呈(chéng)现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额(é)的REITs产品，平均分(fēn)红(hóng)比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人(rén)士对此表(biǎo)示，强制分红机制是公募(mù)REITs主要特征之一(yī)，稳定分红(hóng)体现出该类产(chǎn)品长期(qī)投资价值，通过观测经营活动现金(jīn)流(liú)、可供分配(pèi)现金(jīn)等(děng)指标，也是(shì)观察REITs项(xiàng)目底层资(zī)产(chǎn)运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投(tóu)资者(zhě)注意，与产(chǎn)权类(lèi)项(xiàng)目相比(bǐ)，特许经营REITs项目在经营权到期后不再产生现(xiàn)金(jīn)收益(yì)，特许经营权分(fēn)红目(mù)前已包含(hán)了利润分配和本金的归(guī)还，在选(xuǎn)择投资(zī)标的时应了解资产类型和(hé)分红(hóng)的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密(mì)集(jí)分(fēn)红(hóng)期，近日7只REITs产(chǎn)品(pǐn)（4月(yuè)17 日-4月(yuè)21日）陆续迎(yíng)来除息日，此外(wài)尚有6只REITs实(shí)际分配情(qíng)况尚未公布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现出了高比(bǐ)例(lì)的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金额(é)的公(gōng)募REITs产品中，2022年(nián)全年分配金额占(zhàn)可供分配金额(é)比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在(zài)96％以上。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相(xiāng)关负责(zé)人对(duì)此表示，投资公募(mù)REITs的主要(yào)收益来源为持有期分红(hóng)收益，以(yǐ)及(jí)基(jī)金份额交易价(jià)格(gé)的(de)变化(huà)。基金份额二级市场价(jià)格受(shòu)到公募REITs资产(chǎn)运营情况(kuàng)及市场(chǎng)因素的(de)综合影(yǐng)响，较易引起波动。与此相比，基金分红预期则更(gèng)有(yǒu)规(guī)律可循(xún)。公募REITs的分(fēn)红主要来自基础设施资产(chǎn)的经营现金(jīn)流(liú)，投资(zī)人通过基(jī)金募(mù)集材料和信息(xī)披露文件，结合行业及市场情况，可以分析基(jī)础设施项目的(de)经营业绩，作(zuò)为进行投资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于(yú)基(jī)金(jīn)份额二级市场(chǎng)价(jià)格变化导致的(de)浮(fú)盈或浮亏，分红作为基金份(fèn)额持有人实际获得的现金(jīn)收益(yì)，对于(yú)长期投资者更具参考(kǎo)价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资(zī)中心运营高级副(fù)总监(jiān)李华平(píng)也表示，根(gēn)据《公(gōng)开募集(jí)基础设施证券投资(zī)基金指引(yǐn)（试行）》及(jí)相关法规要求，基础(chǔ)设施基金应当将90％以(yǐ)上合并后基(jī)金年(nián)度可分配金额(é)以(yǐ)现金(jīn)形式(shì)分配(pèi)给投资者，强制分红机制是公募(mù)REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定的分(fēn)红机(jī)制体现出REITs产品(pǐn)长期投资价值。

　　中(zhōng)航(háng)基(jī)金(jīn)也认为，从(cóng)投资角度来看，基础设施公(gōng)募REITs同时具备(bèi)“股性”和(hé)“债性(xìng)”双(shuāng)重特点。二级市场价格反(fǎn)映这类(lèi)产品“股性”的(de)一面，分红体现了这类(lèi)产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分(fēn)红类似(shì)于债券派息，但不等同于债券的(de)固定利(lì)息回报(bào)，而是由可供分配现金决定。

　　从(cóng)机(jī)构投(tóu)资者的角度来看，一方面(miàn)是公募REITs丰富了机构投(tóu)资者的投资品类，为资产(chǎn)配(pèi)置多元化提供抓手，具有较强的配(pèi)置(zhì)价值。另一方面，公募(mù)REITs的(de)分(fēn)红(hóng)能(néng)够(gòu)帮助机构投(tóu)资(zī)者稳(wěn)定收益。机构投资者(zhě)公募REITs能(néng)够通过分红(hóng)获取相对于投(tóu)资债(zhài)券相对高的收益性(xìng)，在(zài)有效控制风险的(de)前(qián)提下，增厚(hòu)资产包收(shōu)益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除了投资收(shōu)益“落袋为安”外，市场对于(yú)未来分红水平的预期，也是影响REITs基金二级市场(chǎng)价格(gé)走势的关(guān)键因(yīn)素(sù)之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级市场(chǎng)表现(xiàn)看，截(jié)至(zhì)4月(yuè)21日(rì)，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募(mù)REITs发布了2022年年报(bào)，部(bù)分产品受(shòu)宏观经济的影响，可分配金额完成率不达预期，一定(dìng)程度上影响(xiǎng)了公募(mù)REITs二级市场的价(jià)格(gé)。”李华平(píng)称(chēng)，公(gōng)募REITs二级市场的价格波(bō)动受多重因素的影响，投资收(shōu)益(yì)是(shì)影响REITs二(èr)级市场价格(gé)的主(zhǔ)要(yào)因素之(zhī)一(yī)，而稳定的分红有(yǒu)利于(yú)吸引(yǐn)投资者参与公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负(fù)责人也表(biǎo)示，近期(qī)经济预期恢复，一方面市场热(rè)点呈现向股票和债券回(huí)归的过程；另一方面，基础设(shè)施(shī)项目的经营业(yè)绩相对经济(jì)活(huó)力的改(gǎi)善有一定的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除权日，将(jiāng)对基金份(fèn)额(é)的开盘指导价做(zuò)调减处理(lǐ)，调减金额(é)根据(jù)单(dān)位基金(jīn)份额(é)的分红(hóng)金额进行计(jì)算。除权操作是对分红前后基金份额(é)净值变化的修正，使(shǐ)投资人(rén)在基金分(fēn)红前后均可(kě)以(yǐ)获得(dé)公平的投(tóu)资机会。

　　“分红可(kě)增(zēng)强投资(zī)者长期(qī)投资的信(xìn)心，同(tóng)时(shí)需结合持有产品的特性(xìng)，关注二级(jí)市(shì)场扰动对(duì)整体(tǐ)收(shōu)益的影响程度。”中航基金相关人士(shì)也称。

　　特许经营权分红包(bāo)括利润分配(pèi)和本(běn)金归还

　　普通投资者(zhě)应了(le)解底层资(zī)产情况

　　多位(wèi)业内人(rén)士还提醒，与现有公募基金分红前提(tí)是本金之上的增值部分(fēn)不(bù)同，特许经营(yíng)权(quán)REITs基(jī)金(jīn)运(yùn)作(zuò)期间的“分红”界定为“分派”更为(wèi)准确，分派的(de)是本金与增(zēng)值两个部分(fēn)，两个部分之间的(de)比例(lì)是(shì)变动的，与现有公募基金(jīn)分红(hóng)差异很大，大多数普通投(tóu)资者可(kě)能把(bǎ)“分派”金额误认为是(shì)持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年限到(dào)期后基(jī)金价值(zhí)面临极大(dà)不确(què)定性，这是该类(lèi)投资者(zhě)应该注意(yì)的情况。

　　李(lǐ)华平表(biǎo)示(shì)，目前公募REITs主要有特许经营权类和产权(quán)类两大(dà)资产类型(xíng)，持有产权(quán)类产品的收益主要包括每年的现(xiàn)金分红及资产增值的收益，而持有特许经营类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)的收益主要来自项目每年的现金分红。其(qí)中，特许(xǔ)经营权类资产的分(fēn)红包括了(le)利润分配和本(běn)金的归还，两者的(de)比率也是(shì)变(biàn)动的，对(duì)特许经营权类资产的公(gōng)募REITs可以(yǐ)内部(bù)收(shōu)益(yì)率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通投资者在选择投(tóu)资(zī)标的(de)时，应了(le)解公(gōng)募(mù)REITs底层资(zī)产的(de)类型。

　　中(zhōng)航基金也表示(shì)，从细分来(lái)看(kàn)，各(gè)类公募REITs分红(hóng)因底层资(zī)产属(shǔ)性(xìng)不同而形(xíng)成区(qū)别。特许经营权(quán)类(lèi)的公(gōng)募REITs产品(pǐn)因其(qí)分红相当于(yú)包含(hán)“本金+收(shōu)益”，分红(hóng)相对较多(duō)，债(zhài)性(xìng)偏强。而(ér)产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层(céng)资产的价值增值，所以相对股性偏强。普通(tōng)投资者在(zài)选择公募REIT时(shí)，需要考虑底层资产属性，对所(suǒ)选(xuǎn)择产品的二级市场价格(gé)和分红有合理预期(qī)。

　　中金基金(jīn)相关负(fù)责(zé)人也认(rèn)为，与产权类项目(mù)相比，特许(xǔ)经营项目(mù)在经营权科幻小说的三要素是哪三要素，小说的三要素是哪三要素的内容到期后不再能产生现金收(shōu)益，因此将可供分配金(jīn)额(é)的(de)分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基(jī)于这个特点，剩余经营期(qī)限较短的特许(xǔ)经营项目(mù)，通常具(jù)备更(gèng)高的分(fēn)派率(lǜ)水(shuǐ)平(píng)。对于剩余期限较长的特许经营(yíng)权(quán)项(xiàng)目，即使分派率相对(duì)较低，也有足(zú)够年(nián)限收回本金并取得收益。

　　中(zhōng)金基金该(gāi)负(fù)责人提醒投资(zī)者注意，特许经营权项目的(de)分派金额包含了投资本金，在不进行扩(kuò)募的情况下，基金份额单价(jià)随(suí)着分(fēn)派进度(dù)逐年下降是正常现象(xiàng)，投资特(tè)许经营权REITs的收益(yì)来(lái)自项目剩余期(qī)限(xiàn)产生的现金(jīn)流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的土地或(huò)建筑的剩余(yú)使用(yòng)年限(xiàn)一般较长，再加上到期后通过对(duì)建筑的更新改(gǎi)造或补缴土地出(chū)让金等追加投资，有机会进一步延长经营期限。这种类似永续(xù)经(jīng)营的(de)假设(shè)反映(yìng)在(zài)基础资(zī)产的估值上，使产权类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收(shōu)益率等指(zhǐ)标

　　评估项目底层资产(chǎn)运(yùn)营(yíng)情况

　　在基金(jīn)分红的(科幻小说的三要素是哪三要素，小说的三要素是哪三要素的内容de)时点，多位(wèi)业内(nèi)人士还(hái)表示，在产品分红期，投资(zī)者可以(yǐ)观测经营活动现金流(liú)、可供分配现金、内部(bù)收益(yì)率等指标，来(lái)观察和评估项目底层资产的运(yùn)营情(qíng)况。

　　中航基金(jīn)表示，年(nián)报指标中，跟现金相关的指标有两个：一(yī)是年(nián)报中披(pī)露的(de)经营活动现金流，二是(shì)可(kě)供分(fēn)配现金，二者存在本质(zhì)性区(qū)别。经营活动产生的现金净流量是(shì)指企(qǐ)业经营、筹资(zī)、投(tóu)资产生的现(xiàn)金流，基于企业本身(shēn)经营活(huó)动产(chǎn)生；可(kě)供分配的现金实质(zhì)上(shàng)是从(cóng)EBITDA出(chū)发，对非现金(jīn)影响利润表的项目(mù)进(jìn)行调整，加期初现金，最终得(dé)到的(de)账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置新选(xuǎn)择，投资价值(zhí)体现在相对股债市(shì)场(chǎng)独立的资产配置功(gōng)能(néng)，比较适合长(zhǎng)期持(chí)有。建议投(tóu)资者对经营权类的资产(chǎn)可以更多关(guān)注内部收益率(lǜ)的(de)高低，对产(chǎn)权类的资产更多关注分派率高低。因为公募REITs可分配(pèi)收益主要来自底层资(zī)产的经营净现金流，所(suǒ)以底层资产(chǎn)运营(yíng)情况直(zhí)接(jiē)影响投(tóu)资回报，投资者可综(zōng)合(hé)考虑原(yuán)始权益人(rén)综合实力、运营管理机构实力(lì)、公(gōng)募(mù)基金管(guǎn)理人实力(lì)等多重因素(sù)来(lái)选择投资标的。

　　中信证券(quàn)研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集分红期，由于分(fēn)红交易带来(lái)的(de)短期博弈机会仍在(zài)，叠加此前市场接(jiē)连回调(diào)，建议投资(zī)者关(guān)注有基本面支撑、填权效(xiào)应相对明显、同时(shí)分(fēn)红(hóng)规模(mó)较为可(kě)观的(de)个(gè)券。

　　“公(gōng)募(mù)REITs的招募说明(míng)书均(jūn)会载明REITs在(zài)发行首年及次年(nián)的可供分(fēn)配(pèi)金额(é)预(yù)测。投资(zī)者可以(yǐ)将(jiāng)REITs的实际分红(hóng)金(jīn)额与募(mù)集材料(liào)中(zhōng)披露预测进行比(bǐ)较(jiào)分析，结合经济及市(shì)场(chǎng)的(de)实际环境，对基础设施项目的运营(yíng)业绩及REITs的(de)管理能(néng)力进行判断。”中金基金上述负(fù)责人也称。

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