5月以来，房地(dì)产板(bǎn)块个股多(duō)出现(xiàn)小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为(wèi)2％。而(ér)以公募基(jī)金为代表的(de)机构对于这一(yī)板块已经在悄然(rán)布局。数据显示(shì)，以南方(fāng)和华夏的两(liǎng)只(zhǐ)老牌(pái)ETF基金为例(lì)，5月9日时(shí)所公布的(de)总(zǒng)份额均较(jiào)4月28日时有小(xiǎo)幅(fú)增长。根据(jù)基金一季报(bào)统计，龙头与地方(fāng)国(guó)企央企获得增持，持仓数量占流(liú)通股比重增幅五只个股分(fēn)别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨(bīn)江(jiāng)集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房(fáng)地产或“底部回(huí)升(shēng)”

　　行业红(hóng)利(lì)时代已(yǐ)过(guò) 精(jīng)耕细(xì)作成共识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末，公募所持有的(de)房(fáng)地产行业标的(de)市值约1188亿元，占其所持股票市值(zhí)的4.66％左(zuǒ)右；2020年市(shì)场(chǎng)表现出(chū)色，但公募所持房地产公司市值在股票资产中的占比(bǐ)却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值(zhí)更(gèng)是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三年来的首次回升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地产行(xíng)业的持(chí)股比例也(yě)同步回升，从(cóng)2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的(de)势头(tóu)似乎(hū)在(zài)今年(nián)一季度(dù)得以延(yán)续。数据统(tǒng)计显(xiǎn)示，公(gōng)募重仓持有(yǒu)房地产板块(kuài)一季(jì)度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度(dù)提升6.71％。持仓市(shì)值(zhí)前五(wǔ)个股分别为保(bǎo)利(lì)发展、招(zhāo)商蛇(shé)口、万(wàn)科A、华发(fā)股份、滨江集团，持(chí)仓市值占板块(kuài)比(bǐ)重合(hé)计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　尿布疹一般几天痊愈，宝宝尿布疹用什么药膏好得快　从中不难发(fā)现，公募(mù)对(duì)于房地(dì)产(chǎn)的投(tóu)资愈发(fā)有集中于龙头的趋势(shì)。Wind显示，在公募(mù)基金一(yī)季报汇总的(de)重仓股中，房地产板块排名最高的(de)是保利发展，在基金重仓第33位(wèi)。排(pái)名第二的是(shì)招商蛇口(kǒu)，排在第78位。而老牌龙头股(gǔ)万(wàn)科A排在(zài)第96位。对比去年四(sì)季(jì)报，变化之(zhī)处首先在于几(jǐ)只(zhǐ)房地产龙头股从排位上看均有(yǒu)退步(bù)，尤(yóu)其是万科最(zuì)为明显；其(qí)次(cì)是(shì)金地集团退出百大之列(liè)。但(dàn)考虑到房地产是复苏(sū)链上最后一(yī)环(huán)，且首(shǒu)季并非行业销售旺季，其传导到二(èr)级市场乃至机构持(chí)仓上还需要(yào)时间周期(qī)。

　　形成共(gòng)识的是(shì)，经济圈(quān)判(pàn)断房(fáng)地产已经进(jìn)入大分化时(shí)代，一二线城市好(hǎo)于(yú)三(sān)四线城市。而(ér)映射(shè)到二级市场投资(zī)上(shàng)，配(pèi)置房地产行业(yè)轻松收获行业贝塔的(de)红(hóng)利期一去不返了。“如果按照产业周期来分类，包括房地产(chǎn)等几类行业在盖特纳曲(qū)线里属于成熟(shú)期(qī)或者衰退期的(de)行业(yè)，传(chuán)统认(rèn)知上没有什么(me)投资机会的。但在(zài)这几年特殊的行情里包括煤炭、电(diàn)解铝等类似的行业也出现了一些机(jī)会，背(bèi)后的逻辑(jí)是供给侧(cè)发生了更大的变化。”一不愿具(jù)名的上(shàng)海公募(mù)基金经理指出。

　　不过也有公募人士持(chí)谨(jǐn)慎(shèn)乐(lè)观态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方(fāng)米(mǐ)的年销售面积(jī)很(hěn)难再出现了，2022年光是居民存款(kuǎn)数量增加了15万(wàn)亿元(yuán)。中国存量有400亿平方米建筑面积(jī)，考虑存量地产的更(gèng)新，也有(yǒu)近(jìn)10亿平方(fāng)米(mǐ)。需求端还需(xū)要有一定的政(zhèng)策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金(jīn)房地产研究员(yuán)吕功(gōng)绩也指出：“时(shí)至今日，无论从城镇化的(de)进程，还是人均住(zhù)房(fáng)面(miàn)积(jī)（接近30平/人），我国均已告别(bié)住房短缺(quē)时代，而目前(qián)居民的杠杆率(lǜ)和(hé)房价收(shōu)入(rù)也不支撑每年(nián)18万(wàn)亿元的销(xiāo)售(shòu)额，以及过快上行的房价(jià)，因而行业高增的(de)时代已经(jīng)过去，未来(lái)行业的需求或将(jiāng)回落，在(zài)此过程中，伴随(suí)着地产的高杠杆(gān)属(shǔ)性，就很容易出现信用风险问题（类似2022年的民营地产爆(bào)雷），行业进入到供给侧出清的(de)过程。这(zhè)个(gè)过程中，综(zōng)合(hé)竞争(zhēng)力强(qiáng)的公司就能够(gòu)通(tōng)过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提(tí)升。当行业需求见(jiàn)顶回落时，行业的贝(bèi)塔已经过(guò)去了，但(dàn)不代表(biǎo)没有投资机会，机(jī)会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应(yīng)到(dào)股(gǔ)票投资，就是强竞争力(lì)公司的(de)阿尔法。”

　　或许也是基于(yú)这(zhè)样的(de)认(rèn)识转变，精耕细作个(gè)股成(chéng)为公(gōng)募乃(nǎi)至整体机构的务实之举。

　　机构配置房(fáng)地产“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性(xìng)标的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房(fáng)地产(chǎn)指(zhǐ)数本月(yuè)涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个股来看，《红(hóng)周刊》利用(yòng)Wind统计申万房地产板块(kuài)个股，在(zài)纳入统计的124只房地产(chǎn)类标的股(gǔ)中(zhōng)，本月以来实现股价(jià)上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好排名前五的(de)公司月内涨幅超过(guò)了10％，它们分别(bié)是上实(shí)发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣(róng)安地产(chǎn)。排(pái)名第一(yī)的(de)上(shàng)实发(fā)展，五(wǔ)一(yī)假(jiǎ)期归来(lái)后(hòu)日成交量明显放大，4日、5日连续两个交(jiāo)易日收出(chū)涨停。从该股的(de)基本面来看，上(shàng)实发展的(de)主营业务为房(fáng)地产开发与经营。公(gōng)司的主要产品(pǐn)及(jí)服务(wù)为房地产销售、房地产租赁、物业管理(lǐ)服务、工程项目、酒店经营(yíng)。从业绩数据来(lái)看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现(xiàn)营业总(zǒng)收入(rù)27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿(yì)元，同比扭(niǔ)亏。

　　不(bù)过从(cóng)十大流通股股东来看，各类机构都有(yǒu)对其(qí)布局的例(lì)子。以3月31日(rì)时的首季十大(dà)流通股股东来看， 具体包(bāo)括(kuò)公募(mù)的上银基金、私募的迎(yíng)水文龙、中央汇金、长城资产管理公司(sī)等都跻(jī)身前十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的(de)浦东金桥也(yě)是上海(hǎi)本地房企，其第一季度的收入利润规模大幅度复苏。究其(qí)原因，一方(fāng)面是该公司后疫情时代出租率(lǜ)复苏至近年来最高，另一方(fāng)面则是公(gōng)司拿地结算持续性向好，从(cóng)数(shù)字上看(kàn)，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积(jī)约54万平(píng)方米(mǐ)。

　　在这样的业绩(jì)势头(tóu)向好背景下，自然(rán)也吸引了知名机构在其中持续(xù)驻足(zú)。从第一(yī)季度十大流通股股(gǔ)东来看，知(zhī)名私(sī)募高毅邓晓峰(fēng)的两(liǎng)只产(chǎn)品(pǐn)依然在前十中(zhōng)，这也是连续第三个季度他(tā)有的两只(zhǐ)产(chǎn)品杀入前(qián)十。同时榜(bǎng)单中还有一支大名鼎(dǐng)鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增(zēng)加(jiā)了持股。

　　除去上(shàng)述(shù)两家上海区(qū)域性地(dì)产公司外，荣安地(dì)产则是主要布局在(zài)深圳的地产公(gōng)司，一季(jì)报(bào)交出的也是一份报喜的成绩单：首季公司实现营业(yè)收入51.85亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公(gōng)司(sī)股东的净(jìng)利润6.48亿(yì)元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周刊》注意到两只公募指基首季新(xīn)杀入十大流通股股东(dōng)行列(liè)。具体说来(lái)， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强则(zé)排(pái)名第九位，此外联袂出现的机(jī)构还有QFII高盛国际(jì)和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴证全球基金相关人(rén)士分析：“经历过行业洗牌和兼(jiān)并重组后(hòu)，龙头(tóu)的价值更为笃定(dìng)突出；从拿地(dì)端看(kàn)，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给较多（券商(shāng)测算对应潜在毛利率在(zài)25％以上，目前(qián)房企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多数房企受限于(yú)信用问(wèn)题或(huò)者(zhě)资金(jīn)紧张没法(fǎ)拿地，龙头(tóu)房(fáng)企趁机获取低成本(běn)土地，龙头房企(qǐ)的拿地力(lì)度（拿地(dì)金额/销售金额）基(jī)本(běn)在(zài)30％以(yǐ)上；从融资(zī)上看，龙(lóng)头房企(qǐ)杠杆率较低，净负债(zhài)率基本在70％以下，而其他(tā)房企的净负(fù)债(zhài)率普遍都在100％以上，加杠杆空间有(yǒu)限(xiàn)，从(cóng)融资成本看，龙头房企的融(róng)资成(chéng)本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右(yòu)；对应到(dào)2023年的销售，龙头(tóu)房(fáng)企明显跑赢行业(yè)，1～4月(yuè)百强房企的销售额(é)增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是(shì)，在当(dāng)前中特估的浪潮下，央国企地产股(gǔ)或(huò)存(cún)在发展的(de)大好(hǎo)机会。中信证(zhèng)券(quàn)指出(chū)：“房(fáng)地(dì)产行业的结构性机会(huì)依然存在(zài)，少部分(fēn)公(gōng)司尤其是央企占(zhàn)据(jù)显著(zhù)优势，其主要又体现为库(kù)存的(de)优势。央企地(dì)产公(gōng)司(sī)，现阶(jiē)段表现出较低的(de)融资成本，优质的开(kāi)发资(zī)源(yuán)和良好的不动产资产运(yùn)营能力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即(jí)使没有(yǒu)中特估，国(guó)央(yāng)企相较于民(mín)营地(dì)产公司(sī)也是更(gèng)有(yǒu)优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权债务关系等问题，市场对民(mín)营房开企业的资产(chǎn)会有更多担忧和(hé)质疑，所以在这(zhè)一(yī)轮行(xíng)业出清的(de)过程中(zhōng)，央国企相较于民企来说(shuō)估值(zhí)的(de)修复更(gèng)明显。中特估的角度从中(zhōng)长(zhǎng)期(qī)的维(wéi)度看，行业的(de)逻(luó)辑(jí)在于(yú)集中度(dù)提升后，行业进入高质量(liàng)发展阶段，具(jù)备(bèi)较快速(sù)发展阶段更稳(wěn)定且可预期的盈利和现金流创(chuàng)造能力(lì)，以此带来估值中枢的提升，应该关(guān)注估(gū)值相(xiāng)对较低，企业自(zì)身资产的质量好、运营能(néng)力强(qiáng)、可以创造持(chí)续现金流(liú)的企业(yè)。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨的概率比(bǐ)较低，行业内部将出现(xiàn)分化，要关注将受(shòu)益(yì)于(yú)行业(yè)集中度提升(shēng)的头部公司。”星石(shí)投资首席研究官方(fāng)磊也表(biǎo)示。

　　顺应(yīng)机构这一思路的话，或许还是保(bǎo)利发展、招商蛇口等国资(zī)背景龙头前途(tú)更(gèng)为(wèi)光明。不(bù)过国投(tóu)瑞银基(jī)金投资(zī)部副总(zǒng)监(jiān)綦傅鹏(péng)表示(shì)：“需要客观地去持续(xù)观察(chá)国企央企(qǐ)在三个(gè)方面是否(fǒu)可以维持，首先是融资成本保持低位，其次是销售份额持续提升(shēng)，再次是拿地份额持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要(yào)多给一些耐(nài)心

　　而《红(hóng)周刊》也(yě)根据房企一季报梳理发(fā)现，对于2022年的业(yè)绩出现的整体下(xià)滑，2023年一季度的业(yè)绩分(fēn)化(huà)更趋明显，保利发展、滨江集团(tuán)等房企营收、净利均实现了(le)业绩的(de)回正，甚(shèn)至是较(jiào)大(dà)增速的增(zēng)长。而(ér)这些(xiē)公司也是机(jī)构的(de)重仓对象(xiàng)。

　　对(duì)此，知名房地(dì)产业(yè)内人士(shì)张宏伟向《红周刊》分析(xī)表示(shì)，业(yè)绩出现明显改善(shàn)的房(fáng)企，主要是因为(wèi)过去两三年时间，尤其是在(zài)2021年下半年民营(yíng)房企不(bù)怎么投资(zī)拿地之(zhī)后，国有企业仍在持续性地拿(ná)地，且主要(yào)集中在核心(xīn)城市，投资力度较大。投资的驱动能(néng)够推动房企销(xiāo)售业绩的增(zēng)长，从而(ér)在2023年一季度市场恢复但仍处(chù)于调整的过程中，能够保有一(yī)个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同(tóng)时也提醒(xǐng)表(biǎo)示，在(zài)房地产(chǎn)的(de)复(fù)苏(sū)过程中，还面(miàn)临着一些(xiē)不确(què)定性。其实整个市场从四月份开(kāi)始又在往下掉(diào)。除了(le)杭州、成(chéng)都等极个别(bié)城市四月(yuè)环比三(sān)月相对表现较好之外，包括北京、上海在(zài)内的绝大(dà)多数城市都出现环比(bǐ)下滑的情况(kuàng)。而现在五月的(de)市(shì)场表现也(yě)不太(tài)乐(lè)观(guān)。按照现在的经济状况、收(shōu)入情况，以(yǐ)及市(shì)场(chǎng)的去库存压(yā)力、企业的资金面压力，可能会出(chū)现，到六月份房企为了半年报冲业绩出(chū)现市场的短期反弹外的一(yī)个市(shì)场乏(fá)力现(xiàn)象(xiàng)。也就是说，第二季度、第(dì)三季度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀投资董事长陈昊(hào)扬也向《红(hóng)周刊(kān)》指出(chū)，现(xiàn)在整个房地产以及其(qí)上下游产业链的复苏速度(dù)都比(bǐ)想象的要慢(màn)很多，我们要多(duō)给一些耐(nài)心，这(zhè)个时候，在房地(dì)产以(yǐ)及上下游就不是赚快(kuài)钱(qián)的时(shí)候，只能赚他基本面的钱。但这也意(yì)味着，只有极为少数的、做得(dé)比(bǐ)同行好得多的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩(jì)会(huì)逐(zhú)步体现(xiàn)出来尿布疹一般几天痊愈，宝宝尿布疹用什么药膏好得快。所以(yǐ)只能耐心地去等待它的基本面不断地凸(tū)显出来，这需要时间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日(rì)《红周刊》，文(wén)中(zhōng)提及个(gè)股仅为举例分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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